Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

2. основания возникновения жилищных прав

 

Жилищные права, а также и обязанности, составляющие со- держание жилищных правоотношений, возникают из юридиче- ских фактов, с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение этих прав и обязанностей.

Согласно ст. 10 ЖК жилищные права и обязанности возника- ют из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федераль- ными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмот- рены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

 

(Следует отметить, что данная статья сформулирована с приме-

нением положений ст. 8 ГК.)

2.1. Акты государственных органов и органов местного само- управления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено жилищ- ным законодательством.

Так, согласно ст. 57 ЖК для заключения договора социально- го найма жилого помещения  необходимо решение органа мест- ного самоуправления о предоставлении жилого помещения по такому договору. Статьей 86 ЖК установлено, что предоставле- ние жилого помещения в связи со сносом дома осуществляется органом государственной власти или органом местного само- управления, принявшим решение о сносе. Решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд принимается ор- ганом, осуществляющим управление государственным или му- ниципальным жилищным фондом, как это предусмотрено ст. 92

ЖК. В соответствии со ст. 32 ЖК решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государст- венных или муниципальных нужд принимается органом власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка.

2.2. В качестве важного основания возникновения жилищных прав и обязанностей выступают договоры и иные сделки, как предусмотренные федеральным законом, так и не предусмотрен- ные. Не предусмотренные федеральным законом договоры и иные сделки не могут противоречить закону (п. 1 ст. 10 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:

договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК); договора (коммерческого) найма жилого помещения (ст. 671 ГК); договора  найма  специализированных  жилых  помещений

(ст. 100 ЖК);

договора поднайма жилого помещения (ст. 77 ЖК, ст. 685 ГК);

договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК, см. также ст. 99 и 109 ЖК);

договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК,

см. также ст. 34 ЖК).

 

Права и обязанности по пользованию жилым помещением возникают у его собственника (ст. 30 ЖК). В соответствии с рос- сийским законодательством граждане могут приобрести жилое помещение по договору купли-продажи (ст. 454 ГК), договору дарения (ст. 572 ГК) и т.д. (см. также п. 4 ст. 218 ГК, Закон о при- ватизации жилых помещений).

Жилищные права и обязанности возникают из членства в жи-

лищных и жилищно-строительных кооперативах. Согласно ст. 111

ЖК право на вступление в жилищные кооперативы имеют граж- дане, достигшие возраста 16 лет. Согласно ст. 124 ЖК основани- ем владения, пользования и в установленных пределах — распо- ряжения жильем является членство в жилищном кооперативе.

2.3. Основанием возникновения прав и обязанностей могут явиться судебные решения. Жилищный кодекс предусматривает значительное число случаев разрешения жилищных проблем в судебном порядке, в частности: если стороны жилищных отно- шений не пришли к соглашению; в виде ответственности за на- рушения жилищного законодательства.

Так, в соответствии с ЖК в суде можно обжаловать: отказ со- ответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого — в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустрой- ства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жильем за бывшим членом семьи собст- венника жилого помещения (ст. 31); случаи принудительного обмена жилого помещения (ст. 72) и отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 83, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых по- мещений (ст. 101 и 103).

2.4. Основанием возникновения (сохранения) жилищных прав и обязанностей могут быть: определенные действия участников жилищных отношений; бездействие участников; определенные события.

•   Жилищные права и обязанности возникают в силу воле- изъявления участников жилищных отношений, т.е. в результате определенных действий этих лиц. Так, граждане, имеющие право

 

на получение жилья по договору социального найма, принимают- ся на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению (ст. 52 ЖК). Права и обязанности возникают в связи с реализацией нанимателем жилого помещения по договору со- циального найма своих прав, «вытекающих» из договора: сдача жилья в поднаем (ст. 76 ЖК), обмен жилого помещения (ст. 72

ЖК), замена жилого помещения (ст. 81 ЖК) и проч. Собственник жилья может сдать его внаем, в связи с чем жилищные права и обязанности возникнут у собственника (наймодателя) и нанима- теля этого жилого помещения (ст. 30 ЖК).

Каждому праву одного из участников жилищных отношений соответствует обязанность другого участника. Так, праву на по- лучение жилья по договору социального найма соответствует определенная обязанность государства, муниципальных образо- ваний (ст. 49 ЖК).

•   Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам служит положение ст. 684 ГК о продлении договора найма жилого помещения.

•   События (случаи, происшествия) не зависят от воли уча- стников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Так, согласно ст. 82 ЖК дееспособный1  член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанима- теля вправе требовать признания себя нанимателем жилого по- мещения по  ранее  заключенному договору (см.  также  ст.  672 и 686 ГК).

Законодатель определяет также случаи прекращения правоот- ношений в результате фактических событий. В частности, разру- шение жилого помещения или смерть одиноко проживающего нанимателя влекут  прекращение договора социального найма (ст. 83  ЖК),  это,  в  свою  очередь,  порождает  определенные

 

1  Полностью дееспособным признается гражданин, достигший 18 лет, а также вступивший в зарегистрированный брак до этого возраста. Кроме того, несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полно- стью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согла- сия родителей занимается предпринимательской деятельностью (ст. 27 ГК

«Эмансипация»).

 

последствия для поднанимателя (ст. 79 ЖК), временных жильцов

(ст. 80 ЖК).

2.5. В ряде случаев в основе возникновения права на жилое помещение обозначены несколько юридических фактов. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражда- нина, если: он состоял на учете нуждающихся в жилых помеще- ниях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают вследствие пра- вомерных действий граждан, юридических лиц, органов государ- ственной власти и местного самоуправления (в частности, получе- ние жилого помещения по договору социального найма — ст. 57; вступление в члены жилищных кооперативов — ст. 111 ЖК).

Что касается противоправных действий, то в результате тако- вых права на жилье не возникает (например, самовольное занятие жилого помещения).

Статья  1  ЖК  предусматривает, что  жилищные  права  могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституци- онного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интере- сов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |