Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

3. перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение

 

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помеще- ния в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3.1. Условия перевода жилого помещения в нежилое содер-

жатся в ч. 3 ст. 22 ЖК.

 

Так, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда эта квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше пер- вого  этажа,  но  помещения,  расположенные  непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Случаи, когда перевод жилого помещения в нежилое и нежи- лого помещения в жилое не допускается, изложены в ч. 2 и 4 ст. 22 ЖК. Такой перевод невозможен, если право собственности на помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилых помещений в нежилые осуществляется в соот- ветствии с жилищным законодательством. Порядок перевода един для всех форм собственности, включая частную (см. ст. 288 ГК).

Соответствующие положения в части перевода жилых поме- щений в нежилые содержались в ранее действовавшем жилищ- ном законодательстве (ст. 9 ЖК РСФСР). Что касается перевода нежилого помещения в жилое, то в законодательных актах такой перевод обозначен не был. Хотя, конечно, подобные вопросы решались.

3.2. Жилое помещение должно быть переведено в нежилое прежде всего в случае признания этого помещения непригодным для проживания, о чем не упоминается в ЖК.

Жилые помещения, которые не отвечают требованиям, предъ- являемым к жилому помещению (например, в результате неуст- ранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), а также жилые дома либо переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и проч.), либо подлежат сносу, если использование их в любом качестве невозможно (зна- чительная степень износа дома).

Перевод в нежилое помещение комнаты в квартире может иметь место лишь в случае, если комната признана непригодной для проживания (например, не отвечает санитарным требовани- ям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.). После перевода такое помещение используется для удовлетво- рения бытовых и иных нужд лиц, проживающих в квартире.

Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежи-

лое влечет исключение их из жилищного фонда.

 

Перевод пригодных для проживания жилых помещений госу- дарственного и муниципального жилищного фонда в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использо- ванию по назначению — для проживания граждан (см. ст. 17

ЖК). Исключением может явиться, допустим, проведение градо- строительных мероприятий, иные достаточно обоснованные слу- чаи. Признание целесообразности изменения функционального назначения жилого помещения, расположенного на первом этаже, в целях использования его для бытовых, жилищно-коммунальных нужд может явиться основанием для перевода этого помещения в нежилое.

3.3. Перевод жилого помещения в нежилое является обяза- тельным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций (ст. 288 ГК).

Сделки, связанные с использованием организациями жилых

помещений, не имеющие целью проживание граждан, если по- мещения не переведены в нежилые, не соответствуют требовани- ям закона (ст. 288 ГК) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8).

3.4. Перевод независимо от формы собственности жилого по- мещения осуществляет орган местного самоуправления (ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК).

Заявитель — собственник помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления следующие доку- менты:

заявление о переводе помещения;

правоустанавливающие документы на переводимое помеще- ние (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым — тех- нический паспорт такого помещения);

поэтажный план дома, в котором находится переводимое по-

мещение;

подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка

 

требуются  для  обеспечения  использования  такого  помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

Орган, осуществляющий перевод, не вправе требовать пред-

ставления других документов, кроме вышеобозначенных.

3.5. Статьей 22 Кодекса предусматривается, что перевод жи- лого помещения в нежилое и наоборот не допускается, если пра- во собственности на такое помещение обременено правами ка- ких-либо лиц. Отсутствие обременений должно быть указано в заявлении о переводе, как одно из основных условий рассмот- рения (решения) данного вопроса.

Решение о переводе либо об отказе доводится до сведения заявителя в установленный срок. Орган, осуществляющий пере- вод,  информирует  собственников  помещений,  примыкающих к переводимому, о таком решении (ч. 5 ст. 23 ЖК).

Правительством РФ (постановление от 10.08.2005 № 5021 ) ут-

верждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жи-

лого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Согласно утвержденной форме в уведомлении следует ука- зать: кому направляется уведомление (ф.и.о. гражданина, наиме- нование юридического лица); адрес; наименование органа мест- ного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подле- жащего  переводу  помещения;  характер  перевода  (из  жилого в нежилое или нежилого в жилое) и цель использования.

Указывается принятое решение:

1. Перевести:

а) без предварительных условий;

б) при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструк- ция, реставрация).

2. Отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 Кодекса.

К сожалению, логически не завершено правило ч. 5 ст. 23 ЖК об информировании собственников помещений, примыкающих к переводимому. Непонятно, какова нагрузка такого информиро- вания. Казалось бы, данное положение должно иметь «глубокий смысл», имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов

 

1 СЗ РФ. 2005. № 33. Ст. 3430.

 

других лиц (см. ст. 209 ГК). Однако не обозначено, в какой «фор- ме» может быть выражена позиция собственников иных помеще- ний (согласие их или неприятие решения о переводе), и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения.

Представляется, что их мнение не может (не должно) остаться без  внимания,  ст.  209  ГК  устанавливает:  собственник  вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, в рассматриваемом случае можно обращаться в судебные органы. Решения и действия органов местного само- управления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд, как это следует из положений ст. 46 Конституции РФ.

3.6. Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК при использовании помещения после его перевода должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе к ис- пользованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Если для использования помещения в целях, которые пресле- дует соответствующий перевод, необходим ремонт или переуст- ройство, в решении должны содержаться требования о проведе- нии таких работ и их перечень (ч. 6 ст. 23 ЖК). В этом случае решение является основанием для соответствующего ремонта или переустройства (ч. 8 ст. 23 ЖК).

Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, который является основанием для использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого (ч. 9 ст. 23 ЖК).

3.7. Перевод жилых помещений в нежилые и наоборот осуще- ствляется, повторим, органами местного самоуправления, незави- симо от формы собственности помещений. Предоставление органу

местного самоуправления права решать судьбу не только муни- ципального, но и государственного (т.е. по существу осуществ- ление распорядительной деятельности), видимо, вошло в противо- речие с принципами, установленными ст. 1 ГК, в частности — бес- препятственного  осуществления  гражданских  прав,  а  также  со ст. 209 ГК, согласно которой собственник по своему усмотрению

 

осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Согласно ст. 2 ГК («Отношения, регулируемые граж- данским законодательством») порядок осуществления права собст- венности определяется гражданским законодательством.

Примечательно, что ЖК вообще не содержит положений, ка- сающихся роли органа государственной власти в этом вопросе (см. ст. 12, 13). Тогда как наниматель жилого помещения для реа- лизации намерения использовать помещение в ином качестве (в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимае- мой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения), должен обратиться к собст- веннику жилищного фонда с соответствующей просьбой, по- скольку ему (нанимателю) не предоставлено право непосредст- венно обращаться в соответствующий орган по этому вопросу.

Следовательно, в подобных случаях собственник жилого по- мещения  (или  уполномоченное  им  лицо)  должен  рассмотреть этот вопрос (при наличии документов, подтверждающих необхо-

димость перевода) и при согласии — обратиться в орган, осуще- ствляющий перевод помещений (см. ч. 1 и 2 ст. 23 ЖК). Но как при этом «строятся отношения», если собственник — муниципали- тет? В подобном случае фактически заявителем является нани- матель жилого помещения, который, как уже упоминалось, не обозначен как возможный заявитель на перевод помещения (ч. 2 ст. 23 ЖК).

3.8. В качестве информации (анализа, сопоставления) обра- тимся к институту признания жилых помещений непригодными для проживания. Согласно ст. 12 ЖК (см. также ч. 4 ст. 15) в ком-

петенции РФ находится определение оснований и порядка при- знания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11). Что касается признания жилья непригодным для проживания, то каждый собственник жилищного фонда  решает этот  вопрос в отношении  только  принадлежащих ему  жилых  помещений (см. п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п. 8 ст. 14) в соответствии с установ- ленным порядком.

Следует иметь в виду, что признание жилого помещения не-

пригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом, если решение первоначального вопроса в этой «схеме» осуществляет собственник жилья самостоятельно,

 

то последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.

3.9. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое и наобо-

рот может последовать в случаях:

непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения условий перевода помещения, предусмотрен-

ных ст. 22 ЖК;

несоответствия проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ (п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК).

Обращают на себя внимание п. 1 и 2 ч. 1 ст. 24 ЖК. Наличие их представляется крайне сомнительным.

О каком решении может идти речь, если документы не пред- ставлены (п. 1)? Можно говорить лишь об отказе в рассмотре- нии вопроса о «перепрофилировании» помещений. В этом случае об этом (отказе в рассмотрении вопроса) следует сообщить зая- вителю с предложением оформить обращение должным образом.

Еще более невразумителен п. 2 этой статьи — представление документов в ненадлежащий орган. В данном случае вообще нельзя вести речь о рассмотрении вопроса в надлежащем органе (у него нет оснований на это), тем более о вынесении решения об отказе.

Решение об отказе в переводе помещения должно быть обос-

нованным.

3.10. Основанием отказа, как представляется, должно также являться нарушение при переводе помещений прав и законных интересов собственников примыкающих к переводимому помеще- ний, а также пользователей соседними помещениями. Положение ч. 5 ст. 23 ЖК означает, что при принятии соответствующего ре- шения следует учитывать мнение собственников примыкающих к переводимому помещений (иначе каков смысл в информирова- нии). Их мнение следовало бы учитывать при решении вопроса о переводе; строго говоря, это должно быть одним из основных ус- ловий перевода, разумеется, кроме случаев непригодности жилья.

Решение об отказе в соответствующем переводе может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |