Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

3. основные этапы формирования (развития) жилищных отношений

3.1. Складывающиеся в обществе на любом этапе его развития жилищные отношения требуют их четкой регламентации в нор- мативных актах. Необходимость решения жилищных проблем влияет на формирование новых институтов жилищного законода- тельства, упразднение существующих.

Вместе с тем в развитии законодательства следует отметить преемственность отдельных его норм. В основе каждого после- дующего поколения российских нормативных актов ряд преды- дущих положений либо сохраняется в незыблемом виде, либо трансформируется с учетом социально-экономических условий общества.

В этой связи хотелось бы обратить внимание на отдельные нормы действующего жилищного законодательства, являющиеся результатом последовательного развития ранее действовавших, т.е. закономерно «вытекающие из прошлого».

Так, существенным, обеспечивающим устойчивость жилищ- ных прав граждан, является возможность расторжения договора жилищного найма (социальный и «коммерческий» наем) и высе- ления по требованию наймодателя лишь по основаниям, преду- смотренным законом, и только судебном порядке1 .

Судебный порядок расторжения договора по требованию наймодателя предусматривался ГК РСФСР 1964 г. (ст. 330), нор- мы которого применялись к договору жилищного найма до при- нятия Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1982 г.) и ЖК РСФСР (1983 г.). ГК РСФСР 1922 г. (ст. 171) предусматривал судебный порядок расторжения догово- ра найма, определив основания расторжения и установив, что выселение в административном порядке допускается лишь в слу- чаях, особо указанных в законе.

Положения ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК, предусматривающих со-

хранение  договора  найма  жилого  помещения  при  переходе

 

1 См. ст. 83 ЖК; ст. 687 и 688 ГК; Постановление Конституционного Суда

РФ от 05.02.93 // Вестник Конституционного Суда РФ. 1993. С. 4.

 

права собственности на него, отражает нормы ст. 170 ГК РСФСР

1922 г., которой было установлено, что при переходе права соб- ственности на имущество от наймодателя к другому лицу дого- вор  найма  сохраняет  силу  для  нового  собственника,  а  также ст. 288  ГК  РСФСР 1964  г.,  которая воспроизводила указанное положение ГК РСФСР 1922 г.

Требование об использовании имущества по назначению содержалось в ГК РСФСР 1922 г. (ст. 160). Договор найма жилого помещения (приложение 2 к Инструкции МКХ РСФСР от 30.08.47

№ 727) прямо предусматривал, что «съемщик» обязан пользо- ваться помещением исключительно по его прямому назначению. Статья 283 ГК РСФСР 1964 г., подлежавшая применению к дого- вору найма жилого помещения (ст. 295 Кодекса), обязывала на- нимателя пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества.

В современном законодательстве данное положение отражено в ст. 678 ГК РСФСР и ст. 67 ЖК РФ.

Право нанимателя сдать имущество в поднаем, предусмат- риваемое ГК РСФСР 1922 и 1964 г., нашло отражение (развитие) в ЖК РСФСР (ст. 76, 77, 80) и ГК РФ (ст. 685).

Неизменным положением данного института является то, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользова- ния жилым помещением. Так, ст. 168 ГК РСФСР 1922 г. преду- сматривала, что наниматель вправе «отдавать» все нанятое имуще- ство или часть его в поднаем, оставаясь ответственным по догово- ру найма перед наймодателем. Аналогичная норма содержалась в ГК РСФСР 1964 г. (ст. 320).

Согласно ст. 76 ЖК лица, проживающие в жилом помещении на основании договора поднайма, самостоятельного права на это помещение также не имеют.

Статья 685 ГК устанавливает, что поднаниматель не приобре- тает самостоятельного права пользования жилым помещением, ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Статья 153 ГК РСФСР 1922 г. предусматривала письменную форму  договора  найма  всякого  имущества,  заключаемого  на срок более одного года. Письменная форма договора, оформляю- щего  право  пользования жилым  помещением, устанавливалась

 

постановлением ЦИК и СНК СССР от 17.10.371  и ст. 299 ГК РСФСР 1964 г. Примечательно, что дореволюционное законода- тельство также содержало подобное требование. Так,  ст.  1700

Свода законов Российской империи 1910 г. (том 10, часть 1, Свод законов гражданских) предусматривалось, что договоры о найме недвижимого имущества составляются письменно.

Требование о письменной форме договора жилищного найма содержится в ст. 63 ЖК, ст. 674 ГК.

Статья 683 ГК, устанавливающая, что договор «коммерческо- го» найма жилого помещения заключается на срок, не превы- шающий  5  лет,  «повторяет»  положение  ст.  24  постановления ЦИК и СНК СССР от 17.10.37, согласно которой договоры за- ключались на определенный срок, но не свыше 5 лет, а также ст. 299 ГК РСФСР 1964 г. Однако следует отметить, что пятилет- ний срок договора найма жилого помещения, предусмотренный частью первой ст. 299 ГК РСФСР 1964 г., подлежал применению к найму помещений публичных форм собственности. Часть вто- рая этой статьи гласила, что договор найма жилого помещения в домах,  принадлежащих  гражданам  на  праве  собственности, заключается на срок, определяемый соглашением сторон.

Статья 683 ГК, устанавливающая предельный 5-летний срок договора найма жилого помещения, подлежит применению к жи- лью всех форм собственности.

Интересно отметить, что дореволюционное законодательст- во предусматривало ограничение срока найма имущества. Так, согласно ст. 1692 Свода законов Российской империи недвижи- мое частное имущество запрещалось отдавать внаем сроком свыше 12 лет.

Несомненно значимыми являются положения ст. 687 ГК и ст. 83

ЖК о расторжении договора жилищного найма в случае невне- сения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев. Ана- логичная норма содержалась в ст. 171 ГК РСФСР 1922 г. (срок —

3 месяца), ст. 30 постановления ЦИК и СНК СССР от 17.10.37 (срок — 3 месяца), а также ст. 333 ГК РСФСР 1964 г. (в случаях систематического невнесения квартирной платы).

Следует обратить внимание, что выселение производилось без предоставления другого жилого помещения. На таких же условиях

 

1 СЗ СССР. 1937. № 69. Ст. 314.

 

выселяются лица в соответствии со ст. 687 и 688 ГК, заключив- шие договор «коммерческого» найма. Что касается ст. 90 ЖК, выселение из жилых помещений, занимаемых по договору соци- ального найма, производится с предоставлением другого поме- щения по норме площади общежития.

Приведенные нормы российского законодательства, свиде- тельствующие об определенной зависимости последующих от ранее действовавших, в значительной степени не исчерпываются обозначенными. Подобную связь можно проследить в части ряда прав и обязанностей нанимателя жилого помещения (обмен, со- хранение права пользования жильем, содержание жилого поме- щения в должном состоянии и т.п.), в отношении основания засе- ления жилого помещения, оплаты жилья и т.д.

Большой интерес представляет такой столь значимый инсти-

тут законодательства, как договор жилищного найма.

Пользование жилым помещением согласно требованиям ряда поколений российских законов осуществлялось главным образом по договору имущественного найма, в последующем — по дого- вору жилищного найма.

3.2. Договорный характер отношений в дореволюционной России являлся правовой формой использования имущества, принадлежащего казне, уделам, городам, а также частного иму- щества. Пользование жильем осуществлялось по договору иму- щественного найма.

Свод законов Российской империи 1910 г. (том 10, часть II, Свод законов гражданских) содержал положения, касавшиеся обязательств по договорам, их исполнения и прекращения.

Договор составлялся по взаимному согласию сторон, цель его должна была быть «непротивна законам, благочинию и общест- венному порядку», а исполнение должно было быть «по точному оных разуму, не уважая побочных обстоятельств и не взирая ни на каких особ» (ст. 1528, 1536).

Договоры о найме недвижимого имущества, каковыми явля- ются жилые дома, составлялись письменно (ст. 1700). Недвижи- мое частное имущество запрещалось отдавать внаем сроком свыше 12 лет (ст. 1692). Договор найма должен был содержать в качестве обязательных условий определение предмета договора, срока и цены. Статьей 1691 в отношении частного имущества

 

предусматривались сверх обязательных условий «всякие другие произвольные условия, законом непротивные, как то: права и обязанности хозяин и наемщика, правила пользования имущест- вом, ответственность за ущерб, порчу и за самую гибель оного, и тому подобное».

Договор имущественного найма мог быть расторгнут во вся- кое время «по обоюдному согласию» сторон, исключение состав- ляли договоры, заключенные с казною (ст. 1545). Об определен- ной стабильности договора свидетельствует ст. 1705, согласно которой «хозяин» был не вправе отказать «наемщику» до оконча- ния срока найма, «хотя бы кто предлагал и большую перед ним цену». В свою очередь, другая сторона договора (наемщик) не вправе была отказаться от платежа договорной цены до истече- ния определенного условием договора срока.

Представляет несомненный интерес высказывание А.Н. Ива- нова в отношении договора имущественного найма, его «оценка» актов Свода законов Российской империи. Он считает, что со- временный вид этот договор получил в Своде законов, а после- дующие законодательные акты «лишь отчасти дополняли этот институт»1 .

3.3. Правовое регулирование отношений по найму жилья раз-

личалось в разные периоды существования советского государ- ства. До принятия ЖК РСФСР эти отношения подлежали регла- ментации  гражданским  законодательством  (ГК  РСФСР  1922  г. и 1964 г.). Причем к договору найма жилья применялись положе- ния об имущественном найме.

ГК РСФСР 1964 г., хотя и содержал специальные нормы о до- говоре найма жилья, предусматривал применение к этому дого- вору правила ряда статей Кодекса, регламентировавшие вопросы имущественного найма (ст. 295). Положения о договоре найма жилых помещений основывались на ст. 56 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик2 .

Статьей 56 Основ было установлено, что пользование жи-

лым помещением в домах местных Советов депутатов трудящих-

ся и в домах государственных, кооперативных и общественных

 

1 См.: Гражданское право: Учебник (гл. 33 «Аренда») / Под. ред. А.П. Сер-

геева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2004. С. 167.

2 Ведомости СССР. 1961. № 50. Ст. 525.

 

организаций оформляется договором найма жилого помещения. Статья 57 предусматривала обязанность нанимателя вносить пла- ту за жилье, ст. 61 — расторжение договора в установленных случаях и выселение виновных. Аналогичные нормы содержа- лись в ГК РСФСР 1964 г.1

Кодекс  содержал  статьи:  о  содержании  договора  найма (ст. 295); сроке и письменной его форме (ст. 299); предмете до- говора (ст. 300); правах нанимателя на сохранение пользования жильем, его обмен, сдачу в поднаем (ст. 306, 320, 325, 326); правах и обязанностях членов семьи нанимателя (ст. 301); опла- те жилья (ст. 303); расторжении договора и выселении (ст. 330,

333, 334) и т.д.

С принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (1982 г.) и ЖК РСФСР (1983 г.) жилищные отношения стали регулироваться жилищным законодательством.

Следует отметить, что практически на всех этапах в отноше- ниях  по  найму  жилья  являлись  обязательными  (в  целом  или в определенной части) следующие условия: определение предме- та договора, формы договора, его срока; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определенной стабильности жилищных отношений.

3.4. Гражданский кодекс (часть вторая) внес ряд новаций в ре- гулирование  отношений,  связанных  с  наймом  жилья.  Наряду с договором социального найма жилого помещения в государст- венном и муниципальном жилищных фондах социального ис- пользования, подлежащих регламентации жилищным законода- тельством (ст. 672 ГК), предусматривается договор найма жилого помещения, регламентация которого осуществляется главным образом нормами гл. 35 ГК (ст. 671-688).

В этой связи следует обратить внимание на соотношение гра- жданского и жилищного законодательства в регулировании от- ношений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения (коммерческого найма). Ряд позиций являются общими: объектом (предметом) договора мо- жет быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК, ст. 673 ГК); нанимателем по договору может быть только гражданин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК); жилые

 

1 Ведомости РСФСР. 1964. № 24. Ст. 414.

 

помещения должны использоваться исключительно по назначе- нию (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК); наниматель обязан своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).

Вместе с тем регламентации вопросов социального и коммер- ческого найма принципиально отличаются. Так, в частности, если по договору социального найма жилье подлежит предоставле- нию без установления срока (ст. 60 ЖК) по установленной норме (ст. 57 ЖК), то по коммерческому найму — на срок, не превы- шающий 5 лет (ст. 683 ГК), законодатель не ограничивает разме- ра жилья, заселение осуществляется на основании договора найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право на приватизацию занимаемого жилого помещения, наниматель по договору найма (коммерческого) таким правом не обладает1 .

Ряд положений ГК (ст. 672) подлежит обязательному примене-

нию к договору социального найма: письменная форма (ст. 674), сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678), условия заселения временных жиль- цов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685), а также в части ремонта сданного внаем жилого по- мещения (ст. 681).

Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищ- ным законодательством» (ст. 672). В этих случаях положения ГК либо подлежат применению дополнительно (субсидиарно), либо, если жилищным законодательством соответствующие отношения урегулированы в достаточной мере или иным образом, нежели в ГК, не применяются вообще.

 

1 Закон о приватизации жилых помещений.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |