Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

3.7. право на приватизацию жилого помещения

 

Право нанимателя жилого помещения по договору социально- го найма на приватизацию этого помещения предусматривается Законом о приватизации жилых помещений.

Такое право не обозначено в ст. 67 ЖК, содержащей перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Однако данный перечень не является закры- тым: согласно ч. 2 ст. 67 наниматель жилого помещения по дого- вору социального найма может иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и дого- вором социального найма.

Согласно ст. 1 упомянутого Закона приватизация жилых по- мещений есть бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в госу- дарственном и муниципальном фонде. Приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые по договору социального найма; осуществляется приватизация только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несо- вершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона)1 . Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собствен- ность одного из совместно проживающих лиц.

Статьей 4 предусмотрены случаи, когда жилые помещения не подлежат приватизации (жилые помещения, находящиеся в ава- рийном состоянии, в общежитии и т.п.). В их числе были указаны жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (ред. ст. 12 Закона о вве- дении в действие Жилищного кодекса РФ).

Однако  Постановлением  Конституционного  Суда  РФ  от

15.06.2006 № 6-П2   признано, что установленный ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений (в ред. ст. 12) запрет на при- ватизацию жилых помещений, предоставляемых после 1 марта

 

1 Имея в виду положения ст. 69, 71 ЖК, сохранение временно отсутст- вующими прав и обязанностей по договору социального найма, а также сохранение бывшими членами семьи нанимателя по договору социально- го найма, проживающими в жилом помещении, таких же прав, какие имеют наниматель и члены его семьи, — вопрос о приватизации жилого помеще- ния должен решаться с учетом мнения указанных лиц.

2 СЗ РФ. 2006. № 26. Ст. 2876.

 

2005 г. в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда, не имеет конституционного обоснования и про- тиворечит ст. 19 (ч. 2) Конституции РФ.

Следует отметить, что Федеральным законом от 30.06.2006

№ 93-ФЗ1  срок действия Закона о приватизации жилых помеще-

ний продлен до 1 марта 2010 г. (ст. 8).

Существенным также является предусмотренная Федеральным законом № 93-ФЗ замена слов в ст. 20 Закона о введении в дейст- вие Жилищного кодекса РФ, согласно которой вопрос о «деприва- тизации» могут решать не только малоимущие граждане.

Таким образом, ликвидирована коллизия между нормами За- кона о приватизации жилых помещений и Закона о введении в дей- ствие Жилищного кодекса РФ. Так, ст. 91 Закона о приватизации жилых помещений предусматривает право всех граждан, прива- тизировавших жилые помещения, на передачу (в установленном порядке) этих помещений в государственную или муниципаль- ную собственность, т.е. на «деприватизацию» (с последующим заключением договора социального найма). Тогда как согласно ст. 20 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ пра- вом на такую передачу обладали лишь малоимущие граждане. Предпочтение в данном случае надлежало отдавать ст. 20 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, т.е. иные лица (помимо малоимущих) были лишены этого права.

Следует отметить, что продолжается обсуждение позиции о прекращении приватизации жилых помещений, вызывая вопросы как по срокам, так и относительно ее полной отмены. Как уже было упомянуто, срок приватизации продлен до 1 марта 2010 г.

Вопрос отмены приватизации жилых помещений был (по запросу Верховного Суда РФ и жалоб граждан) предметом рас- смотрения  Конституционного  Суда  РФ   (Постановление  от

15.06.2006 № 6-П). Конституционным Судом РФ было признано, что право на приватизацию жилья «не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристику основных прав и свобод человека и гражданина» и что положения Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми утрачивают силу нормы Закона РФ «О приватизации жилищного

 

1 СЗ РФ. 2006. № 27. Ст. 2881.

 

фонда в Российской Федерации», предусматривающие бесплат-

ную приватизацию жилья, не противоречат Конституции РФ.

Таким образом, установлено, что положения об отмене прива- тизации не противоречат Конституции РФ. Вместе с тем можно ли считать, что решение об отмене приватизации жилых помеще- ний является безупречным?

Право на приватизацию жилого помещения есть право нани- мателя по договору социального найма, в определенной степени обозначенное ст. 67 ЖК. Вспомним, что ч. 1 этой статьи опреде- лены (названы) права нанимателя жилого помещения, а ч. 2 пре- дусмотрено,  что  наниматель  помимо  указанных  в  ч.  1  может иметь иные права, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.

Обратимся к ст. 1 ЖК. Согласно этой статье жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и за- конных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (перечень закрытый).

Таким образом, для обоснования прекращения приватизации жилья необходимо обратиться к ст. 1 ЖК, а именно: избрать (из числа содержащихся в ч. 3 этой статьи) основание возможного ограничения такого жилищного права.

Представляется, что «привлечение» любого из обозначенных оснований — для такого решения, как прекращение приватизации жилья, — проблематично (недостаточно аргументированно).

Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом РФ дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственно- сти на жилое помещение к другому лицу.

►        Статья 19 Закона о введении в действие Жилищного ко-

декса РФ предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31

ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели

 

равные права пользования этим помещением с лицом, его привати-

зировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для пре- кращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Статья 2 Закона о приватизации жилых помещений преду- сматривает одним из условий согласие членов семьи на привати- зацию жилья.

По  мнению  Верховного Суда  РФ,  следует  учитывать, что,

«дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходи- ло из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование на- рушило бы положение ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища».

Верховным Судом РФ разъяснено, что «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер». (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

В судебной практике нередко возникают вопросы о привати- зации жилых помещений в домах, которые использовались ранее в качестве общежитий, а также о приватизации служебных жилых помещений. Ответы на них даны Верховным Судом РФ.

►        Исходя из ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений

жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Закона о введении в действие Жи- лищного кодекса РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадле- жавших  государственным  или  муниципальным  предприятиям

 

либо государственным или муниципальным учреждениям, исполь- зовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодек- са о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые при- надлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачи- вают статус общежитий в силу закона и к ним применяется пра- вовой режим, установленный для жилых помещений, предостав- ленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также ре- шения органа местного самоуправления об исключении соответст- вующего дома из специализированного жилищного фонда не пре- пятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализа- ция не может быть поставлена в зависимость от оформления орга- нами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жи- лые помещения, вправе приобрести их в собственность, руковод- ствуясь ст. 2 Закона о приватизации жилых помещений.

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изоли- рованное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в обще- житиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учрежде- ниям) и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жи- лищный фонд, могут быть приобретены в порядке приватизации при условии, если эти жилые помещения являются изолирован- ными.

Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента РФ от 10.01.93 № 8 «Об использовании объектов социально-куль- турного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента РФ от 26.03.2003 № 370) было установлено, что при

 

приватизации предприятий, находящихся в федеральной (госу- дарственной) собственности, в состав приватизируемого имуще- ства не могли быть включены объекты жилищного фонда. Ука- занные объекты, являясь федеральной (государственной) собст- венностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение дей- ствующего законодательства после приватизации государствен- ных и муниципальных предприятий жилые помещения в обще- житиях не передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же поло- жения, регулирующие порядок приватизации, что и при привати- зации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших госу- дарственным или муниципальным предприятиям. (Обзор судеб- ной практики ВС РФ за I квартал 2006 г.).

► В соответствии со ст. 93 ЖК служебные жилые помеще- ния предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, орга- ном местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учрежде- нием, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государ- ственную должность субъекта Российской Федерации либо в свя- зи с избранием на выборные должности в органы государствен- ной власти или органы местного самоуправления.

Частью первой ст. 4 Закона о приватизации жилых помеще- ний установлен перечень жилых помещений, которые не подле- жат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые по- мещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Частью второй данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы (а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников) вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

 

Кроме того, исходя из положений п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Следовательно, основания и условия принятия собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых по- мещений может устанавливать и субъект Российской Федерации.

Из вышеизложенного следует, что служебные жилые помеще- ния не подлежат приватизации, однако собственник жилищного фонда и уполномоченные им органы, а также предприятия и уч- реждения (имеющие жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и оперативного управления) вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Ос- нования и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов Российской Феде- рации. (Обзор судебной практики ВС РФ за I квартал 2006 г.)

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |