Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава  8 .   основные   модели ипотечного  жилищного  кредитования

 

Модел и  (схемы )  ипотечного  кредитования

 

Выделяют  две модели  (схемы)  ипотечного  кредитования:

Двухуровневая   («американская   модель»-)    опирается   на    вторич­ ный  рынок закладных. Суть  этой  модели заключается в  следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока  ежемесячно переводить в банк фикси­ рованную сумму.  Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипо­ течного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспе­ чению. Агентства немедленно возмещают банку  выплаченные заем­ щику средства и взамен просят переводить получаемые от него еже­ месячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется  покупать  ипотечные  кредиты,  устанавливает  само  агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих фийансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество  ипотечных  кредитов  у коммерческих  банков,  собирают  их в  пулы  и  создают   на  основе каждого новую  ценную бумагу, источни­ ком выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости,  а агентством  как юридиче­ ским  лицом.  Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги  на  фон­ довом рынке и затем также выступают посредниками, передавая ин­ вестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка  за вычетом  своей  маржи.

В США ставки по ипотечным  ценным  бумагам лишь незначитель­ но  выше  ставок  по  государственным ценным бумагам, что  объясняет­ ся уверенностью инвесторов в том, что в случае массового дефолта заемщиков государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения  ими своих обязательств. Под­ держка  государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных  агентств  как  практически безрисковые  и позволяет  вкла-

ГЛАВА 8.  ОСНОВНЫЕ  МОДЕЛИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                              83

 

дывать в них средства самым консервативным инвесторам,  таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых  на  рынке  ресурсов.

Одноуровневая («немецкая модель»)  представляет собой авто­ номную сбалансированную модель ипотеки,  базирующуюся на сбере­ гательно-ссудном принципе  функционирования  по  типу  немецких

«частных   стройсберкасс»  —  Bausparkasse,  французских  Livret  Epar- gne  Logement,   американских  Savings & Loans.  При  этой  модели вкладчик получает  возможность накопить  необходимый  взнос  на по­ купку квартиры (например, в размере 50\% ее стоимости) в течение длительного периода времени,  а затем получить ипотечный кредит на покупку  (строительство) заранее выбранной  квартиры.  Строитель­ ная  сберегательная касса,  являясь  замкнутой финансовой  структу­ рой,  начинает  свою деятельность  с формирования уставного  капита­ ла  и  имеет  на  его  основе свой  собственный источник средств   (вклю­ чая   квартирный   фонд)   для   выдачи   кредитов.    Все   имеющиеся средства  кассы  (собственные   и  привлеченные)  используются  толь­ ко для осуществления уставной деятельности, то есть на финанси­ рование  строительства  жилья  и выдачу ипотечных  кредитов  на по­ купку  построенных   квартир.

 

Догово р  об  ипотеке:  понятие  и  признаки

 

'           Договор о залоге  недвижимого имущества (договор об ипотеке) — это  договор,   в  котором   одна  сторона   — залогодержатель,  являю­ щийся  кредитором  по обязательству,  обеспеченному  ипотекой,   имеет право   получить удовлетворение своих  денежных требований  к  долж­ нику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны  — залогодателя. В этом случае залого­ держатель  имеет  преимущественное  право  перед  другими  кредитора­ ми  залогодателя,  за  исключением  изъятий,  определенных Законом об ипотеке.

 

Оформление,  заключение  и обслуживание кредитной  сделк и

 

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки  — длительный процесс,  требующий тщательной проработки принимае­ мых решений.   Для  максимального сокращения процедуры  оформле­ ния  кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например,  для  кредитования жилья:   заявление о  яре-

 

4*

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

84          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

доставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы,   калькуляция   затрат   на   получение   кредита   и   кредитная справка.   Для  доходной  недвижимости   перечень   сведений  должен быть  существенно  шире.  Основное  внимание  здесь уделяется  качест­ ву управления недвижимостью,  оценке способности  объекта генери­ ровать доход, Необходимый для погашения  кредита. Для этого, в частности,  анализируется величина операционных расходов, их рас­ пределение  между заемщиком  и  арендатором;   изучается  репутация  и бизнес арендаторов,  профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется  влияние налоговых и других последствий заемного фи­ нансирования на инвестиционный проект.

 

Этапы  ипотечного кредитования

 

Выделяют  следующие  этапы  ипотечного  кредитования:

• предварительный  этап   (разъяснение  клиенту  основных  усло­ вий  кредитования,  передача списка документов для  получения ссуды);           ;

• сбор  и  проверка информации о  клиенте и о  залоге;

• оценка  вероятности  погашения  кредита;

• принятие  решения  по  кредиту  (сумма,  срок,  ставка  процента, порядок погашения);

• заключение  кредитной  сделки;

• обслуживание  кредитной  сделки;

• закрытие  кредитной  сделки.

На предварительном этапе  заемщик должен  получить всю необ­ ходимую информацию о кредиторе, об условиях  предоставления кре­ дита,   о  своих  правах  и  обязанностях   при  заключении   кредитной сделки.  После  разъяснения   заемщику  основных  условий  кредитова­ ния  определяется максимально возможная сумма  кредита, согласовы­ ваются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика,  заполняется заявление на кредит.   Заявление о предоставлении кредита  рассматривается креди­ тором  как  один  из  самых  важных  источников информации о клиенте. Это  заявление  включает  следующую  информацию:

• желаемые условия кредита:  вид,  общая сумма,  процентная  став­

ка,  схема  амортизации,  размер   ежемесячного платежа;

• описание  покупаемой  собственности:   адрес,  юридическое  опи­

сание;

• источник  первоначального  платежа;

• назначение  кредита:  покупка,  строительство,  рефинансирова­

ние  собственности и  т.д.;

ГЛАВА 8.  ОСНОВНЫЕ  МОДЕЛИ

ИПОТЕЧНОГО  ЖИЛИЩНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ    85

 

• биографические  сведения:  уровень  образования   и  профессио­

нальной квалификации;

• сведения о  работе  и  источниках дохода;

 

 
• сведения  об активах  и обязательствах.   Отношение  суммы  кре­ дита  к  стоимости  недвижимости,  используемой  в  качестве  за­ лога, обычно не  превышает 70\%:

 

В соответствии  с этим  отношением ограничение для суммы кре­

дита  будет  следующим:

 

сумма  кредита   =  0,7   х  стоимость  объекта  залога

 

Рекомендуемая  величина  отношения платежей  по кредиту к сум­

ме доходов  заемщика — не более  30\% чистого дохода  заемщика:

 

платеж  по   кредиту  =  0,3   х  чистый  доход  заемщика

 

Условия  предоставления  заемщику  кредита

 

Кредиты предоставляются  при условии наличия у заемщика пер­ воначального   капитала  в  размере  не  менее  30 — 50\%  от  рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой ве­ личине  первого  взноса  при покупке  жилья).  В качестве  первоначаль­ ного капитала могут выступать депозитные вклады или наличные де­ нежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств  должны быть размещены заемщиком в банке  на депозитном счете.   Сумма   кредита и  срок  кредитования рассчитыва­ ются   экспертом  после   определения  платежеспособности  заемщика с учетом  доходов.   Затем, исходя  из  действующих процентных  ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка  по  данному кредиту.

Цель  следующего этапа   —  «Сбор  и проверка информации о кли­ енте и залоге»  — выявление потенциальных некредитоспособных за­ емщиков. Для этого  проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, оценивается  его собственность,  предполагаемая  к продаже для получения суммы пер­ воначального  взноса,  оценивается  предмет  залога.  Клиент  проверяет­ ся  службой  экономической  безопасности кредитного учреждения. За­ емщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть лик­ видной,   должны  отсутствовать  права   со   стороны  третьих   лиц   на

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

86          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

объект  залога  и  т.п.  По  результатам  повторного  собеседования  про­ водится тестирование заемщика.  Тест-анкета  обычно содержит сле­ дующие   вопросы,  имеющие  балльную   оценку:

• сведения  о заемщике:  пол,  возраст,  семейное положение,  нали­

чие   брачного  контракта,   наличие  и  количество  иждивенцев, место  проживания  заемщика и  поручителей;

• основная  информация о приобретаемой  недвижимости;

• наличие  первоначального  капитала;

• сведения  о занятости  заемщика  и поручителей;

• сведения  об активах и обязательствах заемщика  и поручителей;

• сведения об  имуществе  заемщика.

 

«Стабильные»  и  «нестабильные»  заемщики

 

В  зависимости  от  набранного   посредством  тест-анкеты  количест­ ва баллов заемщики классифицируются на «стабильных» и «неста­ бильных». При оформлении заявления на ипотечный кредит: опреде­ ляются  технологии получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита; разрабатывается график платежей и порядок его  изменения; рассчитывается максимально  возможная сумма кредита; оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили,   драгоценности);   документально   подтверждаются  дохо­ ды и обязательства заемщика.  Затем оформляется  запрос в службу экономической  защиты кредитного учреждения,  на  основании кото­ рого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные до­ ходы и расходы заемщика,   место  работы  (в  случае его смены  в тече­ ние  последних  двух-трех лет устанавливаются  причины)   и  др.

 

Оценка  вероятности  погашения кредита

 

На следующем этапе  «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг1  заемщика. Для этого анализируются фи­ нансовые  возможности  заемщика,   оценивается  его  стремление  пога­ сить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски,  после чего предоставляются рекомендации кре­ дитному   отделу.   При   этом   учитывается  уровень   образования  клиен­ та, профессиональный опыт,  уровень квалификации, занятость  в ста­ бильно  развивающемся  и потенциально   доходном  сегменте  рынка.

 

1   /Андеррайтинг — процедура, которая включает оценку кредитором вероят­ ности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной сум­ мы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для перво­ начального взноса и оценки предмета ипотеки.

ГЛАВА 8.  ОСНОВНЫЕ  МОДЕЛИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ      87

 

Затем  принимается решение о выдаче  кредита или отказе  в кре­ дитовании.  Отказ  должен представляться в письменном виде  с указа­ нием всех причин,' препятствующих кредитованию. При выявлении ложной информации заемщику будет отказано в предоставлении кре­ дита.  Если  принято решение продолжить переговоры,  «стабильному» потенциальному заемщику1  предоставляют  список  необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты,  рассчитываемые на данном этапе:

• отношение   периодических   платежей  по  кредиту  и  периодиче­

ского  дохода  заемщика;

• отношение жилищных расходов и совокупного дохода  заемщика;

• отношение  суммы запрашиваемого кредита к стоимости  приоб­

ретаемого  имущества;

• отношение   суммы  предоставляемого  кредита   к  минимальной цене  продажи  недвижимого  имущества.

Следующий этап  — принятие  решения  по кредиту.  На этом этапе оформляется  запрос о проведении  оценки объекта залога, разраба­ тываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, за­ ключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются  риски,  оформляется  залог недвижимости, принимает­ ся решение»о величине кредита, процентных ставках, сроках креди­ тования,  порядке  погашения  кредита.

 

Принятие   решения  по  кредиту

 

Решение  до кредиту принимается на основе  экспертного заключе­ ния,  объединяющего всю  собранную информацию о заемщике и объ­ екте  залога:

• желаемая сумма  кредита, срок  и  цель  кредитования;

• анализ  объекта  залога;

• информация о заемщике, членах его семьи  и поручителях;

• описание предполагаемой сделки;

• источники  погашения  кредита;

• расчет  возможной  суммы  кредита;

• анализ кредитных рисков,  риска  снижения рыночной стоимо­

сти,  уничтожения  или повреждения приобретаемого  имущества;

• риск  смерти  или  утраты трудоспособности  заемщика;

• предлагаемые варианты  обеспечения.

Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете,  при принятии   положительного   решения  выбирается  схема  оформления в  залог  приобретаемого  жилья   с  последующим  уведомлением  заем­ щика.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

88        КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

На  этапе  заключения кредитной сделки  оформляются и заключа­

ются   следующие  договоры:

• договор   купли-продажи недвижимости;

• кредитный  договор;

• договор  ипотеки  (подлежит  государственной  регистрации);

• договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение  которой берется кредит,  заключается между заемщиком  и продавцом этой не­ движимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предос­ тавляемого кредита;  срок,  на  который предоставляется кредит;  раз­ мер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения  кредита и процентов по  нему;   основания для досрочного  расторжения  договора  и  взыскания  кредита  и процентов по нему и др.

В договор  об ипотеке  стороны  включают:

• предмет  ипотеки;

• цену  передаваемого  в ипотеку  помещения;

• существо  основного   обязательства,   обеспечиваемого   ипотекой

(предоставление  кредитных   средств);

• размер  основного  обязательства,  обеспечиваемого  ипотекой  (раз­ мер  предоставляемого кредита  и  размер  процентов  за пользова­ ние денежными  средствами);

• срок  исполнения  основного обязательства, обеспечиваемого ипо­

текой  (срок, на  который предоставляется кредит);

• указание  на  то,  что  передаваемое  в  ипотеку  имущество  нахо­ дится в пользовании у заемщика, (он  же залогодатель  по дого­ вору об ипотеке);

• требования по  страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

• основания  обращения  взыскания  на предмет  ипотеки  и другие условия.

Права  и обязанности сторон  по  кредитному  договору  и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов  и возможность  отстаивания   своих прав.  Если  заемщик  не в состоянии  возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание  на  заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования.  Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют   большую ликвидность на  вторичном рынке.  Во  мно­ гих странах с рыночной  экономикой функционирует система госу­ дарственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как го­ сударством, так  и частными кредиторами. Чтобы  ипотечный кредит  и

ГЛАВА S.  ОСНОВНЫЕ  МОДЕЛИ

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                               89

 

объект залогового обеспечения были застрахованы государственным учреждением, они должны соответствовать довольно жестким требо­ ваниям.  Система частного страхования более  привлекательна для  за­ емщика  и кредитора,  так как  недвижимость,   используемая  для зало­ га,  может  не  отвечать  стандартам  государственного  страхования;   за­ емщик имеет возможность взять  кредит  с небольшим начальным платежом; размер  страхового платежа меньше, чем в случае  государ­ ственного  страхования;   страховка  дает  возможность   кредитору  про­ дать  закладную на  вторичном рынке.

Страхование недвижимости  осуществляется в соответствии с усло­ виями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право  пре­ имущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на  сумму,  эквивалентную или  пре­ вышающую размер  основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность  проверять  наличие  и состояние  заложенного  имущества в натуральной  и документальной форме.

 

Договор  страхования   жизн и  и здоровь я

 

Если  кредит  привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с  рекомендованной Кредитным учреждением стра­ ховой  компанией договор  страхования  жизни  и  здоровья  заемщика от  несчастных случаев  и  договор-обязательство  страхования квартиры.

Страховая компания до заключения  договоров страхования  тща­ тельно   изучает  представленные заемщиком документы,  выясняя  сте­ пень  надежности возврата ссуды заемщиком. Если  выдача  кредита осуществляется   без  достаточных  гарантий,   страховщик  может  уста­ новить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора  страхования.

Этап  завершается  перечислением  кредитных  средств  безналич­ ным путем согласно договорам купли-продажи или платежному по­ ручению  заемщика.

Этап  обслуживания кредитной сделки  заключается в следующем:

• осуществляется прием платежей;

• проверяется   соответствие  фактических   выплат  графику  плате­

жей;

• ведется  бухгалтерский  учет  операций;

• рассчитываются   и  перечисляются   платежи  по  налогам  на  не­

движимость  и  страховке;

• взимаются  просроченные платежи;

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

90        КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

• ведется  работа с проблемными  кредитами:

— переговоры,   заключение   нового  кредитного  договора,   из­ менение  условий  договора  (срока,  процентной   ставки,  по­ рядка погашения),  обращение взыскания на заложенное имущество  и т.п.;

— ведется  отчетность  по  выданным  кредитам.

 

Закрытие  кредитной  сделк и

 

Закрытие кредитной  сделки — заключительный  этап ипотечного кредитования.  После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и,  таким   образом,  происходит  закрытие  кре­ дитной  сделки, соответственно ипотека прекращается, о чем делается соответствующая  запись   в  Государственном  реестре   РФ .  Если   заем­ щиком и  залогодателем не  выполняются условия   кредитного догово­ ра или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на зало­ женную   недвижимость  в  судебном  или  внесудебном  порядке.  Пред­ мет  ипотеки  реализуется.. Полученные  от  реализации  средства   идут на погашение долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов,  пеней   и  т.д.),  осуществление расходов  по  процедуре обра­ щения взыскания и продажи предмета ипотеки.  Оставшиеся средства получает  заемщик.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |