Имя материала: Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования

Автор: Алексеев В.А

 3.4. особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства

 

 Норма о регистрации прав на объекты незавершенного строительства расположена в ст. 25 Закона о регистрации, которая называется "Государственная регистрация права на создаваемый объект недвижимого имущества", из чего можно сделать однозначный вывод о том, что законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, и что такие объекты - вновь создаваемое имущество. При внешней очевидности данного положения в вопросе о понятии незавершенного строительства как объекта недвижимости достаточно много проблемных аспектов.

 Во-первых, возникает вопрос, можно ли распространять режим недвижимого имущества на объекты, отношения по поводу которых возникли до введения в действие Закона о регистрации, т.е. до 31 января 1998 г.? Ведь Закон о регистрации является первым законодательным актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости. Закон, дополнивший ст. 130 ГК РФ указанием на объекты незавершенного строительства как на объекты недвижимости, принят только 30 декабря 2004 г. *(339) Означает ли это, что до 1998 г. действовало положение, согласно которому незавершенное строительство - совокупность строительных материалов, предмет обязательственного, а не вещного права?

 Второй вопрос состоит в том, любой ли объект незавершенного строительства может быть признан недвижимым имуществом, а если нет, то каковы критерии его отнесения к недвижимости?

 Для ответов как на первый, так и на второй вопросы очень важен общий подход к понятию объекта недвижимости. Автором уже подробно анализировались различные подходы к данной проблеме и подчеркивалась недопустимость различного подхода к одинаковому по физическим свойствам имуществу в зависимости от существующих по поводу этого имущества отношений *(340). Определяя недвижимость как "все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно" (п. 1 ст. 130 ГК РФ), закон подчеркивает, что критерием отнесения объекта к недвижимому имуществу являются его объективные физические свойства, а не отношения по поводу этого объекта. Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, является дополнительным доказательством правильности такого подхода.

 Если руководствоваться данным подходом, то станет ясно, что режим недвижимого имущества должен применяться к любому объекту незавершенного строительства, который отвечает критериям ст. 130 ГК РФ, независимо от того, когда начато или остановлено его строительство, и когда совершались сделки по поводу этого имущества. С момента введения в действие ГК РФ 1994 г. на незавершенное строительство должны распространяться все требования о государственной регистрации прав на недвижимость, установленные этим кодексом. Такой вывод подтверждается и судебной практикой, существовавшей еще до введения в действие Закона о регистрации. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме привел дело, в решении по которому указано: "На участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим Комитет по земельным ресурсам и землеустройству обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект" *(341).

 Данный вывод имеет принципиальное значение для деятельности регистрирующих органов, поскольку до введения в действие Закона о регистрации отсутствовало единообразное отношение к регистрации прав на объекты незавершенного строительства. В ряде регионов органы, проводившие регистрацию прав на недвижимость, отказывали в регистрации прав на незавершенные объекты, полагая, что они не относятся к недвижимости. Такая практика существовала, в частности, и в Санкт-Петербурге. Однако установление в регионе не соответствовавшей закону практики не может являться основанием для исключения регистрирующим органом требований о регистрации прав на незавершенное строительство по сделкам, которые осуществлялись в тот период. В Санкт-Петербурге, например, до 1998 г. существовала практика продажи земельных участков с незавершенными жилыми домами, когда проводилась только регистрация перехода прав на земельный участок, а право на незавершенный строительством дом, который также являлся предметом договора, предварительно (до сделки) не регистрировалось; не регистрировался и переход права на незавершенный объект по сделке. Представляется правильной практика Санкт-Петербургского городского бюро регистрации прав на недвижимость, которое отказывало в регистрации прав на незавершенные объекты по таким договорам, поскольку право продавца не было зарегистрировано.

 Теперь перейдем к вопросу о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости. Мы полагаем, что эти критерии должны находиться в сфере архитектуры и строительства. Однако применительно к незавершенным объектам существует одна специфическая проблема, которая не характерна для объектов, строительство которых закончено. Если завершенный строительством объект существует с момента его приемки в эксплуатацию в установленном порядке, то для незавершенного объекта это является моментом окончания его существования в этом качестве. Вопрос же о начальном моменте существования объекта незавершенного строительства остается открытым. В приведенном примере из судебной практики говорится о наличии фундамента и стен в качестве достаточных признаков наличия объекта. Но как быть, если есть фундамент, а стен нет, либо не завершен сам фундамент, либо есть только котлован под фундамент и т.д.?

 Представляется, что с точки зрения закона незавершенный строительством объект существует с того момента, как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта.

 В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и т.д. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства.

 Разумеется, можно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия объекта незавершенного строительства. Такой минимум может быть определен путем указания на наличие законченных конструктивных элементов (например, фундамента) либо на "освоение" определенной части сметной стоимости строительства. Однако сегодня такой критерий отсутствует.

 К сожалению, идея об объективном характере признаков объектов недвижимости применительно к объектам незавершенного строительства иногда фактически отрицается в судебной практике и литературе. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 своего Постановления N 8 записал, что "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Из этого следует вывод, что незавершенный строительством объект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же представляет собой этот объект. Как, например, относиться к такому объекту, если он подпадает под действие норм о самовольном строительстве (ст. 222 ГК РФ)? Согласно этой статье применять правовой режим самовольного строительства можно только к объекту недвижимости. При признании зависимости статуса недвижимости от наличия или отсутствия договора подряда государство должно подождать окончания строительства для того, чтобы потребовать снести объект, так как, пока существует договор подряда, предъявлять это требование нельзя, ибо объект не является недвижимостью.

 Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, также ставит вопрос о соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект незавершенного строительства - это объект недвижимости, значит, не может быть такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом недвижимости. Однако, по мнению автора, эта логика должна быть использована для критики формулировки разъяснения, но не должна вести к отказу от идеи невозможности регистрации права на объект незавершенного строительства, когда этот объект является предметом подрядных отношений.

 Идея о том, что право на незавершенный объект нельзя регистрировать до тех пор, пока он является предметом действующего договора строительного подряда, является абсолютно верной. До тех пор, пока существует договор подряда, объект находится во владении подрядчика и право собственности на него может возникнуть у заказчика лишь после передачи ему объекта подрядчиком (п. 2 ст. 703, ст. 219 ГК РФ). Запрет регистрации здесь должен существовать в интересах подрядчика. Если этот запрет снять, то застройщик сможет беспрепятственно как зарегистрировать свое право на объект, не переданный ему подрядчиком, так и продать этот объект другому лицу. При этом подрядчик лишится предусмотренных законом возможностей по обеспечению выполнения обязательств застройщика по оплате проведенных работ (право на удержание - ст. 712 ГК РФ, право продать результат работ - п. 6 ст. 720 ГК РФ). Он не сможет применить какие-либо меры в отношении нового собственника, так как не связан с ним обязательствами, а использовать вышеуказанные средства не сможет, потому что у объекта уже будет собственник.

 Поэтому дело здесь не в том, что до окончания договора подряда объект не является недвижимостью, а в том, что прекращение договора подряда является условием возникновения права собственности заказчика на объект. Вот почему приведенное разъяснение Пленума ВАС РФ было бы лучше изложить в следующей редакции:

 По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация прав на незавершенные строительством объекты может осуществляться лишь при условии прекращения в отношении этих объектов договоров подряда.

 Следующая проблема - это соотношение части и целого применительно к понятию объекта незавершенного строительства. До сих пор в практике, в том числе и судебной, не нашел однозначного решения вопрос о том, могут ли быть признаны самостоятельными объектами незавершенного строительства различные части вновь возводимых зданий и сооружений. Рассматривая дело о возврате объекта незавершенного строительством административно-бытового помещения и признании недействительной государственной регистрации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа не высказал сомнений в том, что отдельное нежилое помещение может считаться объектом недвижимости в качестве незавершенного строительством объекта *(342). В то же время Президиум ВАС РФ в своем Постановлении указал, что не может быть признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме в виде 28 конкретных квартир. Такой вывод суд мотивировал тем, что жилой дом "на момент разрешения спора не был построен, то есть в качестве обусловленного договором недвижимого имущества не существовал, следовательно, не мог быть объектом собственности" *(343).

 Такая аргументация вызывает серьезные сомнения, поскольку исключает определение собственности на весь незавершенный объект до окончания его строительства. Между тем вопрос о возможности определения права собственности на отдельные помещения в незавершенном строительством объекте является достаточно актуальным. Может ли существовать такой объект, как незавершенная строительством квартира или нежилое помещение, или понятие незавершенного строительством объекта может применяться только к зданию или сооружению в целом?

 Нам ближе вторая точка зрения с некоторыми оговорками. Мы полагаем, что в объекте, строительство которого не завершено, вообще в юридическом смысле нет помещений, поскольку понятие помещения предполагает возможность его использования по тому или иному назначению, что в незавершенном объекте невозможно. Понятие незавершенного объекта подразумевает возможность завершения строительства именно этого объекта, что неприменимо к отдельным помещениям, поскольку завершить можно только строительство здания в целом. Однако могут существовать такие части здания, включающие отдельные помещения, которые могут быть самостоятельным объектом приемки в эксплуатацию (например, очередь при строительстве жилого дома, включающая несколько подъездов, пристроенные блоки нежилых помещений в жилом доме и пр.). Такие части зданий могут, как представляется, рассматриваться в качестве самостоятельных объектов незавершенного строительства. Однако при этом в качестве объектов следует рассматривать не входящие в них помещения, а эти объекты в целом как части соответствующих зданий и сооружений.

 Таким образом, в качестве критерия отнесения частей зданий и сооружений как незавершенного строительства к недвижимости предлагается возможность самостоятельного ввода таких частей в эксплуатацию.

 К вопросу о незавершенных объектах тесно примыкает проблема частично разрушенных объектов. В соответствии с действующим законодательством их нельзя отнести к незавершенным, однако нельзя рассматривать и в прежнем статусе, существовавшем до частичного разрушения. Частично разрушенный объект, безусловно, можно считать объектом незавершенного строительства с того момента, как начата в установленном порядке деятельность по его реконструкции в целях восстановления. Но как быть, если предметом сделки является частично разрушенный объект, реконструкция которого собственником не начата? По мнению автора, такая сделка должна совершаться с применением правил п. 2 ст. 25 Закона о регистрации, т.е. до совершения сделки собственник частично разрушенного объекта должен зарегистрировать свое право на этот объект в его состоянии после разрушения, а лишь затем отчуждать его. Дело в том, что частично разрушенный объект точно также является вновь возникшим по сравнению с ранее существовавшим, как и объект, возникший в результате произведенной реконструкции ранее существовавшего объекта. При этом следует иметь в виду, что сама реконструкция может состоять в умышленном частичном разрушении объекта. Представляется, что положения ст. 219 ГК РФ о возникновении права на вновь созданный объект с момента регистрации этого права должно распространяться на все объекты, созданные в результате изменения ранее существовавших объектов, независимо от причин, вызвавших эти изменения.

 Рассмотрев основные проблемы понятия объекта незавершенного строительства, перейдем собственно к регистрации прав на эти объекты. При этом следует иметь в виду, что ст. 25 Закона о регистрации с 1 января 2005 г. претерпела весьма существенные изменения.

 В соответствии с прежней редакцией право на объект незавершенного строительства регистрировалось только "в случае необходимости совершения сделки" с этим объектом "на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства".

 В соответствии с п. 2, 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации в новой редакции *(344) условия регистрации права на незавершенный строительством объект разделены в зависимости от оснований владения земельным участком, на котором осуществляется строительство. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, регистрация происходит на основании "документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства" (п. 3 ст. 25 Закона о регистрации). Если же земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, то регистрация осуществляется на основании "документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства" (п. 4 ст. 25 Закона о регистрации).

 Из текста новой редакции ст. 25 Закона о регистрации очевидно, что на самом деле условия регистрации прав на объекты незавершенного строительства не меняются в зависимости от оснований владения земельным участком, меняются только документы, определяющие эти основания, что вполне естественно.

 Существенно новым является изъятие из текста закона такого условия для регистрации права на объект незавершенного строительства, как необходимость совершения сделки с этим объектом. Наличие этого условия в прежней редакции было причиной значительных недоразумений.

 Высший Арбитражный Суд РФ в п. 16 "Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что "согласно пункту 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на незавершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом. Однако здание и гаражи построены акционерным обществом для собственных нужд и на момент обращения за государственной регистрацией продажа их другим лицам не предполагалась" *(345).

 Некоторые авторы на основании данной нормы шли еще дальше в установлении субъективных критериев отнесения незавершенных объектов к недвижимости. Так, например, Е.А. Киндеева писала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо, чтобы лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, было необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства *(346). Такая же позиция была высказана М.Р. Дзуцевой *(347).

 Таким образом, критерием отнесения незавершенного строительства к недвижимости предлагалось считать субъективное желание лица совершить сделку с объектом. При таком подходе статус незавершенного строительства должен был меняться в зависимости от изменения намерений его будущего правообладателя.

 Абсурдность таких выводов достаточно очевидна. Кроме того, возникал и практический вопрос - каким образом регистрирующим органом могло быть установлено наличие необходимости совершить сделку с объектом? На практике может существовать только один способ установления такой необходимости - заявление собственника. При этом регистрирующий орган, да и суд практически лишены возможности проверить истинность такого заявления. Видимо, учитывая эти обстоятельства, законодатель совершенно обоснованно исключил данное условие регистрации прав на объект незавершенного строительства.

 Однако есть определенные соображения, которые могли вызвать введение в закон этого условия. Существует связанная с рассматриваемым положением проблема изменчивости во времени незавершенных объектов. Если завершенный объект представляет собой нечто неизменное в течение определенного промежутка времени, а изменение этого объекта в результате реконструкции влечет возникновение нового объекта, право на который подлежит регистрации, то незавершенный объект с начала и до конца его существования подвергается постоянным изменениям, при этом сохраняя свой статус объекта незавершенного строительства.

 Допустим, что, намереваясь совершить сделку, застройщик зарегистрировал свое право на незавершенное здание, по проекту десятиэтажное. Для регистрации были представлены документы, в соответствии с которыми возведены фундамент и стены трех этажей. Сделка не была совершена, заключен новый договор подряда и возведены стены еще трех этажей. После этого договор подряда был прекращен, строительство заморожено. Между застройщиком и покупателем объекта на этот раз была заключена сделка купли-продажи объекта незавершенного строительства. Однако в качестве документов, описывающих объект, был представлен технический паспорт объекта, подготовленный для предыдущей, не состоявшейся сделки, в котором объект был описан, как трехэтажный.

 При наличии у регистрирующего органа данных о том, что описание объекта незавершенного строительства не соответствует действительному состоянию объекта, он должен отказать как в регистрации права собственности на объект, так и в регистрации перехода права на него. В первом случае регистрация не может быть произведена, так как объекта с такими характеристиками в природе не существует, а во втором случае сделка не может быть признана заключенной, поскольку в договоре нет данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче (ст. 554 ГК РФ).

 Из данной специфики объектов незавершенного строительства вытекает необходимость установления "сроков годности" документов, описывающих эти объекты. В нормативных документах, регламентирующих порядок регистрации прав, а также кадастровый и технический учет объектов незавершенного строительства, следовало бы предусмотреть необходимость представлять в регистрирующий орган при каждой новой сделке с незавершенным объектом либо новые документы, описывающие объект, либо подтверждение о том, что с последнего учета объект не претерпел изменений. Такое же подтверждение следовало бы требовать, если с момента учета объекта до обращения за регистрацией права прошло значительное время (например, шесть месяцев и более) *(348).

 Итак, с учетом действующего законодательства для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить:

 1) документ о правах на земельный участок;

 2) разрешение на строительство;

 3) проектную документацию;

 4) документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

 Кроме того, в соответствии с разъяснением Высшего Арбитражного Суда РФ объект не должен быть предметом действующего договора подряда.

 На практике возникает вопрос, каким образом должно подтверждаться то, что на момент регистрации объект не является предметом действующего договора подряда.

 Следует начать с того, что регистрирующий орган не располагает официальной информацией: существовал ли вообще договор подряда по данному объекту, или нет. Поэтому он не в состоянии объективно проверить заявление застройщика по поводу отсутствия такого договора. При таких обстоятельствах логично было бы ограничиться заявлением, подписанным уполномоченными лицами застройщика, об отсутствии действующего договора подряда по данному объекту с предупреждением их о последствиях несоответствия действительности такой информации. Последствиями сообщения ложных сведений с точки зрения гражданского права будет признание регистрации недействительной и возмещение убытков всем, кто их понес. С точки зрения уголовного права может возникнуть вопрос об ответственности за представление подложного документа.

 Вопрос о правах на земельный участок под незавершенным объектом не отличается какой-либо спецификой по сравнению с другими вновь созданными объектами *(349).

 В соответствии с прежней редакцией ст. 25 Закона о регистрации проектно-сметная документация требовалась "в установленных случаях". Теперь необходимо представление только проектной документации, но при этом всегда. На практике применение данного требования и раньше вызывало затруднения, поскольку не был определен состав проектно-сметной документации, необходимой для решения вопроса о регистрации. В то же время было не очень ясно, зачем регистратору проектно-сметная документация, носящая технический и финансовый характер, для решения юридического вопроса о принадлежности объекта незавершенного строительства?

 Вместе с тем в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации ничего не говорилось о разрешении на строительство, которое является в соответствии со ст. 222 ГК РФ условием законности создания объекта. Теперь эта ошибка исправлена. По мнению автора, применительно к незавершенным объектам достаточно указать на необходимость представления разрешения на строительство и исключить требования проектной документации.

 Если цель представления проектной документации - установление соответствие фактически возведенного объекта проекту, то это не относится к компетенции регистрирующего органа. Такое заключение могли бы сделать органы архитектуры, и тогда именно это заключение необходимо было бы включить в перечень необходимых документов. Однако необходимость такого заключения означала бы проведение промежуточной приемки объекта, что вряд ли целесообразно. Вопрос о соответствии недостроенного объекта проекту - это область взаимоотношений продавца и покупателя. При этом покупателя этот вопрос может абсолютно не волновать, поскольку при достройке он намеревается изменить проект.

 Таким образом, норма о регистрации прав на незавершенные строительством объекты могла бы иметь следующий вид:

 Право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства при условии отсутствия в отношении данного объекта действующего договора подряда".

 Рассматривая вопрос о регистрации прав на объекты незавершенного строительства, нельзя не обратить внимания на нормы Закона о долевом участии, вступившего в действие с 1 марта 2001 г.

 В соответствии с п. 2 ст. 13 этого закона "при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект".

 На основании же п. 5 этой статьи "застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога". А "при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога".

 Таким образом, Закон о долевом участии предусматривает специальный случай регистрации права на объект незавершенного строительства - возникновение оснований для обращения взыскания на этот объект участниками долевого строительства. Он также предусматривает возможность принудительной (в судебном порядке) регистрации прав застройщика на такой объект, если застройщик уклоняется от регистрации.

 Приветствуя в целом стремление законодателя защитить таким образом права участников долевого строительства, следует обратить внимание на некоторые проблемы, которые неизбежно возникнут при исполнении данной нормы.

 Во-первых, необходимо уяснить, будут ли распространяться на такую регистрацию все условия регистрации права на незавершенный объект? При этом выполнение требований о представлении разрешения на строительство, документов о правах на земельный участок и проектной документации не должно создавать проблем, поскольку все эти документы необходимы для регистрации договоров участия в долевом строительстве и должны уже находиться в регистрирующем органе. Что же касается документа, описывающего объект незавершенного строительства, то при уклонении от его получения застройщиком, он может быть получен участником долевого строительства, если на органы технической инвентаризации и кадастрового учета будет возложена такая обязанность.

 Сложнее обстоит дело с требованием об отсутствии действующего договора подряда. При отсутствии специальных указаний в законе наличие такого договора будет препятствовать как регистрации права на незавершенный объект, так и вынесению по этому поводу судебного решения. Таким положением могут воспользоваться недобросовестные застройщики, поскольку прекращение договора подряда в данном случае может состояться при наличии волеизъявления хотя бы одной из сторон.

 Во-вторых, снова возникает проблема охраны интересов собственника земельного участка, предоставленного застройщику при условии выполнения им определенных обязательств. Существовавшая ранее практика не позволяла застройщику зарегистрировать право на незавершенный объект без согласия собственника участка. Собственник же, отказывая в таком согласии, мог сослаться на неисполнение условий, оговоренных при предоставлении земельного участка под застройку. С учетом безусловности требования о регистрации права на объект незавершенного строительства при необходимости обращения на него взыскания есть основания полагать, что наличие обязательств застройщика перед собственником земельного участка не будет препятствием для регистрации. В этих условиях собственник земельного участка должен заранее принимать меры для охраны своих интересов.

 Учитывая рассмотренные положения как Закона о долевом участии, так и ст. 25 Закона о регистрации, нужно обратить внимание еще на один существенный момент, характеризующий подход к регистрации прав на объект незавершенного строительства. Особенность эта состоит в том, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано исключительно застройщиком. Действительно, в п. 2 ст. 25 Закона о регистрации говорится о необходимости представить документы, подтверждающие право на земельный участок, чего нет в п. 1 этой статьи, регламентирующей регистрацию прав на завершенные объекты. О регистрации права только застройщика, а не застройщика и всех дольщиков говорит и ст. 13 Закона о долевом участии.

 Однако, как представляется, такое жесткое ограничение вряд ли правомерно. Рассмотрим хотя бы ситуацию, когда объект незавершенного строительства создан в результате осуществления договора простого товарищества. Для этого случая п. 1 ст. 1043 ГК РФ прямо предусматривает возникновение общей долевой собственности всех товарищей на результат совместной деятельности. Однако вряд ли следует принять предложение И.Н. Плотниковой, которая считает, что "право на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано в общую долевую собственность между всеми лицами, которые в соответствии с договорами совместной деятельности, долевого участия, инвестирования приобретают право на выделенную часть объекта после его достройки и ввода в эксплуатацию" *(350). Для дольщиков такая регистрация долевой собственности вряд ли была бы благом с точки зрения последующей реализации их интересов. Однако в отношении участников совместной деятельности, из которых только один имел право на земельный участок, такая регистрация в соответствии с законом является единственно возможной.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 |