Имя материала: Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования

Автор: Алексеев В.А

 1.3. понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость.

Характеристика системы регистрации прав на недвижимость

в Российской Федерации

 

 Исторический анализ развития законодательства об обороте недвижимого имущества позволил выявить в качестве одной из основных объективных закономерностей установление и развитие начал публичности.

 Анализируя цели установления регистрации прав на недвижимость как логического завершения развития публичности, автор пытался обосновать точку зрения, согласно которой основной целью введения и существования регистрации прав на недвижимое имущество является цель защиты имущественных прав участников гражданского оборота недвижимого имущества.

 В то же время изучение положения дел с регистрацией прав на недвижимость в различных странах дает далеко не одинаковую картину. При общем действии двух вышеприведенных положений правовые системы разных государств имеют очень серьезные отличия в способах их реализации. Такое положение уже давно поставило перед учеными задачу классификации различных систем государственной регистрации прав на недвижимость.

 Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя и употребляется в научной литературе достаточно часто, однако не имеет четкого определения. Анализ же источников, где этот термин используется, свидетельствует о том, что разные авторы, говоря о системе регистрации, имеют в виду далеко не одно и то же. Между тем, по мнению автора, данное понятие является одним из ключевых при теоретической разработке вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, что требует его четкого определения.

 "Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - пишет Т.Д. Аппак, - может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие - управленческими отношениями (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)" *(67).

 Такое определение, конечно, имеет право на существование. Однако оно не раскрывает сущность описываемого явления, сводя его характеристику к выделению двух видов правоотношений, складывающихся в данной сфере. При таком определении все правоотношения и все правовые нормы, их регулирующие, в равной степени характеризуют систему государственной регистрации, в то время как для характеристики системы имеют значение только некоторые из них, определяющие сущностные отличия одной системы от другой.

 Каковы же эти сущностные отличия разных систем, если все они декларируют единые цели и представляют собой способ придания публичности обороту недвижимого имущества? По мнению автора, систему регистрации характеризуют принципы, на которых она построена. При этом систему характеризуют не все принципы, которые могут быть сформулированы, а лишь те, которые являются главными, системообразующими.

 Таким образом, под системой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.

 Именно эти принципы характеризуют регистрацию прав на недвижимость как систему. Они и будут рассмотрены в настоящем разделе. Что касается иных, не являющихся системообразующими принципов, то они будут рассматриваться в следующем разделе.

 Принципы, характеризующие систему государственной регистрации, будут первоначально нами рассмотрены безотносительно к законодательству Российской Федерации. Такой подход имеет несколько причин. Во-первых, эти принципы были сформулированы и проанализированы задолго до появления ныне действующего российского законодательства. Во-вторых, действующее российское законодательство специально не формулирует принципов, характеризующих систему государственной регистрации. В-третьих, по мнению ряда исследователей и автора данной книги, многие принципы в действующем законодательстве не реализованы, либо реализованы неполно и неточно, либо противоречат один другому. В этом состоит основная причина большинства проблем, характеризующих существующую в России систему государственной регистрации, если только ее можно назвать системой с учетом изложенного выше.

 Итак, безусловно, первым принципом системы регистрации прав на недвижимость является принцип гласности *(68). С.А. Бабкин пишет: "Гласность оборота недвижимости - это такая его организация, при которой любое лицо может беспрепятственно получить сведения, обладающие абсолютной достоверностью, о любых правах на любую недвижимость или об их отсутствии на текущий момент" *(69).

 Однако, как уже отмечалось, начало гласности присуще любой системе регистрации, поскольку сама регистрация и есть способ достижения гласности. Разумеется, этот принцип реализуется в разных формах и с разной степенью полноты. Однако следует, видимо, признать, что с точки зрения критериев системы регистрации более важной является не принципиальная доступность реестра, а та информация, которая в этом реестре содержится, и те выводы, которые вправе сделать лицо, ознакомившееся с реестром на основании полученной информации. Вот почему принцип гласности (публичности) как наиболее общий следовало бы вынести за скобки при анализе принципов, характеризующих систему регистрации прав на недвижимость.

 Интересен с точки зрения характеристики системы регистрации вопрос об объекте регистрации, т.е. о том, что подлежит регистрации. В научной литературе сложилось устойчивое мнение, что данная характеристика является чуть ли не главной, определяющей систему государственной регистрации *(70). Большинство исследователей данной проблемы делят все существующие системы регистрации на два вида: титульные и актовые. При этом основным отличием этих систем называют то, что в титульных системах объектом регистрации являются права, а в актовых - сделки *(71). На самом же деле такая классификация систем хоть и является практически общепризнанной, однако проводится не по главному критерию *(72). Дело в том, что в различных разновидностях реестров (поземельных книгах и т.п.) могут существовать сведения о сделках, на основании которых произведена регистрация перехода права, а в актовых книгах, безусловно, существуют сведения о тех правах, которые переданы по тем или иным сделкам. Внесение таких сведений в книгу (реестр), не может не означать их регистрацию *(73).

 Таким образом, на первое место по значению для классификации систем регистрации выходит правовое значение акта регистрации *(74). При этом нужно различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего (утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.

 С точки зрения возникновения права существует три варианта:

 1) с актом государственной регистрации всегда связывается момент возникновения права;

 2) момент возникновения права всегда связывается с другими обстоятельствами;

 3) момент возникновения права может связываться с актом государственной регистрации или не связываться с ним, в зависимости от основания возникновения права.

 Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному законодательству.

 Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к третьему варианту. Согласно действующему Гражданскому уложению Германии (далее - ГГУ) правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует регистрации в специальной поземельной книге, которую ведет компетентный государственный орган. Иными словами, в основе германской вотчинной системы лежит принцип публичности (в литературе он также именуется принципом формальной гласности или принципом внесения). В п. 1 § 873 ГГУ он сформулирован следующим образом: "Для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное" *(75). Одновременно в соответствии с § 891 ГГУ действует законная презумпция, по которой "если право зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то предполагается, что это право принадлежит ему", а "если зарегистрированное в поземельной книге право прекращено, то предполагается, что этого права не существует" *(76).

 Принцип внесения в Германии действует в отношении сделок отчуждения. При наследовании (§ 1922 ГГУ) право на недвижимость возникает независимо от регистрации.

 По мнению И.А. Покровского, принцип публичности (или иначе, принцип внесения) сводится к правилу о том, что "всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц" *(77).

 Первый вариант характерен для системы Торренса *(78). Руководящий принцип акта Торренса заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость. Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает, переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу. "Если я хочу передать собственность другому лицу, то государство вычеркивает меня из книги, а другое лицо вносит в качестве собственника, и тогда это лицо получает собственность, но не в силу моей уступки, а в силу записи" *(79).

 Второй вариант, когда момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации, характерен для таких стран, как Франция и США.

 Статья 1583 Французского гражданского кодекса гласит: "Собственность является по закону приобретенной покупателем от продавца с тех пор, как достигнуто соглашение о вещи и о цене, хотя бы вещь не была представлена, а цена не была уплачена".

 Вторая сторона публичности выражается в соотношении основания возникновения права и акта его государственной регистрации. Если в системе Торренса абсолютность принципа публичности означает, что без регистрации право не существует ни для приобретателя по сделке, ни для третьих лиц, то в германской системе дело обстоит иначе.

 Реальным основанием перехода права является соглашение сторон относительно изменения вещных прав, т.е. вещный договор. Этот договор, в отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей обязательственной сделки. Таким образом, право возникает из совокупности юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются вещный договор и акт регистрации.

 Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц. Здесь речь пойдет о таком принципе, как принцип публичной достоверности.

 Названный принцип, по мнению И.А. Покровского, означает, что "всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности" *(80). В свою очередь В.Б. Ельяшевич понимает указанный принцип следующим образом: "...содержание книги, то есть все записи, считаются правильными по отношению ко всем добросовестным третьим лицам" *(81).

 Следует отметить, что принцип публичной достоверности в той или иной степени может быть реализован в любой системе регистрации. И актовая книга, содержащая сведения о заключенных сделках, и поземельная книга, отражающая переход вещных прав на объекты недвижимого имущества, могут служить источником информации для третьих лиц, которые вправе считать полученную информацию достоверной. Разница состоит только в тех выводах, которые такие третьи лица имеют право делать на основании полученной информации. Обратившись к актовой книге, содержащей сведения о сделках, заключенных по поводу объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо может быть уверенным только в том, когда и какая сделка была совершена, а также когда сведения о ней были внесены в реестр. Обратившись же к поземельной книге или иному реестру, содержащему сведения о возникновении и переходе прав на объект, субъект может быть уверен в том, что лицо, указанное в книге, действительно является обладателем соответствующего вещного права в том его состоянии (обременения, ограничения), которое отражено в реестре.

 В § 892 ГГУ принцип публичной достоверности ("публичного доверия к поземельной книге") формулируется следующим образом: "Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при условии, что оно является очевидным из записи в книге либо известно приобретателю" *(82).

 По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что "лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах" *(83). Действительно, сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра. Не случайно зачастую принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый принцип.

 Вслед за многими исследователями рассматриваемой проблемы автор считает необходимым обозначить позицию, согласно которой принцип публичной достоверности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации. Иначе говоря, системы регистрации прав на недвижимость можно делить на основанные на публичной достоверности (в сочетании с бесповоротностью) или не основанные на этом принципе. В случае действия этого принципа мы имеем дело, во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

 Таким образом, если вернуться к наиболее распространенной классификации систем на актовые и титульные, то такую терминологию можно было бы принять, если в качестве критерия отнесения системы к титульной будет рассматриваться реализация в ней принципов внесения, публичной достоверности и бесповоротности. При этом к актовым (или нетитульным) системам следовало бы относить все системы, которые не основаны на вышеперечисленных принципах. Как уже отмечалось, простое указание о том, что титульная система есть система регистрации прав, а актовая - система регистрации сделок, не вносит никакой ясности в рассматриваемый вопрос.

 Любая классификация призвана служить более глубокому изучению объекта исследования. В случае с системами регистрации прав на недвижимость классификация необходима для того, чтобы, выявив закономерности и сущностные признаки каждой из систем, определить их достоинства и недостатки и, в конечном счете, сделать выбор в пользу одной из них. При этом, с нашей точки зрения, выбор необходимо делать из двух ранее выделенных систем, поскольку все иные классификации имеют второстепенное значение *(84). К сожалению, одной из основных особенностей развития законодательства о регистрации прав на недвижимость в современной России является недооценка указанного обстоятельства. В реформировании системы регистрации на первое место всегда выдвигалась ведомственная принадлежность и подчиненность органов, уполномоченных проводить государственную регистрацию, которая менялась многократно *(85). Между тем окончательный выбор между двумя системами регистрации так и не был сделан.

 Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость (основанной на публичной достоверности и не основанной на этом принципе) - это практически выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает достижение основной цели - защиты прав участников оборота недвижимости, и системой, которая отличается меньшей степенью бюрократизации, является менее дорогой для государства и почти не вмешивающейся в отношения участников оборота.

 С учетом того обстоятельства, что основным предметом рассмотрения в настоящей работе является регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации, мы не будем отвлекаться на анализ обоснованности применения той или иной системы регистрации в других государствах. Анализ их опыта интересен, прежде всего, одним выводом. Можно говорить о преимуществах и недостатках той или иной системы, но следует отметить, что будучи раз созданной, система регистрации весьма непросто поддается реформированию, само это реформирование может иметь негативные последствия, и в этом смысле самым важным является само наличие и стабильность системы регистрации, на каких бы принципах она ни функционировала.

 Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии судебного разбирательства. При такой организации системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану собственности и прав граждан.

 При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации практически был бы устранен предварительный контроль за соответствием волеизъявления сторон закону, что привело бы к регистрации несуществующих прав и практическому отсутствию гарантий прав на недвижимость со стороны государства.

 В то же время анализ действующего законодательства о регистрации приводит к выводу о том, что действующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных групп.

 Дело в том, что ни один из принципов титульной системы не действует в нашей стране в полном объеме.

 Безусловно, нельзя упрекнуть российскую систему регистрации в пренебрежении принципом гласности. Пункт 1 ст. 7 Закона о регистрации раскрывает этот принцип: "Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)". Проблемы, связанные с реализацией этого принципа, будут рассмотрены ниже *(86). Однако, как уже отмечалось, принцип гласности - неотъемлемая принадлежность любой регистрационной системы.

 В определенной степени реализован в нашей системе регистрации принцип внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для возникновения права. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ "права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Таким образом, не во всех случаях закон связывает возникновение права на недвижимое имущество с государственной регистрацией *(87). Следовательно, с точки зрения принципа внесения российская система регистрации ближе к германской модели, в которой, в отличие от системы Торренса, также отсутствует абсолютизация значения акта регистрации.

 Как уже указывалось, основным принципом титульной системы является принцип публичной достоверности, состоящий в том, что всякая запись в реестре имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности. Поиск похожей формулировки в законодательстве о регистрации не увенчается успехом. Вместо этого мы найдем положение, которое, на наш взгляд, прямо указывает на то, что принцип публичной достоверности в российском законодательстве о регистрации не действует. Это положение сформулировано в абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и звучит следующим образом: "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

 Анализ данной формулировки с точки зрения значения информации, содержащейся в реестре, для лица, которое к реестру обращается, приводит к следующим выводам. Признание регистрации единственным доказательством существования зарегистрированного права очень мало что дает тому, кто обратился к реестру. Действительно, а что еще может быть доказательством зарегистрированного права, кроме государственной регистрации. Более того, непонятно, кому эта фраза адресована. Если суду, который призван анализировать доказательства, то следующая фраза о том, что "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке", как раз дает суду возможность, несмотря на регистрацию, признать право несуществующим.

 О.Ю. Скворцов полагает, что "правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости" *(88). Однако, как представляется, суд является единственно возможным местом, где вообще возможна конкуренция доказательств.

 Если предположить, что данная формулировка адресована любому заинтересованному лицу, которое обратилось к реестру, то и для такого лица данная формулировка не может быть основанием для того, чтобы безоговорочно опираться на запись и надеяться на полную защиту своих прав в случае, если такая запись окажется недостоверной. Признание государственной регистрации зарегистрированного права единственным доказательством существования такого права, безусловно, освобождает лицо, обратившееся к реестру, от поиска других доказательств существования этого права. Однако эта формулировка не освобождает его от поиска доказательств, которые делают данное право недействительным, поскольку такое право может быть оспорено в судебном порядке. Такое положение не превращает лицо, обратившееся к реестру, в безусловно добросовестного приобретателя, поскольку добросовестность предполагает не только незнание, но и невозможность знания о том, что зарегистрированное право на самом деле отсутствует. Между тем знание о том, что зарегистрированное право может быть оспорено, позволяет предъявить к пользователю реестра требование проверить наличие оснований для такого оспаривания. Иначе, можно сказать, что всякий приобретатель недвижимого имущества должен не только установить наличие государственной регистрации права отчуждающего имущество лица, но и установить действительность оснований проведения этой регистрации.

 Здесь мы снова видим весьма тесную связь между принципом публичной достоверности и принципом бесповоротности и неоспоримости зарегистрированных прав. С одной стороны, возможность признания несуществующим зарегистрированного права не дает считать приобретателя, опиравшегося на данные о регистрации, во всех случаях добросовестным. С другой стороны, отсутствие однозначного запрета на изъятие недвижимости от добросовестного приобретателя делает принцип публичной достоверности практически бессмысленным, поскольку его реализация происходит именно применительно к лицам, которые приобрели недвижимость, опираясь на запись, не отражающую действительное положение дел *(89).

 Несоответствие действующей системы регистрации рассмотренным выше принципам отмечалось рядом исследователей. Е.С. Рогова пишет: "Потребности оборота требуют пересмотра принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью. С момента государственной регистрации права в силу принципов внесения, достоверности и бесповоротности все иные лица, в том числе заключившие договор купли-продажи недвижимости раньше, но не зарегистрировавшие переход права собственности, должны приобретать только право требования возмещения убытков, но не передачи недвижимости" *(90). Она же предлагает законодательно закрепить правило, согласно которому "по отношению к добросовестному приобретателю любое право на недвижимость считается действительным, если оно было основано на сведениях единого государственного реестра. Должно быть запрещено противопоставлять добросовестным третьим лицам данные, не основанные на записях единого государственного реестра. Даже опротестование записи, на которую полагалось добросовестное третье лицо, не должно влечь негативных последствий для добросовестного третьего лица" *(91). В.В. Чубаров отмечает, что "есть основания прийти к выводу, что принцип публичной достоверности в полном объеме в российской системе государственной регистрации прав на недвижимость также своего отражения не нашел" *(92).

