Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

3.3. право на сдачу жилого помещения в поднаем

 

Вопросу поднайма жилого помещения в Жилищном кодексе уделено большое внимание. Статьей 76 определен порядок и условия заключения договора поднайма; ст. 77 посвящена са- мому договору; ст. 78 — внесению платы за поднаем; ст. 79 — прекращению и расторжению договора поднайма жилого поме- щения.

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются:

согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения (ч. 1 ст. 76 ЖК);

 

наличие общей площади жилого помещения на каждого про- живающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма), размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК);

согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной кварти- ре, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем (ч. 2 ст. 76 ЖК);

отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболева- ний (п. 4 ч. 1 ст. 51) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселить- ся по договору поднайма. Наличие таких больных делает невоз- можным заключение договора поднайма, передача жилого помеще- ния в поднаем в этих случаях не допускается (ч. 4 ст. 76 ЖК).

По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи (ч. 1 ст. 76 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения носит возмездный ха-

рактер (ст. 78 ЖК).

Договор заключается на срок, определяемый сторонами дого- вора (ч. 3 ст. 77 ЖК). Поднаниматель не приобретает самостоя- тельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого по- мещения остается наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК, п. 1 ст. 685 ГК).

В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые в жи- лое помещение совместно с поднанимателем. Экземпляр догово- ра поднайма жилого помещения передается наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права — в слу- чае спора — ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается за- ключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК).

 

Договор поднайма жилого помещения находится в опреде- ленной зависимости от договора социального найма, являясь до- говором вторичного пользования. Таким образом, в случаях пре- кращения (ч. 5 ст. 83 ЖК) или расторжения (ч. 1 ст. 83 ЖК) дого- вора социального найма, правоотношения по договору поднайма прекращаются.

Жилищный кодекс не содержит норм о правах и обязанностях поднанимателя жилого помещения. Вместе с тем положения ч. 4 ст. 79 ЖК, предусматривающей прекращение и расторжение до- говора поднайма жилого помещения, свидетельствуют об обязан- ностях поднанимателя: использовать жилое помещение по назна- чению; соблюдать права и законные интересы соседей; поддер- живать надлежащее состояние жилого помещения, обеспечивать его сохранность.

Поднаниматель должен своевременно вносить плату за подна-

ем жилого помещения (см. ст. 78 ЖК).

К пользованию жилым помещением по договору поднайма следует отнести общие нормы Кодекса в части прав и обязанно- стей  пользователей  жилыми  помещениями  (см.,  в  частности, ст. 3, ч. 4 ст. 17 ЖК).

Поднаниматели пользуются жилым помещением в соответст- вии с нормами ЖК, иными нормативными правовыми актами и договором поднайма жилого помещения (ч. 4 ст. 77 ЖК).

Статьями 77 и 78 ЖК определены существенные позиции до- говора поднайма жилого помещения: письменная форма догово- ра, срок договора, оплата. Такой договор должен содержать по- ложения о правах и обязанностях сторон. Это также касается обя- занностей поднанимателя по соблюдению правил пользования жилым помещением, нарушение которых повлечет за собой от- ветственность. Точно так же в достаточно полном объеме долж- ны быть определены права сторон.

Пользование жилым помещением по договору поднайма осу- ществляется на возмездной основе. Порядок, условия, сроки вне- сения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавли- ваются соглашением сторон в договоре поднайма.

Ответственность поднанимателя в случае невнесения платы за поднаем жилого помещения прямо в Жилищном кодексе не обо- значена. Ответственность следует из положений ст. 79 (п. 2 ч. 3),

 

согласно которой договор поднайма подлежит расторжению при невыполнении поднанимателем его условий; вопрос оплаты жи- лья является одной из существенных позиций договора поднайма жилого помещения.

Расторжение договора поднайма согласно ч. 4 ст. 79 ЖК мо- жет иметь место в случаях, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает:

использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская

его разрушение.

В случае нарушений, допускаемых поднанимателем или гра- жданином, за действия которых поднаниматель отвечает, нани- матель предупреждает поднанимателя о необходимости устра- нить нарушение, а если оно влечет разрушение жилища — назна- чает поднанимателю соразмерный срок для ремонта. И только в случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются и не осуществляется необходимый ремонт помещения, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жило- го  помещения и  выселить поднанимателя и  вселенных вместе с ним граждан. При этом наниматель не обязан обеспечить под- нанимателя другим жилым помещением.

На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан, когда договор поднайма пре- кращается, т.е. по истечении его срока (ч. 5 ст. 79 ЖК). Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отка- зывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке.

3.4. Право на вселение других граждан в жилое помещение в качестве членов семьи

Статья 70 ЖК определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение такого рода влечет изменение договора социального найма, поскольку в нем необходимо указать нового члена семьи (новых членов семьи) на- нимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других

 

граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Для вселения в жилое помещение требуется:

согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, при вселении супруга (супруги), детей и родителей. На вселение к родителям их несовершеннолет- них детей согласия остальных членов семьи не требуется;

согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя — при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с нанимате- лем членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение этих граждан, если в результате этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст. 50 ЖК).

Желание вселить других лиц в занимаемое жилое помещение должно быть поддержано всеми без исключения. Отказ кого-либо на вселение новых членов семьи препятствует такому вселению.

Следует отметить, что согласно ст. 54 ЖК РСФСР вселение производилось «в установленном порядке», который означал соблюдение правил прописки (см. Постановление Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2). Конституционный Суд РФ в Постанов- лении от 25.04.95 № 3-П1  признал, что положение ст. 54 ЖК РСФСР об установленном порядке вселения, а именно о соблю- дении режима прописки, не соответствует Конституции РФ.

Таким образом, жилищные права и обязанности пользовате- лей жильем основываются на семейных отношениях и на совме- стном проживании (но не на регистрации граждан по месту жи- тельства).

Положение ч. 2 ст. 70 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма нового члена семьи соотносится со ст. 69 ЖК, ч. 3 которой установлено: члены семьи нанимателя жилого по- мещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре.

В судебной практике возник вопрос: какой нормой права необ- ходимо руководствоваться при рассмотрении требований о при- знании бывшего члена семьи (бывшего супруга) нанимателя жило- го помещения по договору социального найма не приобретшим

 

1 СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1708.

 

право пользования жилым помещением, если он был вселен в жи-

лое помещение после заключения договора социального найма?

Имеет ли юридическое значение то обстоятельство, что ответ- чик не имеет собственного жилого помещения? Верховным Су- дом РФ было разъяснено.

► В соответствии со ст. 67 ЖК, которая предусматривает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель в установленном законом поряд- ке имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых установлен ч. 1 ст. 70 ЖК.

Порядок и правовые последствия вселения в жилое помеще- ние, занимаемое нанимателем по договору социального найма, предусмотрены ст. 70 ЖК. Исходя из изложенного, если бывший член семьи нанимателя вселялся в жилое помещение с соблюде- нием требований, установленных ст. 70 ЖК, то он считается при- обретшим право пользования жилым помещением, следователь- но, он имеет равные с нанимателем права и обязанности; если же он не вселялся в жилое помещение или вселялся с нарушением требований ст. 70 ЖК, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением. То обстоятельство, что ответ- чик не имеет собственного жилого помещения, в данном случае правового значения не имеет. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

3.5. Право на вселение в жилое помещение временных жильцов

Согласно ст. 80 ЖК вселение временных жильцов возможно по взаимному согласию нанимателя и членов его семьи, прожи- вающих совместно с ним.

Необходимым условием вселения временных жильцов являет- ся также предварительное уведомление наймодателя. Однако следует говорить о согласии наймодателя, поскольку ст. 80 ЖК предусматривается, что наймодатель вправе запретить прожи- вание временных жильцов, если после их вселения общая пло- щадь жилого помещения на  каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммуналь- ной квартиры — менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей жилого помещения временные жильцы проживают безвозмездно. Соглашение о предоставлении

 

временного проживания другим гражданам (временным жиль- цам) не предусматривает платы за пользование помещением (обычно в качестве временных жильцов жилым помещением пользуются родственники нанимателя и членов его семьи).

Срок проживания временных жильцов не может превышать

6 месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы обязаны освободить помещение немед- ленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован — не позднее 7 дней со дня предъявле- ния требования о выезде (ч. 4 ст. 80 ЖК). В случае отказа нани- матель или члены его семьи вправе требовать выселения времен- ных жильцов без предоставления другого жилья. Выселение про- изводится в судебном порядке.

В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению в случае, если договор социального найма жилого помещения расторгнут или прекращен (ч. 4 и 5 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения (ч. 3 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, соблю- дать иные правила пользования жилым помещением (см., в частно- сти, ч. 4 ст. 17 ЖК).

Статья 155 ЖК устанавливает, что плата за коммунальные ус- луги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимате- лем жилого помещения в соответствии с дополнительным согла- шением с наймодателем, заключенным на срок проживания вре- менных жильцов.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |