Имя материала: Жилищное право.Информационно-справочное издание

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава 1. жилищная реформа в россии

 

1. Приоритетный национальный проект

"Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

 

Проблема доступного и комфортного жилья в последнее время вышла на первый - политический - план, став, поистине, национальным бедствием. С начала 2006 г. в нашей стране стартовал приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", рассчитанный на 6 лет (до 2012 г.). Он включает подготовительный этап (2005 г.), первый этап (2006-2007 гг.) и второй этап (2008-2010 гг.). На первом этапе (2006-2007 гг.) Президентом России определены четыре приоритета:

- увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

- повышение доступности жилья;

- увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;

- выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Каждый из них будет реализоваться по-своему. Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку.

В рамках второго приоритета будет оказываться государственная поддержка молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов.

Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, предоставит государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам.

В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, а муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья.

Механизмами реализации приоритетного национального проекта " Доступное и комфортное жилье - гражданам России "являются федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы и входящие в ее состав подпрограммы и предоставление субвенций субъектам Российской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.

По направлению "Повышение доступности жилья" к основным целевым показателям относятся улучшение жилищных условий 69,5 тыс. молодым семьям, из них 27,8 тыс. - в 2006 году.

Основные мероприятия по направлению:

1. Предоставление субсидий молодым семьям на приобретение жилья или оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья в размере 10\% от средней стоимости стандартного жилья за счет федерального бюджета и не менее 25\% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, не имеющих детей, и не менее 30\% за счет средств региональных или местных бюджетов для молодых семей, имеющих одного и более ребенка в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей". Дополнительно, субъекты, участвующие в подпрограмме, предоставляют участникам подпрограммы субсидию в размере не менее 5\% средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита (займа) или компенсацию затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья (в 2006 году на это предусмотрено 2,1 млрд. рублей).

2. Развитие системы страхования ипотечных жилищных кредитов с целью снижения первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов.

По направлению "Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования" к основным целевым показателям относятся: увеличение объемов ежегодно выдаваемых ипотечных жилищных кредитов (в 2006 году объем выданных ипотечных кредитов составит 108 млрд. руб., в 2007 году - 151 млрд. рублей), а также снижение в 2006 году ставки по ипотечным кредитам до 12\% годовых в рублях, а в 2007 году - до 11\%

Основные мероприятия по направлению:

1. Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, включая предоставление ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" государственных гарантий Российской Федерации в размере 30 млрд. рублей (14 млрд. рублей в 2006 году и 16 млрд. рублей в 2007 году), а также увеличение уставного капитала Агентства на 3,7 млрд. рублей в 2006 году и 4,5 млрд. рублей в 2007 году.

2. Реализация комплекса мер по формированию инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг, включая развитие нормативно-правовой базы.

По направлению "Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры" к основным целевым показателям относятся увеличение общего годового объема ввода жилья в 2006 году на 4,3 млн. кв.м. за счет мероприятий проекта и на 7,8 млн. кв. м. за счет мероприятий проекта в 2007 году; а также увеличение доли частных инвестиций в коммунальном секторе до 20\% и снижение износа коммунальной инфраструктуры до 55\%.

Основные мероприятия по направлению:

1. В рамках подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства" предусматривается предоставление по Программе государственных внутренних заимствований Российской Федерации государственных гарантий Российской Федерации в размере 12,5 млрд. рублей в 2006 году и 17,5 млрд. рублей в 2007 году по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под жилищное строительство и выделение 5,5 млрд. рублей (1,7 млрд. рублей в 2006 году и 3,8 млрд. рублей в 2007 году) на субсидирование процентных ставок заемщикам по привлеченным кредитам.

2. Также будет реализован комплекс мероприятий по сокращению административных барьеров, развитию рыночной инфраструктуры, градостроительного и антимонопольного регулирования в сфере жилищного строительства.

3. В рамках подпрограммы "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры" субъекты Российской Федерации, удовлетворяющие требованиям по развитию рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе, получат государственную поддержку на модернизацию коммунальной инфраструктуры в 2006-2007 годах в общем объеме 10,1 млрд. рублей.

По направлению "Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством" к основным целевым показателям в 2006-2007 годах относятся улучшение жилищных условий 76,2 тыс. семьями, включая ветеранов и инвалидов.

Основные мероприятия по направлению:

1. В 2006-2007 годах подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" будет профинансирована в объеме 41,7 млрд. руб. с целью предоставления субсидий гражданам Российской Федерации в форме государственных жилищных сертификатов.

2. На реализацию проекта в части улучшения жилищных условий ветеранам и инвалидам из федерального бюджета в 2006-2007 годах будет направлено 8,2 млрд. руб. через Федеральный фонд компенсаций.

Одной из важнейших предпосылок для создания рынка доступного жилья в России является принятие пакета жилищных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В стране появилась институциональная база жилищного рынка: 71,5\% жилья находится в частной собственности, и более 90\% строительных организаций являются частными компаниями. Правда, в остальном пока следует констатировать лишь сплошные огорчения. До сих пор жилищная проблема стоит перед 61\% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн.кв.м., и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1\%. При этом лишь 12,4\% семей в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.

Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования. Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60\% - из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53\% происходят из-за их ветхости.

Сами собой эти проблемы не решатся. Для обеспечения достойной жизни граждан от государства необходимы колоссальные усилия и средства. Мы должны предложить возможность приобретения доступного жилья молодежи, увеличить темпы строительства социального жилья. К 2010 г. как минимум треть граждан страны должны иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет своих и заемных средств. Но "должны иметь" еще не значит "будут иметь":

В чем основные проблемы российского жилищного рынка, жилищно-коммунального хозяйства и государственной жилищной политики в целом? Исследование этой проблемы следует начать с вполне очевидного факта - большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку. Существует и ряд других причин, в числе которых в первую очередь следует обозначить:

- эффективная система долгосрочного жилищного кредитования в России еще не успела сложиться;

- нынешних объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;

- качество жилищных и коммунальных услуг остается очень плохим, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким;

- социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами;

- граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.

Решить эту проблему призвана система ипотечного жилищного кредитования населения. Во всех своих формах ипотека решает три основные задачи. Во-первых, это привлечение средств для финансирования долгосрочных кредитов. Во-вторых - предоставление ссуд населению. И, в-третьих - инвестирование средств в развитие рынка жилья.

Существуют две основные модели системы ипотечного кредитования. Первая - модель депозитного института или сберегательного банка - аккумулирует фонды за счет средств вкладчиков. При этом сберегательный банк сам предоставляет и обслуживает ипотечные займы, и сам же является инвестором. Вторая модель - модель закладного банка - использует для привлечения средств ипотечные компании, продающие выданные займы третьему лицу - инвестору.

В условиях превышения спроса над предложением (когда в крупных городах велико число лиц, скупающих квартиры за наличные, кстати, в большинстве случаев, в целях дальнейших перепродаж и извлечения прибыли) введение ипотечных кредитов стало катализатором не удешевления, а удорожания жилья. Таким образом, национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" сделал жилье еще более недоступным для среднестатистического гражданина. Необходимо обратить внимание на темпы строительства нового жилья. По прогнозам некоторых экспертов, уже к 2007 г. строители смогут сдавать по 80 млн. кв. м. в год, что составит 66\% от спроса, а к 2010 г. и вовсе выйдут на невиданный уровень 145 млн. кв. м. в год. После чего ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, и рост цен на жилье - без учета инфляции - будет составлять всего 3-4\% в год. Однако в это верится с трудом:

Ипотека развивается в России медленными темпами. Несмотря на то, что объем выданных ипотечных кредитов в России вырос почти в 20 раз (с 3,6 млрд. руб. в 2002 г. до 60 млрд. руб. в 2005 г.) под ипотеку не хватает жилья, а темпы строительства крайне малы. Решение проблемы реальной доступности жилья для большинства нуждающихся невозможно без принятия ряда новых законов и доработки уже существующих. Речь идет и о придании "массовости" (насколько это возможно) ипотеке, и о других способах повышения доступности жилья, например с помощью так называемых стройсберкасс.

Например, механизм приобретения недвижимости в Германии удачно сочетает накопительную и кредитную схемы с мерами государственной поддержки рынка недвижимости. Данная накопительно-кредитная система называется "Стройсбережение" ("Bausparkasse") и функционирует следующим образом:

Граждане, желающие приобрести жилье, вступают в соответствующую организацию за 3-10 лет до планируемой покупки. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45-50\% от стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до 10\% от стоимости жилья), а также право на получение льготного кредита для оплаты недостающей части стоимости приобретаемой недвижимости. Погашение кредита обычно длится от 10 до 15 лет. В Стройсбербанк поступают накопленные участниками сбережения, государственные дотации и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств выдаются новые строительные кредиты. Характерной особенностью системы "Стройсбережение" является ее замкнутость. Право на получение ссуды имеют только члены кооператива, то есть "стройсберегатели". В силу своей относительной автономности данная модель менее прочих подвержена проблемам, связанным с колебаниями рынка; к тому же система "Bausparkasse" является единственной сберегательной формой в Германии, участники которой получают от государства прямую поддержку для приобретения жилья.

Аналогом германской системы "Bausparkasse" во Франции являются Сберегательные кассы, предоставляющие клиентам различные виды накопительно-кредитных схем. Все предлагаемые варианты отличаются низкими процентными ставками и длительными сроками погашения кредита.

В Великобритании функции Стройсберкасс выполняют Строительные общества, обслуживающие на сегодняшний день 17 млн. вкладчиков и примерно 3 млн. заемщиков. Мощные жилищно-кооперативные организации действуют в Канаде и Швеции. Даже в США наряду с ипотечной системой существуют так называемые Ссудно-сберегательные ассоциации, осуществляющие кредитование граждан, желающих приобрести недвижимость, из средств, внесенных самими членами этих организаций.

Следует иметь в виду, что система "Стройсбережение" выгодна не только для граждан, но и для государства в целом; она помогает правительству частично делегировать полномочия по решению жилищной проблемы частным инвесторам, перераспределяя ответственность за этот сектор экономики. Недвижимость, находящаяся в частной собственности, приносит государству больший доход, чем жилье, сдаваемое в аренду. Следовательно, поддерживая систему "Стройсбережение", государство посредством относительно небольших затрат добивается значительной стабилизации народного хозяйства.

Реальность такова, что сегодня рост цен на жилье значительно обгоняет рост доходов населения. Почему цены растут - в ответах на этот вопрос мнения расходятся. Одни эксперты считают, что во всем виновато отставание предложения от спроса, что рост цен связан с коррупцией при распределении земельных участков под строительство и с трудностями в получении долгосрочных кредитов на оборудование этих участков коммуникациями (энергосетями и др.). Так, по словам депутата Мосгордумы Г. Хованской, одной из главных проблем выполнения национальной программы формирования рынка доступного жилья является существенное превышение спроса над предложением: "Высок спрос на жилье, серьезные усилия в государственной политике направлены на развитие в сфере жилищного предложения". Свою роль в подорожании цен на квартиры играет и "жадность" риелтеров, которые поднимают цены, как только тот или иной российский регион начинает активные ипотечные программы.

Другие все объясняют тем, что цены толкает вверх бурное развитие ипотеки. Третьи говорят, что ипотека тут ни при чем, а всему виной "неразвитость" рынка жилья, которая и позволяет манипулировать рынком. Речь, в частности, идет о том, что квартиры скупаются для перепродажи и для сдачи внаем наиболее состоятельными группами, что немедленно отражается на общих цепах.

Ипотека придумана, как известно, для среднего класса, который, как известно, у нас еще не вырос. Ведь состоятельный человек вряд ли захочет воспользоваться программой ипотечного кредитования, он сразу купит такую квартиру, которую хочет, а бедной (самой многочисленной) части населения ипотечное кредитование сегодня не потянуть, поскольку первое правило ипотеки гласит: для покупки жилья необходимо иметь 20-30\% от его стоимости, не говоря уже о том, что нужно реально оценивать свои риски, т.е. иметь стабильный доход, позволяющий выплачивать как сам кредит, так и проценты по нему. При средней цене одного квадратного метра в г. Москве 3400 долл. 20\% от рыночной стоимости квартиры общей площадью, например, 50 кв.м. составит 34 тыс. долл. иными словами, семья должна сначала накопить не меньше этой суммы для того, чтобы мечта о собственной квартире начала сбываться: А если учесть темпы удорожания московской недвижимости (причем, как новостроек, так и вторичного жилого фонда) на 8-9\% в месяц и инфляционные процессы, то эта минимальная сумма неуклонно увеличивается, а момент покупки квартиры отдаляется.

Высокая инфляция в России вряд ли позволит в ближайшее время снизить ставки ипотечных кредитов без государственного субсидирования и воплотить в жизнь обещание властей сделать жилье доступным большинству населения страны. Однако представители российских властей, принявших по поручению Президента РФ государственный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", не готовы пойти на "нерыночное" субсидирование. Они утверждают, что обновленная на днях чиновниками программа борьбы с инфляцией позволит снизить к 2010 г. среднюю ставку ипотечного кредита до 8\% годовых. Государственная программа предполагает, что к этому сроку будет введено в действие 80 миллионов квадратных метров нового жилья, что вкупе с низкой процентной ставкой обеспечит народу доступ к недорогой жилплощади. По данным Минэкономразвития России, сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту составляет порядка 14\% годовых. Однако комиссия банков, а также административные "ловушки", которые должен преодолеть получатель кредита, делают заем на получение жилья значительно дороже.

Результат один: подавляющее большинство населения не может воспользоваться ипотечным кредитованием, в то время как, по экспертным оценкам, для более чем половины нуждающихся в улучшении жилья вполне реально накопить деньги на первый взнос в специальных банках - "стройсберкассах".

В ближайшее время будет окончательно доработан законопроект об этой накопительной системе, которая весьма распространена в Европе. Участие в такой системе станет альтернативной возможностью приобретения жилья для тех, кому ипотека пока недоступна. Прообраз накопительно-ипотечной системы финансирования строительства жилья уже разработан в Минобороны России (военнослужащий таким образом накапливает средства для целевого жилищного займа).

Государство постепенно приходит к тому, что, необходимо вкладывать деньги в стройиндустрию. При выполнении этих условий можно будет говорить о снижении стоимости жилья и о выполнении программы "Доступное жилье" в количественных показателях. 5 апреля 2006 г. депутаты Государственной Думы приняли в первом чтении изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".*(3) Общий смысл этих изменений - дать больше гарантий и прав компаниям-застройщикам. Итак, спустя год с момента вступления в силу Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве", призванного защитить строительный рынок от недобросовестных и непрофессиональных компаний, законодатели признали, что в итоге новый закон серьезно сократил частные инвестиции и практически свел на нет банковское кредитование "долевки".*(4)

Основной целью нового законопроекта, благополучно прошедшего первое чтение, заявлено "выравнивание баланса интересов застройщика и участника долевого строительства". При этом легко заметить, что большинство предлагаемых изменений носят явно односторонний характер и направлены на установление дополнительных гарантий застройщику. Соответственно, степень защиты экономически слабой стороны договора - частного соинвестора - снижается.

Ситуация на рынке новостроек Москвы и Московской области сложилась уникальная. На фоне прогрессирующего дефицита предложения небывало высокие цены продолжают расти с космической скоростью, по прогнозам специалистов, стабилизация может наступить не раньше чем в конце 2006 г., когда на продажу выставят квартиры, строительство которых было заморожено в прошлом году. Такие цены на столичные и подмосковные новостройки (а также на недвижимость вторичного рынка) риэлтеры раньше не фиксировали. Стоимость квадратного метра давно в несколько раз превысила докризисный уровень (1998 г.). Перед кризисом 1 тыс. долл. за квадратный метр оставалась ценовым потолком даже для жилья класса "премиум". Сейчас же 3 тыс. долл. за 1 кв.м. жилья не удивить покупателей новостроек в 20 км от МКАД (по таким ценам, к примеру, продаются квартиры в новых монолитных домах в Зеленограде).

В сравнении с апрелем 2005 г. объем предложений в новостройках Москвы и области сократился на 20-50\% в зависимости от сегмента рынка. При этом соотношение цены и качества новостроек не выдерживает никакой критики. Сложившаяся ситуация, по мнению специалистов, объясняется следующим. Сначала цены на новостройки выросли в результате передела рынка цемента и металла. Затем 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон N 214 "Об участии в долевом строительстве", который почти сразу привел к тому, что объем предложений на рынке новостроек сократился на треть. Закон запрещает привлекать средства дольщиков (частных лиц) до получения застройщиком всей проектной документации. Кроме того, он ввел соответственность банков и строительных организаций перед соинвесторами за срыв сроков сдачи жилья. В результате банки - основные кредиторы застройщиков - или же прекратили финансирование новостроек в принципе, или же (к осени 2005 г.) стали выдавать кредиты крайне редко.

Собственными средствами для финансирования начального этапа строительства (пока нельзя привлекать деньги частных соинвесторов) располагают лишь единицы на рынке. Начальный этап, подразумевающий получение всей разрешительной и проектной документации, проплату аренды земли, занимает от полутора до двух лет.

В результате Федеральный закон N 214 "Об участии в долевом строительстве", призванный защитить интересы частных соинвесторов, привел к разорению застройщиков, активно кредитовавшихся частными лицами. Число обманутых дольщиков, по оценке Ассоциации обманутых соинвесторов, достигает 15 тыс. человек в Москве, 20 тыс. - в Московской области и еще почти 100 тыс. - по всей стране.

Естественно, что ситуация с обманутыми соинвесторами, которым чиновники так и не гарантировали получение уже оплаченного жилья без дополнительных выплат, подорвала доверие к продавцам недвижимости в строящихся жилых комплексах. Покупатели ринулись на вторичный рынок. Между тем, на рынке вторичной недвижимости, по оценкам риэлтеров, две трети сделок происходят с целью последующей покупки жилья. Просматривая аналогичные предложения, продавцы квартир наблюдают прогрессирующий рост цен и корректируют стоимость своего выставленного на продажу жилья. Их сложно обвинить в жадности, поскольку, продав одну квартиру, они планируют купить другую.

В результате цены растут на 8-10\% в месяц зависимости от класса строений. Год назад рост цен не превышал 3-5\% в месяц. За год, с марта 2005 по март 2006 г., стоимость квадратного метра в новостройках выросла в среднем по рынку на 50\%. По статистике на май этого года, средняя цена квадратного метра в пределах третьего транспортного кольца (ТТК) составляет 8100 долл.; от ТТК до МКАД - 3400 долл.; на расстоянии 5 км от МКАД - 1550 долл.; 5-20 км от МКАД - 1100 долл. Таким образом, государство считает для себя вполне удобным сажать граждан Российской Федерации на иглу помощи первого взноса. В начале XXI в. повторяется история середины XIX в., когда в 1861 г. крестьянам землю отдали в выкуп под проценты, с которыми они так и не смогли расплатиться вплоть до 1905 г., после чего они просто были отменены.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 |