Имя материала: Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования

Автор: Алексеев В.А

 3.6. особенности регистрации сделок, заключенных в процессе создания новых объектов

 

 Рассматривая в предыдущих разделах настоящей главы различные способы возникновения прав на вновь создаваемые объекты недвижимости, мы убедились в том, что отношения, возникающие в процессе создания этих объектов, отличаются сложностью и многоступенчатостью. Эти отношения в процессе создания объекта могут видоизменяться как по содержанию, так и по составу участников. При этом многие участники создания объекта могут не знать о существовании друг друга, хотя фактически находятся во взаимной зависимости как участники создания одного объекта. Такое положение делает участие в создании объектов делом рискованным. При этом наибольшему риску подвергаются те лица, доля участия которых незначительна, а информация наиболее ограничена, в первую очередь физические лица, которые и должны стать собственниками помещений во вновь создаваемых объектах. Речь идет, в частности, о многоквартирных жилых домах, но те же проблемы могут возникать при строительстве гаражей, индивидуальных домов, объектов нежилого назначения.

 Участие в строительстве новых домов стало в настоящее время основной формой решения гражданами своих жилищных проблем. Люди вкладывают в строительство жилья свои основные сбережения, а также заемные средства. В то же время со стороны государства, которое фактически устранилось от непосредственного решения жилищных проблем граждан, долгое время отсутствовал хотя бы минимальный правовой механизм гарантий прав этих граждан при их попытках решить свои проблемы самостоятельно.

 Можно привести слишком большое количество примеров обмана и недобросовестности со стороны различных участников строительства, приводивших к тому, что граждане лишались внесенных денег и не получали квартир. Весьма распространенной практикой стало заключение застройщиками большего количества договоров долевого участия, чем квартир в доме, заключение нескольких договоров на одну квартиру. Это приводило к длительным судебным разбирательствам, до окончания которых приостанавливался процесс регистрации прав на квартиры. Указывая на многочисленные тяжбы, возникающие между дольщиками - приобретателями квартир по договорам долевого участия и застройщиками, К.И. Скловский предлагал "ввести регистрацию долевого участия в порядке, установленном для регистрации прав, связанных с недвижимостью, выделив права дольщиков в отдельный предмет регистрации" *(359). На "права дольщика (право на получение в собственность квартиры или нежилого помещения в строящемся здании)" как на необходимый объект регистрации указывает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе *(360).

 Все это, казалось бы, убедительно свидетельствовало о необходимости принятия государством адекватных мер. Однако ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации, ни в каком-либо ином законодательном акте до конца 2004 г. не было предпринято даже попытки решить эту проблему.

 В отдельных субъектах РФ предпринимались попытки локального решения данного вопроса. В частности, в Санкт-Петербурге была введена регистрация договоров, заключаемых в процессе создания новых объектов недвижимости *(361). Однако такая регистрация оказалась малоэффективной, создавая скорее иллюзию защиты прав участников строительства. Не имея возможности изменять гражданское законодательство, субъект Федерации не мог придать такой регистрации обязательность и какое-либо правовое значение. Отсутствие регистрации, как и ее наличие, не имело никакого правового значения, в связи с чем "регистрация" приобрела характер простого учета, не влекущего никаких последствий. Более того, после принятия Закона о регистрации осуществление такой деятельности учреждением юстиции стало прямо противоречить закону. В ст. 9 Закона о регистрации содержалось положение о том, что "учреждения юстиции по регистрации прав, вправе осуществлять только деятельность, предусмотренную настоящим Федеральным законом". Закон же не предусматривал регистрации сделок и прав, возникающих до создания объекта (за исключением прав на незавершенные объекты).

 В 2004 г. Законодательным собранием г. Санкт-Петербурга был принят Закон г. Санкт-Петербурга "Об учетной регистрации инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге" *(362). Но даже в самом названии закона эта регистрация была названа учетной, то есть не влекущей правовых последствий.

 Вполне очевидно, что регистрация сделок, направленных на создание новых объектов недвижимости, является наиболее эффективным средством предупреждения злоупотреблений в данной сфере и защиты прав участников долевого строительства. Однако этот механизм будет эффективен, только если эта регистрация будет иметь правовые последствия. Придать же ей правовые последствия можно только путем принятия новых гражданско-правовых норм, что исключает решение данного вопроса на уровне субъекта Федерации.

 На решение данной проблемы направлен Закон о долевом участии, вступивший в силу с 1 апреля 2005 г. Этот закон не только вводит регламентацию содержания договора участия в долевом строительстве, определяет условия осуществления деятельности по привлечению денежных средств к строительству новых объектов, но и устанавливает обязательность регистрации таких договоров, определяет ее правовые последствия, а также основы порядка регистрации договоров участия в долевом строительстве.

 В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии "договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Таким образом, правовое значение государственной регистрации договора участия в долевом строительстве состоит в том, что с такой регистрацией связывается момент заключения договора. Такое решение представляется недостаточно удачным. Признание договора незаключенным без государственной регистрации ставит вопрос о правовом значении документа, который отражает содержание соответствующего обязательства, после согласования всех его условий и подписания застройщиком и участником долевого строительства, но до государственной регистрации. Логично было бы сделать вывод, что "цена" такого документа до его государственной регистрации равна нулю, поскольку незаключенный договор не может порождать вообще никаких последствий. Аналогичная ситуация складывается и с незарегистрированным договором купли-продажи объекта недвижимости жилого назначения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие правовых последствий совершенного действия (подписания договора) должно, видимо, означать, что подписавшие договор лица до регистрации договора лишены возможности основывать на этом документе (который собственно договором не является) какие-либо требования друг к другу. Не должно являться исключением и требование о совершении действий, направленных на регистрацию договора. Отказ одной из сторон от регистрации договора должен свидетельствовать об отказе заключить договор.

 В то же время в п. 3 ст. 165 ГК РФ говорится о том, что "если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда". Следовательно, либо закон в данной норме содержит исключение из общего правила о том, что незаключенный договор не порождает правовых последствий, либо правило ст. 165 ГК РФ распространяется только на сделки, подлежащие регистрации под угрозой ничтожности (к таковым относится большинство сделок, подлежащих регистрации). Судебная практика в случаях договоров купли-продажи жилых помещений придерживается первой точки зрения, суды принимают решения о регистрации таких договоров по искам об уклонении от регистрации. Скорее всего, по такому же пути пойдет практика судов и по договорам участия в долевом строительстве. Но в таком случае непонятно, в чем отличие незаключенного договора от ничтожного и какой смысл указывать в законе незаключенность как последствие отсутствия регистрации.

 С точки зрения автора, было бы вполне достаточно в Законе о долевом участии указать на необходимость регистрации. При этом незарегистрированная сделка считалась бы ничтожной на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ.

 В Законе о долевом участии с моментом регистрации договора также связывается возможность уступки права требования по нему. Согласно п. 2 ст. 11 "уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". Это положение очевидно, поскольку нельзя уступать права требования по незаключенному договору. Понятно и то, что нельзя уступить право требования, если договор уже исполнен застройщиком в пользу участника долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии "обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". После передачи объекта участнику долевого строительства у него остается только право требования произвести государственную регистрацию его права, но это требование им может быть предъявлено к регистрирующему органу, вытекает из административных правоотношений и, следовательно, уступке не подлежит.

 Введение регистрации уступки права требования по договору участия в долевом строительстве призвано решить весьма серьезную проблему, с которой на протяжении долгого времени сталкивалась правоприменительная практика. Гражданское законодательство всегда предусматривало возможность уступки права требования по обязательствам, не делая при этом исключения для сделок, заключаемых с целью приобретения прав на создаваемые объекты недвижимого имущества. При этом количество таких уступок также не ограничивалось. Не находилась в противоречии с законом ситуация, когда участник долевого строительства "А", заключивший договор с застройщиком, уступил право требования "Б", тот уступил "В", и так далее до буквы "Я". При отсутствии регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав по ним, в регистрирующий орган по окончании строительства дома обращалось лицо, в отношении которого была осуществлена последняя уступка, а вся предшествующая цепочка уступок оставалась скрытой от регистратора. Но, не проверив всей цепочки уступок с точки зрения законности этих сделок, нельзя было принять решение о регистрации. Проверка же этой цепочки была связана со значительными трудностями, так как иногда даже найти участников этих цепочек было невозможно.

 Разные регистрирующие органы по-разному выходили из этого положения. Одни вопреки обязанности, возложенной на них законом, не проводили проверку в полном объеме. Другие вводили "ограничение" на количество возможных уступок. Однако все это было весьма далеко от правильного применения закона. Регистрация как договора участия в долевом строительстве, так и уступки права требования по нему устраняет данную проблему в принципе, так как все участники цепочки любой длины будут отражены в реестре, а каждая сделка по уступке проверена при ее регистрации с точки зрения соответствия закону.

 Возвращаясь к п. 1 ст. 12 Закона о долевом участии, определяющему момент исполнения договора застройщиком как момент подписания передаточного акта, хотелось бы обратить внимание на ряд обстоятельств. Между моментом передачи объекта долевого строительства его участнику и регистрацией его права на этот объект существует определенный промежуток времени. В ряде случаев этот промежуток может быть весьма значительным. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает с момента регистрации этого права. Таким образом, до момента государственной регистрации своего права участник долевого строительства не имеет права собственности на объект и в силу этого лишен возможности им распоряжаться. Но конечной целью любого участника долевого строительства является именно приобретение права собственности на объект, именно с этой целью он заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Не лучше ли было в таком случае считать обязанности застройщика исполненными с момента регистрации права собственности участника долевого строительства?

 Как показывает опыт автора данного исследования, значительное количество проблем участников долевого строительства связано не с тем, что объект им не передан, а с тем, что, фактически проживая в переданном им объекте, они по вине застройщика длительное время не могут зарегистрировать свое право. Поэтому участники долевого строительства лишены возможности отчуждать объект, передавать его в залог, сдавать его в аренду, что, безусловно, влечет серьезные материальные потери. Вряд ли механизм действия Закона о долевом участии устранит возможность возникновения таких ситуаций. Вот почему было бы правильным либо связать момент исполнения обязательства застройщиком с государственной регистрацией права участника долевого строительства на объект, либо установить в законе серьезные санкции к застройщику, по вине которого участник долевого строительства не смог в определенный срок после передачи ему объекта зарегистрировать свое право собственности на объект.

 Действующее законодательство не содержит таких специальных норм. Закон о долевом участии (п. 3 ст. 16) только возлагает на застройщика обязанность "передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения". Что будет, если застройщик не выполнит своей обязанности или представит документы, не соответствующие установленным требованиям, закон не говорит. Очевидно, что участнику долевого строительства в таком случае придется доказывать убытки, понесенные им в связи с недобросовестными действиями застройщика. Такой порядок вряд ли можно признать соответствующим интересам участника долевого строительства.

 В соответствии со ст. 17 Закона о долевом участии "договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 Этим же законом внесены изменения в Закон о регистрации, который дополнен ст. 25.1 "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве". Эта статья достаточно подробно (в отличие от других статей Закона о регистрации, посвященных регистрации прав по различным основаниям) регламентирует основания и порядок такой регистрации. Интересно то, что данная норма регламентирует только государственную регистрацию договора, заключенного застройщиком с "первым участником долевого строительства". Кто такой этот "первый участник", законодатель не раскрывает. Очевидно, речь идет об участнике, договор которого первым подается на регистрацию, хотя в таком случае было бы правильно для ясности и говорить о первом договоре, а не о первом участнике. В то же время не указано, каков порядок регистрации в отношении последующих договоров. Видимо, авторы данного закона считают, что этот порядок ничем не отличается от порядка регистрации других сделок *(363). Специфика же первого договора состоит в том, что для его регистрации помимо документов, представляемых для регистрации других сделок, должны быть представлены:

 1) разрешение на строительство;

 2) проектная декларация;

 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации).

 Обязанность по представлению этих документов возложена на застройщика.

 Следует обратить внимание на то, что в числе документов, представляемых для регистрации договора участия в долевом строительстве, не указаны документы, подтверждающие право застройщика на земельный участок. В то же время в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации такие документы включены в перечень необходимых для регистрации права на незавершенный строительством объект. Такой подход можно объяснить тем, что в соответствии с п. 1 ст. 3 Закона о долевом участии "застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после: государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка". Таким образом, информация о соблюдении этого условия должна уже находиться в регистрирующем органе, который в состоянии проверить наличие этого условия по реестру.

 Застройщикам же в связи с этим нужно иметь в виду, что независимо от того, возникло их право собственности на земельный участок или нет, регистрация этого права является обязательным условием регистрации договоров участия в долевом строительстве.

 Требования к разрешению на строительство определяются ст. 51 ГрК РФ *(364).

 Требования к проектной декларации определены в статьях 19-21 Закона о долевом участии. В соответствии со ст. 19 "проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Статья 3 Закона о долевом участии в качестве условия заключения договора участия в долевом строительстве называет опубликование или размещение проектной декларации. Следовательно, в регистрирующий орган эта декларация может быть представлена вместе с документами о регистрации первого договора участия в долевом строительстве.

 В задачу настоящего исследования не входит подробный анализ порядка оформления проектной декларации. Обратим внимание лишь на то, что это документ, который исходит исключительно от застройщика, и сведения, содержащиеся в этой декларации, должны соответствовать действительности. При этом регистрирующий орган весьма ограничен в возможности проверить истинность сведений, содержащихся в декларации. Особенно это касается характеристик возводимого объекта, о котором застройщик в декларации должен сообщить, в частности, сведения "о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией" (ст. 21 Закона о долевом участии). Эта же статья предоставляет участнику долевого строительства право требовать для ознакомления проектную документацию. Однако регистрирующий орган такого права лишен, а значит должен убедиться в соответствии декларации проектной документации каким-то иным способом.

 И здесь обращает на себя внимание третий документ, предусмотренный ст. 25.1 Закона о регистрации - план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений. Каков источник этого документа, не ясно. Однако логика подсказывает, что, хотя обязанность предоставления этого документа возложена на застройщика, не он должен быть его автором. В противном случае такой документ будет полностью дублировать проектную декларацию в одной из ее частей. Было бы хорошо, чтобы именно Закон о долевом участии указал бы орган, который уполномочен выдать (или удостоверять) такой документ. Но этого не сделано, и остается только предполагать, кем он может быть выдан. Это может быть, например, орган субъекта Федерации, осуществляющий управление в области архитектуры и градостроительства. В любом случае нормативным актом должен быть определен этот орган и требования к плану создаваемого объекта, поскольку это должен быть основной документ, на основании которого регистрирующий орган сможет определить, предусмотрен ли в строящемся здании тот объект долевого участия, который является предметом данного договора участия в долевом строительстве, и не выступает ли этот объект предметом другого уже зарегистрированного договора.

 Теперь можно подвести итог и определить, что должен проверить регистратор в процессе правовой экспертизы договора участия в долевом строительстве.

 Прежде всего необходимо установить наличие условий, с которыми закон связывает возможность привлечения денежных средств к строительству объекта. К этим условиям в соответствии со ст. 3 Закона о долевом участии относятся:

 а) получение в установленном порядке разрешения на строительство;

 б) опубликование и (или) размещение проектной декларации в соответствии с данным законом;

 в) государственная регистрация права собственности или договора аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

 Разрешение на строительство входит в перечень документов, приведенный в ст. 25.1 Закона о регистрации. Регистратор должен проверить не только наличие разрешения, но и соответствие его закону и другим нормативным актам по содержанию, форме и порядку выдачи.

 Проектная декларация также входит в перечень ст. 25.1 Закона о регистрации. Но представления этой декларации в регистрирующий орган недостаточно. Заявитель должен предъявить доказательства того, что представленная им проектная декларация была опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства (п. 2 ст. 19 Закона о долевом участии). Таким образом, декларация должна быть опубликована не менее чем за 14 дней до момента регистрации договора участия в долевом строительстве, поскольку этот договор считается заключенным с момента его регистрации *(365).

 Как уже отмечалось, вопрос регистрации права застройщика на земельный участок может быть решен путем обращения к ЕГРП.

 Согласно п. 2 ст. 3 Закона о долевом участии, если второй стороной договора является гражданин, регистратор также должен проверить, является ли застройщик надлежащим, поскольку правом на привлечение средств граждан обладают только застройщики, "отвечающие требованиям настоящего Федерального закона". Однако из определения застройщика в п. 1 ст. 2 Закона о долевом участии можно извлечь только то, что он должен быть юридическим лицом либо индивидуальным предпринимателем. Специальных требований к застройщику, имеющему дело с гражданами, в данном законе не обнаружено. Очевидно, что либо в законе должны быть предусмотрены специальные требования для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, либо рассматриваемая норма не имеет смысла.

 В то же время регистратор должен проверить, не приостановлена ли деятельность застройщика, связанная с привлечением денежных средств участников долевого строительства, решением арбитражного суда в соответствии с п. 7 ст. 23 Закона о долевом участии. Для этого соответствующие решения должны в обязательном порядке направляться в регистрирующий орган.

 Установив, что данный застройщик в принципе имеет право на привлечение средств участников долевого строительства, регистратор должен перейти к вопросу об объекте долевого строительства.

 В соответствии со ст. 2 Закона о долевом участии такой объект может быть только жилым или нежилым помещением. Таким образом, ни часть помещения, ни доля в праве собственности на помещение или здание, ни отдельное здание по закону не могут быть объектом долевого участия. Такой подход законодателя представляется недостаточно обоснованным, поскольку из сферы действия закона о долевом участии, а значит, и из сферы регистрации уходят индивидуальные жилые дома в поселках, представляющих единые комплексы, а также строительство нежилых объектов с определением на них долевой собственности участников строительства.

 Следующим этапом проверки, относящимся к объекту долевого строительства, должна стать идентификация его описания в договоре с описанием в проектной декларации и плане объекта. Эта идентификация должна быть произведена с абсолютной точностью, которая предполагает установление того факта, что никакое другое помещение, указанное в плане, не может соответствовать всем признакам помещения, перечисленным в договоре участия в долевом строительстве. Если такая идентификация невозможна, значит, документы не могут служить основанием для регистрации договора.

 После идентификации объекта долевого участия анализу подлежит сам договор. Специальные требования к данному виду договоров определены ст. 4 Закона о долевом участии. Установление регистратором отсутствия какого-либо из обязательных условий договора, а также противоречия условий договора действующему законодательству является основанием для отказа в регистрации.

 Закон о долевом участии определяет и порядок внесения сведений о договоре участия в долевом строительстве в ЕГРП.

 В соответствии с п. 3 ст. 25.1 Закона о регистрации в редакции Закона о долевом участии "запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав". Статья 12 Закона о регистрации говорит о том, что "в подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество". Отсюда можно сделать вывод, что, по мнению авторов Закона о долевом участии, договоры участия в долевом строительстве обременяют земельный участок, т.е. сохраняются независимо от смены собственника такого участка и состоят в определенных ограничениях права собственности на него *(366).

 Однако такой вывод вряд ли можно признать правильным. Прежде всего, такой вывод не подтверждается действующим гражданским законодательством. Оно содержит специальные указания о том, что определенные обязательства выступают обременением объектов недвижимости. Так, например, в ст. 275 ГК РФ указано, что "сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу". Согласно ст. 353 обременением является залог, поскольку в случае перехода права собственности на заложенное имущество в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. В ст. 586 ГК РФ указано, что рента обременяет земельный участок. Статья 617 ГК РФ говорит о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Закон о регистрации к числу обременений относит сервитут, ипотеку, доверительное управление, аренду.

 Однако ни в одном законодательном акте, в том числе и в Законе о долевом участии, не указано, что договор участия в долевом строительстве выступает в качестве обременения земельного участка, который принадлежит застройщику. Но, может быть, это недоработка закона, и нужно его дополнить указанием на то, что договор участия в долевом строительстве является обременением земельного участка застройщика и в связи с этим не прекращает действия при смене собственника земельного участка? Это означало бы, что застройщик может продать данный участок только одновременно с передачей соответствующих обязательств перед участниками строительства. Такое решение в принципе возможно, но оно представляется недостаточно целесообразным.

 В то же время гораздо чаще встречается иная ситуация, когда застройщик владеет участком на праве аренды. Такая аренда, конечно, выступает обременением земельного участка. Но может ли арендатор своими действиями по заключению договоров участия в долевом строительстве создать обременение земельного участка (а не своего права аренды)? Гражданское законодательство не дает оснований для такого вывода. Если бы договоры, заключенные с застройщиком-арендатором, создавали ограничения прав собственника земельного участка, то при расторжении договора с нерадивым застройщиком у собственника земельного участка появилась бы обязанность выполнить его обязательства перед участниками строительства. Но и эта обязанность не установлена законом. Кроме того, в этом случае требовалось бы согласие собственника на заключение договоров участия в долевом строительстве, поскольку участники договора не могут создавать обязательства для третьих лиц.

 Следовательно, либо необходимо вносить весьма радикальные изменения в гражданское законодательство, либо порядок регистрации договоров долевого участия этому законодательству не соответствует. Нам представляется более правильным второй вывод.

 Даже в случае, когда застройщик является собственником земельного участка, нет смысла относить договоры участия в долевом строительстве к обременениям. Учитывая другие положения Закона о долевом участии это просто излишне.

 В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии "в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости". Таким образом, обременением выступает не договор участия в долевом строительстве, а возникающий при его заключении на основании закона залог. При этом земельный участок становится обременен залогом только в том случае, если он находится в собственности застройщика, во всех остальных случаях обременяется право аренды.

 В таких условиях признание обременением и договора аренды не играло бы положительной роли в защите прав участников долевого строительства, поскольку, наоборот, снижало бы эффективность реализации такой меры обеспечения обязательств, как залог. Дело в том, что обременение предполагает сохранение обязательства при смене собственника (арендатора). Но механизм обращения взыскания на заложенное имущество предполагает реализацию этого имущества, что влечет смену его собственника. Но если земельный участок или право его аренды обременены договорами участия в долевом строительстве, то обязательства по этим договорам должны перейти к новому собственнику, который приобрел заложенное имущество на торгах. Однако в подавляющем большинстве случаев очень трудно будет найти желающего приобрести такое имущество, а его цена будет значительно ниже, чем цена такого же свободного от обязательств имущества.

 Статья 14 Закона о долевом участии в качестве оснований обращения взыскания на предмет залога называет:

 1) наступление предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта;

 2) прекращение или приостановление строительства при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

 Следовательно, по логике данного закона обращение взыскания на заложенное имущество возможно тогда, когда очевидно, что обязательство, обеспеченное залогом, не может быть надлежащим образом исполнено. При этом очень странной была бы ситуация: нашелся покупатель заложенного имущества, который принял на себя эти обязательства, невозможность исполнения которых уже констатирована.

 Единственным аргументом признания договора участия в долевом строительстве обременением земельного участка или права его аренды могло бы быть обеспечение невозможности добровольного отчуждения земельного участка или уступки права аренды без сохранения обязательств перед участниками долевого строительства. Но при обременении участка или права аренды залогом подобные сделки практически не могут быть заключены, поскольку в результате заключения такой сделки новый собственник или арендатор земельного участка станет залогодателем по обязательству прежнего собственника (арендатора), который после прекращения его права на земельный участок не сможет выполнить это обязательство.

 Итак, размещение записи о договорах участия в долевом строительстве в подразделе об обременениях земельного участка не соответствует гражданскому законодательству. А это означает, что их необходимо отражать в каком-то другом месте ЕГРП.

 Чтобы избежать всех этих несоответствий, следовало бы, по мнению автора, предусмотреть в ЕГРП специальный раздел на строящийся объект, который следовал бы за разделом о земельном участке. В рамках этого раздела могли бы существовать подразделы по каждому из объектов долевого участия, открывающиеся по мере поступления соответствующих договоров. Такой порядок позволяет избежать регистрации нескольких договоров на один объект и создает четкую картину распределения прав на объекты долевого участия.

 В связи обеспечением исполнения договора участия в долевом строительстве и порядком регистрации этих договоров вызывает сомнение одно из положений ст. 13 Закона о долевом участии. Согласно п. 3 этой статьи "при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения". Данная формулировка означает, что, несмотря на зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, право собственности на объект долевого участия после завершения строительства может быть зарегистрировано за застройщиком. Но тогда не совсем понятно, как регистрирующий орган может произвести такую регистрацию, если он знает, что первичное право собственности в соответствии с договором должно возникнуть не у застройщика, а у лица, с которым он заключил договор. Если же предположить, что при наличии договора участия в долевом строительстве может быть произведена регистрация права застройщика, то это будет означать, что к участнику долевого строительства объект, принадлежащий собственнику, может перейти только по сделке отчуждения. А это противоречит самой сути отношений по участию в строительстве, поскольку в этом случае право должно возникать на основании этого участия непосредственно (п. 1 ст. 218, ст. 219 ГК РФ), а не на основании сделки отчуждения *(367). С учетом изложенного данный пункт из ст. 13 Закона о долевом участии следовало бы исключить и дополнить этот закон положением, согласно которому до расторжения договора участия в долевом строительстве право собственности застройщика на объект долевого участия не может быть зарегистрировано.

 Пункт 4 ст. 25.1 Закона о регистрации предусматривает также особый порядок внесения записи о расторжении договора участия в долевом строительстве или одностороннем отказе от исполнения договора *(368). Заявление о внесении записи о расторжении такого договора может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. "В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке". При этом орган по государственной регистрации в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

 Следует отметить, что такие нововведения в Закон о регистрации носят весьма революционный характер. До этого в Законе о регистрации не было порядка регистрации расторжения договора путем одностороннего отказа от исполнения обязательств. Вызывала сомнение даже возможность обращения только одной стороны договора за регистрацией возникновения и прекращения обременений *(369). Установление принципиальной возможности такой регистрации, а тем более порядок ее проведения, не относится, по мнению автора, к удачным решениям законодателя в сфере государственной регистрации прав на недвижимость.

 Этот порядок вызывает сомнения даже для случаев расторжения договора соглашением сторон.

 Во-первых, исходя из момента заключения договора участия в долевом строительстве (момент регистрации договора) моментом его расторжения следует считать момент регистрации расторжения. Исключение из этого правила может составлять только расторжение договора решением суда. Таким образом, для участников соглашения о расторжении обращение в регистрирующий орган должно признаваться действием, направленным на расторжение договора, при этом такие действия должны совершить оба участника договора.

 Во-вторых, в случае, когда основанием расторжения является соглашение, не указывается, что должен сделать регистратор после того, как он отправил уведомление второй стороне договора. Если в течение срока регистрации поступят возражения от второй стороны, то в регистрации, видимо, должно быть отказано, поскольку при отсутствии волеизъявления сторон регистрация может быть произведена только на основании решения суда. Но должен ли регистратор ждать подтверждения от второй стороны, что он должен сделать, если подтверждение не будет получено в течение срока регистрации? Ответа на эти вопросы нет, а без них решение регистратора будет лишено правовой основы.

 Еще более остро те же вопросы стоят при регистрации расторжения договора в результате одностороннего отказа от его исполнения. Для регистрирующего органа в этом случае основанием для внесения записи в реестр должна стать "копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке". Регистратор при этом лишен возможности проверить действительность тех обстоятельств, на которые ссылается сторона в своем уведомлении. Очевидно, что его деятельность по правовой экспертизе документов будет сведена исключительно к формальному моменту.

 Рассмотренный подход сомнителен, прежде всего, как с точки зрения общих целей регистрации прав на недвижимость, так и с точки зрения специальных целей регистрации договоров об участии в долевом строительстве. Результатом регистрации расторжения договора становится устранение препятствий к заключению нового. При проведении такой регистрации на основании представленных застройщиком недействительных документов о расторжении договора либо уведомлений об одностороннем отказе от его исполнения со ссылкой на несуществующие обстоятельства застройщик приобретает возможность заключения нового договора на объект при фактическом сохранении прав прежнего участника договора (его права будут восстановлены в суде).

 По мнению автора, нет никаких причин для установления особого порядка регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве. Эта регистрация должна производиться только на основании заявлений обеих сторон договора. Такой подход вытекает из общего принципа деятельности регистрирующего органа, который осуществляет регистрацию только тех прав, которые являются бесспорными. Установить же бесспорность регистрируемых отношений можно только на основании заявлений их участников.

 Результатом деятельности регистратора по поводу документов, представленных для регистрации договора участия в долевом строительстве, как и во всех других случаях, должно стать решение о регистрации, либо отказе в регистрации. При этом п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации *(370) предусматривает два специальных основания отказа в регистрации договора участия в долевом строительстве:

 "1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

 2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство".

 Введение первого основания для отказа абсолютно обосновано, поскольку без этого основания не достигается одна из главных целей регистрации сделок, совершаемых в процессе создания новых объектов. Что же касается второго основания, то оно представляется излишним. В общих основаниях отказа (ст. 20 Закона о регистрации) есть формулировка "не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав", в пп. 4 п. 2 ст. 25.1 в качестве необходимого документа указан "договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство".

 Мы видим, что Закон о долевом участии, с одной стороны, представляет собой значительный шаг в урегулировании отношений, возникающих в процессе создания новых объектов недвижимости, а с другой стороны, ставит на повестку дня проблемы дальнейшего совершенствования этого регулирования.

 Прежде всего представляется необходимым вписать гражданско-правовые нормы этого закона в ГК РФ, поскольку кодификация в идеале предполагает включение в кодекс всех норм соответствующей отрасли права. Нормы о договоре участия в долевом строительстве могли бы составить отдельную главу раздела IV ГК РФ.

 Представляется недостаточным, как уже указывалось, распространение требования о регистрации только на ограниченный круг сделок и объектов, указанных в Законе о долевом участии. Исключение из числа регистрируемых ряда сделок, на которые не распространяется Закон о долевом участии, способно подорвать саму идею защиты прав участников строительства, поскольку регистрирующий орган не будет обладать полным реестром прав на все помещения в строящемся объекте. Так, например, под действие закона о долевом участии не подпадают договоры, заключенные между застройщиком и подрядчиком, в соответствии с которыми оплата работы подрядчика производится путем передачи ему квартир в построенном доме. Однако количество таких квартир может быть весьма значительным. Но права подрядчика на эти квартиры на основании данного договора не будут зарегистрированы до ввода дома в эксплуатацию. А это не исключает регистрации договоров участия в долевом строительстве на те же квартиры. Точно такая же ситуация будет с договорами участия в строительстве, где обязательства участника не выражены в деньгах.

 Решение поставленной проблемы видится во внесении дополнений в ГК РФ. Эти дополнения должны содержать четкие указания на то, что любые заключаемые в процессе создания объектов сделки, целью которых является возникновение у их участников права собственности на объект или его часть, подлежат государственной регистрации. Предлагаемую норму можно было бы разместить в гл. 6, либо в качестве пункта в ст. 131, либо в виде самостоятельной статьи. Норма эта могла бы иметь следующий текст:

 Подлежат государственной регистрации также сделки, направленные на приобретение вещных прав на создаваемые объекты недвижимости.

 При такой формулировке требование о регистрации распространялось бы на любые договоры, независимо от их наименования и правовой природы (долевое участие, совместная деятельность, подряд и др.). Главное, чтобы целью их участников было приобретение вещных прав на новый объект.

 После такого дополнения ГК РФ следовало бы соответственно откорректировать нормы, содержащиеся в Законе о долевом участии и в Законе о регистрации.

 С учетом рассмотренных положений статья в Законе о регистрации могла бы иметь следующий вид:

 Статья 25.1. Регистрация сделок, направленных на приобретение вещных прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.

 Сделки, направленные на приобретение вещных прав на вновь создаваемые объекты недвижимого имущества, регистрируются на основании документов, отражающих содержание сделки, документов, подтверждающих законность создания объекта и проектной документации, отражающей состав вновь создаваемого объекта.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 |