 Вместе с тем ряд ученых относят "самобытность" российской регистрационной системы к ее достоинствам.

 "Концептуальной основой созданной регистрационной системы в Российской Федерации, - пишет Т.Д. Аппак, - является критическое совмещение двух существующих в мире основных систем. Хотя, как правило, законодательные конструкции большинства зарубежных государств не допускают смешения установленных в данных системах принципов. Эта ситуация обусловлена стремлением учесть объективные проблемы начального этапа становления рыночных отношений, на котором необходимо максимально сконцентрировать информацию о правах на недвижимость с целью предотвращения возможных злоупотреблений" *(93).

 А.Р. Кирсанов называет принцип "двойной регистрации", отражающий, по его мнению, совмещение двух систем регистрации, в качестве одного из шести основных принципов регулирования правоотношений по государственной регистрации *(94). Также А.А. Лазаревский указывал на то, что Россия является единственной страной, допускающей смешение двух систем регистрации *(95).

 Ранее автор уже пытался обосновать позицию, в соответствии с которой разделение систем регистрации по объекту на систему регистрации прав и систему регистрации сделок представляется не вполне корректным. В связи с этим и тезис о том, что российская система регистрации является "смешанной" или "совмещенной" не поддерживается автором настоящей работы. Само по себе законодательное закрепление обязательной регистрации не только прав на недвижимость, но и сделок с недвижимым имуществом, характеризует лишь конкретный недостаток системы регистрации, который, по мнению большинства исследователей, подлежит исправлению *(96). Однако было бы большим заблуждением считать, что после исключения требования о регистрации сделок с недвижимым имуществом система регистрации в России станет титульной.

 Так что же представляет собой действующая система государственной регистрации прав на недвижимость в России? Вполне очевидно, что она не является титульной, поскольку в ней не действуют принципы публичной достоверности, бесповоротности и неоспоримости. Но ее нельзя отнести и к актовой, поскольку это не дает сделать характер полномочий регистрирующих органов, деятельность которых предполагает правовой анализ оснований возникновения права при его регистрации. Таким образом, мы имеем "особую" систему регистрации прав на недвижимость. Ее можно назвать смешанной или совмещенной, но только не в смысле совмещения регистрации прав и сделок, а в смысле совмещения бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для титульной системы, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственной актовой системе.

 Что же вызвало к жизни такую своеобразную систему регистрации? Является ли это результатом ошибки законодателя, или в основе лежит некая рациональная позиция? Следует ли считать данное положение нормальным, или оно нуждается в исправлении, а если нуждается, то в каком направлении должна развиваться система регистрации прав на недвижимость?

 Попробуем ответить на эти вопросы. Ранее уже обосновывалась неприемлемость для нашей страны актовой системы регистрации. Видимо поэтому в части компетенции регистратора нашим законодательством были восприняты стандарты титульной системы. Поэтому ст. 13 Закона о регистрации возложила на регистратора "правовую экспертизу документов и проверку законности сделки", а ст. 20 предусмотрела возможность отказа в государственной регистрации в связи с тем, что "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Почему же вместе с характерными для титульной системы полномочиями регистратора не были реализованы гарантии для добросовестных приобретателей и лиц, утративших права на недвижимость в результате неправильных действий регистратора или незаконных действий иных лиц?

 Дело в том, что защита добросовестных приобретателей недвижимости , как представляется, возможна только в совокупности с установлением гарантий для лиц, утративших право собственности помимо своей воли и не имеющих возможности (в силу защиты добросовестного приобретателя) вернуть утраченную недвижимость.

 Если мы обратимся к первоначальной редакции Закона о регистрации, то увидим, что ответственности была посвящена "целая" глава V, состоящая из одной ст. 31. При этом и глава, и статья назывались "Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Таким образом, и из названия, и из содержания видно, что речь не шла о специальных принципах ответственности государства как субъекта гражданского права. Пункт 1 ст. 31 Закона о регистрации говорил лишь об ответственности учреждения юстиции по регистрации прав, которое "в соответствии с настоящим Федеральным законом несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним".

 В п. 2 этой статьи говорилось уже об ответственности лиц, виновных в умышленном или неосторожном искажении имеющейся в реестре информации. Ответственность этих лиц за материальный ущерб, нанесенный какой-либо из сторон, согласно данной норме наступает "в соответствии с законодательством Российской Федерации".

 Анализ этой редакции статьи говорит о том, что она провозглашала скорее безответственность государства за деятельность в сфере регистрации, чем определяла принципы его ответственности. Учреждение юстиции, как указывалось, несет ответственность за допущенные им нарушения в соответствии с самим Законом о регистрации (а не в соответствии с действующим законодательством РФ, как это указано для конкретных лиц). В то же время сам Закон о регистрации такой ответственности учреждения не устанавливал. Кроме того, учреждение несет ответственность лишь за своевременность и точность записей в реестре, что вполне может быть использовано как основание для исключения ответственности за результаты правовой экспертизы по установлению наличия оснований для внесения этих записей.

 В связи с приведенными выше нормами возникал вопрос об их соотношении с нормами гражданского законодательства об ответственности за причинение вреда. В ст. 1069 ГК РФ установлено, что "вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов... либо должностных лиц этих органов... подлежит возмещению. Вред возмещается за счет, соответственно, казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации". Вопрос этот был снят только в конце 2004 г., когда в ст. 31 Закона о регистрации был введен п. 3, в соответствии с которым "вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме" *(97).

 Таким образом, можно сделать вывод, что государство за вред, причиненный при осуществлении деятельности по регистрации прав на недвижимость, несет ответственность на общих основаниях, т.е. исключительно за противоправные виновные действия.

 Единственное исключение из этого правила установлено также в конце 2004 г. и касается исключительно лиц, утративших права на жилые помещения. Согласно ст. 31.1 Закона о регистрации *(98) "собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

 Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей".

 Таким образом, гарантии государства распространяются исключительно на собственников жилых помещений, а размер гарантии ограничен так, что не компенсирует утрату даже однокомнатной квартиры (если иметь в виду цены на недвижимость в крупных городах) *(99).

 Вместе с тем принятие данной нормы, на наш взгляд, свидетельствует о том векторе, по которому должно происходить развитие системы регистрации. Скорость движения в этом направлении, как представляется, находится в зависимости от исторических и экономических факторов. Именно эти факторы в течение длительного времени делали невозможным введение полных гарантий всем лицам, утратившим право собственности на недвижимость.

 Для подтверждения этого вывода достаточно проанализировать ситуацию на рынке жилья в Санкт-Петербурге. Рыночные отношения в данной сфере начали активно развиваться с 1991 г. При этом до 1994 г. отсутствовала система регистрации прав, включающая анализ юридической состоятельности правоустанавливающих документов. Регистрация производилась учреждениями технической инвентаризации вне надлежащей правовой регламентации этого процесса. Вопрос о самой возможности отказа и об основаниях такого отказа не ставился. В результате было зарегистрировано значительное количество прав, как на основании ничтожных сделок, так и сделок, подлежащих признанию недействительными.

 Возложение на органы, производящие регистрацию, материальной ответственности за все ранее совершенные ошибки привело бы к необходимости выплаты огромных сумм из бюджета государства, что было нереально в существовавшей экономической ситуации.

 Таким образом, мы должны констатировать наличие весьма сложной проблемы: с одной стороны - необходимость установить право государства при регистрации прав на недвижимость отказывать в регистрации по основаниям несоответствия закону содержания представленных для регистрации документов, а с другой - невозможность установить безусловную ответственность государства за действительность зарегистрированных прав.

 Какой же существует выход из этой ситуации? Следует ли из-за невозможности решения в полном объеме проблемы с ответственностью отказаться от всеобъемлющей проверки оснований возникновения представленных для регистрации прав? Такой подход, по мнению автора, весьма непродуктивен. Более правильный - иной подход, исходящий из того, что формируемая сегодня система регистрации прав на недвижимость должна быть охарактеризована как "стремящаяся к титульной".

 Объективная реальность такова, что нельзя одним актом законодательной власти на пустом месте провозгласить принципы титульной системы в полном объеме. При отсутствии предшествующей долгой и кропотливой работы по анализу существующих прав, такая система обречена на быстрый финансовый и организационный крах. Но для того, чтобы эта кропотливая работа могла быть проделана, она тоже нуждается в законодательном закреплении. Проводиться же такая работа может лишь в том случае, когда закон ориентирует регистрирующий орган на анализ правовой состоятельности рассматриваемых документов.

 Вот почему, по нашему мнению, действующий Закон о регистрации должен рассматриваться как переходный к принципам полной и безусловной ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. Вопрос же о времени, необходимом для введения этого принципа, должен решаться в зависимости от состояния системы регистрации и финансовых возможностей государства.

 Конституционный Суд РФ, рассматривая правовое положение добросовестного приобретателя вообще (а не применительно к недвижимости) *(100), признал, что незащищенность добросовестных приобретателей "вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства" *(101). Однако дальше этого признания дело не пошло, поскольку КС РФ установил, что "общие положения о последствиях недействительности сделки: не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации" *(102). Таким образом, КС РФ признал предусмотренный в гражданском законодательстве баланс защиты интересов не владеющего собственника и добросовестного приобретателя соответствующим конституционным принципам, не сделав исключения для недвижимого имущества. В то же время рассматриваемое постановление не поставило точку в данном вопросе. Во-первых, оно не рассматривало специфику недвижимости, а во-вторых, оно не указало, что нормы закона о защите прав добросовестного приобретателя недвижимости не могут быть изменены.

 До тех же пор, пока все принципы титульной системы не будут реализованы в законодательстве, следует четко понимать, что представляет собой действующая система регистрации с точки зрения обеспечения реализации цели защиты прав участников оборота недвижимости.

 Кроме этого представляется необходимым сформулировать в законодательстве основные принципы титульной системы, указав срок введения их в действие. Целью такого закрепления было бы, с одной стороны, четкое определение правового значения государственной регистрации как для правообладателей, так и для третьих лиц, а с другой стороны, было бы гарантией сохранения направления развития системы государственной регистрации. Предлагаемые нормы могли бы иметь следующее содержание:

 Право на недвижимое имущество считается возникшим с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, если законом прямо не предусмотрено иное.

 Лицо, считается добросовестным приобретателем недвижимого имущества, если при его приобретении оно основывалось на данных Единого государственного реестра прав, за исключением случая, когда это лицо знало о неправомерности внесения соответствующих данных ЕГРП.

 Добросовестный приобретатель недвижимого имущества не может быть лишен вещного права на это имущество, а лицо, утратившее право на недвижимое имущество в результате приобретения этого имущества добросовестным приобретателем, имеет право требовать возмещения убытков от лица, в результате виновных действий которого оно утратило недвижимое имущество.

 Вполне очевидно, что такие нормы создадут изъятие из правила ст. 301 ГК РФ о возможности истребования имущества от добросовестного приобретателя. Однако установление такого изъятия для недвижимости представляется целесообразным и подтверждается мировым опытом, который в данном случае вряд ли следует игнорировать.

 Можно предвидеть возражения против установления предлагаемых правил, основанные на опасениях, что они будут стимулировать лиц, стремящихся незаконно завладеть чужими объектами, искусственно создавать "добросовестных приобретателей", исключая тем самым возврат имущества законным владельцам. Комментируя подобные возражения, можно отметить следующее.

 Во-первых, практика искусственного создания добросовестных приобретателей уже весьма широко распространена. При этом в ряде случаев объект перепродается несколько раз не потому, что в первичной сделке заложен порок, а как раз потому, что приобретатель не уверен в том, что приобретение им объекта, право на который зарегистрировано, делает его добросовестным приобретателем.

 Во-вторых, бороться с "искусственными" добросовестными приобретателями необходимо не путем ущемления прав настоящих добросовестных приобретателей недвижимости (установление возможности изъятия имущества от добросовестного приобретателя является не чем иным, как ущемлением его прав в пользу не владеющего собственника). Очевидно, здесь более приемлемы методы, присущие уголовной юстиции, которая должна доказать, что приобретатель не является добросовестным, а участники "сделок" на самом деле являются субъектами преступления.

 В-третьих, представляется, что последовательное соблюдение определенного принципа регулирования оборота недвижимого имущества всегда, в конечном счете, более значимо, чем отдельные издержки, связанные с его последовательной реализацией.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 |