Имя материала: Гражданское право

Автор: Чаусская О.А

Глава 16. рента. пожизненное содержание с иждивением

 

§ 1. Общие положения о ренте

 

Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.

1 ст. 583 ГК РФ).

В ГК РФ предусмотрены три вида ренты: во-первых, постоянная рента, при которой обязанность по выплате ренты устанавливается бессрочно; во-вторых, пожизненная рента, срок выплаты которой определяется сроком жизни получателя ренты; в-третьих, пожизненное содержание с иждивением - разновидность пожизненной ренты, при которой плательщик ренты обеспечивает удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде и т.п.

Договор постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются для российского гражданского законодательства новыми видами договоров об отчуждении имущества. В ГК РСФСР был  закреплен  договор  купли-продажи  жилого  дома  с  условием  пожизненного  содержания продавца, которым могло быть только нетрудоспособное лицо.

Договор ренты можно охарактеризовать как реальный, односторонний и возмездный. Для его заключения необходима передача получателем ренты имущества плательщику ренты, после чего получатель ренты наделяется правами, а плательщик ренты несет обязанности, поэтому договор является односторонне обязывающим. Отношения сторон носят длящийся характер.

Сторонами договора ренты являются плательщик ренты и получатель ренты. Получателями ренты выступают, как правило, граждане независимо от их возраста, трудоспособности, состояния

здоровья, а постоянной ренты - также и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (общественные и религиозные организации, фонды и др.). Плательщиками ренты могут быть как граждане, так и юридические лица.

Договор ренты относится к группе договоров по передаче имущества в собственность наряду с куплей-продажей, меной и дарением. По договору купли-продажи покупатель обязан уплатить за переданное ему имущество заранее определенную денежную сумму, даже при оплате его в рассрочку. По договору мены считается, что обмен производится равноценными товарами, стоимость которых сторонами заранее определена, а если товары признаются неравноценными, то производится оплата разницы в ценах на них. В отличие от вышесказанного, по договору ренты общий размер платежей является неопределенным, поскольку при постоянной ренте обязанность по ее выплате действует бессрочно, а при пожизненной ренте - на срок жизни получателя ренты. В данном случае каждая из сторон рискует получить фактически меньше, чем сама предоставила, поэтому договор ренты относят к алеаторным сделкам, т.е. сделкам, основанным на риске. От договора дарения рента отличается возмездностью передачи имущества.

Предметом договора ренты может быть любое недвижимое и движимое имущество, в том числе денежные средства, с учетом правил ст. 129 ГК РФ об оборотоспособности объектов гражданских прав.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может передаваться ее получателем в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (п. 1 ст. 585 ГК РФ). В первом случае имущество отчуждается с условием не только предоставления периодических рентных платежей, но и передачи определенной денежной суммы. К отношениям сторон по передаче и оплате имущества  в  этом  случае  применяются  правила  о  купле-продаже,  а  в  случае,  когда  такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами гл. 32 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты (п.

2 ст. 585 ГК РФ).

Поскольку получатель ренты является слабой стороной в договоре, ГК РФ устанавливает гарантии  осуществления  его  прав.  Для  договора  ренты  установлена  нотариальная  форма. Договор,  который  предусматривает  отчуждение  недвижимого  имущества  под  выплату  ренты, кроме того, подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (земельный участок, предприятие, здание, сооружение, дом, дачу, квартиру и другое). Если плательщик ренты произведет отчуждение такого имущества, то его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Кроме того, бывший плательщик ренты, который передал обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другому лицу, несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Законом или договором может быть установлена солидарная ответственность первоначального плательщика ренты и нового собственника недвижимого имущества (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

Статья   587   ГК  РФ   устанавливает   обязательное   обеспечение   выплаты   ренты.   Если предметом  договора  ренты  является  недвижимое  имущество,  то  получатель  ренты  обладает правом залога на эту недвижимость, обеспечивающим обязательство плательщика ренты. Право залога  возникает  у  получателя  ренты  при  заключении  договора  ренты  в  силу  нормативного указания (п. 1 ст. 587 ГК РФ), которое носит императивный характер, поэтому стороны своим соглашением не могут устранить данное право. Регистрирующий орган одновременно с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество от плательщика ренты к его  приобретателю  производит  регистрацию  обременения  (ипотеки)  без  предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации.

Если под выплату ренты передается денежная сумма или иное движимое имущество, то существенным условием договора ренты является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств одним из способов, предусмотренных в ст. 329 ГК РФ (залог, поручительство, банковская гарантия), либо застраховать в   пользу  получателя   ренты   риск   ответственности   за   неисполнение   либо   ненадлежащее исполнение этих обязательств.

В случае невыполнения плательщиком ренты данной обязанности, а также при утрате обеспечения или ухудшения его условий не по вине получателя ренты последний имеет право на расторжение договора ренты и возмещение возникших вследствие этого убытков (п. 3 ст. 587 ГК РФ).

 

§ 2. Постоянная рента

 

Согласно п. 1 ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Обязанность по выплате этой ренты не ограничена каким-либо определенным сроком, даже сроком жизни ее получателя. Вследствие этого закон предусматривает возможность перехода прав  получателя  ренты  к  другим  гражданам  или некоммерческим  организациям  в  результате сделки (уступки требования) либо наследования или правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 589 ГК РФ).

Выплата постоянной ренты производится в денежной форме в размере, определенном договором.  Однако  договором  может  быть  предусмотрена  ее  выплата  также  путем предоставления  вещей,  выполнения  работ  или  оказания  услуг,  которые  соответствуют  по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 590 ГК РФ размер выплачиваемой ренты подлежит увеличению пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено договором.

Периодичность выплаты постоянной ренты определяется договором, при отсутствии в нем такого условия, рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала (ст.

591 ГК РФ).

Хотя постоянная рента по определению носит бессрочный характер, правоотношение может быть прекращено в случае отказа плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст. 592 ГК РФ), а также в случае требования такого выкупа со стороны получателя ренты (ст. 593

ГК РФ).

Право плательщика на выкуп постоянной ренты не может быть исключено договором (такое условие в силу п. 3 ст. 592 ГК РФ будет ничтожным), однако может быть ограничено путем установления срока, до истечения которого плательщик не может выкупить ренту (данный срок не должен превышать 30 лет с момента заключения договора, за исключением случая, когда он определен периодом жизни получателя ренты (п. 3 ст. 592 ГК РФ).

Плательщик вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа не ранее чем через 3 месяца с момента письменного заявления получателю об отказе, если более длительный срок не предусмотрен  договором.  Обязанность  по  выплате  ренты  прекращается  только  с  момента передачи всей суммы выкупа, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Кроме того, выкуп постоянной ренты может быть произведен по требованию получателя при наступлении обстоятельств, нарушающих его интересы (ст. 593 ГК РФ), в частности при просрочке плательщиком ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором; в случае нарушения плательщиком своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты и др.

Выкуп постоянной ренты как по инициативе плательщика, так и по требованию получателя, производится по цене, установленной договором (п. 1 ст. 594 ГК РФ). При отсутствии в договоре условия о выкупной цене она определяется в зависимости от условий передачи имущества - за плату или бесплатно. Если имущество было передано за плату, то выкуп производится по цене, которая соответствует годовой сумме ренты (п. 2 ст. 594 ГК РФ). Если же имущество передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей должна включаться и цена переданного имущества, которая определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, т.е. исходя из цены, которая обычно взимается за аналогичное имущество. Для договора постоянной ренты установлены специальные нормы, посвященные риску случайной гибели или случайного повреждения имущества (ст. 595 ГК РФ). Если имущество передано под выплату постоянной ренты бесплатно, то такой риск несет плательщик ренты, т.е. плательщик обязан выплачивать ренты даже после гибели имущества. Случайная гибель или случайное повреждение имущества,  переданного  за  плату,  дает  плательщику  право  требовать  соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ). Если гибель или повреждение имущества произошли по вине плательщика ренты или третьих лиц, то он не может реализовать указанное право.

 

§ 3. Пожизненная рента

 

В отличие от постоянной ренты, получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Она устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, либо другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 596 ГК РФ).

Поскольку пожизненная рента ограничена периодом жизни гражданина, в случае смерти ее получателя обязательство по ее выплате прекращается. В отличие от постоянной ренты, право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано путем уступки права требования.

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Такое обязательство прекращается в случае смерти последнего ее получателя. Если умирает один из получателей пожизненной ренты, то его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

Пожизненная рента определяется в договоре в виде денежной суммы, которая периодически выплачивается получателю ренты в течение его жизни. Причем ее размер, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, и подлежит индексации с учетом уровня инфляции в соответствии со ст.

318 ГК РФ.

Поскольку пожизненная рента, как правило, предназначается для обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца (ст. 598 ГК РФ).

В соответствии со ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель имеет право требовать от него выкупа ренты на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Получатель ренты вправе требовать возврата квартиры, жилого дома или иного имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены (п. 2 ст. 599 ГК РФ).

При  случайной  гибели  или  случайном  повреждении  имущества,  которое  передано  под выплату пожизненной ренты, плательщик ренты не освобождается от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором, независимо от того, за плату передавалось имущество или бесплатно (ст. 600 ГК РФ).

 

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

 

Пожизненное содержание с иждивением как разновидность пожизненной ренты характеризуется определенными особенностями и регулируется специальными нормами § 4 гл. 33

ГК  РФ,  направленными  на  усиление  защиты  интересов  получателя  ренты.  По  вопросам,  не урегулированным параграфом 4, применяются правила о пожизненной ренте (§ 3 гл. 33 ГК РФ).

Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение, в силу которого получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица   или  лиц   (п.   1   ст.   601   ГК   РФ).   Договор   пожизненного   содержания   с   иждивением характеризуется следующими отличительными признаками.

1. Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. Однако в большинстве случаев такой договор заключают граждане, нуждающиеся в посторонней помощи и уходе (пожилые, инвалиды и т.п.).

2. Предметом данного договора является только недвижимое имущество.

3. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также обеспечения ухода за ним. Кроме того, договором может быть предусмотрена также оплата ритуальных услуг (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Приведенный перечень потребностей является примерным и должен быть конкретизирован в договоре.

В случае передачи под выплату ренты жилого помещения, потребность получателя ренты в жилище может обеспечиваться как путем дальнейшего проживания в данном жилом помещении (его части), так и путем предоставления иного жилого помещения.

В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. В отличие от пожизненной ренты, стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

В соответствии со ст. 603 ГК РФ договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Закон не устанавливает, в каком порядке и по чьей инициативе допускается такая замена, эти вопросы должны регулироваться договором. Однако условия договора не должны нарушать интересы получателя ренты.

Статья 604 ГК РФ устанавливает дополнительные меры защиты имущественных интересов получателя ренты при отчуждении и использовании имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания.

Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять

недвижимое  имущество,  полученное  им  в  обеспечение  пожизненного  содержания,  только  с предварительного согласия получателя ренты.

При существенном нарушении плательщиком своих обязанностей получатель ренты имеет право  потребовать  возврата  недвижимого  имущества,  которое  передано  под  выплату пожизненного содержания с иждивением, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ. Плательщик ренты при этом не может требовать компенсации расходов, которые понесены в связи с содержанием получателя ренты.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 |