Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

Xi. жилищные и жилищно-строительные кооперативы. товарищества собственников жилья

 

1. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы яв- ляются потребительскими. Согласно ст. 116 ГК потребительским кооперативом  признается  добровольное  объединение  граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Отношения, возникающие в сфере потребительской кооперации, традиционно являются объектом гражданско-правового регули- рования1 .  Пунктом 6  ст. 116 ГК предусмотрено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обя- занности их членов определяются в соответствии с ГК законами о потребительских кооперативах. Надо полагать, речь идет о спе- циальном законе, регламентирующем вопросы, в частности, жи- лищной кооперации. Представляется, что целесообразность при- сутствия в Жилищном кодексе положений об организации и дея- тельности кооперативов: определения порядка образования кооператива, приема в члены кооператива и исключения, органи- зации общего собрания, определения органов управления, реор- ганизации кооператива и т.д. (см. раздел V ЖК) довольно сомни- тельна.

То же самое можно отметить и в отношении раздела VI «То-

варищество собственников жилья».

1.1. Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК жилищным и жилищно-строи- тельным кооперативом признается добровольное2  объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управле- ния жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

В отличие от прежнего законодательства ГК предусматривает, что доходы, полученные потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК)  от  предпринимательской деятельности,  осуществляемой

 

1  ГК РСФСР содержал ряд норм о потребительских кооперативах —

статьи 34-36, 39, 40.

2  Статья 30 Конституции РФ устанавливает право каждого на участие в объединениях. Свобода деятельности общественных объединений гаран- тируется.

 

в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами (п. 5 ст. 116 ГК).

Члены жилищного кооператива на свои средства приобретают многоквартирный дом, готовый к использованию его жилых по- мещений для проживания членов кооператива (ч. 2 ст. 110 ЖК).

Члены жилищно-строительного кооператива на свои средства ведут строительство многоквартирного дома, чтобы впоследст- вии его заселить (ч. 3 ст. 110 ЖК)1 .

1.2. Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет и (или) юридические лица. Часть 2 этой статьи предусматривает преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы граждан, указанных в ст. 49 ЖК (малоимущие граждане и иные, определенные феде- ральными законами или законами субъектов Российской Федерации граждане).

1.3. Решение об организации жилищного кооператива прини- мается собранием учредителей; количество членов кооператива не может быть менее 5, но не должно превышать количество жи- лых помещений в кооперативном доме (ст. 112 ЖК)2 .

Законодатель предъявляет обязательные требования к уставу

жилищного кооператива. В уставе должны быть указаны: наиме- нование кооператива, его местонахождение, цель его деятельно- сти и т.д. (см. ст. 113 ЖК). Устав может содержать другие не про- тиворечащие ЖК, иным федеральным законам положения.

Устав жилищного кооператива является его учредительным документом (см. ст. 52 ГК).

Жилищный кооператив должен быть зарегистрирован в соот-

ветствии  с  законодательством  о  государственной  регистрации

 

1 Жилищные и жилищно-строительные кооперативы далее обозначают-

ся как жилищные кооперативы (см. ч. 4 ст. 110 ЖК).

2  Ранее действовавшим законодательством предусматривалось, что порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов устанавливается Примерным уставом ЖСК, утверждаемым Советом Мини- стров РСФСР. Примерным уставом, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.65 № 1143 (СП РСФСР. 1965. № 23. Ст. 144), было установлено для организации ЖСК объединение граждан в количест- ве не менее: в Москве и Ленинграде — 60 чел., в субъектах РФ — 48 и т.п. Что  касается  возраста  граждан  для  вступления  в  ЖСК,  то  ст.  113  ЖК РСФСР (п. 6 Примерного устава ЖСК) было установлено, что членом коо- ператива мог быть гражданин, достигший 18 лет.

 

юридических лиц. В этом вопросе следует руководствоваться положениями  ст.  51  ГК,  Федеральным  законом  от  08.08.2001

№ 129-ФЗ  «О  государственной  регистрации  юридических  лиц и индивидуальных предпринимателей»1 , постановлением Прави- тельства РФ от 19.06.2002 № 438 «О Едином государственном реестре  юридических  лиц»2 .  Жилищный  кооператив  считается созданным с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

1.4. Органами управления жилищного кооператива являются: общее собрание членов кооператива; конференция (при опреде- ленных условиях); правление кооператива и председатель прав- ления.

Роль каждого органа управления предусмотрена ст. 116-119

ЖК. Высшим органом управления жилищного кооператива явля- ется общее собрание членов кооператива (конференция). Решение общего собрания является обязательным для всех членов коопе- ратива.

Общее собрание решает вопросы: избрания правления жи- лищного  кооператива  (ст.  118  ЖК)  и  ревизионной  комиссии (ст. 120 ЖК); утверждения заявления о приеме в члены коопера- тива (ст. 121 ЖК); реорганизации кооператива (ст. 122 ЖК).

Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок работы ревизионной комиссии, которая избирается об- щим собранием членов кооператива для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью кооператива, опре- деляются уставом кооператива, другими документами кооперати- ва (ст. 118 и 120 ЖК).

Правление жилищного кооператива подотчетно общему соб- ранию членов кооператива, таким образом, правление является исполнительным органом, который решает организационные хозяйственные вопросы; осуществляет руководство текущей дея- тельности кооператива.

1.5. Статья 122 ЖК предусматривает, что жилищный коопера- тив в установленном порядке может быть преобразован в това- рищество собственников жилья.

 

1 С3 РФ. 2001. № 33 (ч. I). Ст. 3431.

2 С3 РФ. 2002. № 26. Ст. 2585.

 

Статьей 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ было установлено, что жилищный или жилищно-строи- тельный кооператив, в котором все члены полностью внесли пае- вые взносы1 , подлежал до 01.01.2007 преобразованию в товари- щество собственников жилья или ликвидации. Имела место несо- гласованность правил ст. 122 ЖК – жилищный кооператив может быть преобразован в ТСЖ, и ст. 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ — обязывающая2  преобразовать коопе- ратив в ТСЖ к определенному сроку, по истечении которого (срока) такие непреобразованные кооперативы подлежали ликви- дации. Федеральным законом от 03.06.2006 № 93-ФЗ ст. 14 Зако- на о введении в действие Жилищного кодекса РФ признана утра- тившей силу.

Вопросы реорганизации юридического лица решаются в соот- ветствии со ст. 57-60 ГК. Понятие «реорганизация юридического лица» включает в себя различные формы изменения статуса юри- дического лица: слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование (ст. 57 ГК). Жилищным кодексом (ст. 122) обо- значено лишь преобразование, причем ст. 122 даже не содержит нормы отсылочного характера, указывающей на иные основания и порядок реорганизации жилищного кооператива.

1.6. Жилищный кооператив может быть ликвидирован на ос- новании и в порядке, которые предусмотрены гражданским зако- нодательством, ст. 123 ЖК указывает на законодательство, кото- рое определяет порядок и основания ликвидации кооператива. Вопросы ликвидации юридического лица решаются в соответст- вии со ст. 61-63 ГК.

1.7. Что касается правового положения членов жилищных кооперативов, то данным вопросам посвящена гл. 12 ЖК. Она определяет порядок вселения, а также владения и пользования жильем, предусматривает преимущественное право  вступления в члены кооператива, случаи прекращения членства и проч.

 

1 Член жилищного кооператива, выплативший паевой взнос, приобрета- ет право собственности  на занимаемое в кооперативном доме жилое по- мещение (ст. 129 ЖК, см. также п. 4 ст. 218 ГК).

2 Данное положение (требование обязательного преобразования) было лишено логики, имея в виду норму ст. 140 ЖК, согласно которой общее соб- рание собственников жилья может принять решение о преобразовании ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

 

Основанием для вселения является решение общего собрания членов кооператива. Владение, пользование и в установленных пределах распоряжение жилым помещением основано на членст- ве в кооперативе (ст. 124 ЖК). Статья 124 ЖК не уточняет вид жилого помещения1 , предоставляемого члену кооператива, огра- ничиваясь нормой о его предоставлении в соответствии с разме- ром паевого взноса, порядок и условия внесения которого опре- деляются уставом кооператива.

Более того, обращение к ст. 126 и 128 ЖК, а следовательно — к ст. 80 (ч. 1) и 76 (ч. 1), свидетельствует о возможности получе- ния в кооперативном доме комнаты (комнат) в коммунальной квартире.

Обратимся к ранее действовавшему законодательству. Соглас-

но ст. 118 ЖК РСФСР члену кооператива предоставлялась отдель- ная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соот- ветствии с количеством членов семьи, суммой паевого взноса.

•   Член кооператива, повторим, имеет право владеть, поль- зоваться и в установленных пределах распоряжаться жилым по- мещением. Так, член кооператива и члены его семьи по взаимно- му согласию вправе разрешить проживание в занимаемом жилом помещении временным жильцам. В части порядка и условий проживания   временных   жильцов   следует   руководствоваться ст. 80  ЖК,  предусматривающей  регламентацию  этого  вопроса в отношении жилья, занимаемого по договору социального най- ма. Таким образом, срок проживания временных жильцов в жи- лом помещении члена кооператива не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80), временные жильцы обязаны освобо- дить жилое помещение по истечении согласованного срока про- живания (ч. 4 ст. 80) и т.д.

•   Член кооператива в установленном порядке вправе сдать часть либо все жилое помещение внаем за плату (ст. 128 ЖК). Сдача внаем осуществляется по правилам ст. 76-79 ЖК, регла- ментирующих вопросы сдачи в поднаем жилого помещения, за- нимаемого  по  договору  социального  найма.  Таким  образом, в кооперативном доме договор найма может быть заключен, если общая площадь соответствующего жилого помещения на одного

 

1 См. ст. 16 ЖК («Виды жилых помещений»).

 

проживающего составит не менее учетной нормы, а в комму- нальной квартире — не менее нормы предоставления. Для пере- дачи внаем жилого помещения в коммунальной квартире требу- ется согласие всех нанимателей и собственников, проживающих в этой квартире, а также членов их семей. Помимо упомянутого требования о размере жилья, применяется также положение ч. 4 ст. 76 ЖК о недопустимости вселения граждан, страдающих оп- ределенными заболеваниями, либо вселения в кооперативное жилое помещение нанимателей, если кто-либо из проживающих в этом помещении страдает такими заболеваниями.

Договор найма жилого помещения в кооперативном доме за- ключается на срок, определяемый сторонами договора (наймода- тель — член кооператива и наниматель — гражданин); если он не определен, срок договора — один год (см. ст. 77 ЖК).

•   Статья 127 ЖК предусматривает раздел жилого помеще- ния в доме жилищного кооператива. Раздел допускается между лицами, имеющими право на пай, если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланиров- ки неизолированного помещения в изолированное.

1.8. По сравнению с законодательством, действовавшим ранее, круг прав членов кооператива ощутимо сужен. Так, член коопера- тива имел право на обмен занимаемого жилого помещения (ст. 119

ЖК РСФСР, подп. «г» п. 19 Примерного устава ЖСК); подп. «д» п. 19 Примерного устава предусматривал право члена кооператива на первоочередное получение освободившейся квартиры в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий.

1.9. Основания прекращения членства в жилищном коопера-

тиве определены ст. 130 ЖК:

выход из кооператива;

исключение из кооператива (в случае грубого неисполнения членом кооператива без уважительных причин установленных обязанностей). В этом случае бывшему члену кооператива вы- плачивается в установленном порядке сумма пая (ст. 132 ЖК). Бывший член жилищного кооператива (исключенный из коопера- тива) обязан вместе с членами семьи освободить занимаемое жи- лое помещение в кооперативном доме (ст. 133 ЖК);

 

ликвидация юридического лица, являющегося членом коопе-

ратива;

ликвидация жилищного кооператива (см. ст. 123 ЖК);

смерть гражданина, являющегося членом кооператива. Поло- жение о преимущественном праве на вступление в члены жи- лищного  кооператива  в  случае  наследования  пая  содержится в ст. 131 ЖК.

1.10. Следует иметь в виду, что рассмотренный выше материал (правовое положение членов кооператива) касался в основном чле- нов жилищных кооперативов, не выплативших паевого взноса.

Согласно ст. 129 ЖК в случае выплаты паевого взноса член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение1 . На отношения собственности в многоквар- тирном доме жилищного кооператива — при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом кооперати- ва — распространяется действие гл. 6 ЖК («Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее соб- рание таких собственников»).

В случае сноса кооперативного дома по предусмотренным ос- нованиям к выселяемым из него членам кооператива (и членам их семей) применяются правила: ст. 86 ЖК — для членов коопера- тива, не выплативших пай; ст. 32 — для членов кооператива, вы- плативших пай2 .

1.11.  Обязанность по  внесению  платы  за  жилое  помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилья в кооперативном доме. Члены кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связан- ные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также опла- чивают коммунальные услуги в порядке, установленном органом управления жилищного кооператива. Размер таких платежей уста- навливается органом управления кооператива в соответствии с ус- тавом кооператива.

 

1 См. ст. 218 ГК (п. 4).

2   Ранее  действовавшим  законодательством  предусматривалось,  что в случае сноса кооперативного дома в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, передается кооперативу взамен сносимого равноценный жилой дом (см. ст. 117 ЖК РСФСР).

 

Члены жилищных кооперативов имеют право получать суб- сидию на оплату жилья и коммунальных услуг (см. ст. 153; ч. 5 ст. 155; ч. 8 ст. 156; ч. 2 ст. 159).

2. Товарищество собственников жилья — добровольное объединение собственников жилых и нежилых помещений, соз- даваемое для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных пре- делах распоряжения общим имуществом в многоквартирном до- ме (ч. 1 ст. 135 ЖК).

Жилищный кодекс предусматривает регулирование вопросов по созданию товарищества, определяет права и обязанности това- рищества, а также правовое положение членов товарищества соб- ственников жилья1 .

Создание товариществ собственников жилья предусматрива- ется ст. 291 ГК — для обеспечения эксплуатации многоквартир- ного дома, пользования квартирами и общим имуществом дома собственниками квартир2 .

2.1. В товарищество могут быть объединены не только собст- венники квартир, но и собственники нежилых помещений (но не арендаторы).

Статьей 136 ЖК предусматривается возможность создания ТСЖ при объединении собственников нескольких многоквартир- ных домов (ч. 2).

Товарищество  собственников  жилья  считается  созданным с момента его государственной регистрации (ч. 5 ст. 135; ч. 3 ст. 136 ЖК)3 .

2.2. Статья 137 ЖК определяет права товарищества собствен- ников жилья: устанавливать размеры платежей и взносов собст- венников  помещений;  продавать  и  передавать  во  временное

 

1  Эти (и иные) вопросы подлежали регламентации Федеральным зако- ном «О товариществах собственников жилья». Данный Закон признан утра- тившим силу Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

2 Согласно ст. 291 ГК (п. 2) товарищество собственников жилья являет- ся некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответ- ствии с законом о товариществах собственников жилья (надо полагать, речь

идет о специальном законе, о чем говорилось выше).

3 См. ст. 51 ГК.

 

пользование, обменивать имущество, принадлежащие товарище-

ству, и т.д. (перечень закрытый).

2.3. С учетом цели создания товарищества собственников жи- лья Кодексом определены его обязанности (ст. 138). Перечень обязанностей довольно большой и тоже закрытый (как и перечень прав). Характер обязанностей свидетельствует о необходимости надлежащего содержания дома, технического и санитарного со- стояния общего имущества в доме и проч., о наличии большого объема хозяйственной деятельности и необходимости надлежа- щего исполнения договорных обязательств.

Товарищество обязано также: обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений; представлять законные интересы собственников помещений, в том числе в от- ношениях с третьими лицами.

2.4. Реорганизация товарищества собственников жилья осу- ществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 57 ГК). Товарищество по решению общего собрания может быть преобразовано в жилищ- ный или жилищно-строительный кооператив. Ликвидация това- рищества также осуществляется на основании и в порядке, кото- рые установлены гражданским законодательством (ст. 61-63 ГК).

2.5. Органами управления товариществом собственников жи-

лья являются общее собрание членов товарищества, правление.

•           К компетенции общего собрания относятся:

внесение изменений в устав товарищества (устав принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартир- ном доме — см. ст. 45-48 ЖК);

принятие решения о реорганизации и ликвидации товарище-

ства;

избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора);

установление размера обязательных платежей и взносов чле-

нов товарищества и т.п. (см. ст. 145 ЖК).

Перечень вопросов, решаемых общим собранием, может быть дополнен; п. 13 ч. 2 ст. 145 предусмотрено, что ЖК или иным федеральным законом могут быть определены иные вопросы, подлежащие решению общим собранием товарищества собствен- ников жилья.

 

•   Что касается правления товарищества собственников жи- лья, то, судя по перечню решаемых им вопросов, оно прежде все- го занимается хозяйственной деятельностью: составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и от- четов о финансовой деятельности, представляемых на утвержде- ние общему собранию; заключение договоров на обслуживание общего имущества в  многоквартирном доме; наем работников для обслуживания дома и увольнения их и т.д. (см. ст. 148 ЖК).

Вопросы хозяйственной деятельности товарищества, компе- тенции ревизионной комиссии и председателя правления отраже- ны в ст. 149, 150, 152 ЖК.

2.6. Члены товарищества собственников жилья вносят обяза- тельные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущест- ва в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органом управления товарище- ства собственников жилья (ч. 5 ст. 155 ЖК).

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов това- рищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном до- ме, определяется органами управления товарищества собствен- ников жилья в соответствии с уставом товарищества собственни- ков жилья (ч. 8 ст. 156 ЖК).

Расходы на содержание принадлежащего собственнику жило- го помещения в многоквартирном доме, а также участие в расхо- дах на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяются соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. ст. 154 ЖК «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги»).

Собственники жилых помещений имеют право на субсидии на  оплату  жилого  помещения  и  коммунальных  услуг  (ч.  2 ст. 159).

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |