Имя материала: Гражданское право в вопросах и ответах

Автор: Алексеев С.С

Продажа недвижимости. особенности продажи предприятия

 

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемую недвижимость, а также указана ее цена. При отсутствии этих условий договор считается незаключенным.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При продаже другой недвижимости государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость к покупателю.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующий земельный участок.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении указанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

 

Договор мены

 

Договор мены - это соглашение, в силу которого каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Договор мены:

консенсуальный;

возмездный (эквивалентный);

двусторонний.

К договору мены применяются правила о купле-продаже, не противоречащие существу мены (в первую очередь - отсутствием в мене обязанности платить покупную цену). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Аналогией с куплей-продажей определяется субъектный состав, форма и содержание договора мены. Не являются договором мены отношения по обмену купленного товара в розничной купле-продаже.

Предметом договора мены являются только вещи. При передаче взамен товара права требования, оказания услуги и т.п. договор квалифицируется как смешанный, в котором требования по оплате погашаются зачетом в силу существа встречных обязательств.

Цена обмениваемых товаров предполагается равной. Если в соответствии с договором обмениваемые товары признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

При несовпадении сроков передачи товаров к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Если законом или договором не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать товары обеими сторонами.

 

Договор дарения

 

По договору дарения одна сторона (даритель) намеренно безвозмездно предоставляет за свой счет имущественные выгоды другой стороне (одаряемому) с согласия последнего.

Договор дарения:

всегда безвозмездный;

может быть реальным;

может быть консенсуальным.

Даритель должен быть собственником вещи или обладателем права, передаваемых в дар.

Не допускается дарение:

1) от имени малолетних и граждан, признанных судом недееспособными;

2) работникам социальных учреждений гражданами, находящимися в этих учреждениях на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Запреты дарения не распространяются на обычные подарки стоимостью до пяти МРОТ.

Форма реального договора дарения может быть устной, консенсуального - обязательно письменной. В письменной форме, независимо от того, является ли договор реальным или консенсуальным, должен быть заключен договор, в котором дарителем является юридическое лицо, а стоимость дара превышает пять МРОТ. Несоблюдение письменной формы в этом случае влечет ничтожность договора дарения.

При дарении недвижимого имущества государственной регистрации подлежит не только вещное право одаряемого на недвижимость, но и сам договор дарения.

Предмет договора дарения понимается очень широко. Даритель может:

- передать одаряемому свою вещь в собственность;

- передать одаряемому обязательственное право требования к себе;

- передать одаряемому свое обязательственное право требования к третьему лицу;

- освободить одаряемого от его обязанности перед собой;

- освободить одаряемого от его обязанности перед третьим лицом.

Предметом дарения может быть только конкретное имущество. Договор, где обещается дарение всего имущества или его неиндивидуализированной части, является ничтожным.

Содержание договора. Даритель обязан совершить действия по передаче дара одаряемому. До момента передачи дара одаряемый вправе отказаться от дара. Если иное не предусмотрено договором, обязанности дарителя переходят, а права одаряемого не переходят по наследству.

Даритель отвечает за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого вследствие недостатков подаренной вещи, о которых он не предупредил одаряемого.

Отмена дарения:

 

┌───────────────────────────────────┬───────────────────────────────────────────┐

│  Лицо, требующее отмены дарения   │         Основания отмены дарения          │

├───────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────┤

│Даритель                           │В случае, если одаряемый: 1) совершил      │

│                                   │покушение на жизнь дарителя 2) жизнь       │

│                                   │кого-либо из членов его семьи или близких  │

│                                   │родственников либо 3) умышленно причинил   │

│                                   │дарителю телесные повреждения              │

├───────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────┤

│Даритель (если вещь представляет   │В случае, если обращение одаряемого с      │

│для него большую неимущественную   │подаренной вещью создает угрозу ее         │

│ценность)                          │безвозвратной утраты                       │

├───────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────┤

│Даритель (если такое право         │В случае, если одаряемый умирает прежде    │

│обусловлено в договоре)            │дарителя                                   │

├───────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────┤

│Наследники дарителя                │Если одаряемый умышленно лишил жизни       │

│                                   │дарителя                                   │

├───────────────────────────────────┼───────────────────────────────────────────┤

│Заинтересованное лицо              │В случае, если даритель - предприниматель  │

│                                   │или юридическое лицо - совершает дарение в │

│                                   │нарушение положений законодательства о     │

│                                   │банкротстве                                │

└───────────────────────────────────┴───────────────────────────────────────────┘

 

Отказ дарителя от исполнения договора дарения: - в связи с наступлением оснований, по которым происходит отмена дарения;

- в случае, если после заключения договора появились обстоятельства, свидетельствующее о том, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни дарителя.

Помимо дарения как такового, выделяют пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных целях. Одаряемыми могут быть, как правило, лечебные, воспитательные, научные и другие учреждения, но запрета на пожертвование любым другим субъектам нет. При пожертвовании не требуется согласия одаряемого принять дар. Имущество считается пожертвованным гражданину только тогда, когда даритель обусловливает целевое использование дара. В противном случае договор квалифицируется как дарение.

 

Договор ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением

 

Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты является:

реальным;

возмездным;

двусторонним. Разновидности.

Следует различать разновидности ренты (их только две) и разновидности договора (их три), которыми оформляются отношения сторон.

 

┌────────────────────────────────┬──────────────────────────────────────────────┐

│      Разновидности ренты       │           Соответствующий договор            │

├────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────────┤

│Постоянная рента                │Договор постоянной ренты                      │

├────────────────────────────────┼──────────────────────────────────────────────┤

│Пожизненная рента               │1) договор пожизненной ренты                  │

│                                ├──────────────────────────────────────────────┤

│                                │или 2) договор пожизненного содержания        │

│                                │гражданина с иждивением                       │

└────────────────────────────────┴──────────────────────────────────────────────┘

 

Субъекты. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установлено.

Форма. Всякий договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Существенные условия договора.

1) В зависимости от срока договора различают постоянную ренту (обязанность выплаты ренты - бессрочная) и пожизненную ренту (обязанность выплаты ренты - на срок жизни гражданина).

2) Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является любое имущество. Предметом договора пожизненного содержания гражданина с иждивением может быть только недвижимость.

3) Размер пожизненной ренты не может быть менее одного МРОТ в расчете на месяц. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух МРОТ в месяц. Для постоянной ренты требования к ее минимальному размеру отсутствуют.

4) Если иное не установлено договором, периодичность выплаты постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, пожизненной ренты - по окончании каждого календарного месяца.

Права и обязанности сторон, последствия неисполнения обязанностей.

Обязанности плательщика ренты и особые последствия их неисполнения могут быть представлены в следующем виде:

 

┌─────────────────┬─────────────────────────┬──────────────────────────────────────────────┐

│  Разновидность  │ Обязанности плательщика │При неисполнении обязанностей получатель ренты│

│    договора     │          ренты          │                   вправе:                    │

├─────────────────┼─────────────────────────┼──────────────────────────────────────────────┤

│Договор          │1) Выплачивать ренту     │Требовать выкупа ренты                        │

│постоянной ренты │2) Предоставить          │                                              │

│                 │обеспечения (если        │                                              │

│                 │передано движимое        │                                              │

│                 │имущество)               │                                              │

├─────────────────┼─────────────────────────┼──────────────────────────┬───────────────────┤

│Договор          │1) Выплачивать ренту     │Если имущество передано   │Если имущество     │

│пожизненной ренты│2) Предоставить          │возмездно: требовать: 1)  │передано           │

│                 │обеспечения (если        │выкупа ренты либо         │безвозмездно:      │

│                 │передано движимое        │2) расторжения договора   │требовать возврата │

│                 │имущество)               │                          │имущества          │

├─────────────────┼─────────────────────────┼──────────────────────────┴───────────────────┤

│Договор          │1) Предоставлять         │Требовать:                                    │

│пожизненного     │содержание               │1) возврата имущества либо                    │

│содержания       │2) Использовать          │2) выплаты выкупной цены                      │

│                 │имущество, не допуская   │                                              │

│                 │снижения его стоимости   │                                              │

└─────────────────┴─────────────────────────┴──────────────────────────────────────────────┘

 

Прекращение. Договор пожизненной ренты прекращается со смертью получателя ренты (последнего из получателей ренты, если их было несколько).

Договор постоянной ренты может быть прекращен путем выкупа ее плательщиком ренты по собственной инициативе или по требованию получателя ренты. Помимо выкупа, требование которого является реакцией получателя ренты на неисполнение плательщиком ренты своих обязанностей, существуют иные основания, предусмотренные законом (ст. 593 ГК) или договором.

 

Понятие, стороны, форма и содержание договора аренды

 

Договор аренды - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является:

консенсуальным;

возмездным;

двусторонним.

Стороны. Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Смена собственника арендованного имущества не является основанием для прекращения договора. Арендатором может быть любое дееспособное лицо. В отдельных видах договора аренды арендодателями или арендаторами могут быть только предприниматели.

Форма. Договор аренды может быть заключен в устной форме. Простая письменная форма требуется, если срок договора, заключенного гражданами, превышает один год. Договор должен быть заключен в письменной форме (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованного имущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Условия договора.

1. Предметом договора выступают индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

2. Срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

а) Договор заключается на срок, согласованный сторонами.

б) Договор считается заключенным на неопределенный срок, если условие о сроке в договоре отсутствует - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

в) Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

г) Законом могут быть установлены предельные сроки аренды. Если сторонами установлен срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

3. Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг и т.д. При отсутствии условия об арендной плате она взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества.

 

Права, обязанности и ответственность сторон в договоре аренды.

Прекращение договора

 

Особые последствия неисполнения обязанностей арендодателя могут быть представлены в следующем виде:

 

┌─────────────────────────────┬─────────────────────────────────────┐

│  Обязанности арендодателя:  │    При неисполнении обязанностей    │

│                             │          арендатор вправе:          │

├─────────────────────────────┼─────────────────────────────────────┤

│Предоставить имущество       │Требовать: 1) отобрания имущества    │

│                             │либо 2) расторжения договора         │

├─────────────────────────────┼─────────────────────────────────────┤

│Предоставить принадлежности  │1) требовать предоставления          │

│имущества и относящиеся к    │принадлежностей и документов либо 2) │

│нему документы               │расторжения договора                 │

├─────────────────────────────┼─────────────────────────────────────┤

│Предоставить имущество без   │Требовать:1) безвозмедного устранения│

│недостатков                  │недостатков либо 2) требовать        │

│                             │уменьшения арендной платы либо 3)    │

│                             │требовать возмещения своих расходов  │

│                             │на устранение недостатков либо 4)    │

│                             │непосредственно удержать сумму из    │

│                             │арендной платы либо 5) требовать     │

│                             │досрочного расторжения договора      │

├─────────────────────────────┼─────────────────────────────────────┤

│Предупредить арендатора о    │Требовать: 1) уменьшения арендной    │

│всех правах третьих лиц на   │платы либо 2) расторжения договора   │

│имущество                    │                                     │

├─────────────────────────────┼─────────────────────────────────────┤

│Производить (по умолчанию)   │1) Произвести капитальный ремонт и   │

│капитальный ремонт имущества │одновременно взыскать с арендодателя │

│                             │стоимость ремонта или зачесть ее в   │

│                             │счет арендной платы либо 2) требовать│

│                             │уменьшения арендной платы либо 3)    │

│                             │требовать расторжения договора       │

└─────────────────────────────┴─────────────────────────────────────┘

 

Основания ответственности арендатора: отвечает за недостатки сданного в аренду имущества даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках. Ограничения ответственности арендатора: не отвечает за недостатки имущества, которые 1) были им оговорены при заключении договора или 2) были заранее известны арендатору либо 3) должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора или приемке имущества.

Особые последствия неисполнения обязанностей арендатора могут быть представлены в следующем виде:

 

┌───────────────────────────────┬─────────────────────────────────────────────────────────┐

│    Обязанности арендатора:    │   При неисполнении обязанностей арендодатель вправе:    │

├───────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────────────┤

│Своевременно вносить арендную  │1) Требовать досрочного внесения платы не более чем за   │

│плату                          │два срока подряд (при существенном нарушении сроков. 2)  │

│                               │Требовать расторжения договора (при невнесении платы     │

│                               │более двух раз подряд)                                   │

├───────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────────────┤

│Пользоваться имуществом в      │Требовать расторжения договора                           │

│соответствии с условиями       │                                                         │

│договора или назначением       │                                                         │

│имущества                      │                                                         │

├───────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────────────┤

│Поддерживать имущество в       │Требовать: 1) возмещения убытков либо взыскания сумм,    │

│исправном состоянии,           │неосновательно сбереженных арендатором либо 2)           │

│производить текущий ремонт,    │расторжения договора, если нарушения существенные        │

│нести расходы на содержание    │                                                         │

│имущества                      │                                                         │

├───────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────────────┤

│Производить капитальный ремонт │Требовать расторжения договора                           │

│имущества (если предусмотрено  │                                                         │

│договором)                     │                                                         │

├───────────────────────────────┼─────────────────────────────────────────────────────────┤

│Своевременно вернуть имущество │Требовать внесения арендной платы за все время рассрочки │

└───────────────────────────────┴─────────────────────────────────────────────────────────┘

 

Права арендатора:

а) Арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. К актам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем) или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем), залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключением перенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

б) Арендатор может производить улучшение арендованного имущества. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя. Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаются затраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затраты возмещению не подлежат.

в) По окончании срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При нарушении преимущественного права арендатор может требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору либо возмещения убытков.

Прекращение договора возможно:

1) В связи с истечением срока договора.

2) В связи с отказом от договора, заключенного на неопределенный срок.

3) В связи с досрочным расторжением договора в судебном порядке.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон своих обязанностей. Помимо требований о расторжении договора, которые являются реакцией одной из сторон на нарушение своих обязательств другой стороной, возможно требование о расторжении договора в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 619 и 620 ГК).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 |