Имя материала: Жилищное право

Автор: Г.Ф. Шешко

Xii. плата за жилое помещение и коммунальные услуги

 

1. Одной из важнейших обязанностей пользователя жилым помещением является своевременная оплата жилья и коммуналь- ных услуг (ст. 153 ЖК)).

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и ком-

мунальные услуги согласно ст. 153 ЖК возникает у:

нанимателя жилого помещения по договору социального най-

ма с момента заключения такого договора;

арендатора жилого помещения государственного ими муни- ципального жилищного фонда с момента заключения соответст- вующего договора аренды;

нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

члена жилищного кооператива с момента предоставления ему жилого помещения жилищным кооперативом;

собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение.

2. Обязанность нанимателя по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммуналь- ные услуги предусмотрены ст. 67 ЖК; ответственность за неис- полнение такой обязанности — ст. 83 ЖК (см. также ст. 90 ЖК).

Такая обязанность установлена ст. 682 ГК по договору «ком- мерческого» найма; ответственность за ее нарушение предусмот- рена ст. 687 ГК.

Согласно ст. 110 ЖК члены жилищного и жилищно-строи- тельного кооператива своими средствами участвуют в содержа- нии многоквартирного дома.

Что касается собственника, то согласно ч. 3 ст. 30 ЖК он не- сет бремя содержания своего жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в доме (квартире). Данное положение основано на ст. 210 ГК.

Следует иметь в виду, что законодатель предусматривает обя- зательное участие в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК) и бывших членов семьи нанимателя по такому договору (ч. 4 ст. 69 ЖК); членов

 

семьи собственника жилого помещения (ч. 3 ст. 31 ЖК) и быв-

ших членов его семьи согласно ч. 6 ст. 31 ЖК.

Жилищный кодекс, обозначив обязанность арендатора жилого помещения по оплате жилья и коммунальных услуг, не устанав- ливает  структуру  арендной  платы  (см.  ст.  153  ЖК).  Следует иметь в виду, что арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК); вопросы арендной пла- ты решаются в соответствии со ст. 614 ГК.

Что касается граждан, которые пользуются на основании до- говора найма жилым помещением, предоставленным им аренда- тором этого жилого помещения1 , то следует обратиться к ст. 682

ГК, посвященной вопросам платы за жилое помещение, занимае-

мое по договору найма.

3. Понятие платы за жилое помещение, структуры этой платы определено ст. 154 ЖК.

Плата за жилье и коммунальные услуги для нанимателя по дого- вору социального найма или договору найма жилого помещения го- сударственного или муниципального жилищного фонда включает:

плату за пользование жилым помещение (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включаю- щую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквар- тирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имуще- ства в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего иму- щества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для соб-

ственника помещения в многоквартирном доме включает:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включаю- щую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквар- тирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых помещений несут расходы на их содер- жание  и  ремонт,  а  также  оплачивают  коммунальные  услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществ- ляющими соответствующие виды деятельности.

 

1 См. п. 2 ст. 671 ГК.

 

Следует отметить, что граждане, признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими гражданами (ст. 49 ЖК) и зани- мающие жилые помещения по договорам социального найма, ос- вобождаются от внесения платы за пользование жилым помещени- ем (платы за наем). Если же граждане перестают быть малоиму- щими, то, напомним, им должна устанавливаться плата за наем.

4. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносит- ся ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 2 ст. 155 ЖК плата вносится на основании соот- ветствующих платежных документов, представленных в установ- ленный срок.

5. Круг лиц, которым вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, определен ч. 3-10 ст. 155 ЖК.

Наниматели (по договорам жилищного найма) в многоквартир- ном доме, управление которым осуществляется юридическим ли- цом независимо от организационно-правовой формы или индиви- дуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, остав- шаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помеще- ния в порядке, согласованном с управляющей организацией.

Члены  товарищества собственников жилья  либо  жилищного или иного кооператива, созданного в соответствии с федеральным законом с целью удовлетворения потребностей граждан в жилье (далее — иной специализированный кооператив), вносят обяза- тельные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества либо жилищного или иного специализированного кооператива.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализированного кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создана одна из таких структур, вносят плату за жилое помещение

 

и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключен- ными с товариществом (жилищным или иным специализирован- ным кооперативом).

Собственники помещений в многоквартирном доме, в кото- ром не созданы товарищество либо жилищный или иной специа- лизированный кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой организации.

Собственники помещений в многоквартирном доме, осущест- вляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответст- вии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. То же касается собственников помещений в многоквартирном доме.

6. За несвоевременное и (или) не полностью внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусматривается взимание пени (ч. 14 ст. 155 ЖК)1 .

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавли-

вается в размере, обеспечивающем содержание общего имущест- ва в многоквартирном доме в соответствии с требованиями зако- нодательства.

Размер  платы  за  пользование  жилым  помещением  (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или му- ниципального жилищного фонда определяется исходя из зани- маемой общей площади (в отдельных комнатах общежитий — исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

 

1 См. ст. 330 ГК.

 

7. Часть 3 ст. 156 ЖК определяет орган (местного самоуправле- ния, государственной власти), который устанавливает размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за со- держание и ремонт жилого помещения для нанимателей по догово- рам жилищного найма; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений (см. ст. 154).

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, при- знанных беженцами, а также в общежитиях, где в одной комнате проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

8. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущества путем внесения платы за содер- жание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в мно- гоквартирном доме об оплате расходов на его капитальный ре- монт принимается с учетом предложений управляющей органи- зации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Обязанность по  оплате  таких  расходов  распространяется на всех собственников помещений в многоквартирном доме с момен- та возникновения права собственности на эти помещения. При пе- реходе права собственности на помещение в многоквартирном до- ме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Моск- ве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соот- ветствующего субъекта Российской Федерации).

 

9. Часть 4 ст. 154 ЖК содержит закрытый перечень коммуналь- ных услуг: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по та- рифам, установленным органами государственной власти субъек- тов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государствен- ной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

Изменение формы собственности, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного или иного специализиро- ванного кооператива не влечет изменения размера платы за ком- мунальные услуги.

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего ка- чества и (или) с перерывами, превышающими установленную про- должительность, изменение размера платы за коммунальные услу- ги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

10. Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области регулирования тарифов ор- ганизаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тари- фам на товары и услуги организаций коммунального комплекса, определены  Федеральным  законом  от  30.12.2004  №  210-ФЗ

«Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»1 . Согласно данному Закону Правительство РФ (в чис- ле прочих полномочий) утверждает:

 

1   СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 36 (см. также Федеральные законы от

26.12.2005 № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об осно- вах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некото- рые законодательные акты Российской Федерации» и от 29.12.2006 № 258-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Феде-

рации в связи с совершенствованием разграничения полномочий» // СЗ РФ.

2005. № 52 (ч. I). Ст. 5597; 2007. № 1 (ч. I). Ст. 21).

 

основы ценообразования и правила регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, тарифов на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, та- рифов организаций коммунального комплекса на подключение, надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммуналь- ного комплекса и надбавок к ценам (тарифам) для потребителей, включая установление предельных индексов и порядок расчета индексов фактического изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса с учетом надбавок к тари- фам на товары и услуги организаций коммунального комплекса;

правила, обязательные для сторон при совершении и исполне- нии ими публичных договоров о подключении к системам ком- мунальной инфраструктуры.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Феде- рации, в частности, определяют метод регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; уста- навливают тарифы на товары и услуги организаций коммуналь- ного комплекса в соответствии с предельным индексом, установ- ленным федеральным органом исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок для соответствующего субъ- екта РФ, с учетом инвестиционных программ организаций ком- мунального комплекса, утвержденных представительными орга- нами местного самоуправления.

Органы местного самоуправления в области регулирования тарифов и надбавок в числе прочего устанавливают:

надбавки к ценам (тарифам) для потребителей;

тарифы на товары и услуги организаций коммунального ком- плекса и надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса в соответствии с предельным индек- сом, установленным органом регулирования субъекта Российской Федерации для соответствующего муниципального образования;

тарифы на  подключение к  системам коммунальной инфра-

структуры;

тарифы организаций коммунального комплекса на подключение.

11. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади

 

жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и разме- ра регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемого по правилам ч. 6 ст. 159 ЖК), превыша- ют величину, соответствующую максимально допустимой доле таких расходов в совокупном доходе семьи.

Размеры региональных стандартов нормативной площади жи- лого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Российской Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже установ- ленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффици- ентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожи- точному минимуму.

Право на субсидии имеют следующие граждане:

пользователи жилых помещений государственного и муници-

пального жилищных фондов;

наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

члены жилищных кооперативов;

собственники жилых помещений.

Субсидии предоставляются органом местного самоуправле- ния или управомоченным им учреждением гражданам на основа- нии их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей1 .

Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них

задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а также если они заключили и (или) выполнили соглаше- ния по ее погашению.

Правила предоставления субсидий на оплату жилого помеще- ния и коммунальных услуг утверждены постановлением Прави- тельства РФ от 14.12.2005 № 7612 .

 

1 В отношении членов семьи см.: ст. 69 (члены семьи нанимателя жило- го помещения по договору социального найма), ст. 31 (собственника жилого помещения), ч. 6 ст. 100 (нанимателя жилого помещения специализирован- ного жилья).

2 СЗ РФ. 2005. № 51. Ст. 5547.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 |