Имя материала: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации

Автор: Г.Ф. Шешко

Раздел vi. товарищество собственников жилья глава 13. создание и деятельность товарищества собственников жилья

 

Статья 135. Товарищество собственников жилья

 

Комментарий к статье 135

 

1. Товарищество собственников жилья - добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Товарищество создается для:

1) совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) обеспечения эксплуатации этого комплекса <1>;

--------------------------------

<1> Комплекс недвижимого имущества образован из многоквартирного дома, придомового земельного участка, объектов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества.

Комплекс "учитывает" дом в целом, включая помещения, принадлежащие на праве собственности членам товарищества.

 

3) владения, пользования и в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме <1>.

--------------------------------

<1> Общее имущество в многоквартирном доме - это принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом; объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания дома, и проч. (ст. 36 ЖК РФ; ст. 290 ГК РФ).

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме предназначено для обслуживания принадлежащих этим собственникам помещений (квартир) и, стало быть, следует судьбе главной вещи - судьбе этих помещений (см. ч. 4 ст. 37, ст. 38 ЖК РФ).

 

Управление комплексом недвижимого имущества и обеспечение эксплуатации комплекса означают (в числе прочих позиций) надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, предоставление проживающим в нем коммунальных услуг.

Что касается владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то надлежит обратиться к статьям гл. 6 ЖК РФ ("Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников"). Так, согласно ст. 36 этой главы уменьшение размера общего имущества в доме возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции. Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам с соблюдением установленных указанной статьей условий.

Решение о создании товарищества принимается собственниками помещений в этом доме на общем собрании (ст. 136 ЖК РФ).

В то же время необходимо знать, что товарищество собственников жилья может быть создано только в тех случаях, когда в него вошли собственники жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, обладающие более чем половиной голосов собственников помещений этого дома.

Частью 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества при объединении собственников нескольких многоквартирных домов.

2. Следует отметить, что Жилищным кодексом РФ предусматривается определение правового положения товарищества (не отсылая к иным актам), порядка его организации и проч. (ст. 12). Так, ст. 137 предусматривает права товарищества; ст. 138 - основные обязанности. Перечни являются закрытыми.

Обратимся к ст. 291 ГК РФ, которая предусматривает, что товарищество собственников жилья создается и действует в соответствии с законом, т.е. только федеральным законом (см. п. 2 ст. 3 ГК РФ) возможно регламентировать деятельность товарищества.

3. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности (если иное не предусмотрено его уставом).

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом в форме некоммерческой организации. ТСЖ считается созданным с момента его государственной регистрации. С этого момента оно приобретает права, соответствующие целям его деятельности, и несет связанные с этой деятельностью обязанности. Как всякое юридическое лицо, товарищество имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и др.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по личным обязательствами членов товарищества. То же касается и членов товарищества - они лично не связаны обязательствами ТСЖ.

4. Решение собственников помещений в многоквартирном доме о создании товарищества является реализацией их обязанности по выбору способа управления домом (ст. 161 ЖК РФ).

Способ управления многоквартирным домом может быть в любое время изменен общим собранием собственников помещений. Так, оно может принять решение о преобразовании ТСЖ в жилищный кооператив (ст. 140 ЖК РФ).

 

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 136

 

1. Решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья правомочно, если за него проголосовало более половины от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме. То есть требуется большинство не от числа присутствующих на собрании, а от голосов всех собственников.

Товарищество может быть создано путем его учреждения собственниками помещений в многоквартирном доме, а также путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива (ст. 122 ЖК РФ).

2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут выбирать только один способ управления. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

В то же время одно ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов.

Кроме того, товарищество собственников жилья может быть создано, если объединятся несколько жилых домов, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи.

3. ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц (государственная регистрация - см. ст. 51 ГК РФ).

 

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 137

 

1. Комментируемая статья определяет права товарищества.

Части 1 и 2 содержат закрытый перечень прав товарищества по осуществлению своей деятельности, что означает - товарищество не может совершать какие-либо действия, выходящие за пределы, обозначенные комментируемой статьей.

2. Правоспособность ТСЖ как юридического лица является специальной. Специальная правоспособность означает, что юридическое лицо обладает только теми правами и исполняет только те обязанности, которые соответствуют целям его деятельности.

Таким образом, осуществление товариществом предпринимательской деятельности возможно, если это служит целям создания ТСЖ (ст. 50 ГК РФ). Такая деятельность возможна, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений. Доходы товарищества (которые, в частности, может приносить сдача в аренду нежилых помещений) входят в его собственные средства.

Сделка, выходящая за рамки специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого его члена (ст. 173 ГК РФ).

3. В случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Обязанность такого участия установлена ст. 39 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в доме (см. также ст. 210 и 290 ГК РФ).

Товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков (см. ч. 4 комментируемой статьи). Под убытками следует понимать неполучение доходов, которые могло получить товарищество (упущенная выгода), и реальный ущерб (см. ст. 15 ГК РФ).

 

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 138

 

1. Комментируемая статья с учетом целей создания товарищества собственников жилья устанавливает основные обязанности такого товарищества. Специальная правоспособность ТСЖ предполагает наличие только тех обязанностей (как и прав), которые соответствуют целям деятельности товарищества.

2. Товарищество собственников жилья, в частности, обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества дома; выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества дома в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество.

Особыми являются отношения с собственниками помещений, которые не являются членами товарищества. С ними товарищество собственников жилья обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме.

3. Товарищество обязано соблюдать права и законные интересы собственников помещений; представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Такие обязанности реализуются путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника помещения; определения границ объектов общей долевой собственности и проч.

4. Что касается выполнения обязательств по договору, то таковые относятся к числу общих правил, соблюдение которых есть обязанность любого юридического лица.

 

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

 

Комментарий к статье 139

 

1. Комментируемая статья посвящена вопросам создания ТСЖ в строящихся многоквартирных домах. В таких домах товарищества создают будущие собственники помещений.

О порядке проведения общих собраний собственников (будущих собственников) см. комментарии к ст. 45 - 48.

2. Право лица на участие в создании товарищества должно быть удостоверено документом, подтверждающим возникновение права собственности на помещение в строящемся доме (договор долевого строительства и проч.).

3. Государственная регистрация ТСЖ в строящихся многоквартирных домах (так же как и в существующем многоквартирном доме - ст. 135) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431.

 

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 140

 

1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством. Реорганизация может иметь место в случаях (ст. 57 ГК РФ):

слияния двух и более юридических лиц в одно;

присоединения одного юридического лица к другому;

разделения юридического лица на два и более;

выделения из юридического лица двух и более;

преобразования юридического лица в другую организационно-правовую форму.

2. Согласно ст. 136 ЖК РФ два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом. Следовательно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не может разделиться на два (и более); из него также не может быть выделено другое товарищество собственников жилья.

Однако подобного ограничения не установлено в случае, если одно товарищество создано в двух многоквартирных домах и собственники помещений в этих домах намерены "разделиться".

О слиянии и присоединении, видимо, допустимо говорить, если два товарищества собственников жилья, созданные в двух многоквартирных домах, имеют намерение объединиться (см. ч. 2 ст. 136).

Что касается преобразования, то таковое обозначено в ч. 2 комментируемой статьи, предусматривающей преобразование товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

3. Любая реорганизация ТСЖ требует государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (ст. 51 и 57 ГК РФ).

 

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

 

Комментарий к статье 141

 

1. Комментируемая статья содержит нормы отсылочного характера в части оснований и порядка ликвидации товарищества собственников жилья (ч. 1). Вместе с тем ч. 2 статьи называет еще одно, не предусмотренное общими правилами, основание ликвидации.

2. Жилищный кодекс РФ не устанавливает каких-либо особенностей порядка ликвидации товарищества; следовательно, в этих вопросах необходимо руководствоваться ст. 61 - 65 ГК РФ.

Ликвидируется товарищество собственников жилья либо добровольно - по решению общего собрания собственников, либо принудительно - по решению суда, принятому в соответствии с п. 2 ст. 61 ГК РФ.

Товарищество считается прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

3. Согласно ч. 2 комментируемой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50\% от общего числа голосов таких собственников. Подобное возможно в случае уменьшения числа членов товарищества и сокращения их доли в праве собственности на общее имущество дома не менее чем наполовину.

 

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

 

Комментарий к статье 142

 

1. Согласно ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций, сохраняя при этом свою самостоятельность и права юридического лица (ст. 121 ГК РФ). Статья 142 дает право двум (и более) ТСЖ создать объединение товариществ, чтобы совместно управлять общим имуществом в многоквартирных домах.

2. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает гражданские обязанности через свои органы (ст. 53 ГК РФ). Именно органы управления товарищества формируют и выражают волю товарищества. Таким образом, общее собрание каждого ТСЖ должно принять решение о том, что создается объединение товариществ собственников жилья, и передать ему права по управлению общим имуществом многоквартирного дома. Объединение товариществ управляется по тем же правилам, что и каждое ТСЖ (ст. 135 - 141 ЖК РФ).

3. Объединение товариществ собственников жилья, как и любой союз некоммерческих организаций, также является некоммерческой организацией. Поэтому оно подлежит государственной регистрации в общем порядке.

Учредительными документами ассоциации (объединения, союза) являются учредительный договор, подписанный ее членами, и утвержденный ими устав. Эти документы и представляются для государственной регистрации объединения (ст. 122 ГК РФ).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 |