Имя материала: Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования

Автор: Алексеев В.А

 2.7. основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов

 

 Установив правовое значение и объекты государственной регистрации прав на недвижимость, перейдем к тому, что определяет непосредственное содержание деятельности регистрирующего органа. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 Закона о регистрации эта деятельность описывается как "правовая экспертиза и оценка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав".

 Далее указанный закон определяет те критерии, которыми регистратор должен руководствоваться при рассмотрении документов. При этом в ст. 17 дается перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 - перечень оснований для отказа в регистрации. Анализ оснований для отказа в регистрации является предметом следующего раздела. Сейчас же следует подчеркнуть имеющуюся, по мнению автора, нелогичность одновременного существования двух вышеуказанных статей. Если Законом о регистрации сформулирован позитивный критерий - основания регистрации, то вполне очевидным должно быть положение, при котором регистратор, не найдя перечисленных в этом законе оснований, должен отказать в регистрации. Если же сформулирован негативный критерий - основания отказа в регистрации, то при неустановлении ни одного из этих оснований, регистрация должна быть произведена (если нет оснований для ее приостановления). Таким образом, каждый из критериев является вполне достаточным для принятия решения.

 Вместе с тем анализ ст. 17 Закона о регистрации, которая называется "Основания для государственной регистрации", приводит к выводу о том, что на самом деле она содержит перечень возможных правоустанавливающих документов. Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова пишут: "... если ГК РФ устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации определяет их документальное выражение - правоустанавливающие документы, на основании которых вносятся регистрационные записи" *(270).

 Особенностями этого перечня являются, с одной стороны, его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов он включает "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя", а с другой стороны, включение практически в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики, как соответствие указанных документов действовавшему в период их составления законодательству. При наличии в ст. 20 Закона о регистрации такого основания для отказа в регистрации, как несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, целесообразность существования ст. 17 этого закона в ее нынешней редакции вызывает сомнения.

 В то же время обращает на себя внимание другое обстоятельство. В Законе о регистрации и иных нормативных актах весьма часто используется понятие "правоустанавливающий документ". Однако какое-либо общее определение данного понятия отсутствует. Очевидно, ст. 17 указанного закона призвана заменить это определение, но нам такое решение представляется недостаточно удачным. Более рациональным было бы формулирование в Законе о регистрации исходного определения понятия правоустанавливающего документа, т.е. установление признаков, по которым этот документ можно выделить из ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах.

 Необходимость такого определения вызвана рядом объективных факторов:

 а) изменениями порядка оформления и выдачи правоустанавливающих документов в разные периоды истории государства;

 б) отсутствием единого порядка оформления и выдачи таких документов в различных регионах страны;

 в) многообразием оснований возникновения вещных прав и отсутствием единых требований к оформлению любого правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

 С учетом этих обстоятельств сформулированное в законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона.

 По мнению автора, правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов), который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в нем права каких-либо других документов.

 Теперь рассмотрим основные признаки правоустанавливающего документа в соответствии с приведенным определением.

 1. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления.

 Очевидно, нельзя признать документом, удостоверяющим право на объект недвижимости, документ, составленный вопреки действовавшим нормативным актам. Это относится как к актам государственных органов и должностных лиц, так и к сделкам. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. провозглашал недействительность сделки (а значит, и оформляющего ее документа), не соответствующей требованиям законодательства (ст. 48 ГК РСФСР); аналогичную норму содержит и ГК РФ 1994 г., объявляя в ст. 168 такую сделку, как правило, ничтожной. Ничтожным является и акт государственного органа, устанавливающий право на объект недвижимости, если такой акт издан ненадлежащим органом, либо надлежащим органом, но в нарушение установленного порядка.

 2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости.

 Данное правило означает, что документ не должен содержать информации, которая может быть неоднозначно истолкована. В частности, в нем должен быть четко индивидуализирован как субъект права, так и его объект. И субъект, и объект должны быть четко выделены из ряда иных, сходных по признакам. Так, например, для физического лица в правоустанавливающем документе недостаточно только указания на фамилию, имя и отчество, должны быть данные, позволяющие в каждом конкретном случае идентифицировать предъявителя документа с лицом, указанным в нем в качестве обладателя права.

 Следует отметить, что Закон о регистрации и изданные на его основании Правила ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним четко определили в этой части требования к правоустанавливающим документам. Статья 18 указанного закона говорит о том, что "документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны "...отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права...". Пункт 18 Правил в качестве обязательных сведений о физическом лице-правообладателе называет фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении российских юридических лиц должны быть указаны полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа, осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности). В отношении иностранного юридического лица - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (место нахождения) в стране регистрации (инкорпорации).

 Сведения, которые должны содержаться в правоустанавливающем документе об объекте недвижимости, в зависимости от вида объекта конкретизируются в п. 33-36 Правил.

 С учетом содержания ст. 18 Закона о регистрации и вышеуказанных пунктов Правил, отсутствие в правоустанавливающем документе информации хотя бы по одному из пунктов должно влечь отказ в регистрации в связи с несоответствием представленных документов закону. Однако необходимо иметь в виду, что все эти требования могут предъявляться только к документам, составленным после вступления в силу Закона о регистрации и введения в действие Правил  *(271). Что же касается документов, имеющих более ранние даты, то к ним эти требования неприменимы, они могут содержать любую совокупность признаков, достаточных для индивидуализации субъекта и объекта. Так, например, для физического лица ранее считалось достаточным указание места жительства (прописки), для юридического лица - полного наименования и адреса.

 Таким образом, бесспорность документа означает, что у лица, которому он предъявлен, не может возникнуть обоснованных сомнений в принадлежности предъявившему его лицу указанного в нем права на указанный объект. В случае же наличия оснований для таких сомнений документ может быть признан правоустанавливающим лишь при условии его исправления в установленном порядке. При невозможности такого исправления право на объект может быть установлено судебным решением.

 3. Документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на объект.

 Это означает, что при соответствии двум другим ранее названным признакам документ должен быть достаточным основанием для возникновения соответствующего права и содержать исчерпывающее описание этого права.

 Для иллюстрации можно привести ряд примеров, когда документ, соответствующий ранее указанным требованиям, тем не менее сам по себе не является правоустанавливающим. К таким документам следует отнести договоры отчуждения недвижимости с отлагательным условием, то есть такие договоры, которые непосредственно не порождают право собственности, а связывают его с наступлением определенного условия в будущем. В этом случае правоустанавливающей можно признать лишь совокупность договора и документа, подтверждающего наступление предусмотренного в договоре условия (например, полной выплаты денег за объект). Другим примером является договор, в соответствии с которым возникла общая совместная собственность нескольких лиц, между которыми затем состоялось соглашение об определении долей (либо соответствующее судебное решение). В этом случае первоначальный договор нельзя считать правоустанавливающим документом, поскольку он уже не отражает характер права на объект (теперь это долевая, а не совместная собственность). Поэтому и в данном случае правоустанавливающей можно считать совокупность договора и документа, определившего доли участников собственности.

 Предложенное здесь определение правоустанавливающего документа, по нашему мнению, имеет существенные преимущества перед простым перечислением в законе возможных видов правоустанавливающих документов. С учетом исторической и географической нестабильности порядка составления правоустанавливающих документов и с точки зрения принципа свободы договора и возможности заключения смешанных договоров с элементами отчуждения недвижимости формирование исчерпывающего перечня правоустанавливающих документов вряд ли возможно. Кроме того, определение данного понятия через перечисление в определенной степени ориентирует регистрирующие органы на более формальный подход к данному понятию, в то время как наиболее важной является именно содержательная его сторона - документ должен устанавливать право, создавая тем самым гарантии прав последующих собственников.

 Нам представляется, что предложенное определение способно правильно ориентировать лиц, в чью компетенцию входит оценка юридической силы документов о правах на недвижимость, обеспечивая единство подхода как к документам, составленным много лет назад, так и к документам, появившимся сравнительно недавно. Иной подход к правоустанавливающим документам вел бы к субъективизму и присвоению органами несвойственных им функций. Очевидно следует признать, что в идеале документ, не отвечающий признакам правоустанавливающего, не может быть основанием для регистрации. При этом какие-либо действия регистратора по устранению недостатков документа вряд ли допустимы, если они будут представлять собой установление фактов, не очевидных из самого документа. Такая деятельность регистрирующих органов не будет носить правового характера, поскольку они не наделены юрисдикционными полномочиями.

 В связи с этим следует обратиться к содержанию ст. 19 Закона о регистрации, которая определяет основания для приостановления регистрации. Согласно п. 1 этой статьи "государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений".

 Во-первых, представляется не очень удачным формулирование такого основания приостановления регистрации как "возникновение сомнений" *(272). При такой формулировке все участники регистрационного процесса становятся заложниками субъективизма регистратора, у которого сомнения могут возникнуть, что называется, "на ровном месте". Эти сомнения могут быть вызваны его особой мнительностью или недостаточной компетентностью. Более правильным, на взгляд автора, было бы указать, что регистрация может быть приостановлена при наличии оснований сомневаться в подлинности документов или при несоответствии представленных документов требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам. При такой формулировке вместо "сомнений" появляются конкретные критерии, требующие в каждом случае обоснования регистратором такого весьма важного, а иногда весьма болезненного для заявителя решения о приостановлении регистрации.

 Во-вторых, вряд ли было целесообразно возлагать на регистратора обязанность принимать необходимые меры по получению дополнительных сведений, устраняющих его сомнения в наличии оснований для регистрации. Если бы речь шла только об устранении сомнений в подлинности документов, то это бы возражений не вызывало. Такие сомнения могут быть устранены путем направления запросов о том, выдавался ли такой документ, направлением документа для криминалистического исследования *(273) и пр. Но, когда речь идет об устранении сомнений в наличии оснований для регистрации, то это может быть расценено как наделение органа регистрации юрисдикционными полномочиями, в то время как деятельность регистрирующего органа должна носить характер удостоверения бесспорных фактов, следующих исключительно из правоустанавливающих документов. Вот почему было бы целесообразно при выявлении несоответствия документов требованиям, предъявляемым к правоустанавливающим документам, обязать регистратора сообщить об этом заявителю и предложить ему самому устранить выявленные несоответствия. Если же устранение таких несоответствий невозможно (или не было произведено в установленный срок), то в регистрации должно быть отказано. В этом случае заявитель может, устранив выявленные несоответствия, вновь обратиться за государственной регистрацией либо установить свое право в судебном порядке.

 Теперь рассмотрим понятие правоустанавливающего документа применительно к различным основаниям возникновения прав на недвижимость. Наиболее "простым" основанием здесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается и характеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения (сшивания) этих документов вместе и формирования таким образом единого документа, в полном объеме характеризующего право на объект.

 В то же время имеются и другие случаи, когда документ, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемым к правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве на объект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае в исходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такой оговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той доли в праве на объект, которая не была отчуждена.

 Во всем остальном, что касается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особых сложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становится свидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственности судом - судебное решение.

 Наибольшую сложность представляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы предложенному определению.

 В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с данным положением очевидно, что лишь совокупность документов, подтверждающих: а) участие лица в создании объекта для себя и б) соблюдение при этом закона и иных правовых актов, - может выступать в качестве основания для возникновения права собственности на этот объект.

 Специфика возникновения вещных прав на новые объекты недвижимости, по нашему мнению, состоит в том, что основанием для возникновения права в этом случае является не конкретная сделка (как при отчуждении объекта, уже имеющего собственника - п. 2 ст. 218 ГК РФ), а сама деятельность по созданию объекта *(274). Именно в этой деятельности, осуществленной в законном порядке, и лежат фактические основания, позволяющие зарегистрировать право на новый объект за конкретным лицом. Разумеется, в качестве подтверждения факта осуществления этой деятельности и ее законного характера могут служить для регистрирующего органа только соответствующие документы. Однако перечень этих документов весьма широк и индивидуален для каждого случая, эти документы нуждаются зачастую в сопоставлении и сложной правовой экспертизе для того, чтобы сделать вывод о праве лица на вновь созданный объект.

 В таких условиях оптимальным выходом представляется выдача первичного документа государственным органом, уполномоченным проводить экспертизу представленных документов и делать вывод о приобретении лицом права собственности на новый объект недвижимости. С учетом того обстоятельства, что ст. 219 ГК РФ связывает возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости с регистрацией, целесообразно такое право предоставить непосредственно регистрирующему органу.

 При решении вопроса о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект правомерна определенная аналогия с выдачей нотариусом свидетельства о праве на наследство. Решение вопроса о круге наследников, составе наследственного имущества и о правах конкретных наследников на конкретное имущество требует сбора и анализа большого количества документов, ни один из которых самостоятельно не может быть признан правоустанавливающим. Именно поэтому правоустанавливающим становится документ, отражающий результат аналитической деятельности нотариуса - свидетельство о праве на наследство.

 Вместе с тем, по мнению автора, практика выдачи государственных свидетельств в качестве правоустанавливающих документов должна быть ограничена случаями первичного возникновения права на объект, а "жизнь" такого свидетельства должна соответствовать периоду действия этого первичного права, то есть до отчуждения объекта.

 Изложенные выше соображения приводят к трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость как одно из основных понятий.

 2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случае выделить документ, являющийся правоустанавливающим.

 3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на объекты недвижимости.

 Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость.

 Рассматривая вопрос об основаниях регистрации нельзя не остановиться еще на одном важном моменте, характеризующем систему государственной регистрации. В научной литературе этот аспект именуется принципом частной инициативы, принципом диспозитивности или принципом конценза. "Принцип частной инициативы, - пишет О.Ю. Скворцов, - суть проявления диспозитивности в сфере оборота недвижимости. Только правообладатель может начать процедуру государственной регистрации своих прав на недвижимость. При этом проведение государственной регистрации прав на недвижимость не является обязанностью правообладателя перед государством. Таким образом, принцип частной инициативы проявляется в заявительном характере государственной регистрации" *(275). М.Г. Пискунова пишет: "Диспозитивность (или заявительный характер государственной регистрации) отражен в п. 3 ст. 131 ГК РФ, согласно которому удостоверение произведенной регистрации производится по ходатайству правообладателя. Статьей 16 Закона о регистрации заявление правообладателя также положено в начало регистрационного процесса" *(276). С.А. Бабкин, анализируя зарубежный опыт регистрации прав на недвижимость, определяет содержание принципа конценза следующим образом: "Ни одна запись в поземельной книге не может быть произведена, если лицо, управомоченное на соответствующее распоряжение, не выразит волеизъявление непосредственно на производство записи" *(277).

 Таким образом, для того чтобы запись о праве появилась в реестре, необходимы не только доказательства существования соответствующего права - правоустанавливающие документы, но и соответствующее волеизъявление на внесение этой записи. В завершенном виде принцип частной инициативы состоит в том, что: во-первых, регистратор не имеет права производить записи в реестре по собственной инициативе, даже если он располагает необходимыми правоустанавливающими документами; во-вторых, регистратор не имеет права производить записи в реестре на основании волеизъявления лиц, которые не являются обладателями соответствующих прав. Посмотрим, как эти положения реализованы в российском законодательстве.

 В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации "государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица", а "в случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты". Здесь пока все соответствует заявленному принципу.

 Несколько иной подход сформулирован в отношении регистрации обременений. Согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации "государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным ст. 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

 Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости".

 Мы видим, что закон предусматривает возможность регистрации обременений вещных прав без волеизъявления обладателей этих прав. В отношении обременений и ограничений, установленных в публичных интересах, такой порядок возражений не вызывает, так как иной подход просто трудно себе представить. Что же касается обременений имущества правами третьих лиц, то такие сомнения можно высказать.

 Говоря о возможности регистрировать обременения не по инициативе обладателя вещного права, которое ограничивается (т.е. при отсутствии заявления правообладателя), ст. 13 отсылает к правилам, предусмотренным ст. 16 Закона о регистрации договоров и сделок. Однако обнаружить в ст. 16 эти правила не очень просто. В абз. 1 п. 1 данной статьи говорится о заявлении "сторон договора". Видимо, из этого следует сделать вывод о том, что общим правилом регистрации прав, возникающих на основании сделок, является необходимость представления заявления всеми сторонами договора. Но, если так, то возможность зарегистрировать обременение, возникшее на основании сделки, без заявления обладателя соответствующего права невозможно, так как этот правообладатель всегда будет одной из сторон такого договора, ибо сделки не могут устанавливать обязанности для третьих лиц.

 В то же время абз. 5 указанного пункта говорит о том, что "представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона".

 Складывается весьма своеобразная ситуация, когда ст. 13 отсылает к ст. 16, а ст. 16 отсылает к ст. 13. В то же время здесь содержатся также ссылки на статьи, регламентирующие порядок регистрации договоров аренды (ст. 26), сервитутов (ст. 27) и ипотеки (ст. 29). Согласно этим нормам "с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора", "государственная регистрация сервитутов проводится: на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте", "государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя". Таким образом, именно эти статьи предусматривают возможность отсутствия заявления правообладателя. Исходя из сказанного можно сделать вывод о том, что заявление правообладателя при регистрации обременений, возникших на основании сделок, требуется всегда, за исключением случаев аренды, сервитута и ипотеки.

 Трудно сказать, чем руководствовался законодатель, устанавливая такой порядок. Вполне можно предположить, что за регистрацией договора аренды может обратиться арендатор, договор которого уже расторгнут или не действует по иным основаниям. Точно также может поступить и недобросовестный залогодержатель или обладатель сервитута. Причем здесь не исключена возможность представления поддельных договоров. В этой ситуации последствия регистрации для правообладателя могут быть катастрофическими. Имея в качестве зарегистрированного обременения ипотеку или договор аренды, он не сможет сдать объект в аренду другому арендатору или заложить его в целях получения кредита. При этом на ликвидацию неправомерно произведенной записи в реестре ему придется потратить значительное время, необходимое на получение соответствующего судебного решения. Вот почему весьма слабой гарантией в таком случае является обязанность регистрирующего органа сообщить о произведенной регистрации правообладателю.

 Учитывая изложенное, необходимо сформулировать в законе правило, согласно которому без заявления правообладателя могут быть зарегистрированы исключительно обременения, которые правомерно установлены органами государственной власти или местного самоуправлениия в публичных интересах, а также аресты и иные обеспечительные меры, установленные судебными актами. В отношении судебных актов такая норма уже содержится в ст. 28 Закона о регистрации: "Поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя" *(278).

 Запрет регистратору вносить записи в реестр без соответствующего заявления должен распространяться только на те записи, которые влекут возникновение, изменение или прекращение зарегистрированных прав. В то же время ряд записей в реестре должны проводиться без заявлений, на основании тех событий, которые указаны в законе. Так, например, "в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица" (п. 2 ст. 28 Закона о регистрации). Здесь основанием для внесения записи в реестр служит полученная регистрирующим органом информация, которая может быть в виде поступившего искового заявления или определения суда о назначении дела.

 В практике регистрирующих органов можно отметить еще одно нарушение принципа частной инициативы. Это нарушение относится к порядку регистрации ипотеки, возникающей на основании закона. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ "если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения покупателем его обязанности по оплате товара". Согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ "при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество".

 Как же должен поступить регистратор, если на регистрацию поступили документы, из содержания которых усматривается возникновение законного залога? Согласно п. 2 ст. 20 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" *(279) "государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления" и "одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом". Однако в соответствии с п. 26 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества *(280) "должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:

 - предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;

 - в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона".

 Такой порядок вызывает ряд возражений. Принцип частной инициативы потому и провозглашается принципом, что он должен действовать во всех случаях внесения записей о правах на недвижимость (за исключением внесения записей на основании решения суда). Отсутствие формального волеизъявления правообладателя на внесение записи об обременении его права залогом должно исключать внесение соответствующей записи *(281).

 Но как же быть в тех случаях, когда законный залог, судя по документам, возник, а заявление на его регистрацию не представлено? Мы предлагаем следующий алгоритм. Регистратор в этом случае должен приостановить государственную регистрацию и потребовать представить заявление о регистрации залога, поскольку право может быть зарегистрировано только с залогом. Если соответствующее заявление представляется, регистрация производится. При отсутствии заявления следует отказ в регистрации права. При получении уведомления о приостановлении регистрации, у сторон по договору ренты нет иного выбора, кроме как представить заявление, либо отказаться от договора, поскольку возникновение залога в данном случае установлено законом императивно. У сторон же договора купли-продажи есть три варианта решения: представить заявления, внести в договор пункт, согласно которому правило о законном залоге на их отношения не распространяется, либо отказаться от договора.

 Принцип частной инициативы ограничивает возможности регистратора. В то же время он не исключает внесение записей в реестр без необходимого волеизъявления. Такое волеизъявление согласно действующему законодательству может заменить только решение суда. В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда". Согласно ст. 16 Закона о регистрации "при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны".

 При анализе формулировки ст. 165 ГК РФ возникают два вопроса. Первый - распространяется ли ее действие только на те сделки, которые в соответствии с законом сами подлежат государственной регистрации, либо она распространяется на все случаи уклонения от регистрации прав, которые возникают на основании сделок? Судебная практика отвечает на этот вопрос однозначно. Суды в порядке ст. 165 ГК РФ принимают решения о регистрации прав независимо от того, подлежит ли регистрации соответствующая сделка. По мнению автора, такой порядок еще раз доказывает, что законодатель, говоря в ГК РФ о регистрации сделок, имел в виду их регистрацию только как оснований возникновения соответствующих прав *(282).

 Второй вопрос состоит в том, можно ли в судебном порядке зарегистрировать чужое право? На наш взгляд, такая возможность должна существовать. Принцип частной инициативы должен распространяться исключительно на деятельность регистратора прав на недвижимость. В практике встречаются случаи, когда правообладатель, не регистрируя свое право, нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц. Можно привести следующий пример. Юридическое лицо "Х" приобрело право на объект в порядке приватизации в 1993 г. Согласно ст. 6 Закона о регистрации данное право считается возникшим и без государственной регистрации. Будучи собственником этого имущества, лицо "Х" правомерно им распорядилось, заключив договор аренды с лицом "Y". Лицо "Y" обратилось в регистрирующий орган для регистрации договора, однако ему было правомерно отказано, в связи с тем, что право "Х" зарегистрировано не было. "Y" потребовал от "Х" зарегистрировать свое право собственности на сданный в аренду объект, однако "Х" ответил отказом. В такой ситуации единственным вариантом для "Y" является обращение в суд с иском о регистрации права собственности "Х", и мы не видим оснований, по которым он не мог бы это сделать, а суд - вынести соответствующего решения.

 С учетом изложенного автор считает целесообразным изменить формулировку ст. 165 ГК РФ. Эту формулировку вообще следовало бы поместить в общих нормах о недвижимом имуществе, а не в главу "Сделки". Она могла бы иметь следующее содержание:

 В случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску правообладателя или лица, которому отсутствие регистрации права правообладателя препятствует регистрации его собственного права на недвижимое имущество.

 Но и эта формулировка не будет охватывать все случаи, когда существует необходимость осуществления регистрации права на основании заявления лица, которое законом не признается надлежащим заявителем. Не является редкой ситуация, когда лицо не заинтересовано в регистрации своего права на недвижимое имущество, поскольку на это имущество тут же будет обращено взыскание. Такая ситуация может возникнуть как применительно к ранее возникшим правам (например, возникшим в результате приватизации), так и по отношению к правам, возникновение которых закон связывает с государственной регистрацией (например, право на вновь созданный объект недвижимости). В таких случаях складывается парадоксальное положение: имущество есть, все основания для регистрации права на него имеются, не хватает только обращения в регистрирующий орган, однако нет лица, которое в соответствии с законом могло бы обратиться с таким заявлением. В результате на имущество не может быть обращено взыскание, так как право на него не может быть зарегистрировано. При продаже такого имущества на торгах покупатель никогда не сможет зарегистрировать свое право. В случае, когда право должника уже возникло, но не зарегистрировано, покупатель не сможет зарегистрировать переход права без предварительной регистрации права прежнего собственника (п. 2 ст. 6 Закона о регистрации). Если же на торги будет выставлено имущество, право на которое не является возникшим, то будут признаны недействительными сами торги, поскольку совершение сделок с имуществом, право на которое не возникло, противоречит закону. В такой ситуации единственным лицом, которое заинтересовано в регистрации права должника, является судебный пристав, осуществляющий исполнительное производство. Однако закон не предоставляет ему права на обращение за регистрацией прав на имущество должника.

 В своем постановлении Президиум ВАС РФ указал: "В случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, основанием для регистрации перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (пункт 3 статьи 165, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац третий пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации).

 Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, права обращения в суд с указанным требованием не предоставлено" *(283).

 Решение суда представляется абсолютно правильным с точки зрения действующего законодательства, которое, по мнению автора, нуждается в совершенствовании. Необходимо предоставить судебным приставам-исполнителям право либо на обращение за регистрацией права должника в суде, когда в их распоряжении имеются все необходимые для регистрации документы, либо признать за ними право на обращение в суд с иском о признании права должника на недвижимое имущество.

 Особый случай принудительной регистрации чужого права устанавливает Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" *(284). На основании п. 5 ст. 13 данного закона "застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога". А "при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога".

 Требует анализа и такое нововведение, как предоставление нотариусу права обратиться с заявлением о государственной регистрации. Согласно новой редакции абз. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации "в случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие" *(285). Очевидно, что нотариус составляет самостоятельную категорию заявителей, так как не является правообладателем или стороной сделки, а полномочия его вытекают не из доверенности, а из закона и факта совершения соответствующего нотариального действия. В связи с этим возникают вопросы, может ли нотариус подать заявление, не получив согласия на это правообладателя, а также как должен поступить регистрирующий орган, если заявление нотариуса будет дезавуировано лицом, в чьих интересах оно подано. Видимо, на первый вопрос следует ответить отрицательно, а во втором случае регистрация не должна проводиться, что, по мнению автора, необходимо отразить в законе.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 |