Имя материала: Налоговая экономия. Реальные решения.

Автор: А.В.Петров

Жилье покупаем - вычет получаем

 

В недавнем прошлом люди получали квартиры хоть и долго, зато бесплатно. Теперь приходится строить или покупать жилье самим. Но за это (хотя бы отчасти) государство вам воздаст. Потратившись на покупку или строительство дома (доли в нем, квартиры), вы можете получить налоговый вычет (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Однако он не может быть больше 1 000 000 руб.

В то же время дачи и садовые домики права на льготу не дают. Как же отличить дачу от жилого дома?

Посмотрите свидетельство о праве собственности. Когда какой-либо дом регистрируют в соответствующих службах, то его оформляют или как жилой дом для постоянного проживания, или как садовый дом (дачу). Разница есть и в выделении земельного участка. Для жилого дома - это участок под индивидуальное строительство. Для дачи - земля под садоводческое товарищество.

Раньше вычет на жилье предоставляла только налоговая инспекция. Однако начиная с 2005 г. это возможно сделать и на работе. Правда, в последнем случае все документы работнику все равно  придется  сначала  отнести  в  свою  налоговую  инспекцию  (по  месту  жительства).  А  они таковы:

- заявление на вычет;

- справка о том, что сотрудник работает в данной организации. Составьте ее в произвольной форме, но обязательно укажите реквизиты фирмы (ее ИНН, КПП, ОКАТО, юридический и фактический адреса);

- копии свидетельства о праве собственности на квартиру (дом и т.д.), различных договоров, актов (заверять их у нотариуса не нужно). Возможно, понадобится справка из инспекции по прежнему месту жительства. Она подтвердит, что эти документы гражданин не предъявлял с целью получения вычета в другом месте;

- квитанции к приходным ордерам, банковские выписки, товарные и кассовые чеки, подтверждающие оплату самой квартиры, ремонтных работ, стройматериалов и т.п. Если жилье куплено у физического лица, то нужно представить от него расписку. По мнению судей, этот документ вполне приемлем (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 декабря 2002 г. N А33-7652/02-С3-Ф02-3750/02-С1). Другой возможный вариант - запись в самом договоре купли- продажи. Вексель также подтверждает право на льготу. Единственное условие - он не должен быть выписан от имени самого покупателя. То есть право на вычет дает лишь переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель третьего лица (Письмо Минфина России от 28 марта 2005 г. N

03-05-01-07/6).

Проверив  документы,  в  налоговой  инспекции  сотруднику  выдадут  уведомление  (утв. Приказом ФНС России от 7 декабря 2004 г. N САЭ-3-04/147@), которое подтверждает право на получение вычета. Его работник и отдаст в бухгалтерию.

Кстати, законодатели позаботились о том, чтобы чиновники не "тянули резину". Дать официальное подтверждение они должны в течение 30 календарных дней. Срок считается с момента подачи заявления на вычет и всех подтверждающих расходы документов.

Начать предоставлять имущественный вычет можно сразу же, не дожидаясь конца года. Сама льгота состоит в том, что работник будет получать зарплату без удержания налога. Однако, скорее всего, его годовой доход будет меньше суммы вычета. Значит, в течение одного года работник не успеет его использовать. В этом случае остаток льготы переносится на последующие годы.

Новая редакция Налогового кодекса закрыла "лазейку", которая позволяла людям увеличить вычет. Если раньше расходами на приобретение жилья можно было назвать все что угодно, то теперь список затрат строго оговорен.

Так, при покупке квартиры это будут ее стоимость по договору купли-продажи и расходы на материалы и оплату ремонтных работ. При строительстве дома в зачет идут разработка проектно- сметной документации, покупка стройматериалов, подключение газа, воды и электричества. Сюда же относят расходы на строительно-монтажные работы и покупку недостроенного дома.

 

Пример. В 2005 г. сотрудник ЗАО "Актив" Иванов впервые купил квартиру. Он заплатил за нее 1 400 000 руб. В январе 2006 г. Иванов получил свидетельство на право собственности. Его копию вместе с другими документами и заявлением на вычет он отнес в налоговую инспекцию. В феврале инспекция подтвердила право Иванова на получение вычета в размере 1 000 000 руб. (по максимуму). Подтверждение Иванов отнес на работу.

Зарплата Иванова составляет 15 000 руб. в месяц. Ему предоставляют стандартный налоговый вычет в размере 400 руб.

За январь с Иванова удержан НДФЛ в размере 1898 руб. ((15 000 руб. - 400 руб.) x 13\%). Таким  образом,  он  переплатил  налог.  Иванов  может  вернуть  его,  подав  в  свою  налоговую инспекцию декларацию о доходах за 2006 г. и заявление о возврате денег.

"Квартирный" вычет Иванова за 2006 г. составит:

15 000 руб. x 12 мес. - 400 руб. = 179 600 руб.

Зарплата Иванова не позволит ему получить всю льготу в течение 2006 г. Следовательно, ее остаток перейдет на следующий год в сумме:

1 000 000 - 179 600 = 820 400 руб.

Если доход Иванова сохранится на прежнем уровне, то он использует весь вычет примерно за 5,5 лет (1 000 000 руб. : 179 600 руб.).

 

Чтобы перенести остаток вычета, работнику придется заново подать документы в налоговую инспекцию (п. 3 ст. 220 НК РФ). Это правило действует как при получении льготы через налоговую инспекцию (Приказ ФНС России от 7 декабря 2004 г. N САЭ-3-04/147@), так и при ее оформлении через бухгалтерию. Дело в том, что уведомление, подтверждающее право на вычет, действует только в течение года его выдачи.

Если на строительство или покупку жилья работник получил заем, то проценты по нему тоже

льготируются. Причем не только по банковским кредитам, но и по другим займам. Заметьте, что деньги, направленные на погашение процентов, увеличивают сумму льготы сверх 1 000 000 руб.

Обратите внимание: государство предоставляет жилищный вычет лишь один раз в жизни и только по одному объекту (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Из этого правила есть единственное исключение. Допустим, до 2001 г. сотрудник уже воспользовался льготой на покупку жилья (по Федеральному закону от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц").

Тогда он имеет право претендовать на нее еще раз при покупке другой квартиры - уже по ст. 220

Налогового кодекса.

Использование   "квартирной"  льготы   может   осложнить   ряд   обстоятельств.   Например, получив разрешение на вычет в организации, сотрудник вдруг понял, что дохода в ближайшее время  у  него  не  будет.  Скажем,  из-за  длительного  отпуска  за  свой  счет  или  неожиданного перерыва в работе. Ничего страшного. Работник вполне может пропустить год-другой, а потом вновь подать документы на вычет (п. 2 ст. 56 НК РФ).

Другая  ситуация.  Сотрудник  использовал  часть льготы  на  фирме  и  перешел  на другую работу. Что будет с оставшейся суммой вычета? По "старому" разрешению на новом месте работы вычет сотруднику не дадут, так как инспекция выписывает уведомление для конкретной фирмы (Приказ ФНС России от 7 декабря 2004 г. N САЭ-3-04/147@). По мнению налоговиков, получить больше одного разрешения за год нельзя. Поэтому применять вычет на новой работе можно только с будущего года. Для этого сотрудник должен сдать в инспекцию документы на получение льготы в другой фирме. Плюс справку о доходах и сумме уже предоставленного имущественного вычета (по форме N 2-НДФЛ).

Бывает и так: приобретенная квартира продана или подарена, а вычетом по ней сотрудник уже начал пользоваться. В этом случае он рискует лишиться права на остаток льготы. Дело в том, что налоговые инспекторы требуют ежегодно приносить полный комплект документов на льготу, в том числе и свидетельство о собственности на жилье. А его у работника уже нет. Значит, с начала следующего года в вычете ему откажут. Такие разъяснения даны в Письмах УМНС по г. Москве от

19 июля 2002 г. N 27-11н/33506 и от 23 декабря 2002 г. N 27-08н/62778 (п. 19). Заметим, что в гл. 23

Налогового кодекса этот момент не оговорен. Так что у сотрудника есть шанс оспорить требования

чиновников. Правда, делать это, скорее всего, придется в суде.

Нередко люди покупают квартиры или дома совместно - в долевую собственность. Тогда имущественный вычет распределяют строго в соответствии с долями (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Если в свидетельстве о праве собственности доли не выделены, желательно составить специальное соглашение.

 

Пример. Супруги с двумя детьми купили квартиру в общую собственность в равных долях. Сумма сделки - 2 000 000 руб. Муж заплатил все деньги от своего имени. Он имеет право на имущественный вычет.

Льготу рассчитывают так:

 

┌───────────────────────────┐    ┌──────────────────┐             ┌──────────────┐

│         1 000 000 руб.            │ x │  1/4       │ = │ 250 000 руб. │

│(максимальная  сумма вычета)│   │(доля  в  имуществе)│        │(сумма вычета)│

└───────────────────────────┘    └──────────────────┘             └──────────────┘

 

Таким образом, мужу вернут 32 500 руб. (250 000 руб. x 13\%). Жене в льготе откажут,

поскольку она не платила за квартиру.

Однако эту проблему легко решить. Супругам надо оформить нотариальную доверенность о внесении одним из них денег за другого. При этом дата доверенности должна быть более ранней, чем день оплаты.

А как быть с долями, которые родители оплатили за детей? Имущественный вычет по этим суммам родителям не дадут (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). На него могут претендовать только сами дети, когда у них появятся доходы.

 

Новую квартиру можно приобрести и путем обмена имеющейся жилплощади с доплатой. Тогда имущественный налоговый вычет предоставят только на сумму доплаты (Решение Верховного Суда РФ от 29 октября 1998 г. N ГКПИ98-372).

Иногда  квартиру  покупают  у  родственников.  Может  ли  инспекция  отказать  в  вычете, ссылаясь на зависимость покупателя и продавца (ст. 20 НК РФ)? Ответ прост: если налоговый инспектор сомневается в цене сделки, то решение будет принимать не он, а суд (п. 2 ст. 20 НК РФ).

Возможен еще такой случай. Куплен жилой дом с надворными постройками. Это могут быть гараж, сарай, баня и т.д. В свидетельстве о регистрации указана их общая стоимость (ст. ст. 550,

555  ГК  РФ).  Получить  имущественный  вычет  по  такому  документу  нельзя.  Для  налоговой инспекции важно знать точную цену именно жилого дома.

Решить эту проблему можно так. Посоветуйте сотруднику заключить дополнительное соглашение с продавцом. В нем из общей суммы покупки надо выделить стоимость жилого дома. Это единственный вариант. Ни справка БТИ, ни сведения агентства недвижимости не устроят налогового инспектора.

Вразрез с законом

 

Кстати, имущественный вычет положен и продавцам недвижимости. Их доход от продажи не облагается налогом в пределах 1 000 000 руб. в том случае, если продавец владел квартирой менее трех лет. Если более, то гражданин заявит вычет на полную сумму полученного дохода (пп.

1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Такой подарок законодателей некоторые ловкачи приспособили для получения незаконных денег. Суть применяемой схемы в следующем.

Где-нибудь в деревне находят нуждающегося в деньгах человека с земельным участком или домом и договариваются с ним о покупке этого участка (дома) за небольшую сумму.

По документам же цена сделки будет во много раз больше - скажем, 1 000 000 руб. На эту сумму стороны  оформляют договор купли-продажи и  расписку на получение наличных  денег. Затем новый владелец дома (участка) регистрирует недвижимость.

В результате сделки продавец получает пусть небольшие, но реальные деньги, свободные от налога. При этом он теряет право собственности на недвижимость. Хотя по договоренности с покупателем может и дальше ею пользоваться. А что же покупатель? Заплатив символическую сумму, он получит из бюджета во много раз больше.

 

Пример. В июне отчетного года гражданин Николаев договорился купить у гражданина Скворцова земельный участок площадью 20 соток за 15 000 руб. Причем согласно устной договоренности Скворцов будет пользоваться этим участком, как и раньше.

Все документы по сделке стороны оформили на 1 000 000 руб.

Николаев может претендовать на получение имущественного вычета в сумме:

1 000 000 руб. x 13\% = 130 000 руб.

Таким образом, его незаконный доход от сделки составит 115 000 руб. (130 000 - 15 000).

Мнимый доход Скворцова в 1 000 000 руб. не подлежит обложению НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 220

НК РФ). Таким образом, его чистый доход составит 15 000 руб., полученных на руки. Кроме того, на этом земельном участке он будет находиться "на птичьих правах". Ведь никаких законных прав на него у Скворцова не останется.

 

Само собой, используя эту схему, покупатель недвижимости рискует оказаться в тюрьме.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 |