Имя материала: Жилищное право.Информационно-справочное издание

Автор: Грудцына Л.Ю.

2. договор управления многоквартирным домом

 

Договор управления многоквартирным домом - это сравнительно новый вид договора в жилищном праве. Жилищный кодекс РСФСР не предусматривал такого договора. К нему применяются нормы и жилищного, и гражданского законодательства.

Приказом Госстроя России от 26 июня 1998 г. N 17-125/1 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства" утверждены следующие документы: Договор исполнения муниципального заказа на услуги по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовых территорий; Договор об исполнении муниципального заказа на обеспечение получателей (потребителей) муниципального образования (района) услугами по водоснабжению и водоотведению; Договор об исполнении муниципального заказа на обеспечение получателей (потребителей) муниципального образования (района) услугами теплоснабжения и горячего водоснабжения; Примерный устав унитарного муниципального предприятия (службы заказчика); Примерный устав городского муниципального учреждения (службы заказчика); Примерное положение о конкурсном отборе претендентов на организацию (управление) процессов предоставления коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда.

Договор управления представляет собой смешанный договор, включающий в себя элементы договора о выполнении работ (подрядный договор) и возмездного оказания услуг управления жилищным фондом. Стороны договора - собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, являющиеся собственниками государственного и муниципального жилищного фондов, и управляющая организация, избранная собственниками помещений или по конкурсу, проведенному органами местного самоуправления. Части 3 и 5 ст. 161 ЖК РФ предусматривают существенные условия договора, без которых договор не считается заключенным. Договор составляется в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Условия и порядок изменения или расторжения договора управления определяются главой 29 ГК РФ. Например, в соответствии со статьями 450, 451 ГК РФ изменить или расторгнуть договор можно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется ремонтировать общее имущество в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома и адрес дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения перечня и виды коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

- порядок определения цены договора, размера платы за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, порядок внесения платы;

- порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств, определенных договором управления.

Условия договора управления многоквартирным домом одинаковы для всех собственников помещений. Договор заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Договор изменяется и расторгается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI ЖК РФ. Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, а если домом непосредственно управляют собственники помещений - одному из этих собственников, указанному в решении общего собрания, если же собственник не указан - любому собственнику помещения в таком доме. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает защиту прав потребителей путем:

- включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, качество которой соответствует обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;

- повышения ответственности исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, гарантий их качества.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 |