Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

2. предоставление жилого помещения по договору социального найма

 

2.1. Отношения по обеспечению граждан жильем по договору социального найма занимают особое место в сфере жилищных отношений.

Статья 19 ЖК определяет категории жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: жилые помещения государственного и муниципального жилищ- ного фонда социального использования. Иными словами, это жилье, предназначенное для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для указанных категорий граждан предусматривается форми- рование жилищного фонда социального использования, жилые помещения в котором подлежат предоставлению по договору социального найма. Это положение содержится и в актах граж- данского законодательства, регулирующих жилищные отноше- ния. Так, ст. 672 ГК предусмотрено предоставление по договору социального найма жилых помещений в государственном и му- ниципальном жилищных фондах социального использования.

2.2. Жилищный кодекс устанавливает ряд условий, соблюде- ние которых необходимо для обеспечения граждан жилыми по- мещениями по договору социального найма:

признание малоимущими, а также определение федеральным законом или законом субъекта РФ иных категорий граждан, имеющих право на получение жилого помещения по такому до- говору;

нуждаемость в жилом помещении;

постоянное (как правило) проживание в данном населенном пункте.

♦ Признание граждан малоимущими (в целях Жилищного кодекса, т.е. для обеспечения жилыми помещениями по договору

 

социального найма) возложено на органы местного самоуправле- ния. Порядок признания граждан таковыми устанавливается за- коном соответствующего субъекта РФ.

Что касается иных категорий граждан, имеющих право на по- лучение жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст. 49 ЖК они определяются федеральными законами и законами субъектов РФ. Данными законами может быть установ- лен и порядок обеспечения этих категорий граждан жилыми по- мещениями по договору социального найма.

Категориям граждан (иным, помимо малоимущих) жилые по- мещения могут предоставляться органами местного самоуправле- ния (из муниципального жилищного фонда). Условиями обеспече- ния жильем этих граждан являются: наделение органов местного самоуправления государственными полномочиями на предостав- ление жилых помещений; предоставление жилья в определенном порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ. Наделение ор- ганов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями осуществляется только законом. Такое требование содержится в ст. 132 Конституции РФ. Реализация данных пол- номочий подконтрольна государству.

Отдельные государственные полномочия, переданные органам местного самоуправления, исполняются ими в течение всего пе- риода действия закона (см. Закон об общих принципах организации местного самоуправления в РФ).

В связи с рассматриваемым вопросом следует обратить вни- мание на ст. 49 ЖК в части обеспечения малоимущих граждан лишь жилыми помещениями муниципального жилищного фонда. Данное положение является достаточно сомнительным.

Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из госу- дарственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Обязательны- ми условиями обеспечения указанных граждан жилыми помеще- ниями должны быть нуждаемость в жилье и соблюдение установ- ленной законом нормы предоставляемого жилья.

 

Как видим, указанная норма не содержит изъятий для госу- дарственного жилищного фонда, малоимущие граждане (согласно ст. 40 Конституции РФ) подлежат обеспечению жильем всех пуб- личных форм собственности (государственной, муниципальной). Таким образом, нет оснований для «исключения» из числа жилых помещений, подлежащих предоставлению малоимущим, жилья государственного  жилищного  фонда,   и   такое   «исключение» не основано на Конституции РФ. Видимо, данный вопрос требует анализа и дополнительного рассмотрения.

♦ Условием обеспечения жильем по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. Основания признания граждан нуждающимися в жи- лых помещениях установлены ст. 51 ЖК. Это:

а) отсутствие жилья, которым гражданин вправе пользоваться как собственник, наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя;

б) обеспеченность жильем менее учетной нормы;

в) неудовлетворительное состояние жилища;

г) состояние здоровья проживающих.

Все четыре основания нуждаемости перечислены в ч. 1 ст. 51. По смыслу п. 1 ч. 1 этой статьи нуждающимися в жилье призна- ются: поднаниматели; лица, проживающие в служебном жилом помещении и общежитии; наниматели жилых помещений в домах и квартирах (комнатах), принадлежащих гражданам на праве соб- ственности;  наниматели  по  договору  «коммерческого»  найма и т.п. Причем ограничений такого характера, как обеспеченность жильем менее учетной нормы, нет.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 51 нуждающимися признаются граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы (ст. 50 ЖК), являющие- ся нанимателями жилых помещений по договору социального найма либо собственниками жилья, а также члены семей нанима- телей и собственников.

Иные основания нуждаемости граждан в жилых помещениях (п. 3 и 4 ч. 1 ст. 51 ЖК) не связаны с размером занимаемой пло- щади и не требуют применения учетной нормы. Так, п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК основанием признания граждан нуждающимися счита- ет непригодность их жилья для проживания.

 

Самостоятельное основание нуждаемости в жилых помеще- ниях — проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых со- вместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 4 ч. 1). Данное положение применяется и к нанимателям, и к собст- венникам жилых помещений, а также членам их семей. Условием его применения является отсутствие иного помещения, занимае- мого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Семьи, в составе которых есть такой боль- ной, переселяются, главным образом, в интересах иных прожи- вающих в квартире лиц.

Перечень соответствующих заболеваний установлен поста- новлением Правительства РФ от 16.06.2006 № 3781 ; кроме того, в данной сфере действует региональное законодательство.

♦ Согласно ст. 51 ЖК нуждающимися в жилых помещениях должны признаваться лица, постоянно (как правило) проживающие в данном населенном пункте (иное возможно в случаях и в поряд- ке, установленных законодательством — ст. 52 ЖК). Определен- ный интерес в этом плане представляет положение ч. 4 ст. 1 ЖК, согласно которой граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимате- лей или на иных основаниях, предусмотренных законодательст- вом. При написании этой статьи, безусловно, использована ст. 27

Конституции РФ. Между тем эта статья предусматривает свободу выбора места пребывания и жительства. Положения ЖК об условиях получения жилого помещения по договору социального найма и процедура получения такого жилья делают сомнитель- ной норму ст. 1 ЖК о свободе выбора жилого помещения (при- менительно к социальному найму).

Значимым фактором, позволяющим установить место житель-

ства гражданина, является регистрация по месту жительства.

Подтверждением данной позиции служит определение Кон-

ституционного Суда РФ от 09.04.2002 № 123-О2 . По мнению Суда,

 

1 СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.

2 СЗ РФ. 2002. № 31. Ст. 3159.

 

условие о наличии регистрации по месту жительства направлено на обеспечение справедливого распределения жилья, на предот- вращение возможных злоупотреблений со стороны граждан, об- ращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных условий, а также на защиту прав и законных интере- сов собственников жилищного фонда, иных граждан. В силу этого введение такого условия не может рассматриваться как не согла- сующееся с положениями ст. 17, 19, 27 и 40 Конституции РФ.

2.3. Жилые помещения предоставляются гражданам, сос- тоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК). Очередность предоставления жилого помещения означает определенную последовательность выделения жилья лицам из числа принятых на учет; она совпадает с хронологиче- ской последовательностью учета граждан в качестве нуждаю- щихся в жилых помещениях.

Исключение из этого правила законодатель делает для граж- дан, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в уста- новленном порядке непригодными для проживания, если эти по- мещения не подлежат ни ремонту, ни реконструкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родите- лей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попече- ния родителей;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических

заболеваний, указанных в перечне,

тельством РФ от 16.06.2006 № 378.

который утвержден Прави-

В судебной практике нередко возникают вопросы, связанные с внеочередным предоставлением жилья. Ответы на них дает Верховный Суд РФ в своих обзорах. Так, в частности в отноше- нии граждан, ранее имевших право на льготное обеспечение жиль- ем, Верховным Судом было разъяснено следующее.

►        Согласно п. 1 и 2 ч. 1 ст. 13 и п. 2 ч. 1 ст. 14 Закона РФ от

15.05.91 № 1244-I «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской

 

АЭС»1  гражданам, получившим или перенесшим лучевую бо- лезнь и другие заболевания, инвалидам вследствие чернобыль- ской катастрофы гарантировалось одноразовое бесплатное обес- печение, независимо от времени постоянного проживания в дан- ном населенном пункте, благоустроенной жилой площадью в течение 3 месяцев со дня подачи заявления при условии призна- ния их нуждающимися в улучшении жилищных условий либо проживания в коммунальных квартирах, а также одноразовое бесплатное обеспечение дополнительной жилой площадью в виде отдельной комнаты.

Федеральным законом от 22.08.2004 № 122-ФЗ2  ст. 14 указан-

ного Закона РФ изложена в новой редакции.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 гражданам, получившим или пере- несшим лучевую болезнь и другие заболевания, инвалидам вслед- ствие чернобыльской катастрофы гарантируется: «обеспечение нуждающихся  в  улучшении  жилищных  условий,  вставших  на учет до 1 января 2005 года, жилой площадью в размерах и порядке, установленных Правительством Российской Федерации. Нуж- дающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 года, обеспечиваются жилой площадью в со- ответствии с жилищным законодательством Российской Федера- ции».

Данная норма не содержит указания на предоставление жилья гражданам, получившим или перенесшим лучевую болезнь и дру- гие заболевания, инвалидам вследствие чернобыльской катастрофы во внеочередном порядке. Отсутствовало такое указание и в ЖК РСФСР, который действовал до 1 марта 2005 г.

Правительством РФ 29.12.2004 было принято постановление

№ 866 «О порядке обеспечения жильем за счет средств федераль- ного бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц»3 , п. 2 которого утверждены Правила обеспечения жильем за счет средств феде- рального бюджета нуждающихся в улучшении жилищных условий

 

1 Ведомости РСФСР. 1991. № 21. Ст. 699.

2 СЗ РФ. 2004. № 35. Ст. 3607.

3 СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. II). Ст. 111.

 

граждан, подвергшихся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненных к ним лиц.

Как  следует  из  содержания  вышеназванных постановления и Правил, обеспечение жильем граждан, признанных нуждающи- мися в улучшении жилищных условий и вставших на учет нуж- дающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., осуществляется путем предоставления им субсидий.

Таким образом, у граждан, получивших или перенесших лу- чевую болезнь и другие заболевания, инвалидов вследствие чер- нобыльской катастрофы, вставших на учет нуждающихся в улуч- шении жилищных условий до 1 января 2005 г., право на внеоче- редное предоставление жилого помещения отсутствует. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

В отношении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей в части возможных ограничений для реализации их права на льготное обеспечение жильем Верховным Судом РФ разъяснено.

► В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.96 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социаль- ной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»1 дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения роди- телей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения, после окончания пребывания в образовательном учреждении или учреждении со- циального обслуживания, а также в учреждениях всех видов про- фессионального образования, либо по окончании службы в рядах Вооруженных Сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказания в виде лишения свободы, обеспечивают- ся органами исполнительной власти по месту жительства вне очереди жилой площадью не ниже установленных социальных норм.

Как следует из преамбулы указанного Закона, а также из ст. 1, его положения распространяются на детей-сирот, детей, остав- шихся без попечения родителей, и лиц из их числа до достижения ими 23-летнего возраста.

 

1 СЗ РФ. 1996. № 52. Ст. 5880.

 

Это значит, что гарантируемая данным лицам социальная поддержка, в том числе внеочередное обеспечение жилой площа- дью, должна предоставляться до достижения детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей и лицами из их числа вышеуказанного возраста.

Однако социальная поддержка в виде внеочередного обеспе- чения жилой площадью будет реализована только после предос- тавления жилого помещения.

Поэтому достижение лицом 23-летнего возраста, вставшим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом по- мещении до указанного возраста, не может являться основанием для лишения его гарантированного и нереализованного права на внеочередное предоставление жилья, которое не было им полу- чено, и не освобождает соответствующие органы от обязанности предоставить жилое помещение.

Следовательно, достижение лицом из числа детей-сирот и де- тей, оставшихся без попечения родителей, возраста 23 лет, встав- шим (поставленным) на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении до указанного возраста, основанием для отказа во внеочередном предоставлении ему жилья по договору социаль- ного  найма не  является. (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2006 г.)

♦ Одним из оснований получения жилья во внеочередном порядке является проживание в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания (п. 1 ч. 2).

Подобное положение содержалось в ст. 37 ЖК РСФСР. Одна- ко по сравнению с указанной статьей круг случаев обеспечения жильем по основанию «непригодности» расширен.

Так, если по ЖК РСФСР вне очереди обеспечивались жильем граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания (т.е., как правило, аварий- ным), то ЖК предусматривает такой порядок обеспечения жилы- ми помещениями при признании жилья непригодным для прожи- вания не только в результате стихийного бедствия.

Уточнение, содержащееся в п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК (жилые поме- щения ремонту и реконструкции не подлежат), свидетельствует о том, что речь следует вести о непригодности в связи с опреде- ленным техническим состоянием жилья. Иначе говоря, речь идет

 

об аварийности дома, поскольку ветхое жилье при определенных показателях может быть приведено в состояние, пригодное для проживания в результате капитального ремонта.

Таким образом, фактически возвращаемся к  прежней пози- ции — признание жилого помещения непригодным в связи с ава- рийностью. Между тем если непригодность жилья в соответствии с редакцией ст. 37 ЖК РСФСР учитывалась в результате стихий- ного бедствия, то ЖК (ст. 57) имеет в виду все случаи признания жилого помещения непригодным, т.е. и вследствие возможного неграмотного содержания жилищного фонда.

♦ В отношении детей-сирот и детей, оставшихся без попе- чения родителей (п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК), следует отметить, что со- хранение этой позиции (предоставление во внеочередном поряд- ке жилья данной категории граждан предусматривалось ст. 37

ЖК РСФСР), несомненно, способствует обеспечению прав и за-

конных интересов этой социально уязвимой категории граждан1 .

♦ Что касается внеочередного обеспечения жильем граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболе- ваний, то данная категория граждан также была предусмотрена в качестве  льготной  в  ранее  действовавшем  законодательстве (ст. 36 ЖК РСФСР).

Вряд ли у кого-либо возникнут сомнения в правильности по- зиции ЖК в отношении указанных лиц. Однако хотелось бы об- ратить внимание на то обстоятельство, что граждане данной кате- гории (кроме права на льготное обеспечение жильем) имели пра- во на дополнительную площадь.

По смыслу ст. 58 ЖК (ч. 2) повышение нормы предоставления жилья указанной категории граждан некоторым образом сохраняет за ними это право. Однако ограничение размера такой площади (превышение нормы предоставления не более чем в 2 раза не по- зволяет в полной мере создать этим лицам условия, необходимые по характеру заболевания. Вспомним, что постановлением Правитель- ства РФ от 28.02.96 № 2142  был утвержден Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную

 

1 Круг этих лиц установлен Федеральным законом от 21.12.96 № 159-ФЗ

«О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей,

оставшихся без попечения родителей».

2 СЗ РФ. 1996. № 10. Ст. 954.

 

жилую площадь в виде отдельной комнаты (утратил силу поста-

новлением Правительства РФ от 21.12.2004 № 817).

Необходимость предоставления дополнительной площади в ви- де отдельной комнаты обусловлена тем, что при некоторых тяже- лых заболеваниях недопустимо проживание с лицами, страдаю- щими этими заболеваниями, в одной комнате.

•  Представляется уместным уделить некоторое внимание институту дополнительной площади, который (фактически) уп- разднен. ЖК не содержит положений по данному вопросу.

Право на дополнительную площадь предусматривалось еще в первой трети прошлого века. Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.30 «О праве пользования дополнительной жи- лой площадью» содержало большое число категорий граждан, имеющих право пользования дополнительной площадью. От- дельные положения этого постановления в последнее время (достаточно длительное) вообще не применялись (т.е. фактиче- ски утратили силу). Так, в частности, в числе указанных катего- рий граждан были обозначены работники партийных, коопера- тивных и других общественных организаций и смешанных ак- ционерных обществ.

Что касается лиц, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, то Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользоваться дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью, был утвержден циркуля- ром НКВД РСФСР от 15.01.28 № 27 и Наркомздрава РСФСР от

19.01.28 № 151 .

Положение ст. 39 ЖК РСФСР об установлении порядка и ус- ловий предоставления дополнительной площади не было реали- зовано — нормативного акта по данному вопросу не было приня- то. Ряд актов (в частности, о социальной защите инвалидов) содер- жал положения о праве определяемых этими актами категорий граждан на получение дополнительной площади. Однако в ос- новной массе право на дополнительную площадь реализовыва- лось как право пользования такой площадью (в частности, факти- чески занимаемая дополнительная площадь не могла быть изъята при  всякого  рода  переселениях).  Органы,  решающие  вопросы

 

1 Бюллетень НКВД РСФСР. 1928. № 5.

 

предоставления жилья, могли, но не были обязаны учитывать наличие у гражданина права на дополнительную площадь.

Нельзя не согласиться, что вопрос в отношении дополнительной площади требовал упорядочения. Однако это упорядочение должно соотноситься с необходимостью «соблюдения конституционных требований» (вспомним тяжелобольных). Уместно упомянуть и определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 № 415-О

«По запросу группы депутатов Государственной Думы о проверке конституционности части первой статьи 128 Федерального закона

«О федеральном бюджете на 2003 год» и подпункта 16 пункта 1 приложения 20 к данному Федеральному закону»1 . Конституцион- ный Суд РФ отметил следующее: «Внося в действующее правовое регулирование изменения, оказывающие неблагоприятное воздей- ствие на правовое положение граждан, законодатель должен обес- печивать соблюдение конституционных требований, в частности, вытекающих из принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, который предполагает оптимальное сочета- ние разумной стабильности законодательства, предсказуемости его развития и недопустимости произвольных конституционно необос- нованных изменений, затрагивающих права граждан».

2.4. Как это предусматривается ст. 58 ЖК, при предоставле- нии жилых помещений по договору социального найма следует учитывать законные интересы граждан. Так, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допус- кается только с их согласия.

Данная норма ЖК не связывает возможность получения жи- лья (комнаты) с возрастом членов семьи нанимателя, как это пре- дусматривалось ст. 41 ЖК РСФСР. Согласно этой статье при пре- доставлении жилых помещений не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.

Часть 2 ст. 58 ЖК разрешает превышать норму предоставле-

ния жилья на одного человека, но не более чем в два раза.

Трудности в реализации данной нормы, как уже отмечалось, возникнут, в частности, при обеспечении жильем больных тяже- лыми формами некоторых хронических заболеваний, которые по характеру заболевания должны проживать в отдельной комнате.

 

1 СЗ РФ. 2004. № 2. Ст. 162.

 

2.5. Согласно ч. 3 ст. 57 ЖК жилые помещения муниципаль- ного жилищного фонда по договору социального найма предос- тавляются на основании решений органа местного самоуправле- ния (см. п. 5 ч. 1 ст. 14; см. также Закон об общих принципах ор- ганизации местного самоуправления в РФ).

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответст- вующего договора в срок, установленный данным решением (ч. 4 ст. 57 ЖК).

Жилищный кодекс не содержит понятия «ордер», на основа- нии которого заключался договор социального найма по ранее действовавшему законодательству (ст. 47, 51 ЖК РСФСР).

Единый ордер местной администрации на занятие жилых по- мещений всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной), преследовавший цель контроля за деятельно- стью субъекта права собственности, вошел в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК. Отказ органа местного самоуправления в выдаче ордера на занятие жилого помещения федеральной собственности или собственности субъекта РФ на- рушал волеизъявление собственника заключить с гражданином договор социального найма жилого помещения по усмотрению сторон. Кроме того, по существу ордер являлся промежуточным звеном между решением о предоставлении жилья и заключением договора социального найма.

В решении о предоставлении жилого помещения устанавлива-

ется срок для заключения договора социального найма (ч. 4 ст. 57

ЖК). По договору социального найма наймодатель обязан пере- дать нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания.

3. Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма

3.1. Право пользования жилым помещением

Согласно ст. 61 ЖК пользование жилым помещением по дого- вору социального найма осуществляется в соответствии с положе- ниями Кодекса и договором социального найма жилого помещения (ч. 1). Других правовых регуляторов отношений по пользованию жилым помещением в данной статье не упоминается. Вместе с тем

 

согласно ст. 17 ЖК пользование жилым помещением осуществля- ется в соответствии с Правилами пользования жилыми помеще- ниями, утвержденными Правительством РФ (ч. 4).

Данная статья также предусматривает, что пользование жи- лым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиени- ческих, экологических и иных требований законодательства. Эта статья дает возможность использовать жилое помещение для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности (ч. 2).

В договоре социального найма жилого помещения определя- ются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусмат- ривается  ответственность  за  неисполнение  условий  договора (ст. 65-68, ст. 83 ЖК).

Существенной гарантией осуществления права пользования жильем является неприкосновенность жилища.

Согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на ос- новании решения суда. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (ст. 139 УК).

Вопросам неприкосновенности жилища посвящена ст. 3 ЖК. Частью 3 данной статьи предусматривается возможность проник- новения в жилище без согласия проживающих в нем лиц только при обстоятельствах чрезвычайного характера в случаях и в по- рядке, предусмотренных федеральным законом. Такая возмож- ность допускается также на основании судебного решения (ч. 2 ст. 3 ЖК).

Нанимателю жилого помещения по договору социального найма ЖК предоставляет значительное число прав: вселение в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК); обмен жилого помещения, сдача в поднаем, вселение временных жильцов (ст. 72, 76, 80 ЖК) и проч. (см. ст. 67 ЖК).

Наниматель вправе претендовать на улучшение жилищных условий по основаниям, предусмотренным п. 2 и 4 ч. 1 ст. 51 ЖК, на предоставление другого благоустроенного жилого помещения

 

в связи с выселением (ст. 85-88 ЖК), имеет право на изменение договора (ч. 1 ст. 82 ЖК). Согласно ст. 83 ЖК наниматель имеет право в любое время с письменного согласия членов семьи рас- торгнуть договор социального найма.

Наниматель может выступать заявителем на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в качестве уполномо- ченного наймодателем (ст. 26 ЖК). Наниматель имеет право на приватизацию занимаемого жилого  помещения в  соответствии с Законом о приватизации жилых помещений (действует в опре- деленной части до 1 марта 2010 г.1 ). Согласно ст. 71 ЖК нанима- тель сохраняет права (и обязанности) по договору при временном отсутствии.

Наниматель вправе осуществлять ограниченные распоряди- тельные правомочия (обмен, вселение других граждан, сдача в поднаем — ст. 72, 76 и 81).

На нанимателя жилого помещения по договору социального найма возложен ряд обязанностей: использовать жилье по назна- чению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддержи- вать надлежащее состояние этого помещения, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и ком- мунальные услуги, информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым поме- щением по договору социального найма (ст. 67 ЖК).

Статья 29 ЖК предусматривает обязанность нанимателя по до- говору социального найма в случае самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения привести его в прежнее состояние (ч. 3). Выступая в качестве заявителя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, наниматель должен получить на это согласие в письменной форме всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих (п. 5 ч. 2 ст. 26).

Следует упомянуть в связи с рассматриваемым вопросом по- ложение ст. 1 ЖК, согласно которой граждане, осуществляя жи- лищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан (ч. 2).

 

1 См. ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и Фе-

деральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ (СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881).

 

Неисполнение нанимателем своих обязанностей влечет ответ- ственность. Расторжение договора в качестве ответственности нанимателя предусматривается ст. 83 ЖК. В отношении админи- стративной ответственности следует обратиться к ст. 7.21 КоАП. Когда нарушение носит характер преступления (например, умышленное уничтожение жилого помещения), может наступить уголовная ответственность.

Права и обязанности нанимателя по пользованию жилым по- мещением определяются также Типовым договором социального найма жилого помещения и Правилами пользования жилыми помещениями.

Согласно ч. 2 ст. 61 ЖК наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Общим имуществом в многоквартирном доме определены помещения в доме, которые не являются частями квартир и пред- назначены для обслуживания более одного помещения в доме. Перечень объектов общего имущества содержится в ст. 36 ЖК (см. также ст. 290 ГК).

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |