Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

7.1. выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

 

Жилищный кодекс предусматривает выселение с предостав-

лением гражданам другого благоустроенного жилья в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; перевода жилого помещения в нежилое;

признания жилого помещения непригодным для проживания;

изменения жилого помещения (значительное уменьшение или увеличение) в результате капитального ремонта дома либо утра- ты помещения в связи с этими работами.

Остановимся подробнее на каждом из перечисленных случаев.

♦ Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если дом, в котором на- ходится жилое помещение, подлежит сносу.

Решение о сносе дома принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 86 ЖК).

Снос домов осуществляется, главным образом, в связи с госу- дарственными или муниципальными нуждами; как правило, когда имеет место отвод земельного участка (отвод земельного участка

 

был обозначен в ЖК РСФСР в качестве основной причины сноса жилого дома).

Постановлением Пленума ВС РФ от 26.12.84 № 5 было отме- чено (п. 16), что при рассмотрении дел о выселении в случаях, когда дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо если дом (жилое помещение) переоборудуется в нежилой, надлежит про- верить, имеется ли решение компетентного органа об изъятии земельного  участка  для  государственных  или  общественных нужд либо о переводе жилого дома (жилого помещения) в нежи- лой (применительно к ЖК: ст. 86 — отвод земельного участка для государственных и муниципальных нужд).

Предоставление жилого помещения гражданам, подлежащим выселению в связи со сносом дома, осуществляют органы, при- нявшие решение о сносе жилого дома (ст. 86 ЖК).

Выселяемым предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемо- му в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении (ч. 3 ст. 89 ЖК).

В судебной практике возник вопрос: учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения, подлежащего сносу, раз- мер жилого помещения и другие заслуживающие внимания об- стоятельства при предоставлении жилья в связи со сносом дома. Верховным Судом РФ было дано следующее разъяснение.

► Согласно  ч.  1  ст.  89  ЖК  предоставляемое гражданам в связи  с  выселением по  основаниям, которые  предусмотрены ст. 86-88 ЖК, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать уста- новленным требованиям и находиться в черте данного населен- ного пункта.

Следовательно, законом установлены определенные требова- ния к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.

Из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных

 

условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улуч- шение жилищных условий. При этом граждане, которым предос- тавлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55

ЖК). (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

♦ Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемые ими жилые помещения переводятся в нежилые.

Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое обычно связан с передачей его для государственных, муниципальных нужд; в связи с необходимостью размещения бытовых, торговых организаций, специализированных служб и т.д.

Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22-24 ЖК. Так, перевод квартиры в многоквар- тирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше первого этажа, если помещение, расположенное под переводи- мым помещением, не является жилым (ст. 22).

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется орга- ном местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда.

Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель помещения, которое переводится в нежилое (ст. 87).

♦ Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением о признании помещения жилым помеще- нием, жилого помещения непригодным для проживания и много- квартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Непригодность жилых домов для проживания является след- ствием естественного износа, природных условий, бесхозяйст- венного содержания дома.

Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции:

 

органа федеральной государственной власти в отношении жи-

лищного фонда Российской Федерации (п. 12 ст. 12 ЖК);

органа государственной власти субъекта Российской Федера- ции в отношении жилищного фонда субъекта Российской Феде- рации (п. 6 ст. 13 ЖК);

органа местного самоуправления в отношении муниципально-

го жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК).

Другое благоустроенное жилье предоставляет наймодатель жилого помещения, признанного непригодным для проживания (ст. 87).

♦ Выселению с предоставлением другого благоустроенно- го жилого помещения подлежат граждане, если при проведении капитального  ремонта  или  реконструкции  дома  занимаемые ими жилые помещения в этом доме: не могут быть сохранены; уменьшатся настолько, что граждане могут быть признаны ну- ждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК); увеличатся настолько, что общая площадь жилого помещения на одного члена  семьи  существенно  превысит  норму  предоставления (ст. 50 ЖК).

Если первые две позиции не вызывают вопросов, то послед- няя требует пояснения, поскольку законодатель не определяет, что считать существенным увеличением.

Исходя из положений ЖК РСФСР, действовавшего до приня- тия Жилищного кодекса РФ, увеличением размера жилья, кото- рое могло повлечь определенные последствия, считалось наличие сверх половины нормы жилой площади, полагающейся на одного человека, на всю семью (ст. 55 и 38 ЖК РСФСР). Постановлени- ем Пленума ВС СССР 03.04.87 № 2 было отмечено, что увеличе- ние жилого помещения следовало считать существенным, если в результате такого увеличения образовались «излишки» жилой площади, т.е. превышение установленного размера.

Жилищный кодекс не содержит положений относительно нормы общей площади жилого помещения, полагающейся на од- ного человека. В ст. 58 говорится о возможном «превышении» нормы предоставления на одного человека не более чем в два раза в определяемых статьей случаях. Видимо, по рассматривае- мому вопросу следует обращаться именно к этой статье. Другого варианта Кодексом не предложено.

 

Жилое помещение по указанному основанию должно быть предоставлено  наймодателем  до  начала  капитального  ремонта или реконструкции дома (ст. 88).

При проведении капитального ремонта дома или его реконст- рукции, если эти работы не могут быть произведены без выселения граждан, наймодатель обязан на время этих работ предоставить гражданам жилое помещение в маневренном фонде без растор- жения договора социального найма.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 99 ЖК жилые по- мещения маневренного фонда предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населен- ном пункте. Вместе с тем согласно ст. 88 ЖК договор социального найма на жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ре- монту или реконструкции, не расторгается. В связи с этим необхо- димо уточнить вопрос об оплате жилья (при наличии двух догово- ров жилищного найма), имея в виду положение ч. 11 ст. 155 ЖК.

Следует отметить, что ЖК РСФСР было установлено, что в пе- риод проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом в другом помещении он вносит плату лишь за помещение, пре- доставленное на время капитального ремонта. Данная позиция вполне обоснованна и, видимо, может быть использована при реализации положений ЖК.

Переселение в маневренный фонд и обратно — в жилое поме- щение после капитального ремонта или реконструкции — осуще- ствляется за счет наймодателя. Наймодатель может потребовать переселения граждан в маневренный фонд в судебном порядке, если граждане откажутся освободить жилое помещение на время капитального ремонта или реконструкции.

Вместе с тем наймодатель может, с согласия нанимателя и членов его семьи, предоставить последним другое жилое поме- щение по договору социального найма до начала капитального ремонта или реконструкции. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или ре- конструкции, в этом случае расторгается.

Как видим, в данном случае законодатель не устанавливает обязанности наймодателя предоставить другое благоустроенное жилье вместо переселения в маневренный фонд. Наймодатель мо- жет решить вопрос, если наниматель и члены его семьи выразят

 

на это согласие, т.е. имеет место расторжение договора социаль- ного найма по соглашению сторон. Причем необходимо согласие и временно отсутствующих членов семьи.

В отличие от этого наймодатель, напомним, обязан предоста- вить нанимателю другое жилое помещение по договору социаль- ного найма в случае существенного изменения жилого помеще- ния либо в случае, если оно не может быть сохранено в результате капитального ремонта или реконструкции.

Согласно ч. 4 ст. 88 ЖК после проведения капитального ре- монта или реконструкции дома наниматель и члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась. Данное положение требует уточнения.

Возможное уменьшение размера жилого помещения отражено в проекте капитального ремонта или реконструкции дома. Таким образом, наниматель жилого помещения и члены его семьи до начала работ принимают решение:

вернуться после завершения работ в жилое помещение и, сле- довательно, на время капитального ремонта или реконструкции переселяются в жилое помещение маневренного фонда без рас- торжения договора социального найма;

переселиться в другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма на это помещение и с расторжением договора на жилое помещение в доме, подлежа- щем капитальному ремонту или реконструкции.

Не подлежат сомнению следующие позиции. Уменьшение пло- щади жилого помещения, о котором говорится в ч. 4 ст. 88 ЖК, не может быть столь значительным, чтобы семья была признана нуж- дающейся в жилье; в любом случае необходимо согласие всех чле- нов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих.

Капитальный ремонт жилого дома осуществляется в установ- ленные сроки. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, содержится в Приложе- нии № 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жи- лищного фонда, утвержденным Госстроем России (постановле- ние от 27.09.2003 № 170 1 ).

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС СССР от 03.04.87

№ 2 жилое помещение, предоставляемое на время капитального

 

1 РГ. 2003. № 214 (доп. выпуск).

 

ремонта, должно быть пригодным для проживания, отвечать са- нитарным и техническим требованиям. Постановлением Пленума ВС РСФСР от 26.12.84 № 5 было предусмотрено, что при разре- шении споров о выселении на время капитального ремонта необ- ходимо выяснить, находится ли предоставляемое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта дома (п. 13).

Статья 672 ГК в перечне статей, правила которых подлежат применению к договору социального найма, содержала ст. 681 ГК, которая Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ из этого перечня исключена. Пунктом 3 ст. 681 предусматривается, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если переоборудование существенно изменяет условия пользова- ния жилым помещением. Видимо, было бы целесообразным сохра- нить это правило в качестве обязательного для применения к дого- вору социального найма, имея в виду его направленность на защи- ту интересов нанимателя жилого помещения.

Вопросам предоставления гражданам другого благоустроен- ного жилья по договору социального найма в связи с выселением по рассмотренным выше основаниям посвящена ст. 89 ЖК.

Согласно этой статье предоставляемое жилое помещение должно обладать следующими признаками:

быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

отвечать установленным требованиям;

находиться в черте данного населенного пункта.

В части требований к жилому помещению следует обратиться к ст. 15 ЖК. Что касается благоустроенности жилого помещения, то уровень его не должен быть ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта.

Как было отмечено в Постановлении Пленума ВС СССР от

03.04.87 № 2, в случаях выселения граждан с предоставлением дру-

гого благоустроенного жилого помещения суд обязан проверить,

 

отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (п. 15). При этом должна учитываться благоустроенность государственного и муниципального жилищного фонда. Отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которо- го выселяется наниматель, не является основанием для предостав- ления жилого помещения, имеющего благоустроенность ниже уровня благоустроенности данного населенного пункта (п. 19 По- становления Пленума ВС РФ от 26.12.84 № 5).

Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им должна быть предоставлена квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат в коммунальной квартире (ч. 2 ст. 89 ЖК).

Следует отметить, что в ст. 89 ЖК отражены позиции ст. 96

ЖК РСФСР. Однако указанная статья ЖК РСФСР содержала от- сылку к положениям Кодекса в части требований к предостав- ляемому жилому помещению, в том числе его размеру, а также необходимости учета интересов граждан при предоставлении жилья. Нет сомнений, что такой подход был правильным.

Статья 89 ЖК подобных положений не содержит1 . Вместе с тем неплохо бы учитывать при ее применении правила ряда статей, которые, к сожалению, не упомянуты в этой статье. Так, не мешало бы учесть положения ст. 58 ЖК, предусматривающей, что при пре- доставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, а также правила ч. 2 этой статьи в отношении граждан, страдающих тяжелыми форма- ми некоторых хронических заболеваний. Кстати, ст. 58 не содер- жит требования о применении ее положений лишь в случае обес- печения жильем очередников.

В связи с рассматриваемым вопросом представляет интерес Постановление Пленума ВС СССР от 03.04.87 № 2 (в части вы- селения из жилых помещений с предоставлением другого благо- устроенного жилого помещения), которым отмечено, что при решении вопроса о количестве предоставляемых комнат необхо- димо учитывать наличие в семье разнополых, кроме супругов,

 

1 См. по данному вопросу Обзор судебной практики ВС РФ за IV квар-

тал 2005 г.

 

а также состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслу-

живающие внимания обстоятельства (п. 15).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |