Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

Viii. право собственности на жилое помещение (как это решено жилищным законодательством)

 

1. Права собственника жилого помещения

1.1. Вопросы собственности в «ощутимом» объеме (владение, пользование и, главным образом, распоряжение) ранее жилищ- ным  законодательством  не  регламентировались.  ЖК  РСФСР в отношении собственного жилья содержал нормы в основном в пределах вопросов пользования жилым помещением, его  со- держания. Нормы сдачи внаем такого помещения касались, глав- ным образом, вопросов пользования жильем.

Между тем отношения собственности на жилье принципиаль- но изменились и требуют решений в рамках жилищного законо- дательства.

Изменение отношений собственности прослеживалось в тече- ние  последних 10-15  лет1 .  Существенное увеличение частного жилья связано с принятием в 1991 г. Закона о приватизации жи- лых помещений.

Увеличению доли частного жилья в жилищном фонде Россий- ской Федерации способствует также положение ст. 218 ГК. Со- гласно этой статье член жилищного и жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой пай за квартиру, приобре- тает право собственности на эту квартиру.

Снят целый ряд ограничений на приобретение жилья в собст- венность, на пользование и распоряжение таким жильем. Ранее возможность владения и пользования жилыми домами, жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственно- сти, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалась одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст. 106, 107 ГК РСФСР). В настоящее время не содержится ограничений по количеству приобретаемых в собственность жилых помещений и размеру этих помещений (см. ст. 213 ГК).

 

1 Структура жилищного фонда в России кардинальным образом изме- нилась (если в 1990 г. доля частного фонда составляла 33\%, то в 2000 г. она достигла 63\%).

 

Собственники жилья приобрели право сдавать его по догово- ру «коммерческого» найма за плату, определяемую соглашением сторон, без каких-либо ограничений «предельными ставками». Раньше сдача внаем жилого помещения с оплатой, превышающей установленные пределы, квалифицировалась как использование жилья для извлечения нетрудовых доходов. Следствием этого могло явиться безвозмездное изъятие жилого помещения (ст. 131

ЖК РСФСР; в 1991 г. в статью были внесены изменения).

Статья 290 ГК устанавливает, что собственникам жилых по- мещений в многоквартирных домах принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конст- рукции и т.д.

Все эти и прочие новации в отношениях собственности на жилье, в том числе принятие ряда законодательных актов (о то- вариществах собственников жилья, ипотеке и т.д.), требовали урегулирования в рамках жилищного законодательства опреде- ленных вопросов, в частности: управления многоквартирными домами, жилье в которых относится к разным формам собст- венности, включая публичные.

Жилищный кодекс содержит нормы, регламентирующие во- просы права собственности на общее имущество многоквартир- ного дома (ст. 36), определение долей в этом имуществе (ст. 37), приобретения такой доли (ст. 38), определяет условия приобрете- ния комнаты в коммунальной квартире (ст. 42) и проч.

1.2. Правам и обязанностям собственника жилого помещения посвящена ст. 30 ЖК.

Согласно этой статье собственник жилого помещения осуще- ствляет права владения, пользования и распоряжения принадле- жащим ему жилым помещением в соответствии с его назначени- ем и пределами его использования, которые установлены Жи- лищным кодексом.

Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу — по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным ко- дексом.

 

Вопросы пользования жилым помещением в многоквартир- ном доме собственником этого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи отражены в Правилах пользо- вания жилыми помещениями (п. 17-21).

1.3. Рассмотрим положения Жилищного кодекса, касающиеся прав и обязанностей собственника жилого помещения.

•   Требование ч. 1 ст. 30 ЖК об использовании жилого по- мещения по назначению содержится в ст. 17 ЖК, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для прожива- ния  граждан.  Аналогичная  норма  содержится  в  ГК.  Согласно ст. 288  ГК  жилые  помещения  предназначены  для  проживания (п. 2); собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соот- ветствии с его назначением.

Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использо- вать жилье — наряду с проживанием — для индивидуальной пред- принимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). При этом необ- ходимо соблюдать правила пользования жилым помещением.

Критериями, ограничивающими пределы осуществления та- кой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов сосе- дей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, требований по пользо- ванию инженерным оборудованием в соответствии с техниче- скими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных тре- бований законодательства.

•   Согласно ст. 17 ЖК в жилых помещениях нельзя разме- щать промышленные производства. Столь же категоричны поло- жения ст. 288 ГК, согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3).

Размещение предприятия, учреждения, организации в помеще- нии, принадлежащем гражданину на праве собственности, возмож- но только после перевода такого помещения в нежилое1 в порядке,

определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК).

 

1 Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ определено, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), а также иным, не связанным с проживанием граждан использова- нием  организациями  жилых  помещений,  которые  не  были  переведены в нежилые,   являются   ничтожными   по   основаниям,   предусмотренным ст. 168 ГК, как сделка, не соответствующая требованиям закона — ст. 288

ГК (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8).

 

Жилищный кодекс не устанавливает последствий использова- ния жилья не по назначению его собственником. В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК. Согласно данной статье исполь- зование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное его изъятие (ст. 235 ГК).

•   Согласно ч. 2 ст. 30 ЖК собственник жилого помещения может предоставить это помещение гражданину по договору най- ма. Регламентацию данного вопроса Кодекс не предусматривает. Следует отметить, что ранее действовавший ЖК РСФСР содержал самостоятельную  главу   («Пользование  жилыми   помещениями в домах  индивидуального  жилищного  фонда»),  нормы  которой касались как вопросов пользования жилым домом, квартирой, при- надлежащими гражданину на праве собственности, так и вопросов сдачи внаем этого жилья, прав нанимателя, выселения его по пре- дусмотренным основаниям и т.п.

Отношения по найму жилого помещения («коммерческому» найму) рассмотрены в Разделе VII «Договор найма жилого поме- щения» данного Учебного пособия.

•   Собственник жилого помещения вправе также предоста- вить его во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (ч. 2 ст. 30 ЖК).

Вопросы аренды регламентируются гражданским законода- тельством (гл. 34 ГК). Вместе с тем обратимся к п. 2 ст. 671 ГК, согласно которому юридическое лицо — арендатор жилого по- мещения может использовать это помещение только для прожи- вания граждан1 .

•   Несомненный интерес представляют ст. 23 и 26 ЖК, обо- значившие собственника жилого помещения в качестве «заяви- теля» для перевода этого помещения в нежилое (ст. 23) и прове- дения переустройства и (или) перепланировки жилого помеще- ния (ст. 26). Положения данных статей ЖК будут рассмотрены в разделе IX («Обязанности пользователей жилым помещением. Ответственность») в связи с вопросами использования собствен- ного жилья по назначению, а также соблюдения прав и интересов других лиц.

 

1  По вопросу использования арендованного помещения см. Раздел III

«Жилищные отношения» данного Учебного пособия.

 

Собственник жилого помещения, как известно, вправе осуще- ствлять его переустройство и (или) перепланировку. В связи с этим необходимо еще раз обратить внимание на ст. 29 ЖК. Положения этой  статьи  о  принудительном  изъятии  у  собственника  жилья в случае его самовольного переустройства и перепланировки не согласуются с нормами ГК.

Данная статья, напомним, посвящена последствиям самоволь- ного переустройства и (или) самовольной перепланировке жилого помещения. Одно из таких последствий, предусмотренных п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК, — продажа жилья на основании судебного реше- ния с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (с возложением на нового собственника такого жилья обязанности привести его в прежнее положение).

Эти положения ст. 29 ЖК сформулированы с привлечением норм ст. 293 ГК1 . Согласно данной статье, если собственник жи- лого помещения использует его не по назначению, систематиче- ски нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последо- вать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собст- веннику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Отсюда следует, что вопрос о применении норм ст. 293 ГК в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения было бы возможным рассматривать, если в связи с этими работа- ми  нарушены права  и  интересы  соседей  либо  переустройство и перепланировку можно охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем, что не отражено в статьях гл. 4 ЖК.

Само по себе самовольное переустройство и переплани- ровка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения.

Судами могут приниматься решения о принудительном изъя- тии жилья по основаниям, определяемым ст. 293 ГК, например, если происходит разрушение жилища, причиной которого явились

 

1  Статья 293 ГК указывается в перечне случаев принудительного изъя- тия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК. Перечень таких случаев является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

 

переустройство и перепланировка жилого помещения. И, конечно, в данном случае не имеет значения, были ли эти работы произве- дены самовольно либо с соблюдением необходимых формально- стей.

Таким образом, для реализации п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК требуется внесение изменений в ст. 293 ГК или в ст. 235 ГК. То есть в этих статьях должно быть указано в качестве самостоятельного осно- вания для принудительного изъятия жилого помещения его само- вольное переустройство и (или) перепланировка.

Аналогичные претензии следует адресовать положениям ч. 6 ст. 29 ЖК, согласно которым жилье можно принудительно изъ- ять — в случае его самовольного переустройства (перепланиров- ки) предыдущим собственником — у нового собственника. Применение в отношении этого собственника правил ст. 293 ГК не может быть обосновано, поскольку никоим образом его дейст- вие (бездействие) не связано (даже не соприкасается): с использо- ванием жилья не по назначению; с нарушением прав и интересов соседей; с бесхозяйственным обращением с жильем, т.е. нет уча- стия в процессе производства переустройства и перепланировки жилого помещения.

1.4. Жилищным кодексом предусмотрены положения относи- тельно жилья, предоставленного по так называемому завещатель- ному отказу (ст. 33), и на основании договора пожизненного со- держания с иждивением (ст. 34).

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставле- но право пользования жилым помещением на указанный в заве- щании срок, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещатель- ным отказом срока право пользования жильем у соответствующе- го гражданина прекращается, за исключением случаев возникно- вения у  него такого права на ином законном основании (ч. 1 ст. 33  ЖК).  Например,  если  отказополучатель вступил  в  брак с наследницей, которой данное жилье перешло по завещанию.

Дееспособный гражданин, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жи- лого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жильем, если иное не предусмотрено согла- шением между собственником и гражданином (ч. 2 ст. 33 ЖК).

 

Вопросы завещательного отказа регулируются ст. 1137-1140

ГК. Завещательный отказ, как способ распоряжения собственно- стью, позволяет наследодателю завещать свое имущество наслед- никам с одновременным возложением на них обязанности пре- доставить указанному в завещании лицу — отказополучателю право пользования жилым помещением на обозначенный в заве- щании срок (п. 2 ст. 1137 ГК).

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, по требованию собственника жилого по- мещения может быть выселен на основании решения суда в слу- чаях: использования жилого помещения не по назначению; на- рушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (ч. 2 ст. 35 ЖК).

1.5. Согласно ст. 34 ЖК гражданин, проживающий в жилом помещении по договору пожизненного содержания с иждивени- ем, пользуется жильем на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК, если иное не установлено этим договором. Следовательно, дан- ный гражданин пользуется жилым помещением наравне с собст- венником этого помещения, а также несет солидарную с ним от- ветственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (если иное не установлено договором пожизненного содержания).

Вопросы пожизненного содержания с иждивением регулиру-

ются нормами гл. 33 ГК.

По договору пожизненного содержания с иждивением граж- данин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру (иную недвижимость) в собственность лицу (пла- тельщик ренты), который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК).

Согласно ст. 605 ГК прекращение пожизненного содержания с иждивением имеет место: в случае смерти получателя ренты; при нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

1.6. Статья 32 ЖК содержит положения об изъятии жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения осуществляется путем выкупа; выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собствен- ником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК).

 

По соглашению с собственником жилья ему может быть пре- доставлено — взамен изымаемого жилого помещения — другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Данные положения основаны на нормах ст. 35 Конституции РФ,  согласно  которой  принудительное отчуждение  имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Судьба жилых помещений многоквартирного дома, признан- ного аварийным, решается в соответствии с положениями ч. 10 ст. 32 ЖК. Многоквартирный дом признается аварийным и под- лежащим сносу в порядке и по основаниям, предусмотренным Положением о признании помещения жилым помещением, жило- го помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Жилищный кодекс урегулировал вопрос обеспечения жилищ- ных прав собственников при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, которое (изъятие) является основанием сноса жилого дома. Однако снос дома мо- жет иметь место и по иным основаниям, например в случае при- знания дома аварийным. Как быть в подобных случаях? Приво- дим развернутый ответ на этот вопрос, который дан Верховным Судом РФ.

► Статья 32 ЖК определяет порядок обеспечения жилищ- ных прав собственника жилого помещения при изъятии земель- ного участка для государственных или муниципальных нужд.

Частью 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Россий- ской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК).

Порядок определения выкупной цены жилого помещения ус- тановлен ч. 7 ст. 32 ЖК. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собствен- нику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным

 

пользованием иным жилым помещением до приобретения в соб- ственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохране- ние права пользования изымаемым жилым помещением до при- обретения в собственность другого жилого помещения), переез- дом, поиском другого жилого помещения для приобретения пра- ва собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обяза- тельств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником жилого помещения ему мо- жет быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК).

Однако изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является лишь одним из оснований для сноса жилого дома.

Жилищный кодекс не регулирует порядок возмещения собст- веннику расходов при изъятии жилого помещения в иных случа- ях, например, если дом признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК в случаях, если жилищные от- ношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением  участников  таких  отношений,  и  при  отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регули- рующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирую- щее сходные отношения (аналогия закона).

Исходя из этого при определении порядка обеспечения жи- лищных прав собственника жилого помещения при сносе дома по основаниям,  установленным  Жилищным  кодексом,  следует руководствоваться положениями ст. 32 ЖК.

Применение аналогии к данным правоотношениям подтвер- ждается также ст. 134 ЖК, которая устанавливает порядок обес- печения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным Кодексом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и прожи- вающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и 86 ЖК.

 

Следовательно, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъя- тии у собственника жилого помещения и решении вопроса о пре- доставлении ему иного жилья следует руководствоваться поло- жениями ст. 32 ЖК, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собст- венником ему может быть предоставлено другое жилое помеще- ние с зачетом его стоимости в выкупную цену. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

В отношении возможного оспаривания соглашения государ- ственного органа или органа местного самоуправления с собст- венником жилья о замене изымаемого жилого помещения другим жильем Верховным Судом РФ разъяснено.

► Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное от- чуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноцен- ного возмещения.

В соответствии со ст. 32 ЖК жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответ- ствующего земельного участка для государственных или муни- ципальных нужд. При этом согласно ч. 8 этой же статьи по со- глашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Поскольку соглашение между собственником жилого поме- щения и соответствующим государственным органом или орга- ном местного самоуправления о предоставлении взамен изымае- мого жилого помещения другого жилого помещения является двусторонней сделкой, то на него распространяются общие пра- вила о признании сделки недействительной (§ 2 гл. 9 ГК). Следо- вательно, данное соглашение может быть оспорено в судебном порядке по общим основаниям. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |