Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава 9 .   оформление   договора ипотечного  жилищного  кредитования

 

Особенност и  оформления  договора  ипотеки

 

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гра­ жданского   кодекса   РФ    о   заключении   договоров   и   положений статьи 8 Федерального  закона «Об ипотеке  (залоге недвижимости)». Оформление ипотеки  в настоящее  время  вызывает  массу трудностей, это довольно сложная процедура. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  в качестве основания возникновения зало­ гового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть  связанной системы юридиче­ ских фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государ­ ственная регистрация залога.

Форма договора о  залоге   определяется  законодательством  места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий,  сооружений,   предприятий,  земельных  участков,  залог кото­ рых  определяется по  российскому  законодательству,  если  они  нахо­ дятся  на территории России. Российским же законодательством оп­ ределяется и форма договора залога зарегистрированных в России гражданских, морских,  речных  судов, подвижного  состава  железных дорог,  космических  объектов.

Согласно  статье 9 Закона  об ипотеке  в договоре об ипотеке  долж­ ны  быть  указаны предмет   ипотеки,  его  оценка,  существо, размер   и срок исполнения обязательства,  обеспечиваемого  ипотекой.  Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, место­ нахождения и достаточным для идентификации этого предмета опи­ санием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право  за­ логодателя.  В случаях, когда  залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках  ис­ полнения   обязательства,   обеспеченного залогом,  следует признавать

> ИПОТЕКА.  КРЕДИТ.

92          КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответст­ вующие  условия.  Так,  при  ипотеке  жилых  домов  и  квартир  должна быть дана их индивидуальная характеристика, как в целом,  так и жилых, вспомогательных  помещений в них и их инженерного обору­ дования  в отдельности.

 

Предмет   договора  ипотеки  —

принадлежащее   залогодателю   право  аренды

 

Если  предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре  об ипотеке  так же,  как  если  бы оно  само являлось  предме­ том  ипотеки,   и должен  быть  указан  срок  аренды.  Оценка  предмета ипотеки  осуществляется  в  соответствии  с  Федеральным   законом  от

29 июля  1998 г.  №  135-ФЗ   «Об оценочной  деятельности  в  Россий­

ской  Федерации»   по  соглашению   залогодателя  с  залогодержателем и указывается  в договоре  об ипотеке  в денежном  выражении.

Обязательство,  обеспечиваемое ипотекой,  должно быть названо в договоре  об ипотеке  с указанием  его суммы,  основания  возникнове­ ния  и срока  исполнения.  В тех случаях,  когда  это  обязательство  ос­ новано  на каком-либо договоре,  должны  быть указаны  стороны  этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой  обязательства  подлежит  определению  в будущем,  то в дого­ воре  об  ипотеке  должны  быть  указаны  порядок  и другие  необходи­ мые условия ее определения. В случае если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению  по  частям, в  договоре должны быть  указаны размеры и сроки соответствующих платежей либо условия,  позволяющие их  определить.  Когда  права  залогодержателя в соответствии с требованием статьи  13 Закона об ипотеке удостове­ ряются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за ис­ ключением  случаев выдачи  закладной  при  ипотеке  в силу закона.

По  закладной  допускается  уступка  права  залогодержателя  друго­ му лицу  и  тем  самым  уступка  прав  по  обеспеченному   соответствую­ щей  ипотекой  основному  обязательству,   которая  осуществляется  пу­ тем совершения на закладной нотариально удостоверенной  именной передаточной надписи в пользу  нового залогодержателя. Однако уступка  права   требования  конкретному  лицу  может  быть  произведе­ на  и в договорном порядке.

В договоре об ипотеке может быть предусмотрено-, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой эти требования  имеют к моменту их удовлетворения  за счет заложенного имущества,  либо  в  фиксированной сумме.   Если  в  договоре указана

ГЛАВА  9.  ОФОРМЛЕНИЕ  ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                               93

 

фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой,  обязательства должника перед  залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму,  не считаются  обеспеченными ипотекой.

 

Нотариальное  удостоверени е  договора  ипотеки

 

На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке  не  является  обязательным условием  по  оформлению тако­ го договора. Эти изменения произошли  в связи с принятием Феде­ рального  закона  от  30 декабря  2004 г.  №  216-ФЗ   «О внесении  из­ менений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,  который  вступил  в  силу  с  1  января  2005  года1 . Однако считаем необходимым,  несмотря на недавние изменения в законодательстве, раскрыть проблему нотариального удостоверения договора  ипотеки,   так  как  стороны  договора  могут предусмотреть  в нем необходимость такого удостоверения. Согласно Основам зако­ нодательства  о  нотариате  договор   ипотеки  может   удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно  по   местонахождению  недвижимого  имущества). К  его  оформлению применяются общие   правила удостоверения сде­ лок  у нотариуса.

 

Оформлени е  договора ипотеки

 

Для оформления договора ипотеки  в нотариальную  контору должны  явиться  два  лица:  лицо,   которое  передает  имущество  под залог  (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залого­ держатель), со всеми необходимыми  документами,  в том числе пас­ портами,   удостоверяющими личность  обеих  сторон.   Нотариус  дол­ жен  проверить эти  документы и  обязательно выяснить,  способно  ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли  оно  в отношении сделки, нет  ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения  тяжких  обстоятельств.  Кроме  того,  нотариус  обязан  разъяс­ нить лицу, совершающему сделку, его права, обязанности, ответст­ венность и  главное  — последствия  совершаемого нотариального действия  с  тем,   чтобы  юридическая   неосведомленность  не  могла быть  использована ему  во  вред.   Это  является  одной   из  существен­ ных  гарантий охраны  прав  и  законных интересов граждан и  юриди­ ческих  лиц.

1    СЗ   РФ .   -  2005.   -  №   1.   -  Ст.  42.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

94        КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Обязанност и нотариуса

при  удостоверени и  договора  ипотеки

 

При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что  кто-либо из  участников сделки вследствие  душевной  болезни  или слабоумия  не может понимать  зна­ чения  своих действий  и руководить  ими либо  вследствие  злоупотреб­ ления спиртными напитками или  наркотическими веществами ставит семью  в тяжелое  материальное положение,   а сведений  о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным  не имеется,  то нотариус откладывает совершение сделки  и выясняет, не  выносилось ли судом  решения о признании лица  недееспособным или  ограничен­ но дееспособным/При отсутствии такого решения  нотариус  сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п.  1 ст.  281  ГПК  РФ , способных поставить перед  судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспо­ собным,  а также  прорит  сообщить  ему о принятом  решении.  В зави­ симости от принятого этим  лицом (организацией) решения нотариус либо  совершает сделку, либо  приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела  судом.

При  удостоверении договора ипотеки,  где одна  из  сторон — юри­ дическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует  на основании устава, учредительного договора и устава, либо только учредительного договора.  Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совер­ шаемая  сделка  соответствовала  целям  деятельности,   предусмотрен­ ным  в учредительных  документах юридического  лица,  и не выходила за пределы полномочий,  предусмотренных данным уставом  или  по­ ложением.  Если устав подлежит регистрации, нотариус при удосто­ верении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.

Дееспособность   юридических  лиц  следует  из  их  правоспособно­ сти  и  поэтому специально не  проверяется.  Но  поскольку юридиче­ ские   лица  вступают  в  сделки   через   свои  органы,  нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки  из протокола об их из­ брании,  распределение  обязанностей между ними.  В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу  документы,   подтверждающие  их должностное  положение. Если  от имени юридического лица  действуют другие  лица, например, представители правлений, то проверяются  их полномочия на совер­ шение данной сделки  по уставу.  Если  но нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недейст­ вительной.

ГЛАВА 9.  ОФОРМЛЕНИЕ  ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ      95

 

Например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест пред­ седателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о признании недействительным  договора о  залоге   имущества,  заключенного  меж­ ду банком  «Инфробанк»   и АОЗТ  «ЯПВТИ».

Между  коммерческим  банком  «Инфробанк»  и  АОЗТ   «ЯПВТИ» был   заключен  договор   залога   имущества  акционерного  общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога  со стороны залого­ дателя  подписан председателем правления акционерного общества, действующим,  как  указано в договоре,  на  основании устава.   Между тем, как усматривается из устава АОЗТ  «ЯПВТИ», председатель правления не наделен полномочиями совершать такие  сделки. Следо­ вательно, договор  о залоге недвижимого имущества следует считать недействительным.

При  удостоверении договора ипотеки,  субъектами которого явля­ ются  юридические лица,  нужно   также   руководствоваться норматив­ ными  актами,  регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так  как  в них  указывается в отдельных случаях,  к компетенции какого органа относятся принятие решения о залоге  имущества. На практике договор  ипотеки, заключенный на основании решения не­ компетентного органа юридического лица, должен быть признан недействительным.

Так,  Высшим Арбитражным Судом  РФ  рассматривался спор  ме­ жду Курганским банком  Сбербанка  России  и  акционерным общест­ вом   «Фирма  «Курганоблснаб»  о  недействительности сделок   по  кре­ диту и залогу недвижимого имущества. При заключении договора предприятие-заемщик  представило в  банк   доказательства  наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего   собрания акционеров  от  24  июня   1994  года  о  делегировании совету директоров права  распоряжения имуществом акционерного общества,  составляющим более  10\% его активов1.

Однако  вопросы,  отнесенные  Законом  об акционерных общест­ вах к исключительной компетенции общего  собрания  акционеров, не могут быть переданы  им  на  решение  исполнительных органов  обще­ ства  (ст.  103 ГК  РФ) .  Законом также  не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего  собрания акционеров совету ди­ ректоров. Согласно Типовому уставу ОАО к исключительной компе­ тенции собрания акционеров относится принятие решений о порядке сдачи в аренду или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более  10\% его активов.  В связи  с этим  договор зало­ га  не  соответствует требованиям закона,  и  эта  сделка  является ни­ чтожной.

Вестник   ВАС  РФ .   -  1996.   -  №  2.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

96        КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

По  завершении проверки правосубъектности лиц,  заключающих договор ипотеки,  нотариус требует представления ими правоустанав­ ливающих  документов,  подтверждающих  право   собственности на  то или  иное  закладываемое  имущество.

Подтверждающие  документы  на жилой  дом  или  квартиру:

• справка  жилищного  или  жилищно-строительного  кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен пол­ ностью;

• договор  передачи  квартиры  в  собственность  граждан;

• договор дарения,  купли-продажи, свидетельство  о праве на на­ следство,   если  квартира   или   жилой   дом  ранее   отчуждались или  передавались по  наследству;

• решение   суда  по  гражданскому  делу  о  признании  за  истцом права  собственности  на квартиру  или  жилой  дом;

• свидетельство о праве  собственности на квартиру или  жилой  дом. Документами,  устанавливающими права  на  земельные  участки,

являются:

• решения,  постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия  данного правового  акта;

• договор  продажи  недвижимости;

• договор  купли-продажи  (купчая)   гражданами  земельных  уча­ стков  для  ведения  личного   подсобного   и  дачного  хозяйства, садоводства и  индивидуального  жилищного  строительства;

• договор  купли-продажи земельного  участка  при  приватизации государственных и  муниципальных предприятий,  расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпри­ нимательской деятельности;

• договор  дарения;

• свидетельство  о праве  собственности  на  земельный  участок;

• свидетельство  о праве  на  наследство  и др.

 

Порядок   предоставления   документов при  залоге  жилой  недвижимости

 

Кроме  правоустанавливающих документов  в обязательном  поряд­ ке  должны  быть  представлены  документы,  подтверждающие  стои­ мость   закладываемого   имущества.   При   залоге  жилых  домов   или квартир таким  документом является справка БТИ .  Если  такой  оцен-

ГЛАВА  9.  ОФОРМЛЕНИЕ  ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                              97

 

ки нет, то представляется страховая оценка. Земельные участки  оце­ ниваются  соответствующими комитетами  по  земельным ресурсам и землеустройству.  Названные организации оценивают  недвижимость по  минимуму,  залоговая же  стоимость недвижимости  может  быть  и иной, но  не менее  той, что указана в страховой оценке, справке БТИ либо в оценке земельного комитета.  Залоговая стоимость может пре­ вышать в  несколько раз  первоначальную  стоимость и  устанавливает­ ся по  соглашению сторон. При  удостоверении договора ипотеки,  кро­ ме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения  или ареста,  о чем делается отметка  на экзем­ пляре  договора,  оставляемом у нотариуса.

 

Правила  и  законные  услови я удостоверени я  залога   квартиры,

находящейс я в обще й совместной  собственности

 

Залог  жилого   дома  (части  дома)   или  квартиры,  находящейся в общей  совместной   собственности,  может  быть  удостоверен  только с согласия всех собственников.  Залог  собственником своей  доли  в об­ щей  долевой собственности не требует  согласия остальных собствен­ ников.  Собственник жилого дома или квартиры  решает вопрос  о сда­ че их в залог по собственному усмотрению.  Согласно ранее действо­ вавшему  законодательству,  при   залоге   жилых  домов   и  квартир,  в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право по­ стоянного  пользования жилыми  помещениями в них,  должно  было быть  получено предварительное согласие органа опеки и попечитель­ ства  (п.  4  ст.  292  ГК  РФ) ,  как  и  при  отчуждении   жилых  домов и квартир. На сегодняшний день данная норма  утратила  силу, по действующему законодательству родителям не требуется получать согласие  органов  опеки  и  попечительства  на  совершение  таких  сде­ лок.   Необходимость  получения  такого   согласия  сохранилась лишь для  опекунов и  попечителей.

 

Если  залогодатель   —  один  из  супругов

 

Если  залогодателем  выступает  один  из супругов,  то для соверше­ ния  сделки  по залогу недвижимости  необходимо  получить нотариаль­ но  удостоверенное  согласие  другого  супруга   (ст.  35  Семейного  ко­ декса   Российской  Федерации)1 .  Супруг,  чье  нотариально удостове-

1     С З  РФ .  - 1996.   - М»  1.  - Ст.   16.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

98        КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                   -

 

ренное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке   в  течение  года  со  дня,   когда  он  узнал  или  должен  был узнать о совершении  данной  сделки.

 

Порядо к  заключения  договора  о  залоге

в  связ и  с  удостоверением  договора  купли-продажи

 

Если  договор   о  залоге  заключается в  связи   с удостоверением до­ говора   купли-продажи  жилого   дома   (части   дома),  квартиры с  рас­ срочкой  платежа,  и  у  нотариуса  имеются  соответствующие  докумен­ ты, вторично эти документы не истребуются. После проверки всех перечисленных документов нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки,  в  наличии всех  перечислен­ ных  выше   условий данного  договора,  или   сам  составляет  проект этого  договора.  Текст  договора ипотеки должен быть  написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа  и сроки обо­ значены хотя  бы  один   раз  словами,  а  наименование юридических лиц  — без  сокращений, с указанием адресов  их органов.  Фамилии, имена, отчества   граждан,  их  местожительство должны быть  написа­ ны   полностью.  Договор  об  ипотеке  составляется  не  менее   чем  в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.

Нотариус придает юридическую силу данному договору  путем совершения удостоверительной надписи на  документе, содержание и форма которой утверждается Министерством юстиции Российской Федерации.  Удостоверительная надпись  содержит сведения  о  дате  и месте  совершения  нотариального  действия,  характере действия,  фа­ милию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку  о взыскании пошлины, подпись нотариуса.

При  удостоверении  договора  ипотеки  какие-либо сделки  в отно­

шении заложенного  имущества,  в частности купля-продажа, не до­ пускаются.  Поэтому  о  заложенном  имуществе в  нотариальной кон­ торе  и  других  соответствующих  органах   (БТИ )  делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи  с заключе­ нием  договора залога  на весь период до момента расчета  кредитора с залогодателем. Наложение запрещения  производится путем  надписи об этом по установленной  форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает в Единую государственную регистрационную палату, осуществляющую регистрацию  строения.

ГЛАВА 9. ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ      99

 

Порядо к  регистрации  наложения запрещения  отчуждения  на  заложенно е  имущество

 

Наложение запрещения  отчуждения регистрируется в  реестре  за­ прещений, а также в алфавитной  книге учета запрещений и ареста. Помимо  регистрации  договора ипотеки  в этих реестрах,  данный  дого­ вор  регистрируется,  как  и  все  нотариальные действия,  в  реестре  по форме  №  1,  в который  заносятся  следующие  факты:

• порядковый номер  нотариального действия;

• дата совершения  нотариального действия;

• наименование лиц,  для которых  совершено  нотариальное  дей­

ствие,  их  местожительство;

• документы,  удостоверяющие  их  личность;

• сумма  взысканной  государственной пошлины;

• расписка в получении нотариально оформленного документа.

Кроме того, договор, в котором отсутствуют или  нарушены какие- либо  данные,  предусмотренные  статьей 9 и пунктом  4 ст.  13 Закона об ипотеке, не подлежит нотариальному удостоверению и государст­ венной регистрации в качестве договора об  ипотеке.  При  включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и госу­ дарственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования,   установленные  для договора  об ипотеке.

 

Удостоверени е  прав  залогодержател я  закладной

 

В случае, когда в договоре об ипотеке указано, что права залого­ держателя  (в  соответствии  со ст.  13 Закона  об ипотеке)  удостоверя­ ются  закладной,   вместе  с таким  договором  нотариусу  предоставляет­ ся   закладная.   Нотариус  делает   на   закладной  отметку   о  времени и  месте  нотариального  удостоверения договора об  ипотеке,  нумерует и  скрепляет  печатью  листы  закладной   (ч.  2  п.  3  ст.  14  Закона  об ипотеке)1 .

Согласно   пункту  2  ст.  10  Закона   об  ипотеке,   пунктам  3  и  4 ст.  339 ГК  РФ  договор  об ипотеке считается заключенным и вступает в   силу   с   момента   его   государственной  регистрации.   Несоблю-

1  Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержа­ теля в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная приказом Минюста России, Госстроя России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. №  289/235/290.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

10 0      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

дение  правил  о  государственной  регистрации  договора  об  ипотеке влечет  его  недействительность.  Такой  договор  считается  ничтожным (п.  1 ст.  10 Закона  об ипотеке).

 

Государственная  регистрация  договора  ипотеки

 

Ипотека должна  быть  зарегистрирована в  течение одного месяца со  дня  поступления  необходимых для  ее  регистрации  документов в орган,  осуществляющий государственную регистрацию ипотеки  (п.  5 ст.  20 Закона об  ипотеке).

Поскольку  закладная является именной ценной бумагой, то удо­ стоверенные ею права могут переходить от первоначального залого­ держателя к последующим в порядке цессии. При  этом  любой  закон­ ный   владелец закладной  вправе   требовать  от  органа,  осуществляю­ щего  государственную регистрацию прав,  зарегистрировать его  право в  Едином реестре  прав  на  недвижимое имущество и  сделок  с  ним.

Для   этого   владелец должен  предъявить  закладную,  подтверж­

дающую его право  на основании:

• совершенной  в  соответствии  с  законом  передаче  прав   по  за­ кладной, о чем свидетельствует соответствующая отметка на закладной;

• документов,   которые  подтверждают  переход, прав .по  заклад­

ной  в результате реорганизации юридического  лица либо в по­

рядке  наследования;

• решения суда  о признании прав  по  закладной за  заявителем. Регистрационная запись  о законном  владельце закладной  должна

быть  осуществлена  регистрационным  органом  в течение  одного  дня

с момента  обращения  заявителя.

Должник по  обеспеченному ипотекой обязательству, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регист­ рации последнего в  Едином государственном реестре   прав  на  недви­ жимое   имущество с  надлежащим  образом  заверенной  выпиской  из этого реестра, обязан производить промежуточные платежи по такому обязательству без предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от этого  или  иного  законного владельца об  уступке  прав  по  закладной.

Согласно законодательству ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке,  установленном  Федеральным  законом  «О го­ сударственной регистрации прав  на  недвижимое имущество и  сделок с ним».  Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению  имущества,  являющегося  предметом  ипотеки  (ст.  19

Закона об ипотеке).

ГЛАВА  9.  ОФОРМЛЕНИЕ  ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ      10 1

 

Основанием для  государственной регистрации лпотеки служит заявление   залогодателя  или  залогодержателя   по  данному  договору после  государственной регистрации вещных прав  залогодателя на  не­ движимое имущество.  К  заявлению  залогодателя или  залогодержате­ ля прилагается договор об ипотеке вместе с указанными  в договоре документами.  Между  тем  расходы  по  уплате  сборов   за  государствен­ ную регистрацию  ипотеки  и внесению  изменений и дополнений в ре­ гистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя,  если соглашением  сторон договора не  установлено иное.

Для  государственной   регистрации  ипотеки  должны  быть  пред­

ставлены:

• договор   об  ипотеке и  его  копия (в  ред.  Федерального  закона от 30 декабря  2004 г.  №  216-ФЗ);

• документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве прило­

жений;

• документ  об  уплате  государственной   пошлины   (в  ред.  Феде­

рального закона от  2 ноября 2004  г.  №  127-ФЗ);

• иные  документы,   необходимые  для  государственной  регистра­ ции ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации  о  государственной  регистрации  прав   на  недвижи­ мое имущество  и сделок  с ним.

 

Государственная  регистрация  договора  ипотеки в  силу  закона

 

Ипотека в силу закона также  подлежит государственной регист­ рации.  Государственная регистрация ипотеки в силу  закона осущест­ вляется без представления отдельного заявления и без оплаты госу­ дарственной пошлины.  Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права  собственности лица,  чьи  права  обременяются ипотекой,  если иное  не  установлено федеральным законом.  Права залогодержателя по  ипотеке в  силу  закона могут  быть  удостоверены закладной.

Если  права  залогодержателя удостоверяются закладной,  в  орган,

осуществляющий государственную  регистрацию  прав,  представляют­

ся  также:

• закладная,   содержание  которой  должно  удовлетворять  требо­ ваниям  пункта 1   ст.  14  Закона  об  ипотеке,  за  исключением требования в  отношении даты  выдачи  закладной и  сведений о государственной  регистрации  ипотеки,  и ее копия;

• документы,  названные  в закладной  в качестве  приложений, и

их  копии.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

102      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Если  имеет  место  уступка  прав  по  основному  обязательству либо по договору об ипотеке,  государственная регистрация смены залого­ держателя  осуществляется  по  совместному  заявлению  бывшего  и но­ вого  залогодержателей.  В  этом  случае  для  государственной регистра­ ции  должны быть  представлены:

• договор   уступки   прав;

• документ об  оплате   государственной регистрации;

• ранее  зарегистрированный договор  об  ипотеке.

 

Регистрационная запись об  ипотеке в  реестр е

 

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем  со­ вершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государст­ венном  реестре  прав  на  недвижимое  имущество  и сделок  с ним.  Да­ той  государственной регистрации ипотеки считается день  совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реест­ ре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи совершаются в очередности,  определяемой на основании дат поступления  всех  необходимых  документов  в  орган,  осуществляю­ щий  ведение реестра.  Для  третьих  лиц  ипотека считается возникшей с момента  ее государственной  регистрации.

 

Случаи  отказа  регистрирующего   органа в  государственной  регистрации  ипотеки

 

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации ипотеки допускается в  случаях1 :

• право  на объект  недвижимого  имущества,  о регистрации  кото­ рого  просит заявитель, не  подлежит государственной регистра­ ции  в соответствии  с законом;

• с заявлением  о регистрации  прав обратилось ненадлежащее  лицо;

• документы,  представленные  на регистрацию,   не соответствуют требованиям  действующего законодательства;

• акт   государственного  органа  или   акт   органа  местного  само­ управления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан  недействительным с момента  его издания,  в соответст­ вии  с законодательством,  действовавшим   в месте  его  издания на  момент издания;

• лицо,  выдавшее правоустанавливающий документ,  не  уполно­

мочено распоряжаться данным недвижимым имуществом;

1    Статья  20  Федерального  закона  от  21  июля   1997  г.  №   122-ФЗ   «О  государ­ ственной    регистраци и   пра в   н а   недвижимо е   имущество   и   сделок   с   ним»    / / СЗ   РФ .   -  1997.   - №  30.   -  Ст.   3594.

ГЛАВА  9.  ОФОРМЛЕНИЕ  ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ     103

 

• лицо, которое имеет  права, ограниченные определенными усло­

виями,  составило документ без  указания этих  условий;

• правоустанавливающий  документ об  объекте   недвижимого иму­ щества  свидетельствует об  отсутствии у заявителя прав  на  дан­ ную  недвижимость;

• правообладатель не  представил заявление и иные  необходимые документы на  государственную регистрацию  ранее  возникшего права  на  объект  недвижимого имущества,  наличие  которых не­ обходимо  для   государственной  регистрации  возникших  после введения в действие Закона об  ипотеке перехода данного права, его ограничения (обременения) или  совершенной после  введения в  действие закона сделки  с  объектом недвижимого имущества;

• не представлены  документы, необходимые в соответствии  с за­

коном  для  государственной  регистрации  прав;

• имеются  противоречия между заявленными правами  и уже за­ регистрированными правами.  Однако наличие  судебного спора о  границах  земельного  участка  не  является   основанием   для отказа  в государственной  регистрации  прав  на него.

 

Порядо к  уведомления  заявителя

об  отказе  в государственной регистрации  ипотеки

 

В  случае  принятия решения об  отказе   в  государственной регист­ рации заявителю в письменной форме не позднее пяти  дней  после окончания срока  рассмотрения заявления  направляется сообщение о  причине отказа,  а  копия сообщения помещается в  дело  правоуста­ навливающих  документов.

Отказ  в государственной регистрации может  быть обжалован за­ интересованным лицом в суд, арбитражный суд. В качестве примера рассмотрим  судебный  спор.

Залогодержатель   был  вправе  обратиться  к,учреждению  юстиции с заявлением  о государственной  регистрации  ипотеки  в силу закона, ранее  не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию.  Банк обжаловал в судебном порядке уклонение  учреждения  юстиции  от регистрации  в  пользу  банка  за­ конной  ипотеки  на жилые помещения,  приобретенные акционерным обществом   за  счет  кредита,   предоставленного  ему  для  этих  целей банком.  В  ходе  судебного разбирательства арбитражный  суд  устано­ вил,  что  кредит  был  предоставлен  банком  акционерному  обществу для приобретения жилых помещений на основании  договора  долево­ го участия в строительстве, заключенного.между ним  и заказчиком строительства. В соответствии с пунктом 1  ст.  77 Закона об ипотеке,

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

10 4     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

если  иное  не  предусмотрено  федеральным  законом  или  договором, жилой дом или квартира,  приобретенные или построенные с исполь­ зованием  кредитных  средств банка  или  иной  кредитной  организации либо  средств  целевого  займа,  предоставленного другим юридическим лицом  на  приобретение   или  строительство  жилого  дома  или  кварти­ ры,  считаются  находящимися в залоге с момента  государственной  ре­ гистрации  права  собственности  заемщика  на  жилой  дом или  кварти­ ру.  В  силу  пункта  2  ст.  20  Закона  об  ипотеке  учреждение  юстиции должно  было  осуществить  регистрацию  законной  ипотеки  в отноше­ нии недвижимого  имущества  в момент  регистрации  права собственно­ сти общества  на полученные  жилые помещения. Однако  в тот момент такая  регистрация  не  была  осуществлена.   В ходе проведения  право­ вой  экспертизы  правоустанавливающих документов,  представленных обществом для  регистрации своего  права  собственности на жилые  по­ мещения!  учреждение юстиции  не  смогло  выявить факт,  что  денеж­ ные  средства, перечисленные акционерным  обществом заказчику по договору  долевого участия в  строительстве в качестве платы  за  квар­ тиры, были  предоставлены обществу для  этих  целей  банком на  осно­ вании кредитного договора. Поэтому учреждение юстиции и не  уста­ новило факта  возникновения законной ипотеки банка  на эти квартиры. В последующем банк  обратился к учреждению юстиции с заявлением о  регистрации ипотеки в силу  закона в отношении указанных жилых помещений.  Однако учреждение юстиции не  приняло от  банка  доку­ менты  на государственную  регистрацию,  так как  заявитель  не прило-

. жил  документа  об оплате  государственной  регистрации:

Арбитражный суд, рассмотрев представленные заявителем доку­ менты,  признал  уклонение  учреждения  юстиции  от приема  докумен­ тов  на  регистрацию законной  ипотеки неправомерным.  В  соответст­ вии  с правилами пункта 2  ст.  20  Закона об  ипотеке ипотека в  силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществ­ ляется учреждением юстиции без  представления  отдельного  заявле­ ния  и  без  оплаты государственной регистрации.  Поскольку  в  нару­ шение абзаца  2 п.  2 ст.  20 учреждение юстиции не  осуществило госу­ дарственную  регистрацию  ипотеки  в силу закона  в момент  регистрации права  собственности акционерного общества на  приобретенное нежи­ лое  помещение,  банк  как  залогодержатель по  ипотеке в  силу  закона был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о госу­ дарственной регистрации.  В этом случае плата за государственную регистрацию  не  взимается1.   До внесения  в Единый  государственный

 

'  Информационно е  письм о  ВАС  РФ   от  28  январ я  2005  г.  №   90  «Обзо р практик и  рассмотрени я  арбитражным и  судами  споров,   связанны х  с  договором об  ипотеке».

ГЛАВА  9.  ОФОРМЛЕНИЕ  ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                             10 5

 

реестр  регистрационной записи рассмотрение заявления о регистрации может  быть  прекращено на  основании  заявлений  сторон договора. В этом  случае регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права  с ука­ занием даты  принятия решения.

Плата   за  государственную регистрацию  права   не  возвращается. При  прекращении государственной регистрации прав  на основании заявлений сторон по договору  возвращается половина суммы, вне­ сенной за  государственную  регистрацию.

 

Порядо к и сроки,  на  которые государственная  регистрация  ипотеки може т  быть  отложен а

 

Согласно части  2 ст.  21  Закона об  ипотеке государственная реги­ страция  ипотеки  может  быть отложена  не более чем на один  месяц  в случае:

• непредставления  в   орган,   осуществляющий  государственную регистрацию   прав,   какого-либо  из  документов,   указанных   в пунктах  2 и 3 ст.  20  Закона об  ипотеке;

• несоответствия  договора  об  ипотеке,  закладной  и  приложен­

ных  к ним  документов  требованиям  законодательства  РФ ;

• необходимости  проверки  подлинности   представленных  доку­

ментов.

При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки,  или по поводу обращения  на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора  судом.

В случае принятия  решения об отложении государственной реги­ страции ипотеки орган, осуществляющий регистрацию,  запрашивает необходимые   документы   или   требует  устранения   несоответствий. При  невыполнении требований  в установленный  срок в государствен­ ной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ   в  государственной регистрации  ипотеки  должен быть  направ­ лен залогодателю в течение срока, установленного для ее государст­ венной регистрации1.

Инструкция о порядке  регистрации ипотеки  жилого  помещения, возникшей в  силу  закона  или  договора,   а  также  о  порядке  регистрации  смены  залогодержа­ теля в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам,  утвержденная приказом Минюста,  Госстроя  России  и  Федеральной комиссии  по  рынку  ценных бумаг  от  16 октября 2000  г.  №  289/235/290 .

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

10 6     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Порядо к  погашения регистрационной  записи  о б  ипотеке

 

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда (ст. 29 Федерального закона «О госу­ дарственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество и  сделок с ним»).

Ипотекой  могут быть обеспечены  любые обязательства,  чаще все­ го такими обязательствами становятся  кредитные обязательства,  в которых основными  субъектами являются банки и другие специали­ зированные  кредитные  организации. Именно  кредитные  организации и банки  (далее  — банк)  являются  инструментом  ипотечного  кредито­ вания  в России  и за рубежом.  На сегодняшний день в связи  с рядом неразрешенных вопросов  в законодательстве   России  такое  понятие, как  «ипотечный  банк»,  применяется  в  более  широкой   трактовке, чем это предполагалось изначально. Так, в современных условиях функции ипотечного банка  могут  выполнять не  только  коммерческие банки, но  и страховые компании,  сельскохозяйственные банки и дру­ гие кредитно-финансовые учреждения. В результате количество воз­ можных субъектов в данном правоотношении является довольно об­ ширным.

 

Понятие и признаки  ипотечного  банка

 

Ипотечный  банк — это кредитно-финансовое учреждение, спе­ циализирующееся на  выдаче  долгосрочных ссуд  (ипотечного кредита) под  залог  недвижимости — земли  ,и строений. Ресурсы ипотечного банка  складываются  из  собственных  накоплений и  ипотечных  обли­ гаций  — долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым  имуществом  и приносящих фиксированный процент.

Сегодня ипотечные программы имеют  более 50 банков. С заго­ родной недвижимостью работдют только   13 из  них.  А все  от того, что и без того сложная ситуация на рынке ипотечного кредитования усугубляется  несовершенством   местного   законодательства   в   этой сфере.  При   этом  часть  банков  выдвигают дополнительные  требова­ ния: некоторые соглашаются кредитовать лишь корпоративных кли­ ентов,  другие  работают  только  со  своими  клиентами   — теми,  кто имеет  в  этих  банках  счета.

Некоторые  банки  имеют единые  условия для городских  и загород­ ных  объектов. Например,  в  Сбербанке кредиты выдаются под  11\% в  валюте   или   18\%  в  рублях  для  всех  видов   недвижимости.  Другие

ГЛАВА  9.  ОФОРМЛЕНИЕ  ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ                                                           107

 

кредитные организации варьируют условия в зависимости  от разных деталей.  Московский филиал  петербургского  Промстройбанка выда­ ет ипотечные  кредиты  на стадии строительства  под  16\% в валюте.  Ес­ ли  же дом  уже готов,  процентная ставка составляет 13\% для заемщи­ ков  с  официальными  доходами и  14\%  — для  граждан,  которые не  в состоянии  предъявить документарное  подтверждение своих  доходов. А банк  «Метрополь» практикует ломбардное кредитование под имеющуюся  недвижимость  и  не  интересуется  целью,  для  которой кредит   берется.  Их  ставки составляют от  12\%  до  18\%  годовых   в  ва­ люте, для своих  клиентов — 10\%.  Власти  приписывают ипотечному кредитованию «уникальные возможности» по решению жилищной проблемы и сулят  нам  бум ипотечных кредитов. По  мнению аналити­ ков,  объем  ипотечных кредитов,  выданных населению  к  2010  году, может   составить  от  427  млрд  до  444  млрд  рублей   —  это  более   5\% всего  кредитного портфеля банков1. Прогнозы банков не так  оптими­ стичны:  реализовать весь  потенциал по  ипотеке они  не  торопятся. Так что отнюдь не все желающие могут быть облагодетельствованы ипотечными  кредитами.

Ипотекой  или  ипотечным  кредитованием сегодня  принято  назы­

вать сделки купли-продажи с залогом имущества,  нацеленные  на по­ лучение прибыли.  В  случае  с  жильем  это  выглядит  примерно  так: клиент в счет  кредита осуществляет первоначальный взнос  банку, за­ логом  по обеспечению этого кредита служит, например, квартира, которую банк  продает, если  клиент не  выплатит кредит   в  срок.   Тем самым   банк   компенсирует  оставшиеся  70 — 90\%   своих   кредитных средств,  переданных  по  договору   ипотеки,  хотя  это  не  возмещает банку другие возможные убытки. К числу возможных убытков банка можно  отнести:

• недополученные банком проценты по  кредиту;

• риск  невосполнения потерь  банка  по  кредиту  в случае  падения цен  на  жилье.

Ипотечные  кредиты  выдаются  на длительный  срок,  и  нет  ника­

кой  гарантии,  что  на  момент утраты  клиентом платежеспособности (это  может  произойти и через  пять, и через  десять  лет)  жилье  не  по­ дешевеет.  В  подобной ситуации банк  будет  нести  большие убытки.

Чтобы   избежать подобной  ситуации,  банки  из-за  отсутствия чет­ кого  законодательного  регулирования   пытаются  подстраховаться   за счет залогового покрытия, страхования рисков и процента на предо­ ставление кредита. Так, например,  к будущим кандидатам банки предъявят довольно  суровые   требования.  Потенциальный  потреби­ тель ипотечного  кредита  — это россиянин с официальным доходом,.

Комментарии независимых  аналитиков, www.BPN.ru.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

10 8      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

равным по  московским  меркам  не  менее  30  тысяч  рублей  в  месяц. Кроме  того,  чтобы  «понравиться»  банку,  помимо  кредитоспособно­ сти  необходимо  обладать  и  начальным   капиталом,   составляющим

10 — 30\% от стоимости квартиры. Даже если  банки и снизят проценты по кредиту,  как это  обещают  аналитики,   сумма долга все равно  оста­ нется  для граждан  чувствительной,   но  такое  снижение  само  по  себе на  данном этапе  маловероятно.

Сегодня  в России  недоступность  ипотечных  кредитов  для населе­

ния объясняется размером первого взноса, который, как правило, со­ ставляет   20 — 30\%  от  стоимости жилья  и  неподъемными процентами по  кредиту.   Таким   образом,   как  уже  было  сказано   выше,   банки защищают себя от возможного невозврата кредитов. По данным Центробанка,  на  1  января 2003  года  просроченная задолженность по ипотечным кредитам составила 0,33\%  к  общей  сумме  задолженности.

На  отечественном  ипотечном  рынке  спрос  значительно  превыша­

ет предложение (вместо  необходимых 332 млрд рублей банки готовы предоставить  максимум  53  млрд),  поэтому в  ближайшее  время   вряд ли возможно  снижение  процентных  ставок  по кредитам.  Дело в том, что  ипотечный банк  хочет  получить в  залог  как  можно   большую  сум­ му,  чтобы  снизить свои  риски в  случае  невозврата  кредита.  Кроме того, нестабильность доходов большинства россиян не дает полной уверенности в завтрашнем дне, а это означает, что все долгосрочные банковские кредиты,  в  случае  снижения процентных ставок  по  ним, станут слишком рискованными для самих банков.  На сегодняшний момент   все  обеспечение,  которым располагает банк,  состоит  из  стра­ ховых  выплат   и  завышенного  процента  по  договору.

По  данным  Банка  России,   в  2003 году просроченная задолжен­

ность  по ипотечным кредитам составила всего  0,33\%  к общей  сумме задолженности. Однако считается, что по мере роста доступности ипотеки  это  соотношение   может  существенно  вырасти,  поэтому  уча­ стники рынка  и ждут  гарантий,; как  от государства,  так  и  от  страхов­ щиков.   «Процент  по кредитам  будет на 5 — 6\% выше,  чем по депози­ ту,  если  государство  не  возьмет  на  себя  погашение  части  процентов за  счет  бюджетных  средств.  Банки  предпочитают  короткие  кредиты, так  как   под  долгосрочные  им  нужна   уверенность  в  виде   госгаран­ тии»1 .  Чтобы  избежать  подобной  ситуации,   кредитные  организации во всем мире уже давно  самостоятельно  страхуют собственные  риски, что добавляет к схеме еще одного участника — страховые компании, которые также  заинтересованы в  получении прибыли.

1    Комментарии  независимых   аналитиков.  Комментарий  независимого   анали­

тика   Андрея   Бекетова,   www.BPN.ru  .

ГЛАВА 9.  ОФОРМЛЕНИЕ  ДОГОВОРА

ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ      109

 

Международная практика ипотечного кредитования

 

В  международной  практике  ипотечное  страхование применяется в случае выдачи кредита с первым взносом менее 20\% от стоимости приобретаемого  имущества.   Снижение  суммы  первоначального   взно­ са, что делает доступным приобретение жилья  семьями с небольшим среднемесячным  доходом, — этот фактор считается основным  пре­ имуществом программ ипотечногог  страхования.  Например,  в США существуют программы ипотечного кредитования  с минимальным первоначальным взносом до 3\%  от стоимости жилья1 .  Такие  програм­ мы  обычно  существуют  для  отдельных  категорий  граждан  — моло­ дые семьи, семьи  со средним и низким уровнем  доходов, при этом ипотечное  страхование является  обязательным  условием данного  ви­ да кредитования.  В качестве резюме по вышесказанному  можно за­ ключить, что  на данном этапе  ипотечное кредитование в банках  обре­ менительно для обеих  сторон, решивших заключить договор. Банки, ощущая  риск  невозврата  кредита  и,  что  немаловажно,   процентов  и иных  расходов  по  нему, завышают процентные ставки, что  отнюдь  не улучшает   положение  потенциального  потребителя  такого   банковско­ го  «продукта»,  как  ипотечное  кредитование.

 

Плюсы  ипотеки

 

Ипотека  дает  возможность  жить  в  своей  квартире,   заплатив  за нее лишь часть стоимости.  Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков квартир в домах-ново­ стройках. К безусловным преимуществам приобретения жилья через систему  ипотечного  кредитования   также  относятся:

• возможность   сразу  стать  собственником   жилья,   выплачивая его стоимость  в  рассрочку;

• получение  налоговых  льгот  по  кредиту;

• обеспечением по  кредиту  становится сама  приобретаемая квар­

тира;

•'•   в условиях постоянного  роста цен на недвижимость  ее покупка является  доходным  способом  размещения   капитала.

В Настоящий момент  на  рынке  ипотечного кредитования работает ряд  банков и  ипотечных компаний.  Максимальный  срок  кредитова-

1   Международный  опыт жилищного  ипотечного  кредитования (фонд  «Инсти­

тут экономики города» для  Центра  стратегических  разработок),  март,  2003 г.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

П О       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                        

 

ния  равен   20  годам,  ставки   по  кредитам  варьируются  от  10  до  18\% в зависимости от валюты кредита (рублевый счет или валютный). Стандартный  первоначальный   взнос  составляет  20 — 30\% от стоимо­ сти  квартиры.

 

Коэффициен т доступности жилья

 

В России принят коэффициент доступности жилья, он  показыва­ ет,  сколько  лет нужно  семье  копить  свои  доходы,  чтобы  приобрести жилье.   Коэффициент  определяется делением средней цены  стандарт­ ной квартиры на среднегодовой доход семьи.  Парадокс, но этот по­ казатель  в  России  приближается  к  европейским   странам.   В  Европе он  колеблется от  3 до  5  лет.  Если  подходить формально,  то  гражда­ нину  РФ  для  приобретения   средней  квартиры  нужно  чуть  больше

4 семейных  годовых доходов.  По  этому  показателю  Россия  находит­

ся  на  вполне нормальном  европейском  уровне,  но  проблема в  том, что кредитные инструменты у нас не всегда доступны.  Кажется,  до желанной  квартиры  рукой  подать,  но  не  гут-го  было:  и  копить,   и долги   отдавать   придется  долго.   В  любом   случае  расчет   за  покупку квартиры  растянется  на  15 — 20 лет:  либо  на  срок  выплат  по  креди­ там, либо  на  накопительный процесс.

 

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |