Имя материала: Жилищное право.Информационно-справочное издание

Автор: Грудцына Л.Ю.

4. условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

 

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается, если соблюдаются требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 22 ЖК РФ).

Статья 22 ЖК РФ ограничивает перевод жилого помещения в нежилое, если:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, предназначенных для этого;

- отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (например, нет технической возможности оборудовать отдельный вход);

- переводимое помещение является частью жилого помещения (например, несколько комнат в коммунальной квартире);

- собственник переводимого помещения или иной гражданин используют его (помещение) в качестве места постоянного проживания (данное обстоятельство подтверждается выпиской из домовой книги);

- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не жилые.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ). Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определенном жилищным законодательством. Статья 22 ЖК РФ не предусматривает возможности определения оснований и условий перевода жилых помещений в нежилые и наоборот законодательством субъектов Российской Федерации. Нормы статей 12-14 ЖК РФ не относят данный вопрос к компетенции органов государственной власти и местного самоуправления. Пунктом 9 ст. 13 ЖК РФ к их компетенции отнесены иные вопросы. Например, закон Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятый постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, устанавливает основания и условия перевода жилых помещений в нежилые. В соответствии со статьей 3 закона основанием для перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые является:

- признание жилого помещения (жилого дома) непригодным для проживания в установленном законодательством порядке;

- изменение функционального назначения жилого помещения (жилого дома);

- изменение функционального назначения прилегающей территории или архитектурно-градостроительных норм (требований) в целях повышения уровня благоустройства жилого помещения.

Условия перевода квартиры в нежилое помещение (ст. 4 названного закона) таковы:

- расположение на первом этаже жилого здания жилого помещения, имеющего изолированный вход либо возможность его оборудования;

- расположение жилого помещения на втором этаже жилого здания, если на первом этаже находятся нежилые помещения;

- согласие всех собственников жилого помещения (жилого дома), подлежащего переводу в нежилое, и совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих совместно;

- решение общего собрания жильцов, членов жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.

Переводу в нежилые подлежат жилые помещения (жилые дома) по инициативе их собственников и свободные от иных обязательств.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое следующий. Его собственник или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет следующие документы в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение жилое - его технический паспорт);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения (если переустройство или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Данный перечень закрытый, поэтому орган, занимающийся переводом помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме названных выше. Например, в соответствии со статьей 6 закона Московской области от 16 апреля 2004 г. N 55/2004-ОЗ "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые", принятого постановлением Московской областной Думы от 31 марта 2004 г. N 5/93-П, решение о переводе жилых помещений (жилых домов) в нежилые независимо от форм собственности жилищного фонда принимается правительством Московской области в течение одного месяца после представления документов межведомственной комиссией. В комиссию муниципального образования включаются представители:

- межведомственной комиссии;

- организации, выполняющей функции управления жилищным фондом и его содержания;

- органов архитектуры и градостроительства, организации технической инвентаризации, органов государственного архитектурно-строительного надзора, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, государственной санитарно-эпидемиологической службы.

При необходимости к работе в комиссии муниципального образования могут привлекаться экологи, эксперты-проектировщики и другие специалисты.

На заседание комиссии муниципального образования приглашается собственник жилого помещения (жилого дома). Комиссия муниципального образования в течение одного месяца рассматривает полученное заявление о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое, изучает представленные документы, проверяет их и принимает одно из следующих решений:

- ходатайствовать перед межведомственной комиссией о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое;

- отказать в ходатайстве в переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое (с указанием причин отказа).

Заключение комиссии муниципального образования должно быть мотивировано.

Комиссия муниципального образования направляет в межведомственную комиссию документы и свой акт. Межведомственная комиссия рассматривает документы в течение одного месяца после представления документов комиссией муниципального образования. В соответствии с Распоряжением мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. N 560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" вопросы, связанные с переводом жилых домов в нежилой фонд, рассматриваются только на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. В случае обжалования решения межведомственных комиссий муниципального округа (территориального управления) или административного округа эти вопросы рассматриваются на городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Решения межведомственных комиссий административного округа или городской по вопросу перевода жилых помещений в нежилой фонд утверждаются Департаментом муниципального жилья. Перевод в нежилой фонд жилых домов осуществляется по постановлению правительства Москвы.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято после рассмотрения предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления этих документов. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание документа устанавливаются Правительством России.

Орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии решения собственников помещений, соседних с теми, которые предполагается перевести в иной статус. Если нужно провести переустройство, перепланировку переводимого помещения или иные работы, необходимые для использования такого помещения в качестве жилого или нежилого, указанный в части 5 ст. 23 ЖК РФ документ должен содержать требование их проведения и перечень иных работ.

Предусмотренный частью 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание перевода помещения и служит основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, перепланировки или иных работ.

Завершение указанных в части 8 ст. 23 ЖК РФ переустройства, перепланировки или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества; акт приемочной комиссии является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 |