Имя материала: Гражданское право России

Автор: Грудцына Л.Ю.

§11. договор аренды

 

По договору аренды арендодатель  (наймодатель) обязуется пре- доставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во времен- ное владение и пользование или во временное  пользование.

Особенности данного договора:

объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение состав- ляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособлен- ные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания,  сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;

арендодателем могут быть: собственник, управомоченные зако- ном или собственником лица;

плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в резуль- тате использования арендованного имущества в соответствии  с до- говором, являются его собственностью.

Отдельными видами договора аренды являются:

прокат;

аренда транспортных средств;

 

аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда.

Существенные условия и форма договора аренды.

Существенным условием договора является  определение вещи, которая  подлежит  передаче арендатору  и которую тот обязан  вер- нуть по окончании срока  действия  договора.  В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками — цвет, размер, мо- дель, форма и т.д.

Договор  аренды  должен  быть заключен  в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сто- рон является юридическое  лицо.

Если  предмет  договора — недвижимое имущество,  то он под- лежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заклю- чен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. При- мер: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, од- нако, если договор содержит указание на переход права собствен- ности в будущем, договор в любом случае подлежит государствен- ной регистрации.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан,  то договор считается  заключенным на неопределен- ный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от ис- полнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца — при аренде недвижимого  имущества), если иной срок не установлен договором.

Для отдельных видов аренды законом  установлены  максималь- ные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката — максимальный срок 1 год. Если стороны  определили  срок, превы- шающий допустимый, договор считается заключенным на срок, рав- ный предельному.

Арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определя- ются договором  аренды.  Если в договоре они не установлены, то

 

считается,  что приняты  условия,  обычно  применяемые при арен- де аналогичного имущества.  Арендная  плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.

Арендная плата может быть в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче- ски или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором  определенных услуг;

передачи арендатором  арендодателю  обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора  обусловленных  договором  затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов аренд- ной платы, они могут также изменять  ее размер,  но не чаще одно- го раза в год.

Договор аренды  прекращается по истечении  срока  договора,  а также при досрочном расторжении по требованию арендодателя либо арендатора.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

пользуется  имуществом  с существенным нарушением усло- вий договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

существенно  ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении  установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит  капитального ремонта  имущества  в установлен- ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в ра- зумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми  актами или договором  производство  капитального ре- монта является обязанностью арендатора;

в других случаях, предусмотренных договором.

Предварительно арендодатель  обязан  письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разум- ный срок. Если такое предупреждение  будет оставлено  без внима-

 

ния,  он имеет право обратиться  в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Договор аренды расторгается в судебном порядке по требованию арендатора,  если:

арендодатель  не предоставляет имущество в пользование арен- датору (создает препятствия к пользованию);

переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его поль- зованию, которые не были оговорены при заключении договора;

арендодатель  не производит  являющийся его обязанностью ка- питальный ремонт имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

имущество по независимым от арендатора обстоятельствам ока- жется в непригодном для использования состоянии;

в других случаях, предусмотренных договором.

Договор субаренды прекращается в связи с досрочным прекращени- ем договора аренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, с первичным арендодателем. Договор в этом случае заключается на условиях прекра- щенного договора аренды и ограничивается его оставшимся сроком.

Поскольку договор субаренды является зависимым, то ничтож- ность договора аренды влечет ничтожность и заключенных  в соот- ветствии с ним договоров субаренды.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 | 49 | 50 | 51 | 52 | 53 | 54 | 55 | 56 | 57 | 58 | 59 | 60 | 61 | 62 | 63 | 64 | 65 | 66 | 67 | 68 | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 | 74 | 75 | 76 | 77 | 78 | 79 | 80 | 81 | 82 | 83 | 84 | 85 | 86 | 87 | 88 | 89 | 90 | 91 | 92 | 93 | 94 | 95 | 96 | 97 | 98 | 99 | 100 | 101 | 102 | 103 | 104 | 105 | 106 | 107 | 108 | 109 | 110 | 111 | 112 | 113 | 114 |