Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

4. права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения

 

4.1. Статья 100 ЖК предусматривает, что к пользованию жи- лыми помещениями в общежитиях, в домах маневренного фонда, в домах системы социального обслуживания, из фондов для вре- менного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признан- ных беженцами, применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ч. 2-4 ст. 31 ЖК.

4.2. Наниматель специализированного жилого помещения пользуется им в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологиче- ских и иных требований (ст. 17 ЖК).

4.3. Наниматель специализированного жилого помещения име-

ет право:

пользоваться жилым помещением в соответствии с его назна- чением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и проч.;

на неприкосновенность жилища и недопустимость его произ-

вольного лишения;

в любое время расторгнуть договор найма специализирован-

ного жилого помещения;

на получение субсидий на оплату жилого помещения и ком- мунальные  услуги  в  порядке  и  на  условиях,  установленных ст. 159 ЖК.

Объем прав нанимателя специализированного жилого помеще-

ния зависит от вида специализированного жилья, его назначения.

 

Так, наниматель жилого помещения в стационарном учрежде- нии социального обслуживания, помимо вышеобозначенных, име- ет право на:

организованный отдых и культурное обслуживание;

пользование помещениями для проведения мероприятий ме- дицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;

пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;

прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;

сохранность личных вещей и ценностей и т.п. (см. ст. 21 За- кона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).

4.4. Наниматель жилого помещения в общежитии и служебно- го жилого помещения сохраняет право пользования им при пере- ходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или опера- тивное управление другому юридическому лицу, если новый соб- ственник или юридическое лицо, которому передано жилое по- мещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК).

Под переходом права собственности в этом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм соб- ственности (ч. 2 ст. 92 ЖК), в случаях правопреемства (ст. 58 ГК). Иное не согласуется со ст. 92 ЖК, согласно которой специализи- рованное  жилое  помещение  не  подлежит  отчуждению  (ч.  3)1 .

 

1 Рассматриваемое положение содержится в ст. 102 ЖК («Прекращение договора найма специализированного жилого помещения»). Статьей опре- деляется, что переход права собственности и смена юридического лица не влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения. Приме- чательно, что ст. 64 ЖК предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет растор- жения или изменения договора. Статья 675 ГК устанавливает, что пере- ход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помеще- ние (заключаемому на определенный срок — ст. 683 ГК) не влечет растор- жения или изменения договора.

 

Следует также отметить, что согласно ст. 92 ЖК в качестве спе- циализированных жилых помещений используются жилые поме- щения государственного и муниципального жилищных фондов.

4.5.  Наниматель  специализированного жилого  помещения

обязан:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах,

которые установлены Кодексом (ст. 17 ЖК); обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилья;

своевременно вносить плату за жилое помещение и комму-

нальные услуги (ч. 3 ст. 67, ч. 5 ст. 100 ЖК).

Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма (ст. 153

ЖК). Несвоевременность оплаты влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК.

Согласно ст. 156 ЖК порядок определения размера платы за жилье для граждан, проживающих в жилых помещениях из фон- дов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, устанавливается собственниками указанных помещений.

Статья 100 ЖК предусматривает применение к специализи- рованному жилью правил, предусмотренных и ч. 4 ст. 67 ЖК, которая определяет, что наниматель жилого помещения по до- говору социального найма помимо указанных в ч. 3 этой статьи несет иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодек- сом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Следовательно, наниматель специализированного жилого по- мещения, в частности, обязан: в заранее согласованное время допускать в жилое помещение представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в над- лежащем состоянии (подп. «л» и «к» п. 4 Типового договора со- циального найма жилого помещения).

4.6. В договоре найма специализированного жилого помеще-

ния указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100).

Статья 100 ЖК предусматривает применение к пользованию специализированным  жилым  помещением  правил  ст.  69  ЖК

 

(«Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого поме- щения по договору социального найма»), за исключением слу- жебного жилого помещения, к пользованию которым применя- ются правила ч. 3 и 4 ст. 31 ЖК («Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении»).

Правила ст. 69 ЖК применяются к пользованию жилым по- мещением в семейных общежитиях, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение1 . В домах социального обслуживания указанные правила могут применяться случае со- вместного  проживания  супругов  в  изолированном  помещении (см. ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожило- го возраста и инвалидов).

4.7. Что касается наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и ком- мунальные услуги (ч. 7 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК) он вправе требо- вать расторжения договора найма жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма (ч. 3 ст. 101 ЖК).

Помимо обязанностей, предусмотренных ст. 65 ЖК, применяе- мой и к специализированному жилью (ч. 5 ст. 100 ЖК), наймода- тель также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зим- них условиях (подп. «е» п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения) и т.д. — см. ч. 3 ст. 65 ЖК.

Администрация стационарного учреждения социального об- служивания обязана: соблюдать права человека и гражданина; обеспечить неприкосновенность личности и безопасность прожи- вающих в учреждении; выделять супругам из числа проживающих в стационарном учреждении социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов изолированное жилое помещение для совместного проживания и проч. (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).

 

1  Кодекс не предусматривает наличие семейных общежитий. Вместе с тем указание о применении правил ст. 69 к общежитиям (в ст. 100 общежи- тия не обозначены как исключение) позволяют вести речь об определенной регламентации вопросов в отношении семейных общежитий. См. также ст. 7

Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

 

Администрация вправе обратиться в суд по вопросу перевода граждан, проживающих в учреждении и постоянно нарушающих установленный порядок проживания, в специальные стационар- ные учреждения.

5. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение

5.1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК). Расторжение договора по инициативе нанима- теля допускается в любое время и не зависит от причин, которые его к этому побудили (ч. 2 ст. 101 ЖК).

Следует отметить, что ст. 101 ЖК не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83, предусматривающей расторжение дого- вора социального найма жилого помещения по инициативе нани- мателя с согласия членов его семьи.

Представляется, что в ряде случаев согласие членов семьи не- обходимо и при расторжении договора найма специализирован- ного жилого помещения. Так, это касается жилого помещения вынужденных переселенцев и беженцев, поскольку они предос- тавляются с учетом членов семьи, также признанных в установ- ленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами1 .

5.2. Согласно ч. 3 ст. 101 ЖК договор найма специализиро- ванного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанима- телем и членами его семьи обязательств по этому договору.

Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение и ком-

мунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушения или повреждения жилого помещения нанимате-

лем или членами его семьи;

 

1 Видимо, следует также обратить внимание в этом плане на семьи, про- живающие в помещениях маневренного фонда в связи с капитальным ремон- том дома, где они занимают жилое помещение по договору социального най- ма, а также в связи с утратой единственного жилья, имея в виду защиту инте- ресов этих лиц.

 

систематического нарушения прав и законных интересов со-

седей;

использования  жилого  помещения  не  по  назначению  (см.

ст. 83 ЖК).

5.3. Договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению и по иным основаниям.

•   Так, ст. 15 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов предусматривается возмож- ность отказа от услуг стационарного учреждения граждан по письменному заявлению их законных представителей. Такой отказ, конечно же, повлечет расторжение договора найма жилого помещения.

Граждане, проживающие в стационарных учреждениях соци- ального обслуживания и постоянно нарушающие установленный порядок проживания в них, могут быть по их желанию или по решению суда, принятого на основе представления администра- ции учреждений, переведены в специальные стационарные учре- ждения социального обслуживания (ст. 20 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов). Дого- вор найма жилья в этом случае расторгается.

•   Договор найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения расторгается в случаях утраты либо лише- ния статуса вынужденного переселенца или беженца, выявления в представленных документах не соответствующих действитель- ности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья, и проч.

•   Договор найма служебного жилого помещения и помеще- ния в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.д.

5.4. Часть 3 ст. 101 ЖК предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя не только в случаях, определенных ст. 83 ЖК, но и в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения.

Таким образом, неисполнение нанимателем любого из числа предусмотренных договором обязательств может быть основани- ем обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения дого- вора найма специализированного жилого помещения.

 

5.5. Статья 102 ЖК предусматривает случаи прекращения до-

говора найма специализированного жилого помещения.

Он прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, за- нимаемого по такому договору, в случае смерти одиноко прожи- вающего нанимателя. Что касается членов семьи умершего нани- мателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по такому договору. Так, члены семьи умершего нанима- теля жилого помещения маневренного фонда сохраняют право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, поскольку право пользования жильем по договору социального найма эти граждане не утрачивают1 .

Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.

Следует отметить, что Жилищный кодекс не предусматривает замену нанимателя в договоре найма специализированного жило- го помещения.

Согласно ст. 103 ЖК члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помеще- ние в общежитии и который умер, подлежат выселению с предос- тавлением другого жилья с соблюдением правил этой статьи (п. 3 ч. 2 ст. 103 ЖК).

Договор найма прекращается по окончании (истечении) опре- деляемого Кодексом периода (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по окончании (завершении) трудовых отношений, службы, капи- тального ремонта или реконструкции дома, расчетов с граждана- ми в связи с утратой жилого помещения, истечением срока стату- са вынужденного переселенца или беженца и т.д.

Вопрос о прекращении договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии по основаниям ст. 102 ЖК был рассмотрен выше (см. п. 4.4 настоящего Раздела).

5.6. В случае расторжения или прекращения договора гражда-

не обязаны освободить занимаемое помещение. В случае отказа

 

1 Аналогично могут решаться вопросы в отношении иных случаев поль-

зования жилыми помещениями маневренного фонда.

 

они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого помещения (ч. 1 ст. 103 ЖК)1 .

С предоставлением другого жилого помещения (ч. 2 ст. 103

ЖК) выселяются из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии определенные этой статьей категории граждан, если выселяемый:

не является нанимателем жилого помещения по договору соци- ального найма и членом семьи нанимателя по такому договору либо собственником жилого помещения и членом семьи собственника;

состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях.

Принятие гражданина на учет нуждающихся в жилых поме- щениях (ч. 2 ст. 52 ЖК) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК и гражданин имеет право на получение жилого помещения по договору социального найма жилого по- мещения (ст. 57 ЖК). Однако необходимо отметить, что состоя- щим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях жилье предоставляется в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК).

Поскольку законодатель в случае выселения в порядке и по основаниям ч. 2 ст. 103 ЖК ограничился только указанием на предоставление жилья в черте соответствующего населенного пункта (не предусматривая благоустроенность помещения и его размер), жилое помещение в связи с выселением должно отвечать лишь требованиям ст. 15 ЖК. Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых поме- щениях (см. ст. 56 и 57 ЖК).

5.7. Следует обратить внимание на ст. 13 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Она предусматривает, что граж- дане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Кодекса, и состоят (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК) на учете в качестве нуждающихся в жилых помещени- ях, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть вы- селены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса.

 

1 Кстати сказать, вряд ли уместно говорить о выселении в случае прекра- щения договора в связи с утратой жилого помещения (ч. 1 ст. 102 ЖК) или смертью нанимателя. Данное обстоятельство не обозначено в ч. 1 ст. 103 ЖК как исключение из общего правила выселения из жилого помещения.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |