Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

4. переустройство и перепланировка жилого помещения

 

4.1. Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого обо- рудования, требующие внесения изменения в технический пас- порт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Эта статья не содержит достаточной информации в отноше-

нии видов переустройства и перепланировки жилого помещения.

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об ут- верждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»1   установлены условия и порядок таких работ. Перечень этих работ включает:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или ку-

хонных очагов;

перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

устройство вновь и переоборудование существующих туале-

тов, ванных комнат;

прокладку  новых  или  замену  существующих  подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств и т.д. и т.п.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок; разукрупнение или укрупнение много- комнатных квартир; расширение жилой площади за счет вспомо- гательных помещений и проч. (см. п. 1.7.1 Правил).

Согласно этим Правилам указанные работы, ведущие к нару- шению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допуска- ются. Правилами предусматривается также Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, в результате которого возможны также переустройство и пере- планировка (приложение № 8 к Правилам).

 

1 РГ. 2003. № 214 (доп. выпуск).

 

4.2. Следует отметить, что ст. 678 ГК (подлежащая примене- нию к договору социального найма — ст. 672 ГК) содержит иную терминологию, нежели предложенная ЖК. Данная статья ГК пре- дусматривает производство переустройства и реконструкции.

Что касается требования ст. 678 ГК о проведении переустрой-

ства и реконструкции жилья с согласия наймодателя, то данное положение некоторым образом согласуется с положениями ст. 26

ЖК,  согласно  которой  наниматель  может  быть  «заявителем»

только в качестве уполномоченного наймодателем (п. 5 ч. 2).

4.3. Переустройство или перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправле- ния, в который надлежит представить:

заявление по форме, утвержденной Правительством РФ; правоустанавливающие документы на жилое помещение; проект переустройства или перепланировки;

технический паспорт жилого помещения;

согласие нанимателя жилого помещения по договору соци- ального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обо- значенных ч. 2 ст. 26 ЖК);

заключение органа по охране памятников архитектуры, исто-

рии и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.

Требование о представлении других документов является не-

правомерным (ч. 3 ст. 26 ЖК).

4.4. Решение о согласовании или об отказе в переустройстве или перепланировке доводится до сведения заявителя в установ- ленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). Данный документ является основанием для  проведения работ по  переустройству или перепланировке.

4.5. Правительством РФ утверждены форма заявления о пере- устройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства  и  (или)  перепланировки  (постановление  от

28.04.2005 № 2661 ).

При применении утвержденных форм заявления и документа необходимо обратить внимание на следующие их положения.

 

1 СЗ РФ. 2005. № 19. Ст. 1812.

 

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК перечень представляемых документов является закрытым. Частью 3 этой статьи установлено, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать пред- ставления других документов, кроме установленных ч. 2 этой статьи.

Вместе с тем пунктом 6 перечня, содержащегося в форме за- явления, предусматривается представление иных документов. Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на с. 1. Что касается перечня до- кументов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие реше- ния о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения,   обязывает   заявителя   осуществить  переустройство

и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требо- ваний нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок прове- дения таких работ.

Необходимо отметить, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправле- ния не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. ст. 13 и 14).

В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жи- лья, обозначаемых в настоящей статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. Видимо, требует пояснения целесообразность (возможность) обозначения арендатора в таком качестве, поскольку ст. 26 ЖК его не упоми- нает. Следует при этом обратить внимание на ст. 671 ГК, соглас- но которой арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо.

Обозначение в  форме  заявления договора найма  (на  с.  2:

«Прошу разрешить...») не согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой лицом, «уполномоченным» наймодателем, мо- жет быть наниматель жилого помещения, занимаемого по дого- вору социального найма (п. 5 ч. 2).

 

В завершение следует отметить необоснованность упоминания в постановлении ст. 28 ЖК. Поручения в отношении и формы за- явления, и формы документа содержатся в ст. 26 (п. 1 ч. 2 и п. 5).

4.6. Статьи 25-29 ЖК, посвященные переустройству и пере-

планировке, не содержат следующие, столь серьезные, позиции:

переустройство и перепланировка жилого помещения произ-

водится с целью благоустройства помещения;

такие работы должны проводиться с учетом соответствую-

щих норм и правил;

такие работы не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК). Послед- няя позиция отражена в ст. 29 ЖК в связи с необходимостью су- дебного решения, как последствия самовольных переустройства или перепланировки. Однако данное положение должно приме- няться  в  качестве  условия  проведения  таких  работ,  а  также в качестве основания отказа в согласовании этих работ.

Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и

перепланировка жилого помещения осуществляются только в це- лях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по граждан- ским делам Верховного Суда РФ1 .

Правилами пользования жилыми помещениями, содержания

жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденны- ми постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 № 415, предусматривалось, что переустройство и перепланировка жило- го помещения могут производится только в целях повышения благоустройства квартир.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жи-

лищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от

27.09.2003 № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшаю- щая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

4.7. Обязательным условием обращения нанимателя жилого

помещения по договору социального найма (в качестве лица, уполномоченного наймодателем) является согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя на переустройство и (или)

 

1 См., в частности: БВС РФ. 1995. № 8. № 10.

 

перепланировку. Таким образом, если нет согласия на это хотя бы одного члена семьи (в т.ч. и временно отсутствующего), то в пе- реустройстве и (или) перепланировке будет отказано. Дело в том, что согласно ст. 27 ЖК обжаловать в судебном порядке можно только отказ соответствующего органа, но не членов семьи нани- мателя.

4.8. Завершение переустройства и (или) перепланировки жи- лого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества для внесения необхо- димых изменений в инвентаризационные документы.

4.9. Статья 29 ЖК устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Са- мовольными являются работы, проведенные при отсутствии пре- дусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольное переустройство и (или) перепланировка влекут ответственность, предусмотренную законодательством. Послед- ствием этого может явиться расторжение договора социального найма жилого помещения, принудительное изъятие жилья. В по- добных случаях может возникнуть административная ответст- венность (ст. 7.21 КоАП).

Собственник или наниматель жилого помещения обязаны привести жилое помещение (самовольно переустроенное или перепланированное) в прежнее состояние в установленный (ра- зумный) срок. В случае невыполнения этого требования судом по иску органа, осуществляющего согласование, может быть приня- то решение о расторжении договора социального найма (в отно- шении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отноше- нии собственника), что предусматривается ч. 3 и 5 ст. 29 ЖК.

Положения о принудительном изъятии жилья в установлен- ных случаях применяются и к новому собственнику жилого по- мещения (ставшего собственником в связи с приобретением жи- лья на публичных торгах ), а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 указанной статьи ЖК договору.

Следует  отметить,  что  законодатель не  устанавливает по-

следствий расторжения договора социального найма в случае

 

самовольного переустройства и (или) перепланировки. Видимо, это следует расценивать как определенное нарушение жилого помещения (т.е. в какой-то степени повреждение), поскольку судом не принято решение сохранить его в переустроенном со- стоянии, т.е. создана угроза жизни или здоровью граждан (см. ч. 4 ст. 29) и, таким образом, применять положение ст. 83 ЖК и как следствие — выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |