Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

Ix. обязанности пользователей жилым помещением. ответственность

 

1. Обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

и найма жилого помещения

 

1.1. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК.

•   Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать его по назначению и в пределах, ко- торые установлены ЖК.

Жилое помещение предназначено для проживания. В нем не допускается  размещение  промышленного  производства  (ч.  3 ст. 17 ЖК).

Напомним, что наряду с проживанием в жилом помещении (прямое назначение жилья) отдельные категории лиц осуществ- ляют в этом помещении определенную профессиональную или предпринимательскую деятельность: надомные работники, писа- тели, научные работники и др. Запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Жилищный кодекс допускает использование жилого помеще- ния в указанных выше целях, если это не нарушает права и за- конные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Основными требованиями при осуществлении такой деятельности является (помимо соблю- дения интересов соседей) соблюдение: правил пользования жи- лым помещением; порядка пользования инженерными сетями и оборудованием; стандартов, применяемых к уровню шума; тре- бований пожарной безопасности; санитарно-гигиенических, эко- логических и иных требований (ч. 2 и 4 ст. 17).

•  Наниматель обязан поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; обеспечивать сохранность жилого помещения; проводить текущий ремонт помещения (п. 2-4 ч. 3 ст. 67 ЖК).

Следует отметить, что вопросам содержания и использования жилищного фонда отводится значительное место в системе зако- нодательства. Так, действующее законодательство возлагает на граждан —  пользователей жилыми помещениями обязанности:

 

бережно относиться к занимаемому жилому помещению; ис- пользовать жилье в соответствии с его назначением, т.е. для удовлетворения своих жилищных потребностей. В свою оче- редь, важнейшей обязанностью собственника жилищного фонда является обеспечение его сохранности, увеличение срока служ- бы, грамотная организация содержания и ремонта жилищного фонда.

•   Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает с момента  заключения  договора  социального  найма  (п.  1  ч.  2 ст. 153 ЖК).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нани- мателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает (ст. 154 ЖК):

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, вклю- чающую в себя плату за услуги и работы по управлению много- квартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт об- щего имущества в многоквартирном доме производится за счет собственника жилищного фонда;

плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим ме- сяцем, если иной срок не установлен договором управления мно- гоквартирным домом (ч. 1 ст. 155 ЖК).

•   Пунктом 6 ч. 3 ст. 67 ЖК предусматривается обязанность нанимателя жилого помещения информировать наймодателя (в ус- тановленные договором сроки) об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору соци- ального найма.

Существенным в этом смысле следует считать значительный рост благосостояния семьи, в результате чего она перестает счи- таться малоимущей. Следствием этого должно явиться установ- ление платы за наем жилого помещения в соответствии со ст. 154

ЖК. Вспомним, что согласно ч. 9 ст. 156 ЖК малоимущие граж-

дане, занимающие жилые помещения по договорам социального

 

найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением — платы за наем.

•   В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помеще- ниями. Согласно п. 10 Правил наниматель обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах,

установленных Жилищным кодексом;

осуществлять пользование жилым помещением с учетом со- блюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а так- же помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность са- нитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

немедленно принимать возможные меры к устранению обна- руженных неисправностей жилого помещения или санитарно-тех- нического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответст- вующую управляющую организацию;

производить текущий ремонт жилого помещения;

своевременно вносить плату за жилое помещение и комму-

нальные услуги;

информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении ос- нований и условий, влияющих на пользование жилым помеще- нием;

допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, предста- вителей органов государственного контроля и надзора для осмот- ра  технического  и  санитарного  состояния  жилого  помещения,

 

санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем,

а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

не производить переустройство и (или) перепланировку жило-

го помещения в нарушение установленного порядка;

при прекращении права пользования жилым помещением сда- вать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помеще- ние, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремон- та жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудо- вания, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

•   Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержатся также в Типовом дого- воре социального найма жилого помещения.

Существенной обязанностью пользователя жилым помещени- ем (нанимателя, членов его семьи и т.п.) является соблюдение прав и законных интересов проживающих в этом жилом помеще- нии граждан, соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК). Статья 83 ЖК содержит — в числе оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя — систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.

1.2. Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма определены ст. 678 ГК.

•   Наниматель обязан использовать жилое помещение толь- ко для проживания. Обеспечивать сохранность жилого помеще- ния и поддерживать его в надлежащем состоянии.

•   Частью 2 этой статьи предусмотрено, что наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

•           Важнейшей обязанностью нанимателя обозначено свое-

временное внесение платы за жилое помещение (ч. 3 ст. 678 ГК).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по согла- шению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, предусмотренная в договоре плата не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК). Одностороннее

 

изменение размера платы возможно только в случаях, предусмот-

ренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Срок внесения платы устанавливается договором. Если дого- вором этот срок не предусмотрен, плата должна вноситься нани- мателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным ко- дексом (п. 3 ст. 682 ГК).

•   Обязанностью нанимателя по договору найма жилого по- мещения является его текущий ремонт, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта жилого помещения, то таковой является обязанностью наймодателя, если иное не уста- новлено договором найма жилого помещения.

•   Обязанности нанимателя по договору найма определены также Правилами пользования жилыми помещениями (п. 24).

Пользование жилым помещением, напомним, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований зако- нодательства (ст. 17 ЖК; п. 6 Правил).

1.3. Законодателем уделено значительное внимание вопросам ответственности по договорам жилищного найма (как социаль- ного, так и коммерческого).

♦ Согласно ст. 68 ЖК наниматель жилого помещения по до- говору социального найма несет ответственность, предусмот- ренную законодательством. Основание ответственности — ви- новное поведение лица. Следствием нарушения жилищного зако- нодательства может явиться расторжение договора социального найма (ст. 83 ЖК) или утрата права пользования жилым помеще- нием. Согласно ч. 4 ст. 83 ЖК расторжение договора допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или)

коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимате-

лем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов со- седей, которое делает невозможным совместное проживание в од- ном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

 

Ответственность в случае несвоевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги предусмотрена также ст. 155

ЖК, а именно: взимание пени.

♦ Статья  687  ГК  предусматривает  расторжение  договора

«коммерческого» найма жилого помещения по требованию най-

модателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 ме-

сяцев, если договором не установлен более длительный срок;

разрушения или порчи жилого помещения; использования жилья не по назначению; систематического нарушения прав и интересов соседей.

1.4. Жилищный кодекс не содержит перечень нарушений за- конодательства по использованию, содержанию и сохранности жилищного фонда (и проч.), как это было предусмотрено в ранее действовавшем Кодексе. Статья 154 ЖК РСФСР содержала такой перечень, отсылая в вопросах ответственности к уголовному, административному и иному законодательству. Аналогично ре- шался данный вопрос Законом РФ «Об основах федеральной жи- лищной политики» (ч. 2 ст. 4).

Статья 68 ЖК также отсылает к иным отраслям законодатель- ства, положения которых предусматривают определенную ответ- ственность.

Так, статьей 7.21 КоАП «Нарушение правил пользования жи- лыми помещениями» предусмотрено: порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольная пере- планировка жилых помещений либо использование их не по на- значению влечет предупреждение или наложение администра- тивного штрафа.

Ущерб,  причиненный  жилым  домам,  жилым  помещениям,

подлежит возмещению. Постановлением Пленума ВС СССР от

03.04.87 № 2 было определено: разрешая иски о возмещении ущерба, причиненного в результате разрушения, порчи жилых помещений, суды обязаны исходить из положений ст. 47 Основ жилищного законодательства об обязанностях граждан обеспечи- вать сохранность жилых домов, бережно относиться к санитарно- техническому и иному оборудованию в доме.

 

Уголовная ответственность может наступить и в случаях, когда нарушение носит характер преступления. Граждане могут быть привлечены к уголовной ответственности, в частности в случаях умышленного или по неосторожности уничтожения или поврежде- ния имущества (ст. 167, 168 УК). Так, разрушение или поврежде- ние жилого помещения могут явиться последствием противоправ- ных действий граждан (например, умышленный поджог).

1.5. Вопросам ответственности за нарушения обязанностей по пользованию жильем придавалось большое значение практически на всех этапах развития законодательства.

Декретами, принятыми в 1922 г.1 , предусматривалось выселе- ние из занимаемых жилищ в случае невнесения платы за «услуги предприятий коммунального характера» и бесхозяйственного пользования ими; в случае хищнического отношения к жилью, влекущего его разрушение, или «неплатежа квартирной платы». Согласно ст. 160 ГК РСФСР 1922 г. наниматель обязан был поль- зоваться нанятым имуществом по назначению. Статьей 176 этого Кодекса устанавливалось, что в случае ухудшения или обесцене- ния имущества по вине нанимателя последний обязан возместить наймодателю происшедшие убытки, ст. 171 — досрочное рас- торжение договора, если «съемщик» не внес «квартирную плату» в течение 3 месяцев со дня истечения срока платежа. Постанов- лением СНК РСФСР от 16.05.382  было предусмотрено взимание пени за просрочку платежей за коммунальные услуги, «квартир- ной платы» и проч.

В 1960-е годы был принят ряд нормативных актов, устанавли- вающих ответственность за несоблюдение обязанностей по поль- зованию жилым помещением.

Основы гражданского законодательства содержали самостоя- тельную главу — «Наем жилого помещения»; ст. 57 Основ пре- дусматривала обязанность нанимателя вносить плату за жилье; ст. 90 — расторжение договора в случаях систематического раз- рушения или порчи жилого помещения и выселение виновных без предоставления другого жилого помещения.

Ответственность за нарушения жилищного законодательства

предусматривалась в значительном объеме ЖК РСФСР.

 

1 СУ РСФСР. 1922. № 35. Ст. 416; СУ РСФСР. 1922. № 30. Ст. 365.

2 СУ РСФСР. 1939. № 11. Ст. 162.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |