Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава  7 .   структура  рынка ипотечного  жилищного  капитала

 

Первичный  рынок  ипотечного   капитала

 

Первичный рынок ипотечного  капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использо­ вания  в коммерческой деятельности.

 

Вторичный  рынок  ипотечного  капитала

 

Вторичный рынок  ипотечного  капитала   охватывает процесс  ку­ пли-продажи закладных,  выпущенных на первичном рынке.  Главная задача  вторичного  рынка  ипотечного  капитала  — обеспечить  первич­ ных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные  средства предоставить  другой кредит на местном  рынке.

Преимущество  ипотечного  кредитования заключается  в  том,  что в случае невозврата заемщиком  кредита кредитор имеет право распо­ рядиться  недвижимостью   по  своему  усмотрению.   Вследствие  того, что недвижимость  долговечна  и ее цена достаточно  стабильна,  у кре­ дитора низки опасения невозврата ссуд, и есть основания для долго­ срочного  отвлечения  финансовых   ресурсов.  Привлечение финансо­ вых ресурсов  на  основе  ипотеки  получило  наибольшее  развитие  на рынке  недвижимости, так как  стоимость  недвижимости  в большинст­ ве  случаев  не  соответствует  финансовым  возможностям потенциаль­ ных  покупателей, а сама  недвижимость, на приобретение которой по­ лучен  кредит,  может   служить   в  качестве обеспечения  обязательства по его возврату. Получение ипотечного кредита связано с необходи­ мостью   выполнения  обязательств по  кредитному  договору.  Поэтому цо получения такого  кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

• достаточно  ли денежных  средств для внесения  первоначально­ го взноса за квартиру и на покрытие  расходов,  связанных  с со­ вершением  сделки  по  купле-продаже квартиры  (нотариальное

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

80          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

удостоверение  договора,   плата  за  регистрацию  договора  в  Го­

сударственном реестре),  заключение договоров страхования;

• останутся   ли  средства  на  поддержание   необходимого   уровня жизни после  осуществления периодических выплат по  кредит­ ному "договору;

• не  ожидается  ли  падение доходов   в  течение  периода кредито­ вания,   имеется  ли  перспектива   быстро  найти  другую  работу в  случае  прекращения  имеющейся,  без  потери  в  заработной плате;

• имеется  ли  непрерывный  трудовой стаж  в  течение  последних двух лет, каковы  причины  увольнения  и перерывы в работе, своевременно  ли  выполняются текущие  обязательства,   связан­ ные с жильем: оплата  коммунальных услуг, телефона, элек­ троэнергии  (проверяется  банком);

• имеются  ли  активы в  виде  движимого или  недвижимого  иму­ щества  (автомобили,  гараж,  дача,  другая  квартира),   которые могут  быть  использованы  в  качестве  дополнительного  обеспе­ чения.

Количество выдаваемых ссуд под залог недвижимости в России сравнительно невелико, поскольку стоимость недвижимости при залоге  оценивается   гораздо  ниже  рыночной,  вследствие  того,  что объект  оценивается исходя  из его возможной продажи в довольно далеком будущем, при условии невозврата кредита. Таким образом, кредитор   «застраховывает»  себя  от  возможных  будущих  изменений, а залогодателю заниженная  стоимость  имущества  при  залоге   невы­ годна.

Основная  проблема  ипотечного  кредитования — недостаток  дол­

госрочных  финансовых   ресурсов.  Одним  из  источников   долгосроч­ ных  средств  являются вклады   частных   вкладчиков.  Но  в  настоящее время  у населения подорвано доверие к  банкам вообще, а к коммер­ ческим  — особенно.  Финансово-экономический кризис  1998 года привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию  сбережений,  оттоку  частных   вкладов из  коммерче­ ских банков в Сбербанк.  Еще одной проблемой является оценка пла­ тежеспособности потенциального заемщика исходя  из его реальных доходов.  Из-за  чрезмерности  налогового  бремени  велика  доля  тене­ вого  сектора в экономике,  поэтому официальные доходы  потенциаль­ ных заемщиков невысоки,  что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная нало­ говая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести  реальные  доходы  из  «тени»,  но  налоговое  законодательство не может  быстро изменяться.

ГЛАВА 7.  СТРУКТУРА  РЫНКА  ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО  КАПИТАЛА  81

 

Рынок  ипотечного  капитала  — это  часть  финансового рынка, на котором перераспределяются заемные финансовые ресурсы, обеспе­ ченные залогом недвижимости. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного  капитала  выступают закладные.

Ипотечный кредит  — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование  —  это  предоставление кредита под  за­

лог  недвижимого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на  первичный и вторич­ ный.  На первичном рынке обращаются первичные закладные, а на вторичном рынке  покупаются и  продаются закладные,  полученные на первичном рынке.

Наряду с этим  рынки ипотечного капитала классифицируют по типам   недвижимости,  выступающей в  качестве залогового  обеспече­ ния:   ипотечные рынки жилья,  рынки доходной недвижимости и  т.д. Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала яв­ ляются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, по­ купающие недвижимость в инвестиционных целях.  Развитие первич­ ного  рынка ипотечного капитала — способ решения жилищной про­ блемы  для многих семей  посредством ипотечного жилищного креди­ тования. На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки   купли-продажи.закладных,  выпущенных на  первичном рын­ ке.  Существование вторичного рынка призвано обеспечить возмож­ ность   для  Продажи  первичной  закладной  первичным  кредитором, чтобы за счет полученных средств  предоставить другой  кредит, посредством  чего  капитал  из  более  богатых   районов  страны может быть  перераспределен в районы,  испытывающие недостаток кредит­ ных  ресурсов. Риск  и прибыльность ценных бумаг  вторичного рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других  финансовых рынках.

 

4ГрудцынаЛ. Ю.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |