Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

Iii. жилищные отношения

 

1. Виды жилищных отношений.

Участники жилищных отношений

 

1.1. Жилищные права (равно как и обязанности) определяются жилищными отношениями (основаны на этих отношениях, явля- ются следствием таковых).

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Статья 4 ЖК определяет виды отношений, подлежащих регу-

лированию жилищным законодательством.

Жилищные отношения — это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; пре- доставления жилых помещений; пользования жилыми помеще- ниями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управ- ления жилищным фондом, его содержания и др.

Жилищное законодательство регулирует также некоторые дру- гие отношения, складывающиеся по поводу жилища. Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жи- лищных отношений по использованию жилья. Так, обязанностью наймодателя является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), а обязанность нанимателя — своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК). Эти обязательства являются составляю- щими жилищных отношений.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ Жилищным кодек- сом определены категории граждан, имеющих право на получе- ние жилья по договору социального найма (ст. 49 ЖК). В ЖК установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по дого- вору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма этого договора (ст. 63), предусматриваются права и обязанности его сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за на- рушение жилищного законодательства и условий договора (ст. 66,

68). Из числа прав нанимателя жилого помещения по договору

 

социального найма следует отметить ряд положений, предостав- ляющих ему право распоряжения жилым помещением: ст. 72 — обмен жилого помещения; ст. 76 — сдача жилого помещения в поднаем; ст. 80 — вселение временных жильцов.

В отношении «коммерческого» найма по данному вопросу следует обратиться к ст. 680 («Временные жильцы») и ст. 685 («Поднаем жилого помещения») ГК.

Следует отметить, что реализация нанимателем жилого по- мещения права по распоряжению жильем зависит от воли наймо- дателя. Так, для реализации права на обмен жилья по договору социального найма (ст. 72 ЖК), права на сдачу жилого помеще- ния в поднаем (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК) нанимателю жилья необхо- димо согласие наймодателя. Заселение временных жильцов воз- можно с предварительным уведомлением наймодателя. Наймода- тель может запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК.

Изменение  договора  социального  найма  предусматривается ст. 82 ЖК (об объединении граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заклю- чением одного договора на все помещения, а также о замене на- нимателя). Кодекс не содержит положения о разделе жилой пло- щади. Такой случай изменения договора предусматривался ст. 86

ЖК РСФСР. Законодатель отказался от подобного способа изме- нения договора социального найма, поскольку раздел жилой пло- щади приводил к росту числа квартир коммунального заселения.

Необходимо обратить внимание на то, что договор социаль- ного найма изменяется также в случаях: вселения в жилое поме- щение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК); предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК). Изменение договора соци- ального найма может последовать в результате переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (гл. 4 ЖК), а также капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК).

Изменение  договора  «коммерческого»  найма  имеет  место в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК), вселения других граж- дан в жилое помещение (ст. 679 ГК). Кроме того, оно возможно в случае переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК).

 

Статьи 83-91 ЖК посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и

103 — расторжению договоров найма жилых помещений специа- лизированного жилищного фонда и выселению из этих помеще- ний. Расторжение договора «коммерческого» найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, преду- смотрены ст. 687 и 688 ГК.

1.2. Отношения собственности на жилое помещение находят- ся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собствен- ности служит основанием для возникновения жилищных отно- шений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).

Вопросам  собственности  на  жилые  помещения  посвящена гл. 18 ГК: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого по- мещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 обозначают общее имущество много- квартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст. 293 пре- дусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым  помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и 31 ЖК.

1.3. Участниками жилищных отношений являются также гра- ждане, которым жилые помещения предоставляют (в пользова- ние) арендаторы этих помещений.

Вопросы аренды имущества подлежат регламентации граж- данским законодательством (см. гл. 34 ГК). Вместе с тем соглас- но ст. 671 ГК арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, необходимо определить вид договора, на ос- новании которого гражданин вправе пользоваться жилым поме- щением, предоставленным арендатором этого помещения.

Одни авторы считают, что арендованное жилье может сдавать- ся гражданам в поднаем (ст. 615 ГК). По мнению других, арендо- ванное жилое помещение может быть предоставлено гражданам

 

и на началах социального найма, и на началах «коммерческого»

найма, и на иных основаниях.

Не вызывает сомнений позиция, согласно которой арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может предоставить его гражданину на условиях «коммерческого» найма (п. 4 ч. 3 ст. 19

ЖК).  Что  касается  договоров социального найма  и  поднайма,

то они неприемлемы по следующим основаниям.

Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению догово- ра), а также то обстоятельство, что по этому договору жилое по- мещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК), делают невозможным заключение договора социального найма.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отноше- ния нанимателя с поднанимателем-гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. На- нимателем жилого помещения по договору «коммерческого» найма может быть только гражданин (ст. 677 ГК) (так же как и по договору  социального  найма  —  ст.  60  ЖК).  Таким  образом, в рассматриваемом случае применение норм о поднайме (ст. 615

ГК) неприемлемо.

1.4. Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору соци- ального найма (ст. 69 ЖК); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК). Согласно ст. 292 ГК члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помеще- нии, имеют право пользования жильем на условиях, предусмот- ренных жилищным законодательством.

В  доме  жилищного  и  жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пай- щика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями.

 

Если собственник жилого помещения сдает его внаем, право пользования возникает у нанимателя такого помещения. Вопросы подобного  найма  (как  уже  упоминалось)  регулируют  нормы гл. 35 ГК. Сдача жилого помещения внаем в кооперативном доме (до выплаты пая) предусматривается ст. 128 ЖК. Право пользо- вания жилым помещением возникает у поднанимателей и вре- менных жильцов. Однако ни те, ни другие не приобретают само- стоятельного права пользования жильем (см. ст.  76  и  80  ЖК; ст. 680 и 685 ГК).

Пользование специализированными жилыми помещениями регулируется статьями раздела IV ЖК. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно рассчитано на то, чтобы обеспечить граж- дан жильем на определенный период (время работы, учебы, службы и т.п.). Проживающие в таких жилых помещениях суще- ственно ограничены в правах по пользованию жильем.

1.5. Частью 3 ст. 4 ЖК установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим феде- ральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК предусматривает, что жилые помещения по дого- ворам социального найма не предоставляются иностранным гра- жданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных ус- луг не предоставляются иностранным гражданам, если междуна- родными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159); Законом о приватизации жилых помещений право на приватиза- цию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть преду- смотрены ограничения для проживания иностранных граждан.

Согласно ст. 1194 ГК Правительством РФ могут быть установ- лены ответные ограничения (реторсии) в отношении имуществен- ных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения иму- щественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

 

1.6. Следует отметить, что установленный ст. 4 ЖК перечень жилищных отношений является закрытым. Вряд ли это правиль- но. Данный перечень не является исчерпывающим. Эта статья определяет в качестве регулируемых жилищным законодательст- вом отношений отношения по поводу пользования жилыми по- мещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1). Вместе с тем обратимся к ст. 30 ЖК. Частью 1 этой статьи предусматривается, что собственник жилого помещения осуществляет права владе- ния, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами ис- пользования, которые установлены Кодексом. И далее, ч. 2 дан- ной статьи устанавливает право собственника жилого помещения предоставлять это помещение во владение и (или) пользование гражданину на основании договоров найма, безвозмездного поль- зования или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды или на ином законном основании.

В перечне не упомянуты также отношения по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартир- ном доме, тогда как ч. 2 ст. 36 ЖК предусматривается, что собст- венники помещений в многоквартирном доме владеют, пользу- ются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

Кроме того, в перечне указаны отношения, которые, строго говоря, не являются жилищными. Так, отношения по учету жи- лищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда (п. 5 и 12 ч. 1 ст. 4 ЖК) являются администра- тивными, основанными на властных полномочиях органов, осу- ществляющих такую деятельность.

И, наконец, вряд ли целесообразно относить к жилищным отношениям «создание и деятельность» жилищных и жилищно- строительных кооперативов, товариществ собственников жилья; эти вопросы подлежат отнесению к гражданскому законода- тельству (ст. 116 и 291 ГК).

1.7. Всеобщая декларация прав человека (ст. 25), принятая Ге- неральной Ассамблеей ООН 10.12.48, Международный пакт об экономических,  социальных  и  культурных  правах  от  19.12.66 (ст. 11) признают право каждого на достойный жизненный уро- вень, включая жилище.

 

Право на жилище означает (в числе прочих прав) его неприкос- новенность, а также гарантированную возможность: быть обеспе- ченным жилым помещением; стабильно пользоваться им, не опа- саясь произвольного лишения своего жилища.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |