Имя материала: Гражданское право

Автор: Алексеев С.С

Глава  9 институт ы  права  собственност и

 

§  1. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ

 

1.   Определение .  Право  собственности приобретает- ся   в  результате инициативы  субъекта гражданского права на  основании и  в порядке, установленных ГК РФ,  другими за- конами и  нормативными актами  в  соответствии с основны- ми   началами   гражданского  законодательства;   в  результа- те приобретения соответствующий субъект  становится собственником   имущества.

2. Общие черты.  Разновидности  оснований приобрете- ния  права  собственности.

Основания приобретения могут быть подразделены на две основные группы:

Первая  группа  - приобретение права  собственности на  дан- ное имущество впервые, т. е. имущество, которое  еще не было предметом права  собственности. Это:

а) приобретение права собственности на новую вещь, изго- товленную или созданную лицом  для себя или для продажи; сюда же относится приобретение права  собственности на плоды, про- дукцию, доходы, полученные в результате  использования имуще- ства  на законном основании. При  этом  право  собственности на вновь  создаваемое недвижимое имущество - здания, сооружения, другие  объекты, подлежащие государственной регистрации, воз- никает с момента такой  регистрации (ст. 219* ГК РФ);

б) переработка (два случая)  - приобретение лицом  (собствен- ником материалов) права собственности на новую движимую вещь, изготовленную другим лицом  путем переработки не принадлежа- щих  ему  материалов, когда  стоимость  переработки  существенно не  превышает  стоимость  материалов  (если  иное  не  предусмот- рено договором). Это первый случай.  Если  же стоимость перера-

 

121

 

 

 
ботки существенно превышает стоимость материалов (второй случай), право  собственности на новую  вещь  приобретает лицо, которое, действуя  добросовестно, осуществило переработку для себя.  При  этом  ГК  РФ  предусматривает взаимное для  каждого случая возмещение стоимости переработки (в первом  случае) или стоимости  материалов  (во  втором  случае).  При  недобросовест- ных действиях лица, осуществлявшего переработку, собственник материалов вправе требовать  признания его собственником и воз- мещения причиненных убытков;

в) сбор  или  добыча  общедоступных для  сбора  вещей (сбор ягод,  добыча (вылов) рыбы и др.)  - право собственности приоб- ретает лицо, осуществившее сбор или добычу, когда они допуска- ются  в соответствии с законом или  местными обычаями;

г)  приобретение права   собственности на  постройку, воз- водимую при  отсутствии надлежащих правовых оснований. Постройка, возводимая при  отсутствии надлежащих правовых оснований, считается самовольной, не признается законом и под- лежит  сносу.  Вместе  с тем право  собственности на самовольную постройку может быть признано судом или в ином  порядке, уста- новленном законом, за лицом, в собственности, пожизненном на- следуемом  владении, постоянном (бессрочном) пользовании ко- торого  находится данный земельный участок, где осуществлена постройка. Лицо, за которым признано право собственности на по- стройку,  возмещает осуществившему ее  лицу  расходы   на  пост- ройку  в размере, определенном судом.

Притом право собственности на постройку не может быть признано, если такое признание нарушает права и законные инте- ресы  других лиц  либо  создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вторая  группа  - приобретение права  собственности на  дан- ное имущество вторично, т. е. имущество, которое  уже было пред- метом  права  собственности у других лиц.  Это:

а)  приобретение  права  собственности  по  возмездной  сделке

- на основании договора купли-продажи, мены  или иной  возмезд- ной сделки  об отчуждении имущества; право собственности у лица возникает с момента передачи вещи  или  с момента регистрации, когда  отчуждение данного  имущества подлежит государственной

 

122

регистрации. В случае, если  недвижимое  имущество принадле- жит добросовестному приобретателю, и это право  зарегистриро- вано,  собственник вправе  истребовать это  имущество только  в том случае, если оно было утеряно, похищено или выбыло  из вла- дения иным  путем помимо его или лица, которому оно было пере- дано собстенником, воли. Согласно ст. 224 ГК РФ, передачей вещи считается вручение вещи (или коносамента, другого товарорас- порядительного документа), а также  сдача перевозчику для от- правки или  сдача  в организацию связи  для  отправки вещей, от- чужденных  без  обязательства доставки.  Вещь  считается вручен- ной  с момента ее фактического поступления во владение приоб- ретателя  или указанного им лица;

б)  переход  имущества данному лицу  в порядке наследства  в соответствии завещанием или законом;

в) переход  имущества к правопреемнику при реорганизации юридического  лица;

г) приобретение имущества (дачи, квартиры, гаража  и др.) членом жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или   иного   потребительского  кооператива,  полностью  внесшим свой  паевой взнос  (п. 4 ст.  218*  ГК РФ).

3. Приобретение (судьба) бесхозяйного имущества. Бес- хозяйное  имущество - это  вещь,   которая не  имеет  соб- ственника  или   собственник  которого   неизвестен,  либо вещь,  от права собственности на которую собственник отказался (ст.  225  ГК  РФ).

Такое имущество, если оно не охватывается другими катего- риями гражданского права  (находка, безнадзорные животные, клад), может быть приобретено в муниципальную собственность в силу  приобретательной давности  после постановки на  учет, истечении вслед  за этим  годового  срока  и других действий, пре- дусмотренных п.  3 ст. 225 ГК РФ  (Правительство РФ  своим  по- становлением от 17 сентября 2003 г. № 580 утвердило  Положение о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей).

Особо  в ГК РФ  урегулировано приобретение (судьба)  движи- мой  вещи, от которой собственник отказался (ст.  226).  Брошен- ные вещи, то есть вещи, оставленные собственником с целью отка-

 

123

 

 

 

за от права  собственности на них, могут быть  обращены другим лицом  в свою собственность. При этом лицо, в собственности, владении или пользовании которого находится земельный учас- ток, водный или иной объект, где находится брошенная вещь (сто- имость  которой явно  ниже  суммы, соответствующей пятикратно- му минимальному размеру оплаты  труда) либо брошенный лом металлов, бракованная продукция, топляк от сплава, отвалы и сли- вы, другие  отходы, - вправе  обратить  в свою  собственность ука- занные брошенные вещи, приступив к их использованию или со- вершив   иные  действия,  свидетельствующие об  обращении их в свою собственность. Другие брошенные вещи поступают в соб- ственность лица, вступившего во владение ими, если по его заяв- лению они признаны судом бесхозяйными.

 

4. Находка - это  обнаружение потерянной вещи, а с юри- дической стороны  - нормы  гражданского права, регулирующие приобретение (судьбу) потерянной вещи (ст.  227-229 ГК РФ).

Исходная правовая норма  заключается  в том (ст. 227 ГК РФ), что нашедший потерянную вещь обязан немедленно уведомить лицо, потерявшее вещь, собственника или  кого-либо другого  из известных ему лиц, имеющих право  получить  ее, и  возвратить найденную  вещь  этому  лицу.   Нашедший  вещь   вправе   хранить ее у себя  либо  сдать на хранение в милицию, владельцу  помеще- ния  или транспорта (где найдена вещь), органу  местного самоуп- равления или указанному им лицу. Нашедший вещь отвечает  за ее утрату или повреждение лишь в случае умысла или грубой нео- сторожности и в пределах  стоимости вещи.

Если же в течение  шести месяцев собственник (владелец, иное управомоченное лицо)  вещи  не будет обнаружен, нашедший вещь приобретает право  собственности на нее  (или, при  отказе от приобретения, - вещь поступает  в муниципальную собственность).

Лицо, нашедшее и возвратившее потерянную вещь, вправе получить от собственника (владельца, иного управомоченного лица) возмещение необходимых расходов, связанных с хранением, сда- чей или реализацией вещи, а также  затрат  на обнаружение лица, управомоченного получить  вещь.  Кроме того, лицо, нашедшее и возвратившее вещь, вправе  потребовать от лица, управомоченно- го  на  получение  вещи,  вознаграждение в размере  до  20  \%  ее

 

124

стоимости.  Это право  не возникает, если нашедший вещь  не за- явил  о находке  или  пытался ее утаить.

5. Безнадзорные животные. Здесь отношения строятся на принципах юридических конструкций близких к тем, которые при- няты при находке. Лицо, задержавшее безнадзорный или пригуль- ный скот, иное безнадзорное домашнее животное, обязано возвра- тить их собственнику. Или, при неизвестности места пребывания такового, заявить в течение  трех дней  о  задержании безнадзор- ных животных в милицию или в орган местного самоуправления, содержать животных или сдать их организации или лицу на содер- жание  и пользование (по правилам п. 2 ст. 230 ГК РФ;  при явке собственника - по правилам п. 2 ст. 231 ГК РФ).

При  необнаружении собственника в течение  шести  месяцев с момента заявления о задержании безнадзорных домашних живот- ных  лицо, у которого животные находятся на  содержании и в пользовании, приобретает право  собственности на них.  Или, при  отказе  от  приобретения, - животные поступают  в муници- пальную    собственность.

В случае возврата  безнадзорных животных собственнику лицо, задержавшее животных, и лицо, их содержавшее, имеют право на возмещение собственником необходимых расходов  (с зачетом выгод, извлеченных от их пользования).  Вознаграждение в дан- ном  случае  такое  же, как  и при  находке, - до 20  \% стоимости ж:ивотных.

6. Клад  - это  зарытые в земле  или  сокрытые иным  спосо- бом деньги  или  иные  ценные  предметы, собственник которых не  может   быть  установлен либо  в  силу  закона утратил  на них право  (ст.  233  ГК  РФ).

Исходный принцип - клад поступает  в собственность лица, которому принадлежит земельный участок, иное  имущество, где клад был обнаружен. Тот же принцип применяется к лицам, про- изводящим раскопки без согласия владельца или  собственника («черным археологам») -  клад  должен   быть  передан  владель- цу  или  собственнику  земельного участка  либо  иного   имуще- ства, где  клад  был  обнаружен.

Если  клад  содержит вещи, относящиеся к памятникам исто- рии или культуры, они, исходя из смысла п. 2 ст. 233 ГК РФ, изна-

 

125

 

 

чально  являются государственной собственностью (и именно по- тому  подлежат   передаче   компетентным  государственным орга- нам).  При  этом  собственник  земельного участка, иного  имуще- ства  и лицо,  обнаружившее клад, имеют  и тот и другой  вместе право   на  получение вознаграждения в размере   50\%  стоимос- ти клада. Это право не возникает, если нашедший вещь не заявил об  обнаружении клада  или  пытался его утаить.  Вознаграждение не выплачивается и лицам, производящим раскопки в силу трудо- вых или служебных  обязанностей (п.  3 ст. 233 ГК РФ).

7.  Приобретательная давность  - это  порядок (конструк- ция), в соответствии с которым лицо,   не являющееся соб- ственником имущества,  но добросовестно, открыто и непре- рывно  владеющее им как своим  собственным недвижимым имуществом  в  течение  пятнадцати  лет  либо   иным   имуще- ством  в  течение пяти  лет,   приобретает на  это  имущество право  собственности  (ст.   234  ГК  РФ).   При   этом   может  быть учтен и срок  владения лица, чьим правопреемником является со- искатель  собственности.

Приобретение права собственности на имущество, подлежа- щее государственной регистрации, и в данном случае наступает с момента производства такой  регистрации.

До наступления указанных выше сроков  приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как  своим  собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества или другими  легитим- ными  («титульными») владельцами, имеющими  право  владения по закону или договору.

 

§  2. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА  СОБСТВЕННОСТИ

 

1.  Определение . Право   собственности прекращается при отчуждении собственником своего  имущества другим лицам, отказе собственника от права  собственности, гибе- ли или уничтожении имущества и при иных основаниях, пре- дусмотренных законом (ст.  235  ГК РФ).

2. Общие черты и основания прекращения права собствен- ности. Основной принцип - принудительное изъятие у собствен-

 

126

 

пика имущества не допускается. Исключение  из  этого принци- па возможно только  в случаях, прямо  предусмотренных в законе.

Гражданин или юридическое лицо может не только  совершить отчуждение  своего  имущества по  сделкам,  но  и  вообще   отка- заться  от  права  собственности на  принадлежащее  ему  имуще- ство (ст. 236 ГК РФ).  Такой  отказ не влечет прекращения прав  и обязанностей собственника до приобретения права  собственнос- ти на данное  имущество другим  лицом.

С учетом этого правила решаются в ГК РФ вопросы привати- зации  и национализации (абз.  2 и3 п.2ст.  235).

Приватизация -  это  отчуждение по  решению собственника имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан  и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом. В ст. 217 ГК РФ  предусмот- рен приоритет при приобретении и прекращении права собствен- ности  особым  законам о приватизации (думается, это положение нуждается в ограничительном толковании: оно относится ко вре- мени массовой приватизации путем «сплошного акционирования», предпринятой в России в начале  1990-х гг.; в настоящее время  по вопросам приватизации действует  Федеральный закон  от 21  де- кабря  2001 г. №  178-ФЗ «О приватизации государственного и му- ниципального имущества»  (СЗ  РФ.  2002. № 4. Ст. 251).

Национализация - это  обращение на  основании закона в го- сударственную собственность имущества, находящегося в соб- ственности граждан  и юридических лиц, с возмещением стоимос- ти этого  имущества и других  убытков  (споры об убытках  реша- ются  судом).

3. Случаи принудительного изъятия имущества по ГК РФ. Гражданское законодательство России предусматривает в порядке исключения случаи принудительного изъятия имущества. Это:

1) Обращение взыскания на имущество по обязательствам

собственника (ст. 237 ГК РФ).  Такое изъятие производится по решению суда (если  иной  порядок не предусмотрен законом или договором).

2) Отчуждение собственником имущества,  которое не может  ему принадлежать (ст.  238  ГК  РФ). Такое отчуждение

 

127

 

 

должно  произойти в течение  года. Иначе, при несоблюдении сро- ка, по решению суда производится принудительная продажа  иму- щества  с  возмещением бывшему   собственнику стоимости иму- щества  (за  вычетом   затрат  на  продажу).

3)  Отчуждение недвижимого  имущества  в  связи   с  изъя- тием земельного участка (ст.  239 ГК  РФ). Если  у собственника на законных основаниях производится изъятие земельного участ- ка или  горного  отвода, то расположенное на участке  или  горном отводе недвижимое имущество при отсутствии оснований для его сохранения у собственника по решению суда может  быть  изъято путем выкупа  государством или продажи в установленном поряд- ке с публичных торгов.

4)  Выкуп  бесхозяйственно содержимых культурных цен- ностей (ст. 240 ГК РФ).  Если  собственник так содержит культур- ные ценности, относимые к особо ценным и охраняемым государ- ством, что это  грозит  утратой  их ценности, то по  решению суда они  могут быть изъяты  путем выкупа  государством или продажи в установленном порядке с публичных торгов. При этом собственни- ку возмещается их стоимость в установленном законом порядке.

5) Выкуп домашних животных при  ненадлежащем обра- щении с ними  (ст.  241 ГК  РФ).  Такой  выкуп  может  по решению суда произойти в случаях, когда собственник обращается с жи- вотными в явном  противоречии с установленными на основании закона правилами и принятыми в обществе нормами гуманного отношения к животным. Цена  выкупа  определяется соглашением сторон, а в случае  спора  - судом.

6)  Реквизиция   (ст.  242  ГК  РФ)  - это  изъятие  имущества у собственника по  решению государственных органов   в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, - в поряд- ке и на условиях, установленных законом, с выплатой собствен- нику  стоимости имущества (оценка этой  стоимости может быть оспорена в суде).  При  прекращении обстоятельств, вызвавших реквизицию, собственник вправе  требовать  по суду возврата сохранившегося  имущества.

7) Конфискация  (ст.  243 ГК  РФ)  - это  безвозмездное изъятие у собственника  имущества по  решению суда  в виде  санкции за

 

128

 

совершенное преступление или иное правонарушение. Если реше- ние  о конфискации принято и произведено в административном порядке, оно  может  быть оспорено в суде.

Принудительное изъятие имущества может  быть  произведе- но и по отдельным гражданским правоотношениям (п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, ст. 282, 285, 293, п. 4, 5 ст.  1252  ГК РФ).

 

§  3. ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

 

1.   Определение .  Общая  собственность -это  собствен- ность   на   имущество,  принадлежащее  двум   или   нескольким лицам   (ст.  244  ГК  РФ).

2. Общие  черты.  Разновидности. Общая  собственность в гражданском праве  (кроме  некоторых разновидностей совмес- тной  собственности)  представляет собой  специфический  «слу- чай» собственности, характеризующийся множественностью лиц (с двумя или несколькими субъектами). И с возникающими в свя- зи со множественностью лиц особыми юридическими вопросами.

Общая  собственность во многих  случаях возникает из-за  осо- бенностей объекта  гражданского права - вещей.  В том числе  при поступлении в собственность двух или  более  лиц  неделимых ве- щей  и имущественных комплексов. Общая  собственность на де- лимое   имущество возникает  в  случаях,  предусмотренных  зако- ном или договором.

Общая  собственность в гражданском праве  подразделяется на:

а)  общую долевую;

б)  общую совместную.

3. Общая долевая собственность - это общая собственность, в которой определена доля каждого собственника в праве.

Долевой  характер  собственности презюмируется (предпо- лагается): общая  собственность является долевой, за исклю- чением  случаев,  когда  законом  предусматривается образова- ние совместной собственности. Но и здесь по соглашению сто- рон  (а при  несогласии - судом)  может  быть  установлена доле- вая  собственность этих  лиц.

Доли сторон  считаются равными (если  законом или соглаше- нием  сторон  доли  не  определены в иных  размерах, например  в

 

5       Гражданское право

 

 

зависимости от вклада собственника или произведенных им за свой счет  улучшений имущества). Распоряжение  имуществом, находя- щимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Вместе с тем каждый  из сособственников вправе  по своему усмотрению распорядиться своей долей.  При этом при про- даже доли постороннему лицу остальные участники долевой  соб- ственности имеют  преимущественное право  покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается (ст. 246, 250 ГК РФ).

Владение и пользование имуществом при долевой  собствен- ности  осуществляется по соглашению сторон.  Распределение же доходов, продукции, плодов  и участие  в расходах по содержанию имущества - соразмерно долям  (ст.  247-249  ГК  РФ).

Раздел  долевой  собственности и выдел  из нее  осуществляет- ся по соглашению сторон, а при  необходимости - судом, при  со- блюдении порядка, предусмотренного ст. 252 ГК РФ.

4.  Общая   совместная  собственность  - это  общая   соб- ственность, в которой доля каждого собственника не опре- делена (пример - имущество супругов, нажитое во время  брака). Здесь участники собственности сообща  владеют и пользуются имуществом, распоряжаются им по согласию всех ее участников. Распоряжение имуществом одним  из участников может быть при- знано  недействительным по требованию остальных участников (ст.  253  ГК  РФ).   Раздел  совместной собственности и  выдел  из нее могут быть  осуществлены после  предварительного определе- ния  доли  каждого  участника общей  собственности. Причем вы- дел доли может быть произведен и при взыскании по требованию кредитора долга с участника общей  собственности (как  долевой, так и совместной - по правилам ст. 255 ГК РФ).

У супругов  в общей  собственности находится имущество, на- житое ими  во время  брака (если договором не установлено иное). Имущество,  принадлежащее  каждому   супругу  до  вступления  в брак, а также полученное одним  из супругов  во время  брака в дар или в порядке наследования (плюс - вещи индивидуального пользо- вания, кроме драгоценностей, предметов роскоши), является соб- ственностью данного супруга.  Кроме того, исключительное право на  результат   интеллектуальной  деятельности,  принадлежащее

 

130

 

автору такого результата, не входит в общее  имущество супругов  (од- нако доходы, полученные от использования такого результата, являют- ся совместной собственностью супругов, если договором между ними не предусмотрено иное). По обязательствам одного из супругов взыс- кание  может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем  имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе  этого имущества.

5.  Собственность крестьянского (фермерского) хозяй- ства. По  своей основе это разновидность общей совместной собственности,  в состав  которой входят   приватизированный зе- мельный участок, хозяйственные и иные  постройки, скот и т. д. - все  имущество, приобретенное для хозяйства на общие  средства его членов, а также  полученные хозяйством продукция и доходы, используемые по  соглашению между членами хозяйства (ст.  257

ГК РФ;  Федеральный закон  от 11 июня  2003 г. № 74-ФЗ «О крес- тьянском (фермерском) хозяйстве» // СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249).

При  прекращении хозяйства общее  имущество подлежит раз- делу по единым  правилам раздела  общей  собственности (ст.  252 и 254 ГК РФ);  земельный участок - по правилам ГК РФ и земель- ного  законодательства. При  выходе из хозяйства одного  из членов земельный участок  и  средства  производства разделу  не  подлежат (вышедший из хозяйства имеет право лишь на получение денежной компенсации, соразмерной его доле, которая, при отсутствии иного соглашения, признается равной с долями других членов).

В соответствии со ст. 259 ГК РФ  членами крестьянского хозяй- ства  на базе  имущества хозяйства может  быть  создано хозяйствен- ное товарищество или производственный кооператив. Такое то- варищество, согласно нормам ГК РФ, является юридическим лицом и собственником имущества, переданного ему в виде вкладов, иных взно- сов, полученного в результате хозяйственной деятельности и приобре- тенного по иным основаниям, допускаемым законом.

 

§  4.  ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА  ЗЕМЛЮ

 

1.  Определение. Право собственности на  землю  - это собственность  на   высоко   социально  и  хозяйственно значи-

 

131

 

 

 
мое материальное благо  (землю), которое, наряду  с ГК РФ, регулируется  особой   отраслью законодательства -  Земель- ным  кодексом, другими земельными законами.

2. Предварительные  замечания.  Высокое социальное и народно-хозяйственное значение земли  обусловливают при  регу- лировании отношений собственности не только  учет особеннос- тей данного объекта права (такой  учет уже проявляется при ха- рактеристике крестьянского фермерского хозяйства), но и то, что это правовое регулирование в немалой мере осуществляется осо- бой  отраслью  права  и  законодательства -   Земельным кодексом Российской Федерации (Федеральный закон  от 25 октября 2001 г.

№  136-ФЗ // СЗ  РФ.  2001.  №  44.  Ст.  4147) и изданными на его основе другими земельными законами. Причем это законодатель- ство, имеющее в известной части  публично-правовой характер, в ряде  случаев  содержит такие  правовые решения и юридические конструкции, которые имеют  особый характер, не  всегда  строго скоординированные с положениями ГК РФ (здесь, надо полагать, нужна дополнительная работа по совершенствованию обеих от- раслей  российского законодательства).

Вот  почему  в  настоящем  параграфе содержатся положения не вообще  о праве собственности на землю, а только на простран- ственно выделенную часть  земли  - земельный участок,  высту- пающий в качестве  объекта  гражданского права.

Кроме того, при  регулировании земельных отношений суще- ственное значение имеет не только право собственности, но и отдельные  вещные  права,  которые будут  рассмотрены далее, в настоящем параграфе они только  упомянуты.

3.  Земельный участок как  объект права  собственности (ст. 260, 261 ГК РФ). Это часть земли, имеющая территориальные границы. Границы участка определяются в порядке, установлен- ном земельным законодательством, на основе документов, вы- даваемых  органами по  земельным ресурсам  и  землеустройству. Право  собственности в границах участка распространяется на поверхностный (почвенный) слой  и замкнутые водоемы, расте- ния.

 

132

 

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе свободно распоряжаться им (продавать, дарить и т. д.), поскольку соответствующие земли  на основании закона не исключены из оборота, не ограничены в обороте, не поставлены в строгие рамки распоряжения в качестве  земли  сельскохозяйственного или иного целевого назначения.

Наряду  с участками, предназначенными для пользования соб- ственником, иным  владельцем, имеются участки  общего пользо- вания, где все граждане  имеют право свободно находиться, исполь- зовать  имеющиеся на этих участках  природные объекты, допуска- емые нормативными актами  и собственниками соответствующих земель.  Если участок не огорожен либо его собственник иным  спо- собом  ясно  не обозначил, что вход на участок  без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при усло- вии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Собственник земельного участка  вправе  осуществлять заст- ройку участка при условии  соблюдения градостроительных и стро- ительных норм, а также - соблюдении требований о целевом  назна- чении  участка.  Он, при соблюдении действующих норм (в том чис- ле - о государственной регистрации недвижимости), приобретает право  собственности на возведенные строения (ст. 263 ГК РФ).

ГК РФ  предусматривает, что при  переходе  права  собственно- сти на здание  или сооружение, принадлежавшее собственнику зе- мельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или  сооружения  переходит  право  на  земельный участок (если  иное  не  предусмотрено договором, -  переходит  та  часть участка, которая занята  зданием или  сооружением и необходима для  его использования, - ст.  273).  При  этом, однако, право соб- ственности  на  здания   (сооружения)  и  право   собственности на  земельный участок  по   действующим правилам закрепля- ется  и документально оформляется особо (что  в ряде  случаев порождает трудности на практике и, по данным практики, требует необходимых уточнений в законодательстве).

Обращение взыскания на земельный участок по обязатель- ствам  его собственника допускается только  на  основании реше- ния суда.

 

133

 

 

 
4. Права на землю  лиц,  не являющихся собственниками земельных участков  (ст. 264  ГК РФ). Собственник земли мо- жет предоставлять земельные участки  или  их части  в постоянное и срочное владение и пользование другим лицам, у которых  воз- никают вещные права  по  владению и пользованию, на следую- щих основаниях:

а)  на  праве  пожизненного наследуемого владения  (ст.   265,

266 ГК  РФ), с возможностью передачи участка  другим  лицам  в аренду  или безвозмездное срочное пользование (ст. 267 ГК РФ); б) на праве  постоянного (бессрочного) пользования (ст.  268,

269 ГК РФ)  с соблюдением правил, предусмотренных на этот слу- чай ГК РФ (ст. 271, 272).

Следует отметить, что с момента введения в действие  Земельно- го кодекса РФ нормы о праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, со- держащиеся в ГК РФ, в определенной части вступили в противоречие с нормами об этих титулах, содержащимися в ЗК РФ. Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, в постоянное (бессрочное) пользова- ние земельные участки предоставляются государственным и муници- пальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам го- сударственной власти и местного самоуправления. Пункт  1 ст. 21 ЗК РФ  определяет, что предоставление земельных участков  гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в дей- ствие ЗК РФ не допускается. Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 21

ЗК  РФ  распоряжение земельным участком, находящемся на праве пожизненного  наследуемого владения не допускается, за исключени- ем перехода  прав  на земельный участок  по наследству.

5.  Изъятие (выкуп)  земельного  участка. Особым  спосо- бом прекращения права  собственности на земельный участок  яв- ляется  его  изъятие,  т.  е.  прекращение права  собственности на основе  властных  полномочий лица без согласия собственника. Разновидность изъятия, согласующегося с началами гражданско- го права, - это выкуп  (ст.  279-283  ГК РФ).

Выкуп представляет собой такое изъятие, которое  производит- ся  за выкупную цену.  Изъятие  земельного участка  совершается здесь по решению исполнительных органов  государственных или муниципальных образований для государственных или муниципаль-

 

134

ных нужд.  Решение о предстоящем изъятии подлежит государ- ственной регистрации, и о нем собственник должен быть уведомлен за один  год (до истечения этого  срока  выкуп  может  быть  произ- веден  только  с согласия собственника).

Причем до достижения соглашения о выкупной цене или решения суда о выкупе  участка собственник на свой риск может пользоваться своим  участком  с учетом  того, что затраты  и убытки  в связи  с его новым строительством и иными конструктивными изменениями мо- гут быть отнесены на него при определении выкупной цены (ст. 280 ГК РФ).  Выкупная цена за участок, сроки и другие его условия определя- ются соглашением с собственником. При определении выкупной цены в нее  включаются рыночная стоимость участка  и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные соб- ственнику изъятием участка.  При  несогласии собственника на изъя- тие участка и иных спорах государственный орган, принявший решение об изъятии участка, может в течение  трех лет с момента направления собственнику уведомления предъявить в суд иск  о выкупе  участка. Применительно к изложенным правилам осуществляется прекраще- ние права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бес- срочного) пользования (ст. 283 ГК РФ).

В соответствии с ГК  РФ  изъятие земельного участка  может быть произведено и по иным  основаниям. В случаях, когда:

- земельный участок, предназначенный для сельскохозяйствен- ного производства, жилищного или иного строительства, не исполь- зуется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ);

- земельный участок  используется  с  нарушением законода- тельства, в том числе с грубыми  нарушениями правил  рациональ- ного использования земли  (ст. 285 КГ РФ).

Порядок изъятия земли по указанным основаниям и иным ос- нованиям, характеризующим ненадлежащее использование учас- тка (ст. 287 ГК РФ), определяется земельным законодательством. При  этом нарушитель должен  быть заблаговременно предупреж- ден о предстоящем изъятии участка.  При  согласии с таким  изъя- тием участок  подлежит продаже  с публичных торгов;  при  несог- ласии  - орган, принявший решение об  изъятии участка, может предъявить требование о продаже  участка в суд (ст.  286 ГК РФ).

 

135

 

 

 
§  5. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА  ЖИЛЫЕ  ПОМЕЩЕНИЯ

 

1.  Собственность  на  жилое  помещение ~ это  собствен- ность   на  высоко   социально и  человечески значимое матери- альное  благо  (жилье),  которое одновременно с ГК РФ регули- руется особой  комплексной  отраслью законодательства - жилищным   правом.

2.  Общие положения.  Собственник осуществляет свои  пра- ва на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и Жилищным кодексом РФ  от 29 декабря 2004 г, №  188-ФЗ (СЗ  РФ.  2005. №  1

Ч. 1. Ст.  14) в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи  (ст. 288 ГК РФ).  Жилые  помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не до- пускается (такое  размещение допустимо только  после  перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жи- лищного законодательства).

Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет ограничения. Поэтому переход права  собственности на жилой  дом или  квартиру  к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым  помещением членами семьи  бывшего собственника. При этом, однако, как  установлено положением ГК  РФ,  отчуждение жилого  помещения, в котором проживают находящиеся под опе- кой или попечительством члены  семьи  собственника данного жи- лого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены  семьи  собственника (о чем известно органу опеки  и попечительства), если при этом затрагиваются пра- ва или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа  опеки  и попечительства (п.  4 ст. 292 ГК РФ).

Члены  семьи собственника жилого  помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения («владельческая защита»).

 

136

Дееспособные и  ограниченные судом в дееспособности чле- ны  семьи  собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответ- ственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым  помещением.

3. Квартира. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право  собственности или право  по до- говору найма  на отдельное изолированное жилое  помещение - квартиру.

Собственнику квартиры принадлежит также  на праве  общей долевой  собственности право  на  общее  имущество дома, в том числе  несущие конструкции, оборудование, обслуживающее бо- лее  одной  квартиры. Он, однако, не  вправе  отчуждать  указан- ную долю, а также  совершать иные  действия,  влекущие пере- дачу  этой  доли  отдельно   от  права  собственности на  квартиру (ст. 289, 290 ГК РФ).

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации мно- гоквартирного дома образуют некоммерческую организацию - товарищество собственников квартир (жилья),   создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.

4.  Прекращение права  собственности  на  бесхозяй- ственно   содержимое жилое помещение (ст.  293  ГК РФ). Если собственник содержит свое жилое  помещение бесхозяй- ственно (использует его не по назначению, систематически на- рушает права и интересы соседей, допускает разрушение по- мещения и др.), то орган  местного самоуправления может  пре- дупредить  собственника об устранении нарушений, а при допу- щенных разрушениях - также  назначить соразмерный срок  для ремонта помещения.

Если  же собственник продолжает бесхозяйственно содер- жать  свое  помещение, допускать  указанные выше  нарушения (в т. ч. не произведет в установленный срок ремонт), то суд по иску органа  местного самоуправления может  принять решение о  продаже   такого  помещения с  публичных торгов   с  выпла- той  собственнику вырученных от продажи средств.

 

137

 

 

 
§  6. ВЕЩНЫЕ ПРАВА

 

1. Определение. Наряду с правом собственности, как правило, на  его  основе или в  связи с ним складываются и другие, отдельные вещные права, также опосредствующие прямую связь человека с вещью, иным благом, имеющими существенное значение для   жизнедеятельности людей.

2. Общие  черты.  Всемирная история свидетельствует, что наряду  со всеобъемлющим вещным правом  - правом  собствен- ности,  существенное значение имеют  также  и  отдельные вещ- ные права - отдельные права владения, пользования и т. д. При- чем некоторые из таких прав, как и собственность, имеют обще- дозволительный характер, другие  - характер   разрешительный. И  хотя  по  мере  развития общества эти  права  все  более  и более входят в конструкции, где определяющую роль приобретают обя- зательственные отношения (как, например, при  аренде), и рас- тет удельный  вес  разрешительных элементов, вещные права  до настоящего времени сохраняют свое значение в народно-хозяй- ственной и юридической жизни общества.

Наиболее важными здесь  являются два  момента:

- во-первых, при всех ограничениях вещные права  в той или иной мере   сохраняют  (и  в  чем-то тоже  «без  посредников») прямую  связь лица  (субъекта) с вещами. А это, как  и в соб- ственности, является основой и стимулом активной инициатив- ной деятельности субъектов  вещных  прав.  Причем, как показы- вает  практика ряда  стран  (Норвегии и  др.), - деятельности, в принципе не уступающей в условиях национальных традиций по- будительной и созидательной силе самой  собственности, и пото- му обеспечивающей нормальное, эффективное функционирова- ние товарно-рыночной экономики;

-  во-вторых, важным элементом отдельных вещных   прав является  владение,   сущность  которого  не  сводится  только   к одному  лишь  правомочию из собственнической триады.  Имен- но владение как таковое  придает  прочность складывающимся отношениям, а с юридической стороны порождает такие  суще- ственные для  субъекта  юридические последствия, как  владель- ческую  защиту  (даже  против собственника) и  право  следова-

 

138

ния (сохранение вещных прав у владельца даже при переходе права собственности к другому лицу).

3.  Аналоги собственности  в  землепользовании.

Это уже отмеченные при  характеристике права  собственнос- ти на землю:

а) право  пожизненного  наследуемого владения (ст.  265, 266

ГКРФ);

б) право  постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268, 269

ГКРФ).

В России первоначально, в  1989-1991  гг., указанные вещные права сформировались и начали  использоваться как аналог или начальная форма  собственности на землю, или этап подготовки к приватизации земли.  В последующем, в 1990-х гг., при попытке проведения радикальных реформ приватизация земли осуществи- лась посредством неудачной юридической конструкции (путем предоставления пая  по  правилам долевой  собственности) - так, что бывшие  колхозники и члены  совхозов  стали только  собствен- никами «доли в праве». Вполне понятно поэтому, что вещный эле- мент, который был характерен для указанных выше аналогов соб- ственности, не сработал, не дал того мощного импульса в произ- водстве, который порождает вещный элемент в собственности и в других вещных  правах.

В этих условиях не исключена возможность успешного исполь- зования права пожизненного наследуемого владения и права  по- стоянного (бессрочного) пользования (аналогов права  собствен- ности), имеющих существенные вещные элементы, которые спо- собны  кардинальным образом способствовать активизации сель- скохозяйственного производства.

4. О  праве  хозяйственного ведения и праве  оператив-

ного  управления (предварительные замечания). В Советс- ком Союзе, когда с начала  1930-х гг. установилась суперцентрали- зованная плановая система хозяйствования типа (по Ленину) «од- ной  фабрики», для отдельных частиц  этой  «одной  фабрики» - го- сударственных предприятий - потребовались некоторые юриди- ческие  возможности для решения некоторых оперативных хозяй- ственных вопросов. Тогда-то в 1930-х гг. и была введена  конст- рукция  «права  оперативного управления», которая позволяла го-

 

139

 

 

сударственным предприятиям совершать отдельные хозяйствен- ные операции и оформлять плановые задания в виде договоров (такую  конструкцию заимствовали и некоторые капиталистичес- кие  крупные зарубежные фирмы и корпорации для организации внутриуправленческой, внутрифирменной работы).

Когда  же в конце   1980-х - начале   1990-х гг. возникла потреб- ность заменить плановую систему хозяйствования товарно-рыноч- ной системой экономики, оказалось, что отдельные предприятия, действующие на основе  права оперативного управления, даже пос- ле принятия новых законов о предприятии не способны включить- ся в новые экономические отношения. В этой обстановке в СССР, а затем  после  его распада  в России возникла необходимость так расширить права предприятий, чтобы они смогли стать полноп- равными и эффективными участниками товарно-рыночных отно- шений. С этой целью была выработана категория «хозяйственно- го ведения»  (сначала «полного  хозяйственного ведения»), при этом в законодательных органах  началась работа  по  выработке зако- нов, которые бы наполнили указанную категорию необходимым («рыночным») содержанием.

Эта работа, однако, не  была  доведена  до конца. Ибо  в каче- стве общей политики приватизации в 1992-93-х гг. неожиданно была принята программа общего  (сплошного) акционирования, когда государственные предприятия переоформлялись в открытые и зак- рытые  акционерные общества. И хотя акционерные общества не приспособлены для приватизации и в этой связи  в хозяйстве и со- циальной жизни возникли наряду  с положительным эффектом, и серьезные отрицательные явления (громадное имущественное расслоение людей, доминирование олигархов, овладевших конт- рольным пакетом акций, скупка контрольного пакета акций по не- хозяйственным мотивам и др.), сама  идея  существенного («ры- ночного») расширения прав  государственных предприятий была отодвинута в сторону. Она  не нашла  своей  достаточной реали- зации  и в последующем,  когда  14  ноября 2002  г.  был  принят Закон о государственных и муниципальных унитарных предпри- ятиях  (№  161-ФЗ). В этой связи  получилось так, что в настоящее время категории «хозяйственного ведения»  и «оперативного уп- равления», закрепленные в ГК  РФ  и упомянутом Законе 2002 г.,

 

140

 

хотя  и являются вещными правами, в чем-то  близкими к праву собственности, стали в немалой мере носить  разрешительный («госплановский») характер  и поэтому не позволяют в полной мере и эффективно  участвовать государственным (и муниципальным) предприятиям в современной товарно-рыночной экономике.

Ряд положений о праве хозяйственного ведения и праве опера- тивного управления уже освещен при характеристике правосубъ- ектности унитарных и казенных предприятий (см.  § 5 гл. 4), и они должны  быть учтены  при рассмотрении последующих положений данной главы.

5. Право хозяйственного ведения  (ст. 294  ГК РФ). Это вещное  право, как и право  собственности, включает в себя триаду собственнических правомочий - права владения, пользования, рас- поряжения, но и в ГК РФ, и в Законе от 14 ноября 2002 г. это вещ- ное право  сформулировано так, что указанные правомочия суще- ствуют  в немалой мере  «в разрешительных пределах», определя- емых и в нормативном порядке, и собственником (ст. 294 ГК РФ). В качестве  же собственника фактически выступают органы  госу- дарственного (административного) управления, существенно ог- раничивающие права предприятия, в ряде случаев по «госпланов- ской»  модели, и - как  и в советское время  - решающие за пред- приятие многие  вопросы хозяйственной деятельности. «Предпри- ятие, - говорится в ст. 295 ГК РФ, - не вправе  продавать принад- лежащее  ему на праве  хозяйственного ведения недвижимое иму- щество, сдавать  его  в  аренду, отдавать  в  залог, вносить в  каче- стве вклада  в уставный (складочный) капитал хозяйственных об- ществ и товариществ или иным  способом распоряжаться этим имуществом без  согласия собственника». В этой  же  статье  ска- зано:  «остальным имуществом, принадлежащим предприятию, последнее распоряжается самостоятельно» и вместе с тем до- бавлено   - «...за  исключением  случаев,  установленных  законом или иными правовыми актами».

Закон от 14 ноября 2002 г. действительно установил ряд дру- гих ограничений, в т. ч. широкий список сделок, которые допусти- мо совершать только по разрешению («с согласия собственника»), ввел ряд норм, заимствованных из законодательства об акционер- ных  обществах  (о  «крупных   сделках»,  о  сделках,  совершаемых

 

141

 

 

 
«заинтересованными лицами»), но он все же, сославшись на ГК РФ, оставил  элементы имущественной самостоятельности пред- приятия, в том числе принцип свободы  договора, пусть и с очень существенными ограничениями. И это позволяет на практике ис- пользовать соответствующие нормы ГК  РФ  и  Закона под  углом зрения основных начал  гражданского законодательства.

ГК РФ и указанный выше Закон установили для организаций, действующих на основе  права хозяйственного ведения и права оперативного управления, единые нормы о приобретении прав (пе- редача  собственником имущества) и их прекращения (по  реше- нию собственника и правил  прекращения права собственности), а также  о том, что приобретенное этими  организациями имуще- ство поступает  им  «в порядке, установленном для приобретения права  собственности» (ст.  299).  Для них же предусмотрено свое- образное «право  следования»: при  переходе  права  собственности на  предприятие как  имущественный комплекс и  на учреждение сохраняется право  хозяйственного ведения или  соответственно - оперативного управления (ст. 300), что оттеняет вещный характер указанных прав.

 

6. Право оперативного управления (ст.  296  ГК РФ). Это право  по сравнению с правом  хозяйственного ведения имеет  еще более  узкие  пределы  имущественной самостоятельности субъек- тов - оно носит  строго разрешительный характер  и в целом  стро- ится по модели административных правоотношений.

При  этом  необходимо различать:

- право  оперативного управления, установленное для деятель- ности  казенных предприятий (их деятельность на основе  ГК РФ урегулирована тем же указанным выше  Законом об унитарных предприятиях от 14 ноября 2002 г.);

- право  оперативного управления, на основе  которого осуще- ствляется имущественная деятельность учреждений.  В том числе организаций, выполняющих функции государственного или муни- ципального управления.

Право оперативного управления, так же как и право хозяйствен- ного  ведения, включает правомочия владения, пользования, рас- поряжения. Но они поставлены здесь в строгие рамки  отношений разрешительного порядка (кроме  самостоятельной реализации продукции казенными предприятиями), определяемого актами

 

142

собственника и финансовыми документами (сметой). В то же время  в ГК  РФ  установлено правило, в какой-то мере  выходя- щее  за  пределы   права  оперативного управления, - о  том, что

«если в соответствии с учредительными документами учреж- дению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой  деятельности, и приобретенное за счет этих доходов  имущество поступают в са- мостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на от- дельном  балансе»  (п.  2 ст.  298 ГК РФ).  Такое  право  по  смыслу ст. 298 ГК РФ  представляет собой  особое  ограниченное вещное право, которое  расширяет имущественные возможности учреж- дения.

7.  Сервитуты. Сервитут - правовая конструкция, достаточ- но основательно отработанная еще  в ранние периоды развития права, прежде  всего - древнеримскими юристами (см. п. 2 гл. 8), которые видели  в сервитутах  явления в основном вещно-право- вого порядка. В последующем сервитуты, хотя и получили свое- образное выражение в некоторых странах (например, Сканди- навских, где они подчас  имеют характер  «пользований»), они ог- раничивались в основном бытовыми отношениями и зачастую  в тех или иных национальных правовых системах  все более свя- зывались с  обязательственными отношениями и  разрешитель- ными порядками.

В настоящее время, по  ГК  РФ, сервитуты  - это  ограничен- ные права лица в отношении не принадлежащих ему земельного участка, а также  зданий и сооружений. В том числе:

- право  прохода;

- право  проезда;

- право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, свя- зи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и т. д.;

- право  доступа  к водоисточнику и др.

Установление сервитута, по  ГК  РФ,  происходит путем  зак- лючения договора  с возможностью установления платы  за пользо- вание  земельным участком. Сервитут  подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость. Спорные  вопросы  решаются судом.   Сервитут   не  имеет  само-

 

143

 

 

стоятельного правового значения - он не может  быть самостоя- тельным предметом купли-продажи,  залога  и т. д.

Здесь действует особое «право следования». Сервитут со- храняется в  случае  перехода  прав  на  земельный участок, кото- рый обременен этим сервитутом, к другому лицу (ст. 275 ГК РФ).

Сервитут  может  быть  прекращен по  требованию собствен- ника  в случаях:

а) отпадения основания, по которому он был установлен;

б) ввиду того, что земельный участок, принадлежащий граж- данину  или юридическому лицу, не может быть использован из- за сервитута  по  его  назначению (решается судом).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 | 40 | 41 | 42 | 43 |