Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

5. жилищный фонд. управление жилищным фондом

 

5.1. Жилищный фонд. Жилищный кодекс предусматривает разграничение жилищного фонда на «виды» в зависимости от формы собственности и от целей его использования.

Понятие «жилищный фонд» используется в законодательстве довольно  широко.  Этим  понятием  охватывается  совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 19 ЖК).

Для жилищного фонда характерна множественность субъек- тов — собственников фонда, каждый из которых владеет опреде- ленной частью жилищного фонда. Помещения в многоквартир- ных жилых домах (в основном) относятся к разным формам соб- ственности,  а  общее  имущество  дома  принадлежит  на  праве общей долевой собственности собственникам этих помещений (см. гл. 6 ЖК). Кодекс допускает наличие многоквартирных до- мов, все помещения в которых находятся: в собственности Рос- сийской Федерации, или субъекта Российской Федерации, или муниципального образования, предусматривая порядок управле- ния такими домами (ст. 163).

♦ В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

частный жилищный фонд — совокупность жилых помеще-

ний, находящихся в собственности граждан и юридических лиц;

государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принад- лежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

 

муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых по- мещений, принадлежащих на праве собственности муниципаль- ным образованиям (ч. 2 ст. 19 ЖК).

В основу данной классификации жилищного фонда положе- ны формы собственности, определяемые Гражданским кодек- сом: частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК). В ст. 8 Конституции РФ гово- рится о признании и защите государством равным образом ча- стной, государственной, муниципальной и иных форм собст- венности. На этих положениях и базируется классификация жилищного фонда.

•   На первое место в данной классификации поставлен ча- стный жилищный фонд, что свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.

Резкому увеличению частного жилья способствовали приня- тие Закона о приватизации жилых помещений, а также положе- ния ГК. В ГК содержится гл. 18, посвященная праву собственно- сти на жилое помещение, согласно ст. 218 ГК член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, становится ее собственником.

Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собст- венность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственно- сти, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалось одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106 и 107 ГК РСФСР). В настоящее время ограничений по размеру и количеству жилья, принадлежа- щего на праве собственности, не существует (см. ст. 213 ГК).

В составе частного жилищного фонда находятся жилые по- мещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам.

В собственности граждан находятся построенные и приобре- тенные (по предусмотренным основаниям) жилые дома и кварти- ры; квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперати- вах в случае выплаты пая; жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.

 

В собственности юридических лиц — построенные или при- обретенные жилые дома, квартиры (в т.ч. в порядке долевого участия); дома ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паем.

Гражданин, являясь собственником жилого помещения, ис- пользует его для личного проживания и проживания членов его семьи, а также может предоставить в пользование иным лицам на основании соответствующего договора (найма, безвозмездного пользования). Юридическое лицо использует жилье, только сда- вая его в пользование гражданам на основании соответствующего договора.

•   Государственный жилищный фонд до 1992 г. принад- лежал государству, затем он был разграничен на федеральный фонд, фонд субъектов РФ и муниципальный (см. Закон РФ от

24.12.92 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной полити- ки». Закон признан утратившим силу Законом о введении в дей- ствие Жилищного кодекса РФ).

Государственный жилищный фонд может быть передан гос- предприятиям в хозяйственное ведение и госучреждениям и ка- зенным предприятиям — в оперативное управление (см. гл. 19 ГК

«Право  хозяйственного  ведения,  право  оперативного  управле-

ния»).

•   Муниципальный жилищный фонд — совокупность жи- лых помещений, принадлежащих органу местного самоуправле- ния. Статья 130 Конституции РФ устанавливает, что местное са- моуправление самостоятельно решает вопросы владения, пользо- вания и распоряжения муниципальной собственностью; согласно ст. 132 Конституции РФ органы местного самоуправления само- стоятельно управляют муниципальной собственностью.

Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собствен- ности, могут быть закреплены за муниципальными предприятия- ми и учреждениями (см. гл. 19 ГК).

♦ В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования — совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищ- ных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социаль- ного найма;

 

специализированный жилищный фонд — совокупность жи- лых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса;

индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего про- живания, проживания членов семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юри- дическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

жилищный фонд коммерческого использования — совокуп- ность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмезд- ного пользования.

Данные положения ст. 19 ЖК определяют, на какие цели мо- жет быть использован тот или иной фонд. Так, жилищный фонд социального использования — только для предоставления жилых помещений  гражданам  по  договорам  социального  найма  (раз- дел III ЖК), специализированный — для предоставления отдель- ным категориям граждан на определенных условиях, предусмот- ренных положениями раздела IV ЖК.

•   Жилищный фонд социального использования. Соглас- но ст. 49 ЖК жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным гражданам, определяе- мым федеральным законом или законом субъекта РФ (см. ст. 40

Конституции РФ).

Жилье по такому договору предоставляется гражданам, со- стоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 57, см. также ст. 51, 52).

•   Специализированный жилищный фонд также представ- ляет собой фонд публичных форм собственности (ст. 92). Назначе- ние специализированного жилья определено ст. 93-98 Кодекса. Жилые помещения этого фонда предоставляются по договору най- ма специализированных жилых помещений (ст. 99, 100, 104-108) и договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109).

•  Индивидуальный жилищный фонд используется для проживания собственников жилых помещений и членов их семей

 

(ст. 31), а также для проживания иных граждан на условиях без-

возмездного пользования, что отражено в ст. 30 (ч. 2).

Статья 19 (п. 3 ч. 3) к индивидуальному жилищному фонду относит жилые помещения, используемые юридическими лица- ми — собственниками таких помещений для проживания граж- дан на условиях безвозмездного пользования1 . Можно и так. Про- тиворечий иным актам такая позиция не содержит. Общим в том и другом случае (собственник — гражданин или юридическое лицо) является предоставление жилья для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

Но для граждан — собственников жилых помещений, это вто-

рично. Основное назначение таких жилых помещений — исполь- зование для проживания собственника и членов его семьи. Тогда как для собственника — юридического лица основным (единст- венным)   основанием  отнесения  принадлежащего  ему   жилья к индивидуальному фонду является передача в пользование гра- ждан, т.е. наличествует явное и существенное «несовпадение» форм использования.

«Объединение» помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, в п. 1 ч. 2 обусловлено принадлеж-

ностью к одной форме собственности. Но что касается видов использования, то такое «объединение» не выглядит удачным, достаточного обоснования такой позиции не усматривается.

•  Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования прежде всего подлежат предоставлению по дого- вору найма жилого помещения, регламентация которого осуществ- ляется нормами гл. 35 ГК. В состав жилищного фонда коммерче- ского использования входят жилые помещения государственного,

 

1  Хотелось бы обратить внимание, что в ряде поколений актов россий- ского законодательства понятия «индивидуальный жилищный фонд»; «ин- дивидуальный жилой дом»; «индивидуальное жилищное строительство» касались исключительно жилых домов (жилых помещений), принадлежащих гражданам  на  праве  собственности.  (См.  гл.  6  ЖК  РСФСР.  См.  также: ст. 104 Земельного кодекса РСФСР; Указ Президиума Верховного Совета СССР от 28.08.48 — Ведомости СССР. 1948. № 36; постановление Совета Министров СССР от 26.08.48 № 3211 — СП СССР. 1948. № 5. Ст. 62; по- становления Совета Министров РСФСР от 05.10.62 № 1395 — СП РСФСР.

1962. № 21. Ст. 103; от 03.09.63 № 1102 — СП РСФСР. 1963. № 16. Ст. 114;

от 21.05.66 № 468 — СП РСФСР. 1966. № 15. Ст. 79 и т.д.)

 

муниципального и частного жилищного фонда, как это следует из положений п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК.

Договор найма («коммерческого») являет собой правовую форму использования жилищных фондов всех форм собственно- сти: государственной, муниципальной, частной. Глава 35 ГК не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственно- сти. (Высказывалась позиция об ограничении такого найма част- ным жильем.)

Объектом договора «коммерческого» найма может быть лишь изолированное  жилое  помещение,  пригодное  для  проживания (ст. 673 ГК); нанимателем по такому договору может быть только гражданин (ст. 677 ГК); жилое помещение предоставляется на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК), и проч. К такому договору подлежит применению ряд положений жилищного за- конодательства (см. ст. 673, 682, 687 ГК).

Статьями 679, 680 и 685 ГК также предусматривалось при- менение к такому договору положений жилищного законода- тельства. Данные статьи содержали требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека при вселении в жи- лое помещение других граждан, поднанимателей и временных жильцов.

Норма жилой площади была установлена ст. 38 ЖК РСФСР. Таким образом, указанные статьи ГК требовали применения жи- лищного законодательства.

Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ в ука- занные статьи ГК внесены изменения: слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека». (ЖК РСФСР этим Законом признан утратившим силу.)

Следовательно, данным Законом обозначена необходимость нормы общей площади жилого помещения на одного челове- ка. Однако это понятие даже не упоминается в ЖК. Таким обра- зом, положение ст. 679, 680 и 685 ГК в части требований о со- блюдении обозначенной нормы, строго говоря, не могут приме- няться, такая норма ни одним актом не установлена.

Следует отметить, что договор «коммерческого» найма лишь

упомянут в ст. 19 ЖК (см. также п. 2 ст. 32), он не нашел необхо-

димой  регламентации  в  ЖК.  Тогда  как  вопросы  содержания

 

и использования жилых помещений государственного и муници- пального жилищных фондов, главным образом, в части: прав и обязанностей наймодателей и пользователей жильем; целевого использования жилых помещений; сохранности жилья — пред- мет  регулирования  жилищным  законодательством (в  вопросах

«коммерческого» найма, несомненно, с учетом норм гл. 35 ГК).

♦ Согласно ст. 19 ЖК (ч. 4 и 5) жилищный фонд подлежит

государственному учету.

В отношении государственного учета жилищного фонда дей-

ствует  Положение,  утв.  постановлением Правительства РФ  от

13.10.97 № 13011 .

Основной задачей государственного учета является информа- ция о количественном и качественном составе жилья, его местопо- ложении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Госучету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от форм собственности.

Технический учет (путем проведения технической инвентари- зации) составляет основу государственного учета жилищного фонда.

Правительством РФ было принято постановление от 04.12.2000

№ 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства»2 .  Постановлением было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного тех- нического учета и технической инвентаризации объектов капи- тального строительства.

♦ Жилищный  кодекс  предусматривает  государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответстви- ем жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям, что осуществляется уполномоченными федераль- ными органами исполнительной власти, органами государствен- ной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ (п. 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ст. 14, ст. 20).

 

1 СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

2 СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901.

 

Одним из специально уполномоченных органов, осуществ- ляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, была обозначена государственная жилищная инспекция, которая подлежала образованию в соответствии с постановлени- ем Правительства РФ от 26.09.94 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации»1 .

Постановлением определены органы государственной жи- лищной инспекции: Главная государственная жилищная инспек- ция и государственные жилищные инспекции субъектов РФ. По- становлением также утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.

Данным Положением установлено, в какой области инспекция осуществляет контроль (круг вопросов). Так, в ее компетенции согласно Положению: контроль за техническим состоянием жи- лищного фонда, своевременным выполнением работ по его содер- жанию и ремонту; обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг; осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д. Органы инспекции вправе проводить инспекционные проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении вы- явленных нарушений, выносить заключения о техническом состоя- нии жилья и т.п.

Государственная  жилищная  инспекция  обозначена  в  КоАП в качестве специального уполномоченного органа по контролю за содержанием, использованием и сохранностью жилищного фонда.

Статья 20 ЖК посвящена вопросу государственного контро- ля за использованием и сохранностью жилищного фонда незави- симо от его собственности, который должны осуществлять упол- номоченные федеральные органы исполнительной власти, орга- ны государственной власти субъектов РФ.

Контроль  за  использованием  и  сохранностью  жилищного

фонда осуществляет также каждый собственник такого фонда. Так, органы государственной власти Российской Федерации осу- ществляют контроль за использованием и сохранностью жилищно- го фонда Российской Федерации (п. 17 ст. 12); органы государст- венной власти субъектов РФ — за использованием и сохранностью

 

1 СЗ РФ. 1994. № 23. Ст. 2566.

 

жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13); органы местного самоуправления — за использованием и сохранностью муници- пального жилищного фонда (п. 9 ст. 14).

Следует отметить, что ЖК содержит значительное число по- ложений, определяющих ответственность за нарушение установ- ленных правил использования и сохранности жилищного фонда и иные нарушения жилищного законодательства.

В ряде случаев предусматривается столь серьезная мера, как расторжение договора социального найма. Так, расторжение до- говора предусматривается ст. 29 ЖК в определенном статьей по- рядке в случае самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения; ст. 83 — в случаях разрушения или повреж- дения жилого помещения, несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, нарушения прав и интересов со- седей, использования жилого помещения не по назначению. Статьей 101 ЖК предусмотрено расторжение договора найма специализированного жилого помещения в случае виновного поведения пользователей жильем. Расторжение договора «ком- мерческого» найма в качестве ответственности за неисполнение возложенных законодательством обязанностей по пользованию жилым помещением предусматривается ст. 687 ГК.

Следует упомянуть ст. 293 ГК, которой предусматривается принудительное  изъятие  жилого  помещения  у   собственника в случаях и порядке, установленных данной статьей.

♦ В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответ- ствии  с   законодательством.  Вопросы  страхования  решаются в соответствии с Законом РФ от 27.11.92 № 4015-I «Об организа- ции страхового дела в Российской Федерации»1 . Данный Закон не предусматривает обязательного страхования жилья; таким обра- зом, его страхование возможно только в случае волеизъявления на то гражданина. Вопросы страхования регулируются нормами гл. 48 ГК.

5.2. Управление жилищным фондом осуществляется с со-

блюдением требований ЖК, ГК, федеральных законов и  иных

 

1 Ведомости РФ. 1993. № 2. Ст. 56.

 

нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ, решений орга-

нов местного самоуправления.

Управление жилищным фондом включает: владение, пользо- вание и распоряжение жилищным фондом; обеспечение надле- жащего использования, содержания и ремонта жилищного фонда, инженерного оборудования; регулирование деятельности пред- приятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства по содержанию жилищного фонда, предоставлению жилищно-ком- мунальных услуг; государственную регистрацию прав на жилые дома и жилые помещения и сделок с ними; государственный учет жилищного фонда; контроль за использованием и содержанием жилищного  фонда;  совершенствование договорных  отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве; общественный контроль за использованием  и  сохранностью  жилищного  фонда;  расчеты с подрядными организациями и поставщиками жилищно-комму- нальных услуг; иную деятельность, направленную на создание необходимых условий для проживания граждан.

Управление осуществляется непосредственно собственником жилищного фонда, объединениями собственников, уполномочен- ными ими органами либо управляющей организацией (управ- ляющим физическим лицом).

Структура органов управления жилищным фондом включает:

органы государственной власти; органы местного самоуправления; специально уполномоченные органы; управляющие организации;

органы, осуществляющие государственную регистрацию жи-

лых домов, жилых помещений и сделок с ними;

органы, осуществляющие учет жилищного фонда;

органы,  осуществляющие  контроль  за  использованием,  со-

держанием и ремонтом жилищного фонда;

товарищества собственников жилья и иные объединения гра-

ждан;

органы общественной самодеятельности.

•  Управление государственным и муниципальным жилищ- ным фондом от имени собственника (Российской Федерации, субъ- екта РФ, муниципального образования) осуществляют органы го- сударственной власти, органы местного самоуправления (в рамках

 

их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов) либо уполномоченные ими органы.

Жилые дома и жилые помещения, повторим, могут быть за- креплены Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием за созданными ими предприятиями или учрежде- ниями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, оставаясь при этом государственной и муниципаль- ной собственностью.

Согласно ст. 216 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются вещными правами.

Законодатель определил, что указанные предприятия и учре- ждения обладают правомочиями собственника жилищного фонда (право владения, пользования и распоряжения), но в пределах, устанавливаемых нормами ГК.

Согласно ст. 294 ГК государственное или муниципальное унитарное   предприятие,   которому   имущество   принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоря- жается этим имуществом в пределах, определяемых этим Кодек- сом. Так, ст. 295 ГК предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие (ст. 115 ГК), а также государственное и муниципальное учреждение в отношении закрепленного за ни- ми имущества осуществляют в установленных пределах в соот- ветствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоря- жения им (ст. 296 ГК).

Согласно ст. 297 ГК казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуще- ством лишь с согласия собственника, а учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закреплен- ным за ним имуществом (ст. 298 ГК).

•           Общественным жилищным фондом управляют органы коо-

перативных организаций, их объединений, органы профсоюзных

 

и иных общественных организаций в соответствии с их уставами

(положениями).

•   Фондом жилищно-строительных кооперативов управляют органы кооперативов в соответствии с их уставами.

Собственники жилищных фондов либо уполномоченные ими органы могут заключать договоры с управляющими компаниями любой организационно-правовой формы (либо с физическими лицами). Выбор компании, управляющей государственным или муниципальным фондом, должен осуществляться, как правило, на конкурсной основе.

Статьей 161 ЖК определены задачи управления многоквар- тирным домом и способы управления (ч. 2). Собственники поме- щений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из пред- ложенных способов управления домом. Принятие такого решения отнесено к компетенции общего собрания собственников поме- щений в доме (ст. 44 ЖК). Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, в том числе и не прини- мавших участие в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК).

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |