Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

2. назначение жилого помещения

 

Статьей 17 ЖК определяются назначение жилого помещения и пределы его использования.

2.1. Данная статья и иные положения ЖК, а также ГК одно- значно определяют, что жилые помещения должны использовать- ся в соответствии с их назначением. Так, в частности, ст. 67 ЖК определяет обязанностью нанимателя использование жилого по- мещения по назначению в установленных пределах; ст. 678 ГК устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое поме- щение только для проживания; ст. 30 ЖК содержит требование об использовании по назначению собственником принадлежаще- го ему жилого помещения; согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилое помещение может быть передано нанимателем граж- данину по договору поднайма (ст. 76 ЖК, ст. 685 ГК), собствен- ником — по договору найма (ст. 30 ЖК, гл. 35 ГК) и т.д. (ст. 80,

128 ЖК), однако с соблюдением требования — использование жилого помещения для проживания граждан.

Использование жилого помещения не по назначению влечет:

расторжение договора жилищного найма и  выселение (ст. 83

 

1 См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: Кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Сб. Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 252.

 

и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК). Согласно ст. 293 ГК использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жи- лья (ст. 235 ГК).

2.2. Размещение в жилых помещениях промышленных произ- водств не допускается. Статьей 288 ГК установлено, что разме- щение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только после перевода такого помещения в нежилое.

Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96

№ 6/8 определено, что сделки, связанные с арендой (имущест- венным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием органи- зациями жилых помещений, которые не были переведены в не- жилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотрен- ным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона — ст. 288 ГК.

2.3. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологиче- ских и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ (см. Правила пользования жилыми помеще- ниями).

•  Требование о соблюдении прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей содержится, в частности, в ст. 29 (ч. 4), 30 (ч. 4) ЖК; заслуживает внимания в этом плане и ст. 40 ЖК.

Статьи 67 ЖК («Права и обязанности нанимателя жилого по- мещения по договору социального найма») и 678 ГК («Обязанно- сти нанимателя жилого помещения») не содержат указанного требования. Однако ст. 83 и 91 ЖК, ст. 687 и 688 ГК предусмат- ривается расторжение договоров жилищного найма и выселение из жилого помещения в случаях систематического нарушения прав и интересов соседей, что свидетельствует о необходимости не допускать подобных нарушений. Нарушение прав и интере- сов  соседей  может  повлечь  принудительное  изъятие  жилого

 

помещения  у  собственника,  допускающего  такое  нарушение

(ст. 293 ГК).

Статьей 79 ЖК предусматривается расторжение договора поднайма жилого помещения (с соблюдением определенных ус- ловий и порядка), если проживающие на условиях такого договора граждане нарушают права и интересы соседей. Примечательно, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо согласие всех лиц, зани- мающих иные жилые помещения в качестве нанимателей или собственников, а также членов их семей (ст. 76).

Следует отметить, что требование о соблюдении прав и за- конных интересов других лиц содержится в ст. 209 ГК, опреде- лившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отноше- нии принадлежащего ему имущества любые действия, не проти- воречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Данное поло- жение основано на норме ст. 17 Конституции РФ.

•   Требования пожарной безопасности определены приказом МЧС России от 18.06.2003 № 313 «Об утверждении Правил по- жарной  безопасности  в  Российской  Федерации  (ППБ01-03)»1 , принятым в  соответствии с  Федеральным законом от  21.12.94

№ 69-ФЗ «О пожарной безопасности»; санитарно-эпидемиологи- ческие требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000.

Правилами пользования жилыми помещениями установлены права по пользованию жилым помещением нанимателя жилого помещения по договору социального найма, «коммерческого» найма, найма специализированного жилого помещения, а также собственника жилья. В частности, пользователь жилого помеще- ния обязан обеспечить его сохранность, бережно относиться к жилому дому, жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, соблюдать правила пользования жилым помещением, правила пожарной безопасности, содержать в чис- тоте и порядке жилые помещения, соблюдать чистоту и порядок в местах общего пользования дома, своевременно производить

 

1 РГ. 2003. № 129.

 

ремонт жилого помещения, не допускать совершения в жилом помещении действий, приводящих к порче помещений либо на- рушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого по- мещения по договору социального найма обозначены также Ти- повым договором социального найма жилого помещения.

2.4. Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность ис- пользования жилого помещения — наряду с проживанием — для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, осуществляющих подобную деятельность в домашних условиях: научные работники, писатели, надомные работники и т.п. Крите- риями, ограничивающими пределы осуществления такой дея- тельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, вы- полнение требований по пользованию коммунальными инженер- ными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и др.

2.5. Право собственности и иные вещные права на жилые по- мещения подлежат регистрации. Права, подлежащие государст- венной регистрации, обозначены ст. 131 ГК; содержание права собственности определено ст. 209 ГК; перечень вещных прав, наряду с правом собственности, предусматривается ст. 216 ГК.

Согласно уже упомянутой ст. 131 ГК государственной регист- рации подлежат: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Исходя из этого необходимо регистри- ровать следующие права: право собственности, право хозяйст- венного ведения, право оперативного управления, право пожиз- ненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмот- ренных гражданским законодательством.

Регистрация осуществляется учреждениями юстиции. ГК ус- танавливает случаи регистрации недвижимого имущества и сде- лок с ним (ст. 558, 574, 584 и проч.). Так, согласно ст. 558 дого- вор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статьями 574 и 584

 

предусматривается регистрация, соответственно: договора даре- ния недвижимого имущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты. Регист- рация договора об ипотеке (прямо предусмотренная ст. 131 ГК) упомянута в ст. 339 ГК.

ЖК также предусматривает случаи государственной регист- рации права на недвижимое имущество (их возникновение, пере- ход и прекращение). Так, ст. 32 предусмотрено, что регистрации подлежит решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (см. п. 4 ст. 279 ГК). Согласно ст. 33 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении, пре- доставленном по завещательному отказу, вправе потребовать го- сударственной регистрации права пользования жилым помещени- ем, возникающего из завещательного отказа (ч. 3).

Законодатель не предусматривает регистрации права на жилье, возникающего из договора социального найма (см. гл. 8 ЖК «Со- циальный наем жилого помещения»), а также из договора «ком- мерческого» найма (см. гл. 35 ГК «Наем жилого помещения»).

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правительством РФ были утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще- ство и сделок с ним (постановление от 18.02.98 № 2191 ), Мини- стерством юстиции РФ приказом от 06.08.2001 № 233 была ут- верждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения2 .

Согласно ст. 2 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт при- знания и подтверждения государством возникновения, ограниче- ния, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является доказательством суще- ствования зарегистрированного права, которое может быть оспо- рено только в судебном порядке.

 

1 СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

2 БНА РФ. 2001. № 35.

 

Датой государственной регистрации прав является день вне- сения соответствующих записей о правах в Единый государст- венный реестр прав (ст. 2 Закона).

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в т.ч.: граждане Российской Федерации; иностранные граждане и лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; иностранные государства; Российская Федерация; субъекты РФ и муниципаль- ные образования (с одной стороны) и органы, осуществляющие государственную регистрацию (с другой стороны) (ст. 5 Закона).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится по месту нахождения недвижимого имущества (ст. 9 Закона).

Регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона).

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (ст. 131 ГК).

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействитель- ность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК).

Если сделка, требующая государственной регистрации, со- вершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистриру- ется в соответствии с решением суда (п. 4 ст. 131 ГК).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |