Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

3.2. право на обмен жилого помещения

Наниматель по договору социального найма вправе обменять занимаемое жилое помещения на помещение, занимаемое по до- говору социального найма другим нанимателем. Условием обме- на  является письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя (ч. 1 ст. 72

ЖК). Обмен жилыми помещениями возможен между граждана- ми, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ (ч. 5 ст. 72 ЖК).

Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК, базируются в основном на положениях ранее действовавшего Жи- лищного кодекса (ст. 67-74 ЖК РСФСР). Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого поме- щения, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК; ст. 67

ЖК РСФСР); о праве члена семьи нанимателя требовать принуди- тельного обмена (ч. 3 ст. 72 ЖК; ст. 68 ЖК РСФСР); о необходимо- сти согласия на обмен органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72

ЖК; ст. 67 ЖК РСФСР); о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК; ст. 67 ЖК РСФСР).

 

В числе условий, при которых обмен жилого помещения не допускается, воспроизведены позиции  ст.  73  ЖК  РСФСР  (см. п. 1; 3-5 ст. 73 ЖК).

Отметим, что Жилищный кодекс РФ ограничивает возмож- ность обмена лишь жилыми помещениями, занимаемыми по до- говорам социального найма. Статья 20  Закона РФ  от  24.12.92

№ 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» (утра- тил силу — ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодек- са РФ) предусматривала в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору «коммерческого» найма и собст- венника жилого помещения, а ст. 67 ЖК РСФСР — члена ЖСК.

Ограничение обмена лишь жильем социального использова-

ния следует признать целесообразным.

Понятно, что участника обмена, занимающего жилье по дого- вору найма, нельзя приравнивать к участнику, имеющему жилье в собственности. Получение жилого помещение в пользование бывшим собственником жилья далеко не равнозначно приобре- тенному праву собственности на жилое помещение другим уча- стником обмена.

Из числа прочих новаций можно отметить следующие: уп- разднен «родственный обмен»; обозначена необходимость согла- сия на обмен наймодателя жилого помещения (ранее требовалось согласие наймодателя лишь на обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций — ст. 70 ЖК РСФСР); согласие органов опеки и попечительства требуется при наличии в семье не только несовершеннолетних, но и лиц, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности.

Как правило, граждане производят обмен в целях приближе- ния к месту жительства родственников, месту работы. В процессе обмена нередко два (и более) нанимателя жилых помещений пе- реезжают в одно (большее по площади) жилое помещение, в свя- зи с объединением семьи.

Вместе с тем обмен жилья является возможностью «разъе- хаться» конфликтующим членам семьи. Надо полагать, что ч. 2 ст. 72 ЖК предусматривает этот случай: речь ведется об обмене занимаемого помещения на жилые помещения, находящиеся в раз- ных домах или квартирах.

 

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать принуди- тельного обмена в судебном порядке. При этом учитываются за- служивающие внимания доводы и законные интересы лиц, прожи- вающих в обмениваемом помещении (ч. 3 ст. 72 ЖК).

Судебная практика ориентирована на учет заслуживающих внимания интересов участников обмена.

Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 № 5 было пре- дусмотрено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания дово- ды и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом по- мещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи следует понимать наличие обстоятельств, препятст- вующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользо- ваться предоставляемым в результате обмена помещением.

Такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечи- тельства в случаях, когда в составе семьи есть несовершеннолет- ние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане (ч. 4 ст. 72 ЖК), несомненно, направлено на защиту прав этих лиц. Требование о согласии органов опеки и попечительства на обмен жилого помещения, в котором проживают указанные лица, основано на положениях ст. 37 ГК. Отсутствие такого согласия может явиться основанием для оспаривания обмена.

Институт обмена жилыми помещениями возник в 20-е годы прошлого века. Как и всякий правовой институт, обмен в каждый период развития общества испытывал влияние экономических, социальных факторов, вносимых законодательными и иными нормативными правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. Так, Жилищный кодекс, напомним, отка- зался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, занимаемое по догово- ру коммерческого найма, а также принадлежащего гражданину на праве собственности.

Вопросы обмена, как представляется, урегулированы в ЖК дос- таточно полно; законодатель не предусматривает разработку ка- ких-либо подзаконных актов о порядке и условиях обмена жилыми помещениями.

 

В соответствии со ст. 72 ЖК РСФСР Министерством комму- нального хозяйства РСФСР была утверждена Инструкция о по- рядке обмена жилых помещений (приказ от 09.01.67 № 12)1 , ко- торая в значительной части не соответствует принятым за истек- ший период актам жилищного законодательства, в том числе Жилищному кодексу.

Договор об обмене жилыми помещениями является основани- ем расторжения ранее заключенных договоров социального най- ма и заключения новых договоров на жилые помещения, полу- ченные в результате обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК).

Условия, при которых обмен жилыми помещениями не до-

пускается, изложены в ст. 73 ЖК.

Так, не разрешается обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального най- ма, а также если право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке.

Не может быть произведен обмен жилого помещения, при- знанного непригодным для проживания, если принято решение о капитальном ремонте дома (ст. 88 ЖК), о сносе дома, где нахо- дится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для ис- пользования в других целях. Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящее- ся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, просто перестает существовать, а в доме, подлежащем капиталь- ному ремонту с переустройством и перепланировкой, сохранение жилого помещения проблематично. Следует иметь в виду, что снос дома, его переоборудование или капитальный ремонт, пере- устройство и перепланировка жилого помещения, обусловлены наличием соответствующих решений, для принятия которых не- обходимы определенные условия и довольно сложная процедура (см., в частности, ст. 22 и 23 ЖК).

Участником обмена не может быть наниматель специализиро-

ванного жилого помещения (ст. 100 ЖК).

Обмен невозможен, если в коммунальную квартиру в результа- те обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Часть 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК предусматривают в качестве условия

 

1 Советская юстиция. 1967. № 6.

 

обмена дачу наймодателем согласия в письменной форме. Вместе с тем перечень условий, при которых обмен не допускается, не содержит случая отказа наймодателя в обмене жилья, исходя из размера получаемого в результате обмена жилого помещения.

Вопрос об отказе наймодателя в даче согласия на обмен сле- дует рассматривать с учетом ст. 53 и ч. 8 ст. 57 ЖК, имея в виду невозможность обмена, в результате которого его участник мо- жет быть признан нуждающимся в жилом помещении (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК).

Статья 72 ЖК предусматривает при обмене соблюдение тре- бований ч. 1 ст. 70 ЖК, согласно которой вселение в жилое по- мещение может быть запрещено наймодателем, если в результате такого вселения на каждого члена семьи приходится менее учет- ной нормы.

Однако положение о запрете обмена, если в результате такового семья подлежит признанию нуждающейся в жилом помещении, должно содержаться в ст. 73 ЖК. Дело в том, что согласно ч. 4 ст. 74

ЖК отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помеще-

ниями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК.

При обмене следует учитывать не только размер жилого по- мещения (т.е. невозможность обмена, если на каждого члена се- мьи в результате обмена будет приходиться менее учетной нор- мы), но и правило ст. 58 ЖК, согласно ч. 1 которой заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (существенно в случае прину- дительного обмена — ч. 3 ст. 72 ЖК).

Отказ наймодателя оформляется в письменной форме и должен быть выдан нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения (ч. 3 ст. 74 ЖК).

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть об-

жалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями считается завершенным при за- ключении договоров социального найма на полученные в резуль- тате обмена жилые помещения.

Обмен жилого помещения может быть признан недействитель- ным, если он совершен с нарушением предусмотренных ЖК тре- бований.  Признание  обмена  недействительным  осуществляется в судебном порядке (см. ч. 1 ст. 75 ЖК, а также ст. 166-168 ГК).

 

Результатом признания обмена недействительным является пе- реселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения. В слу- чае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК; см. ст. 15 ГК). Ви- новным,  например,  может  быть  признано  лицо,  которое  ввело в заблуждение другую сторону обмена путем представления лож- ной информации о качестве предлагаемого к обмену жилого поме- щения (допустим, скрыта вызванная конструктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнару- жена при совершении обмена в летний период).

Недействительным признается обмен, если не соблюдены требования ст. 73 ЖК; если нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих, нет со- гласия органов опеки и попечительства, которое требуется со- гласно ч. 4 ст. 72 ЖК, т.е. когда нарушены требования Кодекса (см. ч. 1 ст. 75 ЖК).

Помимо этого следует иметь в виду и общие основания при- знания сделок недействительными, предусмотренные граждан- ским законодательством, в частности: недействительность об- мена, совершенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного согла- шения представителя одной стороны с другой; недействитель- ность обмена, который лицо было вынуждено совершить вслед- ствие тяжких обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем воспользовалась другая сто- рона (ст. 179 ГК).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |