Имя материала: Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования

Автор: Алексеев В.А

 2.3. правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость

 

 Мы определили государственную регистрацию прав на недвижимость как ненормативный акт государственного регистрирующего органа, с которым закон связывает определенные правовые последствия. Вопрос о том, каковы эти последствия, и есть вопрос о правовом значении государственной регистрации.

 Представляется целесообразным данный вопрос рассматривать в двух аспектах: а) временном (историческом) и б) в зависимости от оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Первый аспект позволяет проанализировать значение государственной регистрации прав в зависимости от времени совершения действий, направленных на их возникновение (изменение, прекращение) или времени появления соответствующих юридических фактов. Второй аспект предполагает анализ изменения значения регистрации прав в зависимости от основания их возникновения (сделка, наследование, решение суда, выплата паевых взносов членами кооперативов и др.).

 Обратимся к историческому аспекту. На этот счет в Законе о регистрации имеется несколько положений.

 Пункт 2 ст. 4 этого закона гласит: "Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона". Из этой формулировки можно сделать вывод, что государственная регистрация может быть обязательной и необязательной. Следует отметить, что далее в тексте Закона о регистрации эти понятия не определяются и не используются, в связи с чем трудно определить различие этих двух видов по правовым последствиям. Здесь дан только критерий для отнесения прав к подлежащим или не подлежащим обязательной регистрации - момент оформления правоустанавливающих документов по отношению к моменту введения в действие Закона о регистрации.

 Иные критерии приводятся в ст. 6 данного закона, в которой указано: "Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей". Вполне очевидно, что "по желанию их обладателей" это синоним "необязательной" регистрации. Однако здесь налицо явное логическое несоответствие - критерием для обязательной регистрации является момент оформления правоустанавливающих документов, а для необязательной - момент возникновения права. При этом для второго случая делается существенная оговорка о том, что права являются юридически действительными при отсутствии "государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом". Таким образом, не исключено предъявление к таким правам требования регистрации в ином порядке, в частности в порядке, действовавшем до введения Закона о регистрации в действие. О возможности такого подхода свидетельствует и то, что следующий абзац говорит о юридической действительности государственной регистрации, осуществлявшейся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления этого закона в силу.

 Итак, имеется очевидное несоответствие: с одной стороны, если правоустанавливающий документ оформлен до введения Закона о регистрации в действие, то регистрировать права необязательно, а с другой стороны, такое право без регистрации может оказаться юридически недействительным, поскольку до введения этого закона в действие далеко не все права на недвижимое имущество считались возникшими с момента составления правоустанавливающего документа.

 Еще большие сложности вызывает применение нормы п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, в котором говорится следующее: "Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".

 Таким образом, пользуясь прежней терминологией, необязательная регистрация может стать обязательной в том случае, если потребуется зарегистрировать переход этого права, его ограничение (обременение) или сделку в отношении объекта, права на который уже возникли до введения Закона в действие.

 Из анализа приведенных выше норм следует, по крайней мере, два вывода:

 1. Нецелесообразность деления регистрации на обязательную и необязательную в связи с отсутствием критерия такого деления.

 2. Необходимость принятия единого критерия для определения правовых последствий регистрации в историческом аспекте. При этом в качестве такого критерия должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а не время составления правоустанавливающих документов.

 С учетом этих выводов следовало бы исключить п. 2 из ст. 4 Закона о регистрации. Если для определения правовых последствий регистрации использовать единый критерий - момент возникновения соответствующего права, то главным становится вопрос о том, как установить этот момент. Именно этот вопрос является основным при исследовании второго аспекта проблемы значения регистрации. Ответ на данный вопрос лежит в гражданском законодательстве.

 Пункт 1 ст. 8 ГК РФ устанавливает девять оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В пункте 2 этой статьи содержится правило, согласно которому "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Означает ли это, что вещное право на недвижимое имущество по всем вышеуказанным основаниям возникает с момента регистрации? Представляется, что это не так. Не случайно в п. 2 ст. 8 ГК РФ имеется оговорка: "если иное не установлено законом".

 Наиболее распространенным основанием приобретения прав на недвижимое имущество являются договоры или иные сделки (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Но прежде чем перейти к анализу значения регистрации для прав, возникающих на основании сделок, нужно отметить ряд важных моментов.

 1. На основании сделок могут возникать различные по своей природе права на недвижимое имущество: вещные права (права собственности, хозяйственного ведения, залога, право пользования жилым помещением члена семьи собственника); права, имеющие обязательственную природу (право пользования на основании договоров аренды, найма, безвозмездного пользования, право доверительного управления и др.). При этом, как показывает анализ законодательства, вопрос о правовом значении регистрации для каждой из групп прав и для различных прав в рамках каждой группы решается неодинаково.

 2. Необходимо различать правовое значение регистрации: а) для заключения сделки; б) для действительности сделки; в) для возникновения права на основании сделки. Будучи тесно взаимосвязаны между собой, эти аспекты требуют, тем не менее, индивидуального подхода. Вполне очевидным является тот факт, что незаключенная или недействительная сделка не может привести к возникновению права, однако в ряде случаев без государственной регистрации заключенная и действительная сделка также не приводит к этому результату.

 Вопрос о регистрации сделок будет рассмотрен в разделе, посвященном объектам регистрации *(219). Здесь же рассмотрим сделки отчуждения как основание возникновения вещных прав на недвижимость.

 В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Из этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут быть сделаны исключения.

 Для уяснения смысла этой нормы нужно определиться по двум вопросам:

 а) что законодатель понимает под "отчуждением" и б) каков перечень случаев, когда отчуждение подлежит государственной регистрации.

 Решение первого вопроса является далеко не однозначным. Отчуждение можно было бы определить как действие или процесс, в результате которого происходит смена собственника имущества.

 Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении указала, что "понятия "отчуждения недвижимости" и "переход права собственности на недвижимость" по существу имеют одинаковое значение". Суд признал "неосновательными доводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта" *(220).

 Таким образом, в соответствии с изложенной позицией отчуждение представляется синонимом сделки, направленной на переход права собственности от одного субъекта к другому *(221). Соответственно, общим для такого основания возникновения прав как сделки отчуждения, независимо от вида этих сделок, является то, что правило п. 2 ст. 8 ГК РФ действует в данном случае без исключений - права из таких сделок возникают с момента регистрации этих прав, т.е. регистрация имеет в этом случае правообразующее значение.

 Следующим основанием приобретения прав на недвижимость, подлежащим рассмотрению, является создание нового объекта недвижимости (пп. 4 п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 218 ГК РФ). Как и в предыдущем случае, закон и здесь однозначно связывает возникновение права на вновь созданный объект с моментом регистрации. Однако редакция ст. 219 ГК РФ - "Право собственности на... вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации" - представляется неудачной.

 Грамматическое толкование данной нормы не дает ответа, к какому из понятий - "право собственности" или "недвижимое имущество" - относится словосочетание "подлежащее государственной регистрации". Открытым поэтому остается вопрос о том, с моментом какой регистрации связывается возникновение права собственности. Однако сопоставление данной статьи с другими нормами ГК РФ приводит к однозначному выводу о том, что речь в данной статье идет о регистрации права, а не регистрации имущества.

 Прежде всего следует обратиться к ст. 131 ГК РФ. Первый пункт этой статьи говорит об обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а часть вторая - о том, что в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Таким образом, термин "государственная регистрация" закон использует применительно только к правам на объекты. Что же касается самих объектов, то для них законом может быть предусмотрена специальная регистрация или учет. При этом на сегодня закон не устанавливает случаи обязательности такой специальной регистрации или учета. Следовательно, в ст. 219 ГК РФ подлежащим государственной регистрации может быть только право собственности, но никак не само имущество.

 Данное толкование представляется правильным еще и потому, что иной вывод привел бы к абсурдной ситуации. Если признать, что право собственности на вновь созданный объект возникает с момента регистрации объекта, то совершенно непонятно, кому же такое право будет принадлежать. Регистрация объекта представляет собой фиксацию существования определенного физического тела, характеризующегося местоположением и рядом технических параметров. Каким образом в результате такой фиксации может быть определено право на объект? В любом случае необходима конкретная деятельность государства по определению собственника (собственников) объекта, и только в результате этой деятельности могут быть конкретизированы субъекты права на объект. Это право в соответствии со ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Согласно же п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следует обратить внимание на то, что в данной статье речь однозначно идет не об имуществе, а о правах, подлежащих регистрации. Для рассмотрения же ст. 219 ГК РФ в качестве исключения из общего правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, оснований явно недостаточно.

 Однако есть одно обстоятельство, с которым, возможно, связана двусмысленность нормы о моменте возникновения права собственности на вновь созданное имущество. Если право собственности на новый объект недвижимости возникает в момент регистрации такого права, то, очевидно, существует определенный промежуток времени между фактическим созданием объекта и возникновением права на него. И в этот период объект как бы не имеет собственника. Учитывая обстоятельство, что с момента фактического создания объекта до регистрации права на него может пройти весьма значительный промежуток времени, данная ситуация не выгодна прежде всего государству, которое за этот период не будет получать налоги с данного имущества, поскольку плательщиком налога является собственник. Но все же вряд ли данное обстоятельство может служить основанием для определения специального момента возникновения права на вновь созданное недвижимое имущество. Данную проблему, по-нашему мнению, следует решать путем совершенствования налогового законодательства и системы государственной регистрации прав на недвижимость.

 Итак, право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации этого права. Именно таким образом, по нашему мнению, следовало бы изменить формулировку ст. 219 ГК РФ.

 Следующее основание возникновения права, которое подлежит рассмотрению, - полная выплата членом кооператива паевого взноса за предоставленный объект недвижимости (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

 Согласно этой норме "член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иные помещения, предоставленные этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество". При этом ничего не говорится о необходимости государственной регистрации такого права. Следует ли данный случай рассматривать как исключение из правила, установленного п. 2 ст. 8 ГК РФ, или право собственности члена кооператива возникает только после его государственной регистрации?

 Думается, что данная формулировка такого исключения не содержит. Когда используется формулировка "если иное не установлено законом", для признания случая исключением из общего правила необходимо, чтобы это исключение было сформулировано именно как изъятие из общего правила. Отсутствие же в п. 4 ст. 218 ГК РФ вообще упоминания о регистрации следует понимать как подтверждение распространения на данный случай правила п. 2 ст. 8 ГК РФ. Следует отметить, что в п. 2 ст. 218 ГК РФ, когда говорится о приобретении права в результате отчуждения, регистрация также не упоминается, однако момент возникновения права в этом случае однозначно связывается с регистрацией.

 Между тем как судебная практика, так и практика других правоприменительных органов исходит из прямо противоположного тезиса о том, что член кооператива приобретает право собственности на предоставленный ему объект при наличии трех юридических фактов: членства в кооперативе, предоставления кооперативом объекта недвижимости и полной выплаты паевого взноса. При этом наличие или отсутствие регистрации не влияет на существование права.

 Такое толкование закона вопреки его действительному содержанию вызвано рядом причин. Во-первых, эта позиция была абсолютно верной до 1995 г., поскольку действовавшее в тот период законодательство не связывало возникновение прав членов кооператива с регистрацией. Во-вторых, в связи с изменением ситуации в области финансирования кооперативного строительства стала крайне редкой ситуация, когда на момент создания объекта член кооператива полностью не рассчитался за объект, т.е. такое положение, когда завершенный строительством объект находится какое-либо время в собственности кооператива. В-третьих, установление правила о возникновении права члена кооператива только с момента регистрации, вызвало бы весьма серьезные проблемы в определении механизма наследования таких объектов, поскольку в таком случае при отсутствии государственной регистрации объект мог бы быть включен в наследственную массу умершего члена кооператива только на основании судебного решения.

 Эти причины, по нашему мнению, являются достаточно вескими, но не для искажения смысла закона. Если наиболее целесообразным является установление момента возникновения права члена кооператива вне связи с моментом государственной регистрации этого права, то необходимо скорректировать закон, дополнив п. 4 ст. 218 ГК РФ после слов "приобретают право собственности на указанное имущество", словами "с момента полного внесения паевого взноса".

 Особому рассмотрению подлежит такое основание возникновения права на недвижимость, как приватизация. Не вдаваясь в анализ различных точек зрения на правовую природу приватизации, скажем лишь, что приватизация представляет собой форму отчуждения имущества.

 Поэтому на случаи приватизации должно распространяться положение п. 2 ст. 223 ГК РФ. Остается только выяснить, не относится ли приватизация к тем случаям, для которых законом установлено иное, т.е. моментом возникновения права признается не момент регистрации, а какой-нибудь другой момент, тем более что ст. 217 ГК РФ установлен приоритет законодательства о приватизации перед ГК РФ в части регулирования порядка приобретения и прекращения права собственности. Для этого обратимся к законодательству о приватизации.

 В соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" *(222) "право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(223).

 В соответствии с п. 4 ст. 32 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" *(224) "право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества" *(225).

 Согласно ст. 28 ранее действовавшего Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ" *(226) "при приватизации государственного и муниципального имущества между продавцом имущества и покупателем заключается договор купли-продажи в соответствии с Гражданским кодексом РФ и настоящим Федеральным законом". Согласно п. 3 этой же статьи "право собственности на государственное и муниципальное имущество переходит соответственно от Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и к его получателям в порядке, установленном законодательством РФ, настоящим Федеральным законом и договором купли-продажи государственного или муниципального имущества". При этом данный закон никаких изъятий в части регистрации не содержит. Не было такого изъятия и в действовавшем с 1991 г. Законе РФ "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" *(227), где в п. 3 ст. 27 указывалось, что "право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством РФ".

 Таким образом, можно констатировать, что действующее в настоящее время и действовавшее с 1991 г. законодательство о приватизации как в отношении жилых, так и нежилых объектов недвижимости не содержит изъятия из общего правила п. 2 ст. 223 ГК РФ об определении момента возникновения права датой государственной регистрации.

 Однако на практике дело обстояло несколько иначе. Описывая эту ситуацию, В.А. Петрушкин отметил, что "судебно-арбитражная практика испытывала затруднения в правовой оценке существующего порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью, в связи с чем Пленум ВАС РФ в своем постановлении рекомендовал судам исходить из того, что право собственности покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи" *(228). Отсутствие до 1998 г. порядка регистрации прав на недвижимость, установленного федеральным законодательством, сделало норму о значении регистрации при приватизации фактически недействующей. Во всяком случае, именно так высказался об этом Пленум ВАС РФ в Постановлении "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий" *(229). В п. 16 этого постановления говорится: "До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным" *(230). В соответствии с данным разъяснением ВАС РФ вплоть до 31 января 1998 г. возникновение права собственности на недвижимость при ее приватизации было связано с моментом внесения платежа за приобретаемое в порядке приватизации имущество, а с 31 января 1998 г. моментом возникновения права на приватизированное имущество является момент государственной регистрации соответствующего договора *(231).

 Таким образом, мы видим различный подход к недвижимости жилого и нежилого назначения. Если при приватизации жилой недвижимости момент возникновения права независимо от принятия федерального законодательства о регистрации всегда связан с моментом регистрации, то в отношении объектов иного назначения регистрация права признается правообразующим фактором лишь с момента введения в действие Закона о регистрации. Объяснение же такому положению можно найти лишь в несовершенстве и длительном создании в России системы регистрации прав на недвижимость. На момент принятия законов о приватизации существовала лишь регистрация прав на жилые объекты в системе БТИ. Что же касается перехода к регистрации прав на нежилые здания и сооружения, то этот переход происходил крайне неравномерно в различных регионах. ВАС РФ счел возможным дать такое разъяснение, поскольку иной подход момент возникновения прав при приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе фактически начала осуществляться регистрация прав на нежилую недвижимость. Однако это правило, по сути, является новой правовой нормой, право на установление которых отсутствует у судебных органов. Вот почему данное правило должно быть сформулировано в законе.

 Однако это правило применимо только к приватизации, проходившей в форме выкупа имущества. Для приватизации, проходившей путем акционирования, вопрос решается иначе. Пленум ВАС РФ в п. 12 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 указал, что "акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации" *(232). Такой подход вполне обоснован, так как акционирование представляет собой частный случай универсального правопреемства, при котором момент перехода права не связан с государственной регистрацией.

 Теперь как раз обратимся к универсальному правопреемству. Пункт 2 ст. 218 ГК РФ указывает, что "в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом". Какова же в этом случае роль государственной регистрации? Здесь необходимо привести нормы о наследовании. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ "принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации". Из этих положений четко видно, что в отношении наследования законом установлено иное правило, чем в п. 2 ст. 8 ГК РФ. Такой порядок понятен: если признавать моментом возникновения права у наследника момент государственной регистрации, то практически во всех случаях наследования будет существовать весьма длительный (не менее шести месяцев) период, когда имущество "повиснет в воздухе" - не будет иметь собственника, поскольку прежний собственник умер и его право прекратилось, а у наследника оно еще не возникло, поскольку не зарегистрировано.

 Представляется, что такой же подход должен существовать и к юридическим лицам при их реорганизации, влекущей прекращение ранее существовавшего юридического лица с одновременным образованием нового или новых юридических лиц (слияние, присоединение, преобразование, разделение). Здесь также невозможно поставить переход права на недвижимость к новому юридическому лицу (юридическим лицам) в зависимость от государственной регистрации права, поскольку с момента регистрации нового юридического лица его правопредшественник прекращает свое существование. Очевидно, что в этих случаях момент перехода права на имущество необходимо связывать не с моментом государственной регистрации прав на недвижимость в порядке, установленном Законом о регистрации, а с моментом совершения соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц.

 Пожалуй, единственным исключением из данного правила мог бы быть случай реорганизации путем выделения. Специфика данного случая состоит в том, что прежний собственник имущества продолжает существовать и после регистрации вновь возникших юридических лиц. Вместе с тем вряд ли целесообразно устанавливать иные правила для такой ситуации только по этому основанию. Представляется целесообразным в ст. 58 ГК РФ специально указать момент, с которого переходят права на имущество реорганизованного лица к вновь возникшему, определив этот момент, как момент государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

 Особым случаем возникновения права собственности на недвижимое имущество является создание юридического лица с внесением недвижимости в его уставный капитал. Вполне очевидно, что здесь, как и в предыдущем случае, невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права. Произвести эту регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права, по-прежнему принадлежит учредителю, привело бы к тому, что ряд юридических лиц на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п. 1 ст. 48 ГК РФ, где наличие имущества названо одним из основных признаков юридического лица.

 Вот почему Пленум ВАС РФ в своем вышеупомянутом постановлении (п. 2) указывает, что "при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество" *(233). На первый взгляд такое разъяснение не вызывает возражений. Однако при более внимательном анализе можно обнаружить его существенные недостатки, если считать, что оно распространяется на все случаи внесения недвижимого имущества в уставный капитал.

 Будучи абсолютно справедливым по отношению к случаям создания новых юридических лиц, оно вряд ли может распространяться на внесение недвижимости в уставный капитал уже созданных юридических лиц при увеличении уставного капитала. Такая передача недвижимости в уставный капитал уже созданного юридического лица является сделкой отчуждения недвижимости, заключаемой между учредителем юридического лица и этим юридическим лицом. По этой сделке учредитель приобретает соответствующие обязательственные права в отношении имущества юридического лица, а юридическое лицо - право собственности на вносимое недвижимое имущество. Поэтому, по мнению автора, нет никаких оснований изменять момент возникновения права собственности в случаях совершения таких сделок - этот момент должен определяться моментом регистрации права на недвижимость за лицом, в чей уставный капитал оно вносится. Вот почему в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 следовало внести третий абзац следующего содержания:

 Право собственности на недвижимое имущество, вносимое в уставный капитал ранее созданного юридического лица, возникает у этого юридического лица с момента регистрации права.

 Особое место среди оснований возникновения вещных прав на недвижимость занимают судебные решения.

 Решение, как акт судебной власти, имеющей силу закона, порождает права непосредственно. Нельзя ставить возникновение прав, порожденных судебным решением, в зависимость от совершения административного акта регистрации. Статья 12 ГК РФ называет признание права судом одним из способов защиты гражданских прав. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ дает право суду вынести решение о регистрации сделки. Статья 28 Закона о регистрации указывает на то, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного решением суда, а также говорит о том, что сам момент возникновения права определяется решением суда. Все это исключает зависимость момента возникновения права, установленного судебным решением, от государственной регистрации. Поэтому вряд ли можно признать обоснованной позицию М.Г. Пискуновой, которая полагает, что "если момент не указан в решении, то права на недвижимость регистрируются на общих основаниях и возникают также по общему правилу с момента государственной регистрации" *(234).

 Очевидно следует считать, что момент возникновения права, установленного решением суда, определяется либо в тексте самого решения, либо связывается с моментом вступления этого решения в законную силу. Между тем во избежание разногласий ст. 28 Закона о регистрации следовало бы дополнить следующим указанием: "на момент возникновения права, установленного решением суда, в случае если этот момент не определен в решении".

 Итак, мы рассмотрели значение регистрации прав на недвижимость применительно к различным основаниям возникновения прав. Теперь вернемся вновь к историческому аспекту. С учетом предшествующего анализа можно сделать однозначный вывод о том, что до введения в действие Закона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали независимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом случае необходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не является. Важность решения этого вопроса видна на следующих примерах.

 В регистрирующий орган обратились два юридических лица с заявлением о регистрации перехода права собственности на здание на основании договора купли-продажи, заключенного в 1999 г. При этом в качестве устанавливающих право продавца на объект были представлены документы, ...подтверждающие, что данный объект был с соблюдением законодательства построен продавцом в 1996 г., при этом право продавца зарегистрировано не было. В такой ситуации регистрирующий орган правильно отказал в регистрации перехода права, поскольку право продавца на объект не возникло, так как не было зарегистрировано (ст. 219 ГК РФ).

 Теперь изменим условия и предположим, что строительство дома было закончено в 1994 г. При таких обстоятельствах отказ был бы неправомерным, поскольку в 1994 г. закон не связывал момент возникновения права собственности с государственной регистрацией. Неправомерен отказ в регистрации и в том случае, если продавцом в качестве правоустанавливающего документа предоставлен план приватизации, имеющий дату утверждения до введения в действие Закона о регистрации. Таким образом, решать вопрос о том, является ли право возникшим, необходимо с учетом законодательства, действовавшего в период составления правоустанавливающих документов, либо возникновения соответствующих юридических фактов. Поэтому в каждой ситуации следует определять, считалось ли право на данный объект возникшим с учетом, во-первых, основания его возникновения и, во-вторых, документов, подтверждающих наличие этого основания.

 Теперь вернемся к п. 2 ст. 6 Закона о регистрации. В нем говорится о том, что права, возникшие до введения в действие этого закона, требуют государственной регистрации только в том случае, если имеется необходимость регистрации перехода этого права, его ограничения (обременения) или иной сделки с объектом. Что это означает? По мнению автора, эта норма подчеркивает, что при возникшем праве собственник имеет возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом без государственной регистрации. Но, если ему необходимо будет в процессе распоряжения этим имуществом обратиться за государственной регистрацией, то такая регистрация может быть произведена лишь после того, как уже возникшее право будет зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

 Наличие такого положения в указанном Законе вполне объяснимо. С одной стороны, оно диктуется чисто техническими соображениями: невозможно заполнить разделы об обременении ЕГРП, не заполнив предварительно раздел о самом вещном праве, которое обременяется. С другой стороны, необходимость регистрации ранее возникшего права может быть продиктована задачей проверки в процессе этой регистрации действительности самого этого права.

 С учетом изложенного выше можно говорить об определенной унификации правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость, выделив два варианта:

 1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим.

 2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать.

 Вполне очевидно, что распорядиться правом без регистрации нельзя как в первом, так и во втором случае, разница лишь в том, что в первом случае это распоряжение невозможно по причине отсутствия самого права, а во втором - регистрация служит лишь "техническим" условием осуществления распоряжения.

 В связи с изложенным вызывают возражения предложения об "абсолютной" унификации правового значения государственной регистрации. Так, например, О.Б. Круглова считает, что "необходимо четко закрепить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоустанавливающий характер путем внесения соответствующих изменений в Гражданский кодекс и Закон о государственной регистрации прав" *(235). При реализации этого предложения непонятно, как быть с правами, возникающими на основании универсального правопреемства и судебных решений, его внедрение потребовало бы пересмотра многих положений гражданского законодательства, которые, по нашему мнению, в таком пересмотре не нуждаются.

 Результаты анализа правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (с учетом положений о регистрации сделок) можно было бы представить в виде следующей таблицы.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 |