Имя материала: Жилищное право

Автор: Карпухин Д.В.

Тема №17. правовой статус товарищества собственников жилья (тсж)

 

Учебные вопросы:

1.  Понятие «товарищество собственников жилья (ТСЖ)».

2.  Структура имущества ТСЖ.

3.  Формы ТСЖ.

4.  Права и обязанности товарищества собственников жилья

(ТСЖ).

5.  Органы управления товарищества собственников жилья

(ТСЖ).

 

1. Понятие «товарищество собственников жилья (ТСЖ)» Товариществом  собственн иков  жилья (Т СЖ) пр изнает ся объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах

распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

По своему правовому статусу ТСЖ является некоммерческим юр и ди ч еским    л иц ом    и    сл едов а т ель но    обл а да ет    в семи соответствующими ему признаками - законодательными атрибутами.

Товарищество собственников жилья как юридическое лицо

ст ановит ся  пр аво спо собным  с момен та  его го судар ств енн ой регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Осн ов а ни ями  п р екр а щения  ч л ен ст ва  в  т ов а р и щест ве собственников жилья являются:

1)  заявление о выходе из членов товарищества;

2)  м ом ент   п р екр а щения   п р а ва   собст в енн ости   ч л ена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

2. Структура имущества ТСЖ

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, которое состоит:

1. из движимого имущества, а также недвижимого имущества,

расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома;

2.  средств товарищества.

 

143

 

 

Вторые, в свою очередь, складываются:

1)  из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленн ых на осуществление цел ей,  задач и  выполнен ие обязанностей товарищества;

3)  субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предост авление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4)  прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества, в порядке, им установленном, собственники жилья в товариществе м ог ут   обр а зовать   сп еци а ль н ые   ф он ды ,   р а сходуем ые   на предусмотренные уставом цели.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собст в енни ков   ж и лья   в п р а ве   за ни м ат ь ся   хозяй ст в енн ой деятельностью.

К таковой относятся:

1)  обсл уж ив а ние,  экспл уат ация и  р емонт  недви жи м ого имущества в многоквартирном доме;

2)  строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3)  сдача  в  а р ен ду,  в н а ем  ч а сти  общего  и м ущест ва  в многоквартирном доме.

Доход   от   хозяй ст в енн ой   деятель н о сти   това р и щест ва используется для оплаты общих расходов или направляет ся в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные ц ели   деятель н о сти   това р и щест ва   собст в енни ков   ж и лья, предусмотренные уставом товарищества.

Това р и щест во   собст в енни ков   ж и лья   не   от в еч а ет   по

обяза т ель ст в ам  ч л енов  т ов а р и щест ва .  Чл ены  т ов ар и щест ва собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. Основанием, дающим право на вступление в члены ТСЖ, является в озни кн ов ен ие п ра ва  собств ен ности  на  жи лое помещение в многоквартирном доме. Прием в члены товарищества собственников

 

144

 

 

жилья возникает на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

3. Формы ТСЖ

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья в многоквартирном доме принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процен т ами голосов от общего ч исла голосов собственников помещений в таком доме.

Аналогично решается вопрос о создании ТСЖ в строящихся

многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Товарищество собственников жилья может быть создано при

объединении:

1)  нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадл ежат различным  (не менее чем двум) собств енникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно- технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2)  нескольких расположенных близко зданий, строений или

сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или н ескольких  сос едн их  (гра нич ащих) зем ель ных  уча стках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

4. Права и обязанно сти товарищ ества собственников

жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья вправе:

1)  заключать в соответ ствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об

 

145

 

 

оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в м н ог окв а р т и р н ом  доме,  за т ра ты  на  ка п ит а ль н ый  р ем онт  и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отч и сл ения  в  р езер в н ый  ф онд,  а  т а кже р а сходы  на  друг ие установленные законом и уставом товарищества цели;

3)  устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4)         вы п ол н ять  р аботы  для  собст вен ни ков  п омещений  в

многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6)  передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7)  п р ода в а ть  и  п ер еда в а ть  во  в р ем енн ое  п оль зов а ние,

обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

8)  предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

9)  в  соот в ет ст в ии  с  т р ебова ни ями  за кон одат ель ст ва  в

установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

10) получать в пользование либо получать или приобретать в

общую дол евую собст в енн ость  собст в ен ни ков  пом ещений  в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

11) осущест в л ять     в     соот в ет ст в ии     с     т р ебов а ни ями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме заст ройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

12) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и

задачам товарищества действия;

 

146

 

 

13) потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и причиненных ему (ТСЖ) убытков с собственника помещения в многоквартирном доме, не исполняющем своих обязанностей по участию в несении общих расходов.

В случаях 8 – 12 товарищество обязано не нарушать права и

законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья обязано:

1)  обеспечивать выполнение требований федеральных законов,

иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2)  за ключ ать  договоры о содержа нии  и р емонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3)  выполнять в порядке, предусмотренном законодательством,

обязательства по договору;

4)  обеспечи вать  н а дл еж а щее са ни т ар ное и  тех ни ческое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5)  обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6)  обесп ечивать соблюдение п рав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении

условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8)  представлять законные интересы собственников помещений

в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Два и более товарищества собственников жилья могут создать

объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Реорганизация и ликвидация ТСЖ происходит по основаниям и в

порядке, предусмотренным Гражданским кодексом, Жилищным

 

147

 

 

кодексом ,   Федер а ль н ым   за кон ом   РФ   «О   това р и щест вах собственников жилья» от 15.06.96 № 72-ФЗ.

ЖК   РФ   уст а н а в л и в а ет   в озмож н ость   п р еобр а зов а ния товарищества собственников жилья в многоквартирном доме в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано пр инять  р ешение о л икви дац ии  т ов ари щест ва собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

5 .  Орг аны  уп рав лен ия  тов ари щ ества  соб ствен ни ков

жилья (ТСЖ)

Органами управления товарищества собственников жилья яв ляют ся  общее собра ние ч л ен ов  т ов ар и щест ва ,  пр а в л ение товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья

является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

К правомочиям высшего органа ТСЖ относятся:

1)  внесение изменений в устав товарищества;

2)  п р ин ятие  р ешений  о  р еор г а ни за ции  и  л и кв и да ции товарищества;

3)         избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора)

товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5)  образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6)  принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7)  оп р едел ение  н ап р а вл ений  и сп оль зова ния  дохода  от хозяйственной деятельности товарищества;

8)  утверждение годового плана о финансовой деятельности

товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9)  рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

 

148

 

 

10) принятие и изменение по представлению председателя п р а в л ения  т ов а р и щест ва  п р а в ил  в н ут р енн его  р а сп ор ядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления

товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) друг ие   в оп ро сы ,   от н ес енн ые   за кон одат ель ст в ом   к компетенции общего собрания ТСЖ.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья

имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Решения общего собрания по вопросам пунктов 2, 6, 7, 12 принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов, п р и сут ст вующих  на  общем  собр а нии  ч л ен ов  Т СЖ  и ли  их представителей.

Письменное уведомление о проведении общего собрания

ч л ен ов  то в а р и щес т ва  с о бс т в ен н и ков  ж и лья  н а п р а в л я ет ся инициатором созыва общего собрания членов ТСЖ и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством п очт ов о го  от п р а вл ен ия  (з а ка зн ым  п и сь м ом ).  Ув ед ом л ен ие направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего  собр а н ия.  В  н ем  ука зы в а ют ся  св едения  о  л ице,  по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья

будет признано состоявшимся, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья

ведет председатель правления товарищества или его заместитель,

а в случае их отсутствия - один из членов правления товарищества.

 

149

 

 

Уст авом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или  нежилое) пр инадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется исполнительным органом Т СЖ - правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Оно избирает из своего состава председателя товарищества.

Устав ТСЖ устанавливает срок полномочий исполнительного органа, который не может быть более двух лет. В нем также устанавливаются сроки заседания правления ТСЖ. Заседание правления товарищества собственников жилья имеют юридическую силу, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья должно быть оформлено процессуально, т.е. запротоколировано.

Правление товарищества собственников жилья обязано:

1) соблюдать товариществом законодательства и требования устава;

2)  кон т р ол и р овать   св о ев р ем енн ое   в н ес ение   ч л ен а ми товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составлять сметы доходов и расходов на соответствующий г од  т ов а р и щест ва  и  отч ет ов  о  ф ин а н сов ой  деятель н ости , предоставлять их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4)    уп р а вл ять  мн огоква рт и р н ым  дом ом  и ли  за кл юч ать договоры на управление им;

5)   нанимать работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнять их;

6)  заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт

общего имущества в многоквартирном доме;

 

150

 

 

7)  вести список членов товарищества, делопроизводство,

бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность;

8)  созывать и проводить общее собрание членов товарищества;

9)   выполнять иные, вытекающие из устава товарищества собственников жилья, обязанности.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. В пределах своей компетенции действует без доверенности.

Он имеет право:

1)  обеспечивать выполнение решений правления;

2)  давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

4)  разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания

членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. Ее возглавляет председатель ревизионной комиссии. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников

жилья уполномочена:

1)  проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2)  предст авлять общему собранию ч ленов товари щества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3)   отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

 

151

 

 

Литература:

Нормативно – правовые акты: 1, 2, 3. Основная: 1, 9, 13, 20. Дополнительная: 14, 21.

 

Контрольные вопросы:

1.  Раскройте понятие «товарищество собственников жилья

(ТСЖ)».

2.  Из чего складываются имущество и доходы ТСЖ?

3.  Охарактеризуйте формы ТСЖ.

4.  Оха ра кт ер и зуйте пр а ва  и  обяза н ности  тов ар ищества собственников жилья (ТСЖ).

5.  Как разграничивает ся компетенция управления между органами ТСЖ?

 

152

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 |