Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

V. жилые помещения. жилищный фонд

 

1. Понятие жилого помещения.

Виды жилых помещений

 

1.1. Жилые помещения предназначены для проживания граж-

дан и могут находиться в государственной собственности (ст. 214

ГК), муниципальной собственности (ст. 215 ГК), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК), что отражено в ст. 19

ЖК (ч. 2).

Статья 15 ЖК содержит понятие «жилое помещение». Жилым помещением признается изолированное помещение, которое яв- ляется недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законода- тельства).

Жилые помещения являются объектами жилищных прав. Жи- лым признается изолированное помещение. Значит ли это, что объектом жилищных прав может быть лишь изолированное по- мещение?

Обратимся к ст. 76 ЖК, согласно которой наниматель жилого

помещения  по  договору  социального  найма  вправе  передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты. Таким образом, объектом жилищных прав может быть не только изо- лированное помещение.

Предметом (объектом) договора жилищного найма может быть  только  изолированное  жилое  помещение  (ст.  62  ЖК, ст. 104 ЖК).

Жилые помещения являются недвижимым имуществом. Ста- тья 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, не- движимость) относит земельные участки, участки недр, обособ- ленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

1.2. Одним из требований, предъявляемых к жилому помеще-

нию, является пригодность для постоянного проживания, т.е. жилое помещение должно по площади, планировке, освещенно- сти, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации,  ионизирующих  и  иных  излучений  соответствовать

 

санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и без-

вредных  условий  проживания (ст.  23  Федерального закона  от

30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополу- чии населения»1 ). Для того чтобы помещение являлось пригод- ным для проживания, оно (помимо санитарных правил) должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие опре- деленных видов удобств, наличие вспомогательных помещений и проч.

1.3. Необходимой характеристикой жилого помещения явля- ется его функциональное назначение — жилое помещение пред- назначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в  ст. 17  ЖК (ч. 1). Статья 288 ГК (п. 2)  также устанавливает функциональное назначение жилья — «жилые помещения пред- назначены для проживания граждан».

Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пре- бывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Отличия места жительства от места пребывания были обозна-

чены Законом РФ от 25.06.93 № 5242-I «О праве граждан Россий- ской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребыва- ния и жительства в пределах Российской Федерации»2 . Согласно постановлению Правительства РФ от 17.07.95 № 7133  местом жительства является место, где гражданин постоянно или пре- имущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма и т.д. (например, в жилом доме, квартире, служебном помещении).

1.4. Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоуст- ройства (в зависимости от уровня благоустройства в населенном пункте) для того, чтобы оно могло отвечать требованиям, предъяв- ляемым к жилому помещению и быть объектом жилищных прав.

 

1 СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650.

2 Ведомости РФ. 1993. № 32. Ст. 1227.

3 СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

 

Степень благоустройства в городах и иных поселениях раз- лична.  В  этом  плане  удачна  была  формулировка  ст.  40  ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»), предусматривающей, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «при- менительно к условиям данного населенного пункта».

1.5. Согласно ч. 3 ст. 15 ЖК порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помеще- ние, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК, другими федеральными законами.

Положение о признании помещения жилым помещением, жи- лого помещения непригодным для проживания и многоквартир- ного дома аварийным и подлежащим сносу утверждено поста- новлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Согласно Положению непригодными для проживания при- знаются жилые дома, жилые помещения вследствие ухудшения уровня надежности здания, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень — аварийность), наличием неустранимых неисправно- стей инженерных сетей. Несоблюдение строительных норм при застройке близлежащей к дому территории может служить осно- ванием признания жилья непригодным для проживания.

Критерии отнесения жилых домов, жилых помещений к кате- гории непригодных для проживания по причине вредного воздей- ствия факторов среды обитания предусматриваются государст- венными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) не- пригодными для проживания решаются межведомственной ко- миссией, создаваемой: федеральным органом исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 7 Положения).

В состав комиссии включаются также представители органа архитектуры и градостроительства, государственной санитарно- эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в облас- ти промышленной безопасности, организации технической ин- вентаризации и других органов и организаций.

 

К участию в работе комиссии привлекается собственник жи- лищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жило- го дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необ- ходимости — представители проектно-изыскательских организа- ций (п. 7 Положения).

Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо нанимателя жилого помещения или представления органов государственной санитарно-эпидемиоло- гической  службы,  государственной  противопожарной  службы (п. 42, 45 Положения).

Комиссия после изучения представленных документов, пере- чень которых предусмотрен п. 45 Положения, принимает одно из следующих решений:

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для прожи-

вания;

о необходимости и возможности проведения капитального ре- монта, реконструкции или перепланировки (с приведением соот- ветствующих технико-экономических обоснований);

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для прожи- вания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены тех- нически или устранение которых экономически нецелесообразно;

о признании многоквартирного дома аварийным и подлежа-

щим сносу или реконструкции (п. 47 Положения).

Соответствующий орган исполнительной власти, орган мест- ного самоуправления на основании решения комиссии принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем ис- пользовании помещения, сроках отселения лиц в случае призна- ния дома аварийным и подлежащим сносу или о признании необ- ходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. 49

Положения).

Вопрос о непригодности для постоянного проживания жилого дома, в котором часть жилых помещений является непригодной для постоянного проживания, предложено решать в индивиду- альном порядке, с учетом конкретных обстоятельств (размер и характер полноценной и неполноценной площади, физический

 

износ конструкций и дома в целом, размер затрат на модерниза- цию здания, возможность обеспечения нормальных условий про- живания для неотселенных жителей и т.п.) (п. 2.5 Положения по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений госу- дарственного и общественного жилищного фонда для постоянно- го проживания, утвержденного приказом Министерства жилищ- но-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 № 529).

1.6. Общая площадь жилого помещения согласно ч. 5 ст. 15 ЖК состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, вклю- чая площадь помещений вспомогательного использования, предна- значенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключени- ем балконов, лоджий, веранд, террас.

Согласно порядку подсчета площади, который был определен

в Москве в 1995 г., общая площадь квартиры подлежала опреде- лению как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых; жилая площадь — как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых) (рас- поряжение Мэра Москвы от 09.11.95 № 592-РМ «О порядке под- счета площадей жилых зданий»1 ).

1.7. Статья 16 ЖК определяет виды жилых помещений, дает

определения каждому виду жилого помещения.

К жилым помещениям относятся (ч. 1): жилой дом, часть жи-

лого дома; квартира, часть квартиры; комната.

«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартир- ный. Когда под понятием «жилой дом» понимается многоквартир- ный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК).

Определение жилого помещения, содержащееся в ст. 15, вос- производит положения ст. 673 ГК, которая определяет жилое поме- щение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома.

Следует обратить внимание, что эта статья ГК не обозначает в качестве  самостоятельного  объекта  жилищных  прав  комнату. И это правильно. Комната — есть часть квартиры, таким образом она «поглощается» предыдущей позицией определения объектов жилищных прав — «часть квартиры».

 

1 Вестник Мэрии Москвы. 1995. № 23.

 

Представляется, что употребление обобщающего понятия «жи- лое помещение» для: жилого дома; части дома; квартиры; части квартиры; комнаты имеет определенные недостатки применитель- но к объекту жилищных отношений. Квартира, комната являются составляющими (наряду с помещениями вспомогательного харак- тера) частями единого целого — жилого дома. Определять целое (дом) через его часть (жилое помещение) некорректно1 .

Примечательно, что ст. 52 ЖК РСФСР в качестве жилого по-

мещения (как предмета договора жилищного найма) определяла квартиру, одну или несколько комнат. Статья 673 ГК не со- держится в перечне статей (ст. 672 ГК), правила которых подле- жат применению к договору социального найма. Таким образом, жилищное законодательство вправе самостоятельно решать дан- ный вопрос.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |