Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава  10.   система обращения  взыскания  и  реализации жилого  помещения

 

Ответственность  заемщика  при  невыполнении свои х  обязательств  по  договору  ипотеки

 

Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение  с последующей его реализацией.  Процедура реализации осуществляется  для  погашения   кредитной  задолженности   заемщика перед кредитором. Способы реализации заложенного имущества — продажа  с  публичных  торгов  и  продажа  на  аукционе   (ст.  56 — 59

Закона об ипотеке, ст. 447 — 449 ГК РФ) .

 

Порядо к  реализации  имущества, заложенног о  по  договор у  ипотеки

 

Имущество,  заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных  торгов.  Порядок  проведения  публичных  торгов по прода­ же имущества, заложенного  по договору об ипотеке,  определяется процессуальным  законодательством Российской  Федерации.   Прини­ мая  решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может  с согласия залогодателя и залогодержателя установить в реше­ нии, что  имущество подлежит реализации  в  порядке,  предусмотрен­ ном  статьей  59.  Такой же  способ реализации заложенного имущества может  быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в согла­ шении  об  удовлетворении  требований   залогодержателя   во  внесудеб­ ном  порядке,  заключенном в  соответствии с частью  1  ст.  55  Закона об ипотеке.

 

Публичные   торги

п о  продаж е  заложенног о  имущества

 

Публичные торги по продаже заложенного имущества органи­ зуются  и проводятся органами, на которые в соответствии с про­ цессуальным законодательством Российской  Федерации  возлагается

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

112       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                          

 

исполнение судебных решений,   если  иное  не установлено  федераль­ ным законом.  Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по местонахождению этого имущества. Организатор пуб­ личных  торгов  извещает  о  предстоящих  публичных  торгах  не  позд­ нее чем за 30 дней,  но не ранее чем за 60 дней до их проведения  в пе­ риодическом  издании,  являющемся  официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации,   с указанием  даты,  времени  и места проведе­ ния публичных торгов, характера продаваемого имущества и его на­ чальной  продажной  цены.  Лица,  желающие  принять  участие  в пуб­ личных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке,  которые должны  быть  указаны  в  извещении   о  публичных  торгах.  Размер задатка не может превышать 5\% от начальной продажной цены за­ ложенного   имущества.   Лицам,   которые  участвовали  в  публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании  публичных  торгов.   Задаток   также  подлежит  возврату, если  публичные  торги не  состоялись.

Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не  участвующих  в  них  лиц  может  быть  ограничено толь­ ко органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка.  На  публичных  торгах,  во  всяком  случае, имеют  право  присутствовать лица,  имеющие права  пользования продаваемым  имуществом  или  вещные права   на  это  имущество,  а также   залогодержатели  по  последующим ипотекам  (ст.  57  Закона об ипотеке).

Выигравшим  публичные торги  признается лицо,  предложившее на  публичных торгах  наиболее высокую цену  за  продаваемое имуще­ ство.  Это  лицо  и организатор публичных торгов  подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных  торгов.   Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, пре­ дусмотренные пунктом 5  ст.  448  ГК  РФ .  Лицо,  выигравшее публич­ ные  торги, должно в  течение пяти  дней  после  их  окончания внести сумму,  за которую  им куплено  заложенное  имущество  (покупную  це­ ну), за вычетом ранее внесенного  задатка на счет, указанный органи­ затором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.  В течение пяти дней с момента  внесения  покупной  це­ ны  лицом,   выигравшим  публичные  торги,  организатор  публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и про­ токол о результатах публичных торгов являются основанием  для внесения   необходимых  записей  в  Единый  государственный   реестр прав  на  недвижимое имущество и  сделок  с ним.

ГЛАВА  10.   СИСТЕМА   ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ   И  РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ                                                                                                     11 3

 

Случаи  объявления  публичных  торгов несостоявшимися

 

Согласно  статье  58  Закона  об  ипотеке  организатор   публичных торгов  объявляет  их несостоявшимися в случаях,  когда:

• на  публичные торги  явилось менее   двух  покупателей;

• на  публичных  торгах  не  сделана  надбавка  против  начальной продажной  цены  заложенного имущества;

• лицо,  выигравшее публичные торги, не  внесло покупную цену-

в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее   чем   на   следующий   день   после   того,   как   имело   место какое-либо из указанных  обстоятельств.

В течение десяти  дней после  объявления публичных торгов  несо­ стоявшимися  залогодержатель вправе   по  соглашению  с  залогодате­ лем  приобрести заложенное имущество по  его  начальной продажной цене  на  публичных торгах  и  зачесть  в  счет  покупной цены  свои  тре­ бования, обеспеченные ипотекой этого  имущества. К такому  соглаше­ нию  применяются  правила  гражданского законодательства  Россий­ ской  Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом  случае прекращается. Если  соглашение о приобретении имущества залого­ держателем не состоялось,  не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена  заложенного имущества на повторных публичных торгах,  если  они  вызваны причинами,  указанными в пунктах   1  и  2 ч.  1  ст.  58  Закона об  ипотеке,  снижается на  15\%.  Если  залогодержа­ тель оставил за собой  заложенное имущество, которое по своему характеру  и  назначению не  может  ему принадлежать,   в  том  числе

имущество,   имеющее  значительную   историческую,   художественную   .

или  иную  культурную  ценность  для  общества,   земельный   участок, он  обязан  в течение  года  произвести  отчуждение  данного  имущества в соответствии  со статьей 238 ГК  РФ .  Если  залогодержатель  не вос­ пользуется  правом  оставить предмет ипотеки  за собой в течение меся­ ца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В качестве  организатора  аукциона  по  продаже  заложенного  иму­ щества  выступает  избранная   для  этого  залогодержателем   с  согласия залогодателя специализированная  организация,  которая действует  на основании  договора с  залогодержателем  и  выступает  от  его  или  от своего  имени.  Продажа заложенного имущества на  аукционе допус­ кается,  если   аукцион  является  открытым.  Продажа  заложенного имущества  на  закрытом  аукционе  допускается  лишь  в  случаях,  пре­ дусмотренных  федеральным  законом.  В течение пяти дней с момента  ,

 

5 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

114       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                          

 

выполнения требования об оплате имущества лицом* выигравшим аукцион,  организатор  аукциона  заключает  с ним  договор  купли-про­ дажи. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государст­ венный  реестр  прав  на недвижимое  имущество  и сделок  с ним.

 

Случаи прекращения обращения  взыскания на заложенно е имущество

 

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогода­ тель, являющийся третьим лицом, вправе  прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой  требования залогодержателя в  объеме, какой эти  требова­ ния  имели к  моменту уплаты  соответствующих сумм.   Это  право  мо­ жет  быть  осуществлено  в  любое  время  до  момента  продажи  зало­ женного  имущества  на публичных  торгах,  аукционе  или по конкурсу либо приобретения права на это имущество  в установленном  порядке залогодержателем.  Лицо,  требующее прекращения обращения  взы­ скания на заложенное имущество или его реализации, обязано воз­ местить  залогодержателю  расходы,  понесенные в связи с обращением взыскания  на это имущество  и его реализацией.

Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору  об  ипотеке,   после  удержания  из  нее  сумм,  необходимых для покрытия  расходов в связи  с обращением  взыскания  на это иму­ щество  и его реализацией, распределяется между  заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими  кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных  решений, а если взыскание на  заложенное имущество было  обращено во  внесудебном порядке — нотариусом, удостоверившим соглашение о таком  порядке взыскания, с соблюдением  правил статьей 319, 334 (п.  1),  350 (п.  5,  6) ГК  РФ  и статьи 46 Закона  об ипотеке.  Если  предметом  ипотеки,   на который обращается взыскание, является государственное или муни­ ципальное  имущество,   суммы,  подлежащие  перечислению   залогода­ телю в порядке  и очередности,  которые  определены  настоящей  стать­ ей, зачисляются в соответствующий  бюджет. Остаток суммы после погашения   кредита  с учетом  расходов  на  процедуру  обращения  взы­ скания и реализации жилого  помещения возвращается бывшему за­ логодателю.  В  случае  обращения взыскания на  жилье,  приобретен­ ное  по  ипотеке,  заемщик  и все совершеннолетние члены  его семьи дают согласие на освобождение приобретенного жилья, удостоверяю­ щееся  нотариусом.  После  обращения  взыскания  на заложенный  жи­ лой дом или  квартиру  и реализации  этого  имущества  залогодатель  и

ГЛАВА  10.   СИСТЕМА   ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ  И  РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ                                                                                                    11 5

 

проживающие  совместно  с ним  члены  его семьи  обязаны  по требова­ нию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца осво­ бодить занимаемое  помещение  при условии,  что:

• жилой  дом  или  квартира были  заложены по  договору   об  ипо­ теке  в обеспечение возврата кредита, предоставленного на при­ обретение или  строительство  этого  жилья;

• проживающие  совместно  с   залогодателем  члены   его   семьи дали  до  заключения  договора  об  ипотеке,  а  если   они   были вселены  в  заложенный  жилой   дом   или   квартиру  позже   — до  их  вселения,    нотариально   удостоверенное   обязательство освободить   заложенный   жилой   дом  или   квартиру   в  случае обращения  на него взыскания.   ,

Лица,  проживающие в  заложенных жилых  домах  или  квартирах на  условиях договора найма или  аренды жилого  помещения, не  под­ лежат выселению при реализации жилого  дома или квартиры. За­ ключенный с ними до заключения договора об  ипотеке договор  най­ ма  или  аренды жилого  помещения  сохраняет силу.

 

Порядок осуществления прав  по закладной

 

Требовать исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой, может  любой  законный владелец закладной, а не только залогодержатель.

При  реализации своих  прав  владелец закладной обязан предъяв­ лять  закладную лицу, в отношении которого осуществляется такое право, по  его требованию. Таким лицом может  быть  либо  сам  залого­ датель, либо  должник.

Исключением  будут  следующие  случаи:

• когда  закладная при  ее  залоге  передана в депозит нотариуса;

• закладная  заложена  с  передачей  ее  залогодержателю. Должник  по  основному  обязательству  будет погашать  свой  долг

полностью либо частично согласно плану погашения долга путем надлежащего  исполнения своих обязанностей по закладной.  Как  уже говорилось,  исполнение своих обязательств должник осуществляет законному  владельцу  закладной  либо  иному  лицу,  которое  письмен­ но уполномочено на это законным  владельцем.  По исполнении долж­ ником своего  обязательства, обеспеченного ипотекой  и  удостоверен­ ного   закладной  в  полном  объеме,  залогодержатель обязан  передать закладную залогодателю.  Если  обязательство исполняется  по  частям, то  залогодержатель  должен  удостоверить  такие   факты таким   спосо­ бом,  который  однозначно  свидетельствовал  бы о надлежащем  испол­ нении  обязательства  для возможных  последующих  владельцев.  Таки­ ми  способами могут  быть  приложение  соответствующих финансовых

 

5*

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

116      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА            

 

документов  к закладной либо  совершение  соответствующей  записи  на закладной о  частичном исполнении  обязательства.

При   этом   нахождение  у  залогодержателя закладной  либо   отсут­ ствие  на  закладной  отметки  о  частичном исполнении  обязательства будет  свидетельствовать  о  том,  что  обязательство полностью или  час­ тично  не исполнено,  если иное не доказано.

Не будет считаться исполненным обязательство,  удостоверенное закладной,   в  случае  передачи  залогодержателем  данной  закладной иному  лицу.  В  этом  случае  передача  закладной  означает  и  передачу всех удостоверяемых  ею  прав  в  совокупности   новому  лицу,  которое будет являться  законным   владельцем  закладной.

Владелец закладной признается законным, если его права на за­ кладную основаны на сделке по передаче прав по закладной,  а на закладной   сделана  соответствующая   отметка  предыдущим   владель­ цем.  Владелец  признается  незаконным,  если  закладная  оказалась  у него в результате хищения или иным образом помимо воли лица, сделавшего  передаточные  надписи  на  закладной,   а  такой  владелец знал,  приобретая  закладную,  об  этом  либо  должен  был  знать.  При этом  важно  то,  что факт  хищения  или  выбытия  из  законного  владе­ ния какого-либо лица должен быть доказан в установленном законом порядке.

Законному  владельцу   закладной  принадлежат  все  удостоверен­ ные  ею права,  в том числе права  залогодержателя  и права  кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав перво­ начального   залогодержателя   и  предшествующих  владельцев  заклад­ ной. При передаче прав по закладной с частичным исполнением основного обязательства те обязательства, которые должны  быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются ис­ полненными.  Должник обязан исполнять обязательство надлежащим образом: либо  путем  полного исполнения  обеспечиваемого обязатель­ ства,  либо  путем  частичного  погашения  долга  в  соответствии  с  пла­ ном погашения задолженности. Если закладная находится в депозите нотариуса,   должник  исполняет   свое  обязательство  путем  внесения долга  в  депозит  нотариуса.

Федеральный закон  об ипотеке предусматривает случаи, когда должник  вправе   отказать  предъявителю  закладной  в  исполнении. Такое  возможно,  если:

• судом принят  к рассмотрению  иск  о признании недействитель­

ной  уступки  прав  по данной  закладной;

• судом  принят иск  о  применении  последствий недействительно­

сти  сделки  по уступке  прав  по закладной;

• предъявленная закладная недействительна в связи  с ее утратой законным  владельцем  и  выдан  ее дубликат;

ГЛАВА  10.   СИСТЕМА   ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ   И  РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ _          11 7

 

• предъявленная закладная  недействительна  в связи  с нарушени­ ем порядка  ее выдачи,  а также дубликата,  за который  должник не  отвечает;

• должник, согласно  Закону  об ипотеке,  признается  частично  ис­ полнившим обязательство.  Таким  случаем является  передача прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства,  если  такие  обязательства должны быть  исполне­ ны  до момента  передачи  прав,  то после  передачи  они  в любом случае признаются  исполненными.

Как  нахождение   закладной   у  залогодержателя   свидетельствует о неисполнении должником своего обязательства,  так и нахождение закладной  у  должника  или   в   государственном  регистрационном органе  свидетельствует о надлежащем исполнении должником своих обязательств,  если иное не доказано или не предусмотрено Феде­ ральным законом. Лицо, которое обладает  закладной, обязано неза­ медлительно  известить  об  этом   всех  лиц,  указанных в  закладной. Если закладная подлежит в соответствии с законом аннуляции, то регистрирующий орган обязан произвести аннуляцию путем простав­ ления на  ее лицевой стороне штампа «погашено» или  иным образом, за исключением ее физического уничтожения.

 

Утрата  закладной

 

В  случае  если  по  каким-либо причинам   закладная  утрачена,  то она  подлежит восстановлению  в  следующем порядке.

1. Лицо, означенное в Едином государственном реестре  прав  на недвижимое  имущество  и сделок с ним  как залогодержатель,  направ­ ляет заявление в адрес залогодателя, а также должника, если залого­ датель является третьим лицом по обеспеченному ипотекой обяза­ тельству.   При   этом  данные,  содержащиеся в  Едином государствен­ ном  реестре,  должны  устанавливать  законность   восстанавливаемых прав  по  утраченной закладной.

2. В ином  случае суд в порядке особого производства выносит решение по делу об установлении  фактов,  имеющих юридическое значение.

3. Залогодатель и должник (если залогодатель — третье лицо по основному обязательству) обязаны в минимально короткие сроки составить дубликат закладной  с  отметкой на  нем  «дубликат»   и  пере­ дать  его  в государственный  регистрирующий.орган.

4. Государственный регистрирующий орган  выдает дубликат за­ кладной лицу, утратившему закладную. При этом дубликат должен полностью соответствовать утраченной закладной.  За все убытки, которые могут  возникнуть в связи  с таким  несоответствием, несет  от­ ветственность  лицо,  составившее  дубликат.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

11 8     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Порядок получения ипотечного кредита

 

Банки  предоставляют  жилищные  ипотечные  кредиты  как в рублях, так и в валюте.  Требования, предъявляемые  к потенциальным клиен­ там, могут изменяться в зависимости от банка, но, как  правило, это:

• наличие постоянной  работы  в том  регионе,   где проживает  за­

емщик;

• наличие  достаточного  совокупного  дохода на  семью  для  пога­

шения кредита;

• наличие  собственных  денежных  средств для внесения  первона­ чального взноса.  Размер такого  взноса может  изменяться в за­ висимости от приобретаемого жилого помещения. Так, для по­ купки квартиры необходимо иметь не менее 20\% от стоимости приобретаемого  жилья,  а  для  жилого   дома  размер   взноса со­ ставит  не  менее  40\%  от его  стоимости.

Ипотечный кредит   отличается от  обычного кредита своим   целе­ вым назначением. Он предоставляется исключительно для приобре­ тения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья.

 

Условия  и сроки  предоставления кредита

 

Обычно  ипотечный  кредит предоставляется на срок от 5 до 20 лет, как  правило,  это  15 лет.  Ставка  кредита  зависит  от вида валюты,  в которой предоставляется кредит, и для покупки какого жилья  он берется.

Так,  ставка  кредита в  рублях  составляет от  9 до  15\%  годовых, в валюте  — от  14 до 20\% годовых.

Ставка кредита для покупки квартиры на первичном рынке не­ движимости составляет 14—17\% годовых до регистрации права соб­ ственности  на жилье,  после такой  регистрации  — 12 — 15\% годовых.

Ставка  кредита  на  вторичном   рынке  недвижимости   составляет

12 — 15\% годовых.

Ставка  кредита  на  покупку  жилого   дома   примерно  составит

16—17\% годовых,  а  при  строительстве  собственного  дома  ставки будут  18-20\% .

Выплата  долга  должна   осуществляться  равномерными  платежа­ ми  ежемесячно и  составлять не  менее  20\%, но  не  более  60\%  от сово­ купного дохода  семьи.

Размер предоставляемого кредита определяется заемщиком само­ стоятельно. Минимальный  размер  кредита для  приобретения кварти­ ры составляет 10 тыс. долларов, а максимальный размер  300 тысяч долларов.  Кредит  для покупки  жилого дома составляет  соответствен­ но  30 тысяч  и  1  миллион долларов.

ГЛАВА  10.   СИСТЕМА   ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ  И  РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ 119

 

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Расширенный  перечень  таких  документов  составляют:

 

Основные  документы

 

• копия паспорта заемщика;

• копия загранпаспорта (при  наличии)  заемщика;

• копия  страхового свидетельства государственного  пенсионного страхования  заемщика;

• копия  свидетельства  о присвоении  ИНН ;

• справка о  регистрации (выписка  из  домовой книги)  по  месту жительства  заемщика^

• копия договора коммерческого найма  квартиры (при  наличии);

• характеристика  жилого  помещения   (копия  финансово-лицево­

го счета),  служащего  основным  местом  жительства  заемщика;

• копии  документов  об образовании  (аттестаты,  дипломы)  заем­

щика.

 

Документы,  подтверждающие семейное положение заемщика

 

• копия  свидетельства  о браке;

• копия(и)  свидетельств(а) о рождении детей  заемщика (при  на­

личии);

• копия  свидетельства  о расторжении  брака;

• копия  свидетельства  о смерти  родителей,  детей,  супругов^

 

Документы,  подтверждающие здоровье  заемщика

 

• копия военного билета  заемщика;

• копия  водительского  удостоверения  заемщика;

• справка  из  психоневрологического диспансера  заемщика  (при отсутствии  двух  вышеперечисленных  документов);

• справка из  наркологического диспансера заемщика  (при  отсут­

ствии   двух  вышеперечисленных документов).

 

Документы,  подтверждающие доходы заемщика

 

• копия трудовой   книжки заемщика,  заверенная работодателем;

• справка  с  места  работы  о  размере  дохода за  истекший   кален­ дарный год и истекшие календарные месяцы текущего  кален­ дарного   года  (по  форме   №  2-НДФЛ);

• краткая  информация   о   роде   деятельности   (в   произвольной форме);

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

12 0     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

• копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при  наличии);

• копия трудового контракта (при  наличии);

• копия  трудового  контракта  и справка  с места дополнительной работы обо всех произведенных  выплатах за истекший  кален­ дарный год  и  истекшие календарные месяцы текущего кален­ дарного  года  (по  форме  2-НДФЛ)   при  наличии  дополнитель­ ных  доходов  от других организаций.

 

Информация об  активах заемщика

 

• документы, подтверждающие источник формирования  первого взноса (при  наличии);

• документы, подтверждающие наличие в  собственности квартиры

(дома),  предоставляются правоустанавливающие документы;

• документы,  подтверждающие наличие  в  собственности дорого­ стоящего   имущества   (дача,   автомобиль,    земельные   участки, яхта  и  т.д.);

• документы,   подтверждающие  наличие  счетов  в банках  (карточ­ ных,  депозитных,  текущих,  до востребования  и т.п.),  с выпис­ ками  за последние шесть  месяцев;

• документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг  (выписки   из  реестров  владельцев  ценных  бумаг).

 

Документы,  подтверждающие текущие обязательства заемщика,

а также кредитную историю заемщика

 

• копии  кредитных  договоров  (договоров  займа,  купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со  счетов  по  учету средств предоставленного кредита и копии финансовых документов, подтверждающих исполнение обязательств либо справка о со­ стоянии'ссудной задолженности.

 

Сведения  о  продавце  квартиры

 

• копии  паспортов  всех совершеннолетних членов семьи продавца;

• справка из  нарко/психоневрологического диспансера.

 

Документы,   представляемые   предпринимателями без  образования юридического лица

 

• копия  свидетельства  о регистрации  предпринимателя;

• лицензии для  занятия  профессиональной  деятельностью (при наличии);

ГЛАВА  10.   СИСТЕМА   ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ   И  РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ 12 1

 

• налоговые декларации о доходах  за  предыдущие два  календар­

ных  года;

• выписки по  расчетным и иным счетам  (при  наличии) в банках за последние 12 месяцев;

• выписка   из   книги   учета  доходов   и  расходов   за  последние

12 месяцев   (итоговые  суммы  доходов  и  расходов  в  разбивке по месяцам),  заверенная печатью или подписью предпринима­ теля.

Срок для рассмотрения поданных документов на предоставление ипотечного  кредита  обычно  не  превышает  двух недель.  При  получе­ нии  положительного   ответа заемщик  определяется  с выбором  квар­ тиры, после чего заключается кредитный договор. Деньги по кре­ дитному договору предоставляются  после  заключения  договора купли-продажи недвижимости  и его государственной  регистрации.

 

Страхование  при  получении  ипотечного  кредита

 

Большинство банков  предоставляют  ипотечный  кредит  при усло­ вии заключения договоров страхования.  Страхование призвано за­ щитить интересы как заемщика, так и банка в случае наступления страхового  случая.   Страхованию  подлежат:

• приобретаемая   недвижимость  от  рисков  повреждения и  унич­

тожения;                                                             .

• риск  утраты  права   собственности на  приобретаемую  недвижи­

мость;

• жизнь  и трудоспособность  заемщика.

Обязанность уплаты   страховой премии  по  договорам  страхова­ ния  лежит на заемщике  и составляет  примерно  1,5\% от суммы креди­ та. Договоры заключаются сроком на один год, и при последующем продлении  размер  страховой  премии  будет уменьшаться  в соответст­ вии  с  суммой  остатка  кредита  на  дату заключения  нового  договора. В  обязанность   страховщика  входит  проверка   «юридической  чисто­ ты» приобретаемой  недвижимости. В случае наступления  страхового случая  страховая компания погашает задолженность заемщика перед банком.

В  случае  если  заемщик по  тем  или  иным причинам не  в  состоя­ нии погасить очередной платеж, то при обращении в банк  можно получить отсрочку платежа в  счет  погашения основного долга.

Однако если  заемщик так  и  не  восстановит свою  платежеспособ­ ность  и  не  сможет  осуществлять  платежи,   то  квартира   или  иное жилое помещение, находящееся  в залоге у банка,  подлежит  продаже.

Из   вырученных  денег  в  первую   очередь   погашается  задолжен­

ность  перед  банком,  а оставшиеся деньги  возвращаются заемщику.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

122      КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА           

 

Налоговые льготы

при получении кредита на покупку квартиры

 

При  покупке квартиры (жилого дома)  на  заемные средства  заем­

щику  предоставляется налоговый  вычет  по  подоходному налогу.

Налог  на  доходы  для  физического лица   составляет  13\%.

 

Недостатки ипотечного кредита

 

• наличие первоначального взноса;

• выплата в течение  15  лет  взносов по  договору  ипотечного кре­

дитования;

• уплата  процентов за  кредит;

• ежегодные  расходы   по  договору   страхования;

• оплата   коммунальных  и  эксплуатационных  услуг;

• уплата  налога   на  недвижимое  имущество,  находящееся в  соб­

ственности.

 

Отличительные характеристики жилищного ипотечного кредита

 

От  других  видов   кредитов,  обеспечиваемых ипотекой,  жилищ­

ный  ипотечный кредит  отличается:

• целевым назначением  — кредит   предоставляется для  покупки жилья;

• предметом  залога  — им  является  то  жилое   помещение,  кото­

рое  приобретено с  помощью кредита.

Действующее законодательство отменило требование об обяза­ тельном нотариальном  удостоверении договора ипотеки  жилого  дома или  квартиры. Закон об ипотеке предусматривает в качестве условия действительности такого договора его государственную регистрацию. Несоблюдение правил о государственной регистрации  договора об ипотеке  влечет  его   недействительность.

 

Ипотека права аренды

 

Как  уже говорилось, ипотека представляет собой  залог  недви­ жимого имущества  — земли,  зданий и  сооружений, всего  того, что неразрывно связанно с землей, за исключением отдельных видов имущества,  которое отнесено законом  к  недвижимому,  —  морские и  воздушные суда,  космические  объекты.

ГЛАВА  10.   СИСТЕМА   ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ   И  РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ 12 3

 

Однако  Закон  об  ипотеке  предусматривает отдельный  вид  пред­ мета  договора ипотеки,  который,  казалось бы,  не  является недвижи­ мым   имуществом  по  существу.   Таким  предметом является ипотека прав  аренды.

Возникновение ипотеки прав  аренды  неразрывно связано с  зем­ лей.  Поскольку большинство земельных участков  относятся либо к государственной, либо к муниципальной собственности, то земли, выделяемые под строительство зданий и сооружений, передаются застройщикам во  временное пользование на  основании долгосрочных договоров аренды. Таким образом, достигается баланс  между госу­ дарственными интересами и частными — земля  остается  в государст­ венной, муниципальной собственности, а застройщик наделяется в отношении ее  обязательственным  правом.

В дальнейшем, при  ипотеке здания или  сооружения, построенно­ го на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду, возникает  необходимость передать   в  ипотеку  и  права   на  земельный участок  или часть участка, функционально обеспечивающий данный объект.

Пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается  только с  одновременной ипотекой  по  тому   же  догово­ ру  земельного участка,  на  котором находится это  здание или  со­ оружение,  либо   части  этого  участка,   функционально обеспечиваю­ щей    закладываемый   объект,   либо    принадлежащее   залогодателю право   аренды   этого  участка  или   его  соответствующей части.

Закон об ипотеке устанавливает особый режим  ипотеки прав аренды   на  земельный участок.

Ипотека права  аренды  может устанавливаться только  с согласия арендодателя. В договоре об ипотеке арендованное имущество опи­ сывается,  так  как  если  бы  оно  было  предметом ипотеки.

При  обращении взыскания на заложенное право  аренды  и после­ дующей   продаже   с  публичных  торгов   заключается  договор   не  куп­ ли-продажи,  а уступки  права.

Предметом договора ипотеки  может  быть  право   аренды   предпри­

ятия  как  имущественного комплекса.      >

 

Размер государственной пошлины

 

Размер  государственной пошлины,  взимаемой за внесение записи в  Единый  государственный реестр   прав   на  недвижимое  имущество и  сделок   с  ним,  устанавливается законодательством  РФ   о  налогах и  сборах.   В настоящий момент   государственная пошлина  за  государ-

Ы

 
ИПОТЕКА.   КРЕДИТ, у

КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

ственную регистрацию  договора об ипотеке,  включая  внесение  в Еди­ ный  государственный реестр  прав  на  недвижимое  имущество и  сде­ лок с ним  записи об ипотеке как обременении прав  на недвижимое имущество,  составляет для физических  лиц — 500 рублей, для орга­ низаций — 2 тысячи рублей.

Государственная  пошлина  за регистрацию  соглашения  об измене­ нии или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соот­ ветствующих изменений  в  записи  Единого  государственного реестра прав на недвижимое  имущество  и сделок с ним,  составляет для физи­ ческих  лиц  — 100 рублей,  а для организаций — 300 рублей.

При уступке прав по основному обязательству или по договору ипотеки в Единый государственный реестр прав вносятся соответст­ вующие записи.  Государственная пошлина при  смене  залогодержате­ ля  вследствие  уступки  прав  по  основному  обязательству,   обеспечен­ ному ипотекой,   либо по договору об ипотеке,  в том числе  сделки  по уступке  прав  требования,  включая внесение в  Единый государствен­ ный  реестр  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с ним  записи об ипотеке,   осуществляемой при  смене  залогодержателя,   составляет

500 рублей.   Для  смены владельца закладной,  в  том  числе  сделки   по уступке  прав  требования,  включая внесение в  Единый государствен­ ный  реестр  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с ним  записи об  ипотеке,  осуществляемой при  смене  владельца закладной,  должна быть  уплачена  государственная  пошлина  в размере  100 рублей.

При  внесении  изменений и дополнений в регистрационную за­

пись   об  ипотеке  уплачивается государственная пошлина  в  размере

100  рублей.

'  Государственная  пошлина  не уплачивается  за регистрацию  ипоте­ ки,  возникающей на  основании закона.  Также   не  подлежит уплате государственная   пошлина   за  государственную  регистрацию  соглаше­ ния об изменении содержания закладной,  включая внесение соответ­ ствующих изменений  в  записи  Единого  государственного  реестра прав  на недвижимое  имущество  и сделок  с ним.

 

Ипотека,   возникающая  в  силу   закона

 

Государственная регистрация ипотеки  в  силу  закона осуществля­ ется без представления отдельного заявления и без уплаты  государ­ ственной пошлины.  Такая регистрация осуществляется одновременно с государственной регистрацией права  собственности лица, чье  право обременяется ипотекой.

ГЛАВА  10.   СИСТЕМА   ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ  И  РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ 12 5

 

Запись  о государственной регистрации ипотеки

 

Регистрационная запись  об  ипотеке делается  в  Едином государст­ венной реестре  прав на недвижимое имущество и должна  содержать сведения  о  первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Эти сведения вносятся на основании  договора об  ипотеке.

На  самом   договоре  об  ипотеке делается   надпись  о  государствен­ ной  регистрации,  а  если  ипотека возникает  в  силу  закона,  то  такая надпись делается  на документе, являющемся основанием для воз­ никновения права  собственности залогодателя на имущество. Такая надпись  должна   содержать:  наименование  регистрирующего  органа, дату и место  регистрации,  а также  номер  регистрации.  Надпись заве­ ряется  подписью должностного лица и скрепляется печатью  регист­ рирующего  органа.

Информация  о  государственной  регистрации  является  публич­ ной.  Любое  лицо  вправе  получить  в  регистрирующем  органе  сведе­ ния  о том,  имеется  ли регистрационная запись  об ипотеке  на то или иное имущество. Также можно получить заверенную выписку из ре­ гистрационной записи  об ипотеке.

При  прекращении ипотеки регистрационная запись  подлежит по­

гашению.  Погашение осуществляется на  основании:

• заявления  законного  владельца  закладной;     '

• совместного  заявления  залогодателя и  залогодержателя;

• на  основании  решения  суда,  арбитражного  суда,  третейского суда  о  прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи в связи  с прекращением ипотеки закладная должна  быть  аннулирована в установленном зако­ ном порядке. Аннуляция осуществляется регистрирующим органом путем  проставления  на  лицевой  стороне  закладной  штампа  «погаше­ но» или иным  образом,  не допускающим  возможности  ее обращения, за  исключением   физического  уничтожения  закладной.   Аннулирован­ ная закладная передается ранее обязанному по ней лицу по его тре­ бованию.

Законодательством   предусмотрены  случаи  исправления   техниче­ ских ошибок,  а также внесения изменений  и дополнений  в регистра­ ционную  запись  об ипотеке.

Исправление технической ошибки производится  по письменному заявлению залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении.  Исправление производится  при условии, что оно не причинит ущерб третьим лицам и не нарушит их законные интересы. Исправления производятся по решению регист­ ратора  в 3-дневный срок.   При  этом  в течение  этого  же срока  участии-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

126         КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                  

 

ки  отношений,  возникающих в связи  с заключением договора ипоте­ ки, в обязательном порядке в письменной форме  также получают информацию  об  исправлении  ошибки.  Исправление   технической ошибки,  допущенной при  государственной регистрации прав,  осуще­ ствляется в случае, если  нет  оснований полагать,  что  такое ис­ правление  может   причинить  ущерб   или   нарушить законные инте­ ресы  правообладателей или  третьих лиц,  которые полагались на соответствующие регистрационные  записи.

Если  есть основания полагать, что исправление технической ошибки может  причинить вред или  нарушить законные интересы правообладателей или третьих  лиц, которые полагались на соответст­ вующие  регистрационные записи, то такое  исправление производится по  решению  суда,  арбитражного  суда.   В  случае,  когда   необходимо внести  изменения или дополнения в регистрационную запись, то не­ обходимо  согласие  как  залогодателя,  так  и  залогодержателя. Изме­ нения и дополнения вносятся на основании соглашения между зало­ годателем  и залогодержателем об изменении и дополнении условий договора об  ипотеке.

Не допускается внесение изменений и дополнений в регистра­ ционную запись  об ипотеке в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной.  Исключением будет являться случай, когда должник  по  обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный  владелец  закладной  заключают  дополнительное  соглаше­ ние  об  изменении  установленных условий   закладной.  Также  измене­ ния  вносятся в регистрационную запись  об  ипотеке, возникшей в си­ лу закона, в случае если залогодатель и залогодержатель заключают договор  об  ипотеке.

Любые действия (бездействие) государственного органа или его должностного лица могут быть обжалованы, в том числе и действия регистрирующего  органа.

Данное право  принадлежит любому  заинтересованному лицу и не может  чем-либо  ограничиваться.

Действия,  которые могут  быть  обжалованы:

• отказ  в  государственной регистрации ипотеки;

• уклонение  регистрирующего органа   от  регистрации;

• уклонение  от   выдачи   закладной  первоначальному  залогодер­

жателю;

• отказ   во  внесении  в  регистрационную  запись   об  ипотеке  ис­

правлений;

• погашение регистрационной  записи  об  ипотеке с  нарушением установленных  правил;

• регистрация несуществующей ипотеки;

ГЛАВА  10.   СИСТЕМА   ОБРАЩЕНИЯ  ВЗЫСКАНИЯ   И  РЕАЛИЗАЦИИ

ЖИЛОГО  ПОМЕЩЕНИЯ 12 7

 

• отказ   в  осуществлении прав   на  получение сведений  об  имею­

щихся  регистрационных записях;

• иные  действия  регистрирующего  органа  или  его должностного лица,  нарушающие  действующее  законодательство.

Действия обжалуются в суде, арбитражном суде в соответствии с процессуальным  законодательством  —  Гражданским  процессуаль­ ным  и  Арбитражным процессуальным кодексами  РФ .

В  арбитражный  суд  могут  обратиться  за  защитой нарушенного права  организации и  индивидуальные предприниматели,  если  дейст­ вия регистрирующего  органа затрагивают их права в сфере предпри­ нимательской и иной  экономической деятельности.

Все  остальные  споры  подведомственны  судам  общей  юрисдик­

ции.

Обжаловать бездействие можно  в  течение  3  месяцев после   того, как  заинтересованное лицо  узнало   или  должно было  узнать  о  нару­ шении своих  прав.   Пропущенный  срок   по  уважительной  причине может  быть  восстановлен судом.

Обращаться  с  заявлением  об  обжаловании  действия  регистри­

рующего   органа необходимо по  местонахождению  этого  органа.

В  заявлении  должно быть  указано;

• наименование органа  или  лица,  чье действие  обжалуется;

• название,  дата, время  совершения  обжалуемого действия;

• права,  которые нарушаются обжалуемым действием;

• законы  и нормативные правовые  акты,  которые  нарушены  об­

жалуемым  действием;

• требование  заявителя.

Для обжалования в судебном порядке действия регистрирующего органа или его должностного лица должна быть уплачена также го­ сударственная пошлина,  которая составляет 2 тысячи рублей для организаций и  100 рублей для  граждан.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |