Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

Vii. договор найма жилого помещения

 

1. Основные положения договора найма жилого помещения

 

1.1. По договору найма1  жилые помещения предоставляются в жилищном фонде коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19

ЖК). Отношения по договору найма жилого помещения регули-

руются, главным образом, нормами гл. 35 ГК.

По договору «коммерческого» найма собственник жилого по- мещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилое помещение за пла- ту во владение и пользование для проживания в нем.

Для заключения этого договора законодатель не предусматри- вает какого-либо административного акта либо специальной про- цедуры предоставления жилья, как это определено для договора социального найма (ст. 51, 52, 57 ЖК); договор подлежит заключе- нию на основе волеизъявления сторон договора (наймодатель — наниматель).

Глава 35 ГК, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Отсюда сле- дует, что по договору «коммерческого» найма передаются поме- щения, находящиеся в жилых фондах любой формы собственно- сти, а не только частное жилье.

Хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность ис- пользования по договору коммерческого найма жилых помеще- ний всех форм собственности; данный вопрос никоим образом не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упо- минаний о сторонниках иной точки зрения.

Так, П.И. Седугин отметил, что договор «коммерческого» найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жи- лищных фондах»2 .

 

1  В юридической литературе данный договор обозначается как договор

«коммерческого» найма.

2 Седугин П.И. Указ. соч. С. 156.

 

Другие авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд — государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на ус- ловиях договора найма в соответствии с гл. 35 ГК»1 .

По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды»2 .

Аналогичное мнение высказано П.В. Крашенинниковым и

В.Н. Литовкиным3 .

Следует отметить, что практически на всех этапах в отноше- ниях  по  найму  жилья  являлись  обязательными  (в  целом  или в определенной части) следующие условия: определение предме- та  и  формы  договора,  его  срока  действия; установление прав и обязанностей сторон договора, что способствовало определен- ной стабильности жилищных отношений.

1.2. Гражданский кодекс внес ряд новаций в регулирование отношений, связанных с наймом жилья. Наряду с договором со- циального найма жилого помещения (см. ст. 672 ГК) предусмат- ривается договор найма жилого помещения (договор «коммерче- ского» найма), регламентация которого осуществляется главным образом гл. 35 ГК (ст. 671-688).

В этой связи обратим внимание на соотношение гражданского и жилищного законодательства в регулировании отношений по договору социального найма и договору «коммерческого» найма.

Ряд позиций жилищного и гражданского законодательства яв- ляются общими для договоров социального и «коммерческого» найма: объектом (предметом) договора может быть лишь изолиро- ванное жилое помещение, пригодное для проживания (ст. 62 ЖК,

 

1   Кичихин  А.Н.,  Марткович  И.Б.,  Щербакова  Н.А.  Жилищные  права,

пользование и собственность. Комментарии и разъяснения. М., 1997. С. 88.

2   Толстой Ю.К. Глава 34 «Жилищное право» // Гражданское право.

Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2004. С. 261, 280.

3  См.: Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями (коммента- рий гражданского и жилищного законодательства и практика его примене- ния). М., 1997. С. 24; Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы совре- менного гражданского права. М., 2000. С. 271.

 

ст. 673 ГК); нанимателем по договору может быть только граж- данин (ст. 60 ЖК, ст. 677 ГК); жилые помещения должны исполь- зоваться исключительно по назначению, т.е. для проживания граждан (ст. 17 и 67 ЖК, ст. 678 ГК); предусматривается обязан- ность нанимателя своевременно вносить плату за жилье (ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК).

Вместе с тем регламентация вопросов социального найма и найма коммерческого осуществляется с учетом принципиальных отличий одного от другого. Так, если по договору социального найма жилье предоставляется без установления срока действия договора (ст. 60 ЖК) по установленной норме (ст. 50, 57 ЖК), то по найму коммерческому — на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК), при этом законодатель не ограничивает размера жи- лья. По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 49 ЖК), по договору найма — любой формы собствен- ности (о чем упоминалось выше).

Ряд положений ГК (см. ст. 672) подлежит обязательному при- менению к договору социального найма: письменная форма дого- вора (ст. 674), сохранение договора при переходе права собствен- ности на жилое помещение (ст. 675), соблюдение ряда обязанно- стей нанимателем жилого помещения (ст. 678), условия заселения временных жильцов и передачи жилого помещения в пользование поднанимателей (ст. 680, 685). Эти положения отражены в ЖК (ст. 63, 64, 76, 80).

Иные положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, «если иное не предусмотрено жилищ- ным законодательством» (ст. 672). В этих случаях нормы ГК либо подлежат применению дополнительно (субсидиарно), либо, если жилищным законодательством соответствующие отношения уре- гулированы в достаточной мере или иным образом, нежели в ГК, не применяются вообще.

В свою очередь, реализация норм ГК в ряде случаев требует применения положений жилищного законодательства.

В соответствии со ст. 673 и 682 ГК пригодность жилого по- мещения для проживания определяется в порядке, предусмотрен- ном жилищным законодательством, а внесение платы за жи- лое помещение должно производиться в сроки, установленные

 

Жилищным кодексом, если договором найма такой срок не оп- ределен. Вселение других граждан в качестве постоянно прожи- вающих с нанимателем, временных жильцов и сдача в поднаем жилого помещения (ст. 679, 680 и 685 ГК) допускаются при усло- вии соблюдения требований о норме площади на одного человека. Статьей 687 ГК предусматривается, что иные случаи расторжения договора найма по требованию любой из сторон договора, помимо упомянутых в этой статье, устанавливаются жилищным законо- дательством.

Следует отметить, что ст. 679, 680, 685 ГК говорят о необхо- димости соблюдения, при определенных условиях, нормы общей площади жилого помещения на одного человека (см. ст. 11 Зако- на о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Однако в Жилищном кодексе это понятие не используется1 ;

никаких поручений об установлении такой нормы нет. Таким образом, применение норм ст. 679, 680, 685 ГК в случаях вселе- ния в жилое помещение по договору найма иных лиц и времен- ных жильцов, а также сдачи такого помещения в поднаем про- блематично.

1.3. Статья 673 ГК определяет объектом договора найма изоли- рованное жилое помещение, пригодное для постоянного прожива- ния (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)2 .

Жилое помещение (пригодное для проживания) должно отве- чать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухо- обмен,  уровень  шума  и  проч.  —  см.  Федеральный  закон  от

30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополу- чии населения») и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и т.п.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, уста- навливаются Правительством РФ. Правительством РФ 28.01.2006 утверждено Положение о признании помещения жилым помеще- нием, жилого помещения непригодным для проживания и много-

квартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

 

1 Так, в ст. 51 ЖК речь идет об учетной норме общей площади жилого помещения, а в ст. 57 ЖК — о норме предоставления.

2  В данном случае следует вести речь об одноквартирном доме. Когда

под жилым домом следует понимать многоквартирный жилой дом, на это специально указывается (см. п. 2 ст. 673 ГК).

 

1.4. Нанимателем жилого помещения по договору найма жи-

лого помещения может быть только гражданин (ст. 671 ГК).

1.5. Договор найма жилого помещения согласно ст. 683 ГК за- ключается на срок, не превышающий 5 лет. Истечение этого сро- ка не означает необходимости освобождать жилое помещение, поскольку нанимателю предоставлено право возобновить договор на новый срок (ст. 684 ГК).

Необходимо обратить внимание на следующее. Статья 684 ГК устанавливает право нанимателя заключать договор найма на новый срок. Однако законодатель не определяет, что следует понимать под «иными условиями» продления договора, а также в каких случаях наймодатель может принять решение не сдавать жилье внаем. Редакция этой статьи позволяет наймодателю «про- извольно» решать данные вопросы. Не мешала бы некая опреде- ленность в этих позициях, тем более — при найме жилья госу- дарственного и муниципального жилищных фондов.

1.6. Договор найма жилого помещения заключается в пись-

менной форме (ст. 674 ГК).

Нарушение письменной формы не влечет в этом случае не- действительность договора, но лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свиде- тельские показания (ст. 162 ГК).

1.7. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или расторжения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |