Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

Vi. договор социального найма жилого помещения

 

1. Основные положения договора социального найма жилого помещения

 

1.1. По договору социального найма жилые помещения предос-

тавляются в жилищном фонде социального использования (ст. 19

ЖК). Это положение содержится и в актах гражданского законода- тельства, регулирующих жилищные отношения. Так, ст. 672 ГК предусматривается, что в государственном и муниципальном жи- лищном фонде социального использования жилые помещения пре- доставляются по договору социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилыми помещениями обес- печиваются малоимущие граждане, иные категории граждан, определенные федеральным законом или законом субъекта РФ. Жилое помещение по этому договору предоставляется с обяза- тельным соблюдением следующих условий: нуждаемость в жи- лье; принятие на учет в качестве нуждающихся; получение жилого помещения (как правило) в порядке очередности (ст. 57 ЖК).

Договору социального найма отводится значительное место в сфере жилищных отношений, связанных с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда. Он является наиболее значимым основанием возникновения жилищных отношений в числе иных оснований, предусмотрен- ных жилищным законодательством.

1.2. Договор социального найма характеризует ряд сущест-

венных признаков.

Во-первых, жилые помещения по этому договору предостав- ляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях ст. 19, 49 ЖК, ст. 672 ГК.

Во-вторых, договор социального найма заключается без уста-

новления срока его действия (ст. 60 ЖК).

В-третьих, по договору социального найма жилое помещение предоставляется с применением установленной нормы (ст. 50 и ч. 5 ст. 57 ЖК).

И, наконец, заключению договора социального найма предше-

ствует процедура предоставления жилого помещения: признание

 

лица нуждающимся в жилом помещении, постановка на учет нуждающихся, соблюдение очередности при предоставлении жилья, решение соответствующего органа о его предоставлении (ст. 49, 51, 52, 57 ЖК).

1.3. Регулирование жилищных отношений по договору соци-

ального найма базируется прежде всего на положениях ЖК.

Конституция РФ признает жилищное законодательство в каче- стве самостоятельной отрасли в системе российского законода- тельства (ст. 72). Гражданским кодексом также признается само- стоятельное существование жилищного законодательства. Большой интерес в этом плане представляет вопрос соотношения норм гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по социальному найму.

Гражданский кодекс предусматривает обязательное примене- ние к договору социального найма правил, обозначенных в ст. 672, и других статей. Это письменная форма договора (ст. 674), со- хранение договора при переходе права собственности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанностей нанимателем жилого помещения (ст. 678), условия заселения временных жиль- цов и передачи жилого помещения в пользование поднанимате- лей (ст. 680, 685).

Данные положения реализованы в Жилищном кодексе. Так, ст. 63 ЖК предусматривает письменную форму договора соци- ального найма. Положение о сохранении договора социального найма при переходе права собственности на жилое помещение содержится в ст. 64 ЖК. Статьей 67 ЖК предусматривается обя- занность нанимателя использовать жилое помещение по назначе- нию, обеспечивать его сохранность, своевременно вносить плату за  жилое  помещение.  Вопросы  поднайма  жилого  помещения (ст. 76 ЖК) и вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК) решены в Кодексе с учетом положений ст. 680 и 685 ГК.

Статьей 672 ГК установлено, что другие положения ГК приме- няются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищным законодательством» (п. 3). Следовательно, если соответствующие отношения урегулирова- ны в достаточной мере или иным образом, нежели в ГК, эти нор- мы Гражданского кодекса не применяются вообще.

 

В свою очередь, реализация норм ГК в ряде случаев требует применения правил жилищного законодательства (и  не  только в вопросах жилищного найма). В частности, ст. 682 ГК преду- смотрено: если договором найма жилого помещения (подлежащим регламентации нормами гл. 35 ГК, т.е. «коммерческого» найма жилья) сроки платы за жилое помещение не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем в порядке, установленном Жилищ- ным кодексом.

Положения жилищного законодательства подлежали приме- нению (в период действия ЖК РСФСР) к договору найма в слу- чаях вселения в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК) и временных  жильцов  (ст.  680  ГК),  сдачи  жилого  помещения в поднаем (ст. 685 ГК). Статьи 679, 680 и 685 ГК содержали по- ложения о соблюдении в установленных этими статьями случаях требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Такая норма была установлена ст. 38 ЖК РСФСР.

ЖК отказался от понятия нормы площади на одного человека; таким образом, положения указанных статей ГК фактически не могут быть реализованы. Законом о введении в действие Жилищ- ного кодекса РФ в ст. 679, 680, 685 ГК вносятся изменения: слова

«о норме жилой площади на одного человека» заменены словами

«о норме общей площади жилого помещения на одного человека». Однако это понятие в ЖК не используется. Более того, о нем да- же не упоминается и каких-либо поручений на этот счет Кодекс не содержит.

1.4. В договоре социального найма жилого помещения опре- деляются права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения.

Каждый из участников договора является носителем большо- го числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой сторо- ны договора.

Правовое положение сторон, вступающих в отношения поль- зования жилым помещением по договору социального найма, различно. Для граждан, получающих жилое помещение, — это право получить для проживания жилое помещение, отвечающее установленным требованиям к жилому помещению; для наймо- дателя — обязанность предоставить нанимателю и членам его

 

семьи в пользование жилое помещение, пригодное для постоян- ного проживания. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражда- нину-нанимателю возможность занять жилое помещение.

1.5. Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин, что следует из ч. 1 ст. 49

ЖК. Данное положение соотносится со ст. 17 ЖК, согласно кото-

рой жилое помещение предназначено для проживания граждан.

1.6. Договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК), что практически означает

«совпадение» с позицией о предоставлении жилья в бессрочное пользование. Это отличает его от договора «коммерческого» най- ма, который заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683

ГК). Положение о бессрочном предоставлении жилого помеще- ния содержалось в ст. 10 ЖК РСФСР. Сохранение в действующем законодательстве данного положения способствует стабильности отношений по договору социального найма.

В качестве иллюстрации: существенная позиция в части обеспечения устойчивости жилищных прав граждан содержа- лась в ст. 156 ГК РСФСР 1922 г.1 , которой предусматривалось автоматическое возобновление договора найма жилья. Постанов- лением ЦИК и СНК СССР от 17.10.37 № 112/1843 было преду- смотрено, что гражданам, выполняющим все обязательства по до- говору найма жилья и добросовестно относящимся к содержанию предоставленного в их пользование жилища, предоставляется пре- имущественное право возобновления договора по истечении срока его действия (ст. 26).

1.7. Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобре- тает право пользования общим имуществом в этом доме.

Общим имуществом определены такие помещения в многоквар- тирном доме, которые не являются частями квартир и предназначе- ны для обслуживания более одного помещения в этом доме. Пере- чень объектов общего имущества содержится в ст. 36 Кодекса.

1.8. Предметом договора социального найма должно быть жи-

лое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть

 

1 СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904.

 

жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 62 ЖК). Предоставляемое жи- лое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепрони- цаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изо- лированным от смежных жилых и нежилых помещений.

«Жилой дом» понимается в данном случае как одноквартирный. Когда законодатель говорит о многоквартирном доме, он специ- ально указывает на это (см. п. 2 ст. 673 ГК, гл. 6 ЖК).

Часть 1 ст. 62 ЖК не содержит определяемых ст. 15 ЖК ха- рактеристик жилого помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное жилое помещение, кото- рое является недвижимым имуществом и пригодно для постоян- ного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законода- тельства).

Что касается требования об изолированности жилого помеще- ния, то оно следует из ч. 2 ст. 62 ЖК. Данное требование является обязательным для жилого помещения в качестве предмета дого- вора социального найма (как и «коммерческого» найма — см. ст. 673 ГК). Следует упомянуть, что предметом договора под- найма может быть и часть жилого помещения (см. ст. 76 ЖК).

В ст. 62 ЖК не обозначено такое требование к жилому поме- щению, как его благоустройство. В то же время благоустройст- во — существенная часть суммы потребительских качеств жило- го помещения.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях раз- лична. Таким образом, по договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся благоустроен- ным применительно к условиям данного населенного пункта (та- кое положение содержалось в ст. 40 ЖК РСФСР).

Следует обратить внимание, что требование о благоустроенно- сти жилого помещения (как одной из его необходимых характери- стик) не содержится и в ст. 15 ЖК; оно обозначено в ст. 84-89 ЖК, регламентирующих вопросы  предоставления жилых  помещений в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК.

Жилое помещение должно быть пригодным для проживания,

т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность,

 

воздухообмен, уровень шума и проч. — см. Федеральный закон от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благо- получии  населения»1 )  и  техническим требованиям: стационар- ность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус- танавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК). Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых  помещений  требованиям,  признаются  нуждающимися в жилье (ст. 51 ЖК).

В отношении признания помещения жилым, жилого помеще- ния непригодным для проживания следует обратиться к Положе- нию о признании помещения жилым помещением, жилого поме- щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые по- мещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная); вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч.

1.9. Как правило, по договору социального найма предоставля- ется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная кварти- ра отвечает требованию соответствия жилища потребностям чело- века,  обеспечению  его  нормальной  жизнедеятельности.  Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным обра- зом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст. 59).

Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предос- тавляется комната (комнаты), если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнаты (комнат).

1.10. Согласно ст. 63 ЖК договор социального найма заклю- чается в письменной форме на основании решения о предостав- лении жилья.

 

1 СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650.

 

Необходимость письменной формы договора очевидна. Дого- вор, как таковой, должен содержать все права и обязанности сто- рон.  Таким  образом,  имея  в  виду  необходимость соблюдения прав и осуществление обязанностей той или иной стороной дого- вора, а также возможность эффективной защиты прав по договору, требуется четко определить и отразить эти права и обязанности в соответствующем документе.

Договор заключается в простой письменной форме (см. ст. 161

ГК). Нарушение письменной формы не влечет в этом случае не- действительность договора, но лишает стороны права — в случае спора — ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на сви- детельские показания. Однако стороны имеют право приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

Принимая во внимание правила ст. 69 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма членов семьи нанимателя (ч. 3), необходимо также отметить, что отказ от заключения дого- вора в письменной форме ставит этих лиц — в случае жилищного спора — в тяжелое положение при доказывании своих прав.

1.11. Переход права собственности на занимаемое по догово- ру социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Это правило, закреплен- ное в ст. 64 ЖК, является важной гарантией прав нанимателя жи- лого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору соци- ального найма.

Таким образом, позиция ст. 64 ЖК способствует стабильности отношений, возникающих из социального найма.

Однако положения этой статьи нельзя признать безупречны- ми. Обратимся к ст. 49 и 60 ЖК. Согласно ст. 49 по договору со- циального найма предоставляются жилые помещения государст- венного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 ус- тановлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

 

Таким образом, в случае перехода жилого помещения в част- ную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно. Под переходом права собствен- ности в рассматриваемом случае следует понимать замену собст- венника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (см. ст. 58 ГК).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |