Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Статья  11.   возникновение  ипотеки  как    обременения    .

 

1. Государственная   регистрация   договора     об    ипотеке   является основанием для внесения  в Единый государственный реестр прав на недвижимое  имущество  и   сделок   с   ним   записи   об  ипотеке.

Государственная    регистрация    договора,       влекущего     возникнове­ ние   ипотеки  в  силу  закона,   является основанием  для  внесения   в  Еди­ ный   государственный   реестр  прав   на   недвижимое  имущество  и   сде­ лок  с  ним   записи   о   возникновении  ипотеки  в  силу  закона.

2.  Ипотека  как   обременение   имущества,   заложенного    по   догово­

ру   об   ипотеке,   возникает  с   момента  заключения    этого договора.

При  ипотеке в силу  закона  ипотека как обременение имущества возникает   с    момента   государственной   регистрации   права    собствен­ ности  на   это имущество,   если   иное   не   установлено  договором.

3.  Предусмотренные    настоящим    Федеральным    законом     и   дого­ вором    об   ипотеке  права   залогодержателя   (право    залога)   на   имуще­ ство  считаются возникшими   с   момента   внесения    записи    об   ипотеке в   Единый   государственный  реестр  прав   на   недвижимое  имущество  и сделок с ним,  если иное не установлено федеральным  законом.  Если обязательство,   обеспечиваемое   ипотекой,    возникло     после    внесения в   Единый    государственный   реестр   прав    на    недвижимое   имущество и   сделок   с   ним   записи   об   ипотеке,  права   залогодержателя  возника­ ют   с   момента  возникновения  этого  обязательства.

Права   залогодержателя   (право    залога)   на   заложенное   имущество не    подлежат   государственной    регистрации.

1   Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого  помещения, возникшей в  силу  закона   или  договора,  а также  о  порядке  регистрации  смены   залогодержа­ теля в связи  с переходом  прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная приказом  Минюста,  Госстроя и  Федеральной комиссии  по  рынку  ценных   бумаг от  16 октября 2000  г.  №  289/235/290.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

16 2     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

По  общему  правилу,  установленному пунктом 1  ст.  341  ГК  РФ , основанием права  на  залог  является договор  о  залоге, и оно  возника­ ет  с  момента  заключения  договора.  Это  правило применительно к ипотеке воспроизведено в пункте  1 ст.  11  Закона. Право  залога  озна­ чает,  что  у  залогодержателя  с  момента заключения  и  вступления  в силу  договора об  ипотеке  (см.   п.  2  ст.  10  Закона и  комментарий к ней)  появляется право  контроля за состоянием и порядком исполь­ зования заложенной недвижимости. Право  залога (ипотека) может возникать как одновременно с залоговой сделкой, породившей его (вследствие синхронной регистрации), так и позднее — с момента возникновения   денежного  обязательства,  обеспеченного  ипотекой (п.  1 ст.  11 Закона) .

Установлению момента  возникновения  права   на  залог  в  Законе об  ипотеке уделено  значительное внимание.  От  этого   зависит   реше­ ние многих важных практических вопросов. В частности, с момента возникновения права залога возникает обременение заложенной не­ движимости, то есть  установленных законом или  уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих  правообладателя  при   осуществлении  права   собственно­ сти либо иных вещных  прав на конкретный объект недвижимого имущества (п.  2 ст.  11  Закона).

Статья             12.       Предупреждение       залогодержателя о    правах   третьих   лиц    на    предмет    ипотеки

 

При     заключении    договора    об     ипотеке     залогодатель     обязан    в письменной    форме     предупредить     залогодержателя     обо     всех     извест­ ных    ему     к    моменту    государственной    регистрации     договора    правах третьих лиц   на   предмет   ипотеки   (правах  залога,   пожизненного  поль­ зования,  аренды,  сервитутах и  других  правах).  Неисполнение  этой обязанности  дает  залогодержателю  право   потребовать  досрочного исполнения     обеспеченного     ипотекой     обязательства    либо      изменения условий     договора      об     ипотеке.

 

В  статье  не  конкретизируется,  что  имеется в  виду  под  письмен­ ной   формой  предупреждения.  Письменная  форма   может  предпола­ гать  включение  соответствующего пункта   в  текст  договора  об  ипоте­ ке,  заключение отдельного соглашения,  в  котором  говорится о  пра­ вах  третьих   лиц,   вручение  под   расписку  уведомления  о  права х третьих  лиц,  направление заказного письма   или  уведомления о  вру­ чении  предупреждения. Приведенный  в комментируемой статье  пере­ чень  прав  третьих  лиц  является примерным  и  может  быть,  в  частно­ сти,  дополнен правом хозяйственного ведения.

КОММЕНТАРИЙ    163

 

Если  указанное выше  требование не будет исполнено, залогодер­ жатель по  своему выбору  может  требовать  либо  досрочного  исполне­ ния  основного обязательства, либо  изменения условий договора. При этом  досрочное исполнение  не  предполагает немедленного  исполне­ ния.  В данном случае следует руководствоваться  предусмотренным статьей  314 ГК РФ  правилом о разумном сроке, который будет опре­ деляться исходя  из  конкретных условий договора. Закон не  указывает, о каких именно  изменениях  идет речь,  однако  логично  предположить, что речь идет об уменьшении оценочной стоимости заложенного иму­ щества либо о дополнительных средствах  обеспечения исполнения обязательства,   вытекающего  из  договора.

 

Глава  III. ЗАКЛАДНАЯ

 

Статья  13.    Основные  положения  о   закладной

 

1.  Права      залогодержателя      по       обеспеченному     ипотекой      обяза­ тельству  и  по   договору  об   ипотеке   могут  быть  удостоверены  заклад­ ной,     поскольку     иное     не    установлено    настоящим    Федеральным   зако­ ном.

Закладной  могут  быть  удостоверены права  залогодержателя по ипотеке   в    силу    закона    и    по    обеспеченному   данной    ипотекой    обяза­ тельству,   если     иное     не    установлено    настоящим     Федеральным   зако­ ном.

2. Закладная    является  именной    ценной    бумагой,    удостоверяющей следующие     права     ее     законного     владельца:

— право   на   получение    исполнения   по   денежному   обязательству, обеспеченному  ипотекой,   без   представления  других  доказательств существования  этого  обязательства;

—  право     залога    на        имущество,    обремененное            ипотекой.

3.  Обязанными     по            закладной   лицами     являются   должник     по    обес­

печенному   ипотекой    обязательству    и    залогодатель.

4.  Составление    и    выдача    закладной   не    допускаются,    если:

1) предметом   ипотеки    являются:

—  предприятие        как      имущественный        комплекс;

—    леса;

—  право        аренды     имущества,           перечисленного        в          настоящем      под­

пункте;

2)  ипотекой     обеспечивается    денежное      обязательство,     сумма     дол­ га   по    которому   на   момент   заключения    договора    не   определена   и   ко­ торое    не    содержит    условий,      позволяющих    определить    эту   сумму     в надлежащий       момент.

В    случаях,    предусмотренных   настоящим    пунктом,    условия   о    за­

кладной     в    договоре     об    ипотеке     недействительны.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.        i

16 4     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

5.   Закладная   составляется   залогодателем,    а    есл и    он    являетс я третьим лицом,  также и должником по  обеспеченному ипотекой  обя­ зательству.

Закладная        выдается       первоначальному         залогодержателю        орга­ ном,   осуществляющим   государственную  регистрацию  прав,   после государственной    регистрации    ипотеки.

Передача     прав     по     закладной     и    залог    закладной     осуществляются в   порядке,   установленном  статьями  48   и   49   настоящего   Федерально­ го    закона.

6.  Должник      по      обеспеченному     ипотекой     обязательству,     залого­ датель    и    законный     владелец     закладной     по     соглашению     могут   изме­ нить   ранее   установленные условия   закладной.

7.  При    заключении   соглашения,   указанного   в   пункте   6   настоящей статьи   и  пункте   3  статьи   36  настоящего  Федерального закона,   и  пере­ воде    долга    по    обеспеченному   ипотекой    обязательству   в   этих   согла­ шениях        предусматривается:

.—   либо    внесение     изменений   в    содержание   закладной    путем   при­ ложения  к  ней   оригинала  данного  соглашения  и  указания  в   тексте са­ мой    закладной   на    соглашение   как    на   документ,    являющийся   неотъ­ емлемой  частью  закладной,  в  соответствии с  правилами  части  второй статьи     15   настоящего   Федерального   закона;

—    либо    аннулирование   закладной    и    одновременно   с    этим   выдача новой    закладной,     составленной   с    учетом    соответствующих   измене­

ний.

Государственная     регистрация      соглашения      об      изменении     содер­ жания    закладной  должна  быть  осуществлена   в   течение   одного  дня    с момента    обращения   заявителя    в    орган,     осуществляющий   государст­ венную    регистрацию   прав.     Государственная  регистрация     такого    со­ глашения        осуществляется      безвозмездно.

В    случае    аннулирования   закладной    и    одновременно    с    этим   выда­ чи    новой    закладной     вместе   с    заявлением     о    внесении     изменений    в записи     Единого     государственного    реестра    прав     на     недвижимое   иму­ щество   и   сделок  с   ним   залогодатель   передает   в   орган,    осуществляю­ щий     государственную     регистрацию     прав,      новую      закладную,       которая вручается   залогодержателю    в    обмен    на    находящуюся     в    его    законном владении         закладную.

Аннулированная      закладная     хранится    в     архиве      органа,      осуществ­ ляющего государственную регистрацию прав,  до момента погашения регистрационной     записи      об     ипотеке.

 

Закон об  ипотеке ввел  в  гражданский оборот  новый вид  ценных бумаг  — закладную.   Ее  введением  делается  попытка  интегрировать рынок  недвижимости  и рынок  ценных  бумаг.  Статья  143 ГК  РФ  не называет такой  разновидности  ценных  бумаг,  как  закладная,  однако

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                        165

 

перечень ценных бумаг, предусмотренный указанной статьей, не яв­ ляется исчерпывающим,  и  к  ним  могут  быть  отнесены другие  доку­ менты,  которые законами  о  ценных бумагах  или  в  установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг.  Закладная является неэмиссионной ценной бумагой, сочетающей признаки именной и ор­ дерной ценной бумаги, обладающей свойствами неограниченной  обо- ротоспособности  на  основании  передаточных надписей  — индосса­ ментов, что  придает ей  некоторые свойства векселя.

Закладная может  выдаваться как  при  заключении договора ипо­

теки, так  и при  ипотеке в силу  закона.

В  пункте   2  комментируемой статьи  подчеркивается,  что  заклад­ ная  относится к числу именных ценных бумаг, то есть бумаг, имя владельцев которых указано в  тексте  самих  бумаг.   Как  любая  другая ценная бумага, закладная удостоверяет ряд  имущественных прав, которые перечислены в комментируемом пункте, в частности такое имущественное право, как  право  на  получение исполнения по денеж­ ному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без пред­ ставления  других  доказательств  существования  этого   обязательства, а также право  залога на это имущество. При этом такое имущество рассматривается как  обремененное ипотекой.

В том  случае, если  должник и залогодатель не  совпадают в одном лице, обязанными по  закладной являются оба  лица.

В пункте  4 комментируемой статьи  перечисляются случаи, когда составление и выдача  закладной не  допускаются. Приведенный  пере­ чень  является исчерпывающим.  Соответственно и в договор  об ипоте­ ке нельзя включать условие  о выдаче  закладной. Если  это  все же произойдет, это  условие  должно быть  признано недействительным.

В пуйкте   5 установлены правила,  регулирующие порядок состав­ ления и оборота закладной.  Так,  закладная составляется и подписы­ вается   залогодателем.  Если   залогодатель  и  должник не  совпадают в одном лице,  закладная составляется и подписывается совместно за­ логодателем и должником. После государственной регистрации ипо­ теки, которая должна  осуществляться в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав  на недвижимое имущество, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом,  осуществ­ ляющим  государственную  регистрацию.

При  частичном исполнении  обязательства,  обеспеченного ипоте­ кой,  должнику,  залогодателю и  законному  владельцу предоставляет­ ся  право  заключить соглашение,  которое может  предусматривать:

• изменение  предмета ипотеки,  когда  заложенной считается часть ранее   заложенного  по  данному договору   об  ипотеке имущест­ ва,  если  указанная часть  имущества может  быть  самостоятель­ ным  объектом прав;

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

166      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА   __ ^

 

• изменения размера   обеспечения,  при  котором размер   требова­ ний  увеличивается или  уменьшается по  сравнению с тем, кото­ рый  обеспечивался ипотекой ранее.

Важно  помнить,  что  данное   соглашение должно  быть  нотариаль­

но  удостоверено.

В  пункте   7  рассматриваются  последствия  заключения  соглаше­ ний, о которых  говорилось в предыдущем пункте, соглашений о вос­ становлении  или   замене   погибшего  или  поврежденного  имущества (п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке), а также  заключений соглашений о переводе  долга  по  обеспеченному  ипотекой  обязательству.  Указан­ ные  последствия предусматривают по  усмотрению сторон  либо  внесе­ нием  изменений в содержание закладной,  упомянутых в части  2 ком­ ментируемого пункта,  либо  ее  аннулирование с одновременной выда­ чей  новой   закладной.

 

Статья    14.    Содержание  закладной

 

1.  Закладная на  момент ее  выдачи первоначальному залогодер­ жателю органом,   осуществляющим  государственную  регистрацию прав,  должна  содержать:

1) слово  «закладная», включенное  в  название  документа;

2) имя залогодателя и указание  места его регистрации либо его наименование и указание  места нахождения, если  залогодатель — юридическое   лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание  места его регистрации либо  его  наименование  и  указание  места нахождения, если  залогодержатель  —  юридическое  лицо;

4) название  кредитного договора   или  иного  денежного  обяза­ тельства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указани­ ем даты и места заключения  такого договора или основания возник­ новения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник  не является залогодателем, и указание  места регистрации должника   либо   его  наименование   и   указание  места нахождения, если  должник  —  юридическое  лицо;

6) указание суммы обязательства,  обеспеченной ипотекой, и раз­ мера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо  условий,   позволяющих  в  надлежащий  момент определить эту сумму и проценты;

7) указание  срока  уплаты суммы  обязательства, обеспеченной ипотекой, а если  эта сумма  подлежит уплате по  частям — сроков (периодичности)  соответствующих платежей и размера каждого  из них  либо  условий,   позволяющих  определить эти   сроки  и  размеры платежей  (план  погашения долга);

КОММЕНТАРИЙ    167

 

8)  название     и    достаточное  для    идентификации    описание   имущест­ ва,    на    которое    установлена   ипотека,    и   указание  места   нахождения такого   имущества;

9) денежную   оценку   имущества,     на   которое   установлена    ипотека, а  в  случаях,  если   установление  ипотеки  является   обязательным  в   силу закона,       денежную       оценку      имущества,      подтвержденную      заключением оценщика;

10)  наименование    права,     в    силу    которого    имущество,     являющее­ ся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа,  заре­ гистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места госу­ дарственной  регистрации,   а   если   предметом   ипотеки  является  при­ надлежащее  залогодателю право  аренды — точное название   имущества, являющегося предметом аренды,  в  соответствии с  подпунктом 8 на­ стоящего   пункта   и   срок  действия   этого  права;

11)  указание     на    то,   что     имущество,    являющееся    предметом    ипо­ теки,     обременено    правом      пожизненного    пользования,     аренды,      сер­ витутом, иным   правом   либо  не  обременено никаким   из  подлежащих государственной  регистрации  прав    третьих лиц   на   момент   государст­ венной      регистрации      ипотеки;

12)  подпись   залогодателя,  а  если   он  является   третьим   лицом,   так­

же        и    должника             по        обеспеченному          ипотекой        обязательству;

13)   сведения            о          государственной       регистрации  ипотеки,         преду­

смотренные   пунктом    2   статьи   22   настоящего   Федерального  закона;

14) указание    даты   выдачи    закладной   первоначальному   залогодер­ жателю.   В   случае    выдачи   закладной  при    ипотеке   в   силу   закона    вклю­ чение     в    закладную     данных,     указанных     в    подпункте     10     настоящего Пункта, обеспечивается органом,  осуществляющим государственную регистрацию    прав.     Порядок     включения     этих   данных    в    закладную     оп­ ределяется   статьей  22   настоящего    Федерального  закона.

Документ,  названный  «закладная»,   в  котором,  тем не  менее,   от­ сутствуют какие-либо  данные,   указанные  в   подпунктах   1—14   настоя­ щего    пункта,   не    является   закладной   и    не    подлежит   выдаче    первона­ чальному            залогодержателю.

2.  По     соглашению      между     залогодателем     и     залогодержателем     в закладную могут быть включены также данные и условия, не  преду­ смотренные  пунктом  1  настоящей статьи.

3.  При   недостаточности   на   самой  закладной  места  для   отметок  о новых владельцах  и  частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства либо   записи   иных  необходимых  сведений  к  закладной прикрепляется  добавочный   лист,   надписи  и   отметки  на   котором    де­ лаются   таким   образом,   чтобы  они   начинались  на   закладной  и   закан­ чивались на  этом  листе.

Все  листы закладной составляют единое целое.  Они  должны быть пронумерованы и скреплены  печатью органа,   осуществляющего  го­ сударственную   регистрацию   прав.     Отдельные     листы    закладной    не могут   быть  предметом сделок.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

16 8     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

4.    При    несоответствии   закладной  договору   об   ипотеке   или   дого­ вору,     обязательство   из    которого    обеспечено   ипотекой,     верным  счи­ тается    содержание  закладной,   если   ее    приобретатель   в   момент   со­ вершения  сделки  не   знал   и   не   должен  был   знать  о   таком  несоответ­ ствии.  Это правило не распространяется  на  случаи, когда  владельцем закладной    является     первоначальный     залогодержатель.

Законный   владелец   закладной   вправе    требовать   устранения    ука­ занного   несоответствия   путем    аннулирования   закладной,    находящей­ ся   в   его   владении,   и   одновременной   с   этим   выдачи    новой   закладной, если    требование    было    заявлено   немедленно   после     того,   как    закон­ ному  владельцу  закладной  стало   известно    о   таком   несоответствии.

Составитель  закладной несет  ответственность  за  убытки,   возник­

шие   в   связи  с   указанным  несоответствием   и   его   устранением.

 

Поскольку  закладная является ценной  бумагой,  ее содержание должно точно соответствовать требованиям  закона.  В пункте 1 ком­ ментируемой статьи  дан исчерпывающий перечень формальных тре­ бований,  которым должна  отвечать   закладная. Лр и  отсутствии в  до­ кументе,   названном  «закладная»,  каких-либо   данных,  указанных  в пункте 1 ст. 14 Закона об ипотеке,  он не признается закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Нарушение правил  об  обязательных  реквизитах  закладной  влечет   ее  ничтож­ ность  (п.  2 ст.  144 ГК РФ) .

Для физических лиц  (залогодатель и должник, если они не сов­ падают в одном лице) необходимо указание местожительства,  под ко­ торым  понимается место,   где  гражданин постоянно или  преимущест­ венно проживает (п.  1 ст.  20 ГК  РФ) , а для  юридических лиц  — ме­ стонахождения, которое определяется местом государственной регистрации, если в соответствии с законом в учредительных доку­ ментах  не установлено  иное.

По соглашению залогодателя с залогодержателем допускается включение в  закладную условий,  которые не  предусмотрены в  Зако­ не об ипотеке.  Примером  таких дополнительных  условий могут быть сведения об  основном обязательстве, обеспечиваемом ипотекой.

Пункт  3 посвящен  решению  проблем,  которые  могут возникнуть в связи  с нехваткой  места для отметок  о новых  владельцах  и частич­ ном  исполнении  обеспеченного ипотекой  обязательства.   В этих слу­ чаях используются добавочные листы, которые вместе с закладной составляют единое целое.   Они  должны быть  пронумерованы и скреп­ лены  печатью нотариуса.  Закон  особо   подчеркивает,  что  отдельные листы   закладной не  могут  быть  предметом сделок.

Пункт 4 регулирует ситуацию,  которая может возникнуть при не­ соответствии положений  закладной договору   об  ипотеке или  догово­ ру,  обязательство  из  которого обеспечено ипотекой.  В  таком  случае

КОММЕНТАРИЙ    169

 

преимущество имеет  закладная, но  лишь  если  ее приобретатель явля­ ется  добросовестным  (то  есть  не  знал  и  не  мог  знать  о таком  несоот­ ветствии в момент совершения сделки). Это правило не распростра­ няется на случаи, когда владельцем закладной является ее первона­ чальный, приобретатель.

Как  следует из абзаца  2 п.  4,  законный  владелец  закладной  име­

ет право  требовать  устранения  указанного  несоответствия   путем  ан­ нулирования  закладной,   находящейся  в его владении,   одновремен­ ной  с этим  выдачи  новой  закладной,   если  требование  было  заявлено немедленно   после  того,  как  законному   владельцу  стало  известно  о таком  несоответствии.   В  Законе  не уточняется,   к  кому  может  быть предъявлено  данное  требование,   однако  очевидно,  что  оно  должно быть  предъявлено  составителю  закладной.   Законодатель   использует термин  «немедленно»,   который  является  оценочным,  и  в каждом   > конкретном случае будет определяться  исходя  из  ситуации.

В  абзаце  3 п.  4 говорится  об  убытках,  которые  должен  возмес­ тить  составитель  закладной,   если  они  возникли  в связи  с ее несоот­ ветствием  договору об ипотеке,  договору,  из которого  возникло  обес­ печиваемое  ипотекой  обязательство,  либо в связи с устранением  этих - недостатков.   Убытки  включают  как  реальный  ущерб,  так  и  упущен­ ную выгоду  (ст.  15 ГК  РФ) .  В Законе  ничего  не  говорится  о том, будет ли  учитываться  вина  составителя  закладной  при  возмещении убытков.  Очевидно,   следует прийти  к  выводу,  что ответственность  в форме  возмещения убытков  возникнет  независимо  от вины  состави­ теля  закладной.

 

Статья    15.   Приложения к   закладной

 

К  закладной  могут  быть  приложены  документы, определяющие условия    ипотеки    или     необходимые   для     осуществления     залогодержа­ телем   своих    прав    по   закладной.

Если    документы,    прилагаемые   к   закладной,   не    названы    в   ней    с такой  степенью  точности,   которая   достаточна   для   их   идентификации, и  в  закладной  не   сказано,   что такие  документы   являются  ее   неотъем­ лемой  частью,    такие   документы  необязательны   для   лиц,   к   которым права    по    закладной   перешли   в   результате  ее    продажи,    залога    или иным       образом.

Под  приложением к  закладной понимается дополнительный на­ бор  документов, позволяющий  закрепить текст  закладной в докумен­ тарной форме.  Законодателем не  приводится даже  примерный пере­ чень документов, которые могли бы содержаться в приложении. По­ лагаем,   примером   таких    документов   может    быть    соглашение  о переводе  долга по  обеспеченному  ипотекой  обязательству  (ст.  37,  38

Закона об  ипотеке).   Что  касается  приложенных  к  закладной  доку­

ментов,  не имеющих  обязательной силы для лиц,  к которым  права по

ИПОТЕКА,   КРЕДИТ.

17 0     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

закладной  перешли  в результате продажи,  залога или иным  образом, то  это, в частности,  случаи,  когда:

• документы не названы  в закладной  с такой  степенью  точности,

которая  достаточна  для их идентификации;

• в закладной не  сказано, что данные документы являются ее не­

отъемлемой  частью.

Наличие данной специальной статьи, посвященной приложениям к  закладной,  подчеркивает их  значимость.  Документы,  прилагаемые к закладной, позволяют текстовое содержание закладной подкрепить соответствующим документарным обеспечением.  Несмотря на  это, за­ конодатель не  приводит определения приложения  к  закладной и  ка­ кого-либо  примерного  перечня  документов,  которые  могут  входить в  состав  указанного приложения.

В  комментируемой   статье  только  в  общем  виде  предусмотрено, что к закладной могут быть приложены документы,  определяющие условия ипотеки,  и документы,  необходимые для осуществления за­ логодержателем своих прав по закладной.  Поэтому в качестве прило­ жения  к  закладной  могут  быть  следующие  соглашения:

• между  должником,  залогодателем и  законным  владельцем за­ кладной  в  случае  частичного  исполнения  обеспеченного ипо­ текой  обязательства  (см.   п.  6 ст.  13  Закона и  комментарий к нему);

• между    залогодержателем   и   залогодателем   о   восстановлении или  замене  погибшего или  поврежденного  имущества (см.  п.  3 ст. 36 Закона  и комментарий  к ней);

• о  переводе  долга  по  обеспеченному   ипотекой   обязательству

(см.  ст.  37,  38 Закона  и комментарий  к ним).

В тексте  Закона  (п.  7 ст.  13) содержится  прямое  указание  на то, что  внесение изменений  в  содержание закладной  может  быть  произ­ ведено  путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии одного из перечисленных соглашений.  Одновременно в содержании закладной  должно содержаться  указание  на приложение  как на доку­ мент, являющийся неотъемлемой частью закладной, со всеми выте­ кающими отсюда правовыми последствиями. В процессе оборота  за­ кладных на рынке возможно возникновение ситуации, когда доку­ менты,   прилагаемые  к  закладной,   становятся   необязательны   для лиц,  к  которым права   по  закладной  перешли  в  результате   ее  про­ дажи,  залога или иным  образом  (ч.  2 ст.  15 Закона) ,  в следующих случаях:

• если  документы не  названы в  закладной с такой  степенью точ­

ности,  которая  достаточна для их идентификации;

• если  в закладной  не  сказано,  что данные  документы являются ее  неотъемлемой  частью.

КОММЕНТАРИЙ    171

 

Приложения к закладной — это  документы (несмотря на их самое непосредственное отношение к  ней  и  закрепление в  виде  неотъемлем мой  части),  являющиеся  по  своему  характеру  отдельными элемента­ ми закладной. В Законе (п.  6 и 7 ст.  13) содержатся нормы о нотари­ альном удостоверении названных в них документов, прилагаемых к закладной. В соответствии с общим порядком по представлению до­ кументов на государственную регистрацию прав на недвижимое иму­ щество  и сделок с ним  (ст.   16 Закона о регистрации прав)   требуется, чтобы к заявлению о государственной регистрации были приложены документы,  необходимые для  ее проведения. Состав  этих  документов в случае государственной регистрации ипотеки конкретизируется в статье  20  Закона. На  регистрацию представляется закладная с  ее ко­ пией,  документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Проведенная государственная регистрация сделки   (ст.  14 Закона о  госрегистрации прав)   удостоверяется следующим образом:

• возникновение  и  переход   прав   на  недвижимое  имущество —

свидетельством о  государственной регистрации  прав;

• регистрация  договоров  и  иных   сделок   — посредством  совер­ шения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем совершение.                                                      '

Таким образом, приложения к закладной — это  всего  лишь  доку­ менты,  необходимые для  проведения регистрационных действий,  ре­ зультатом которых является государственная регистрация прав  на данный объект  недвижимости,  но  отнюдь  не  документов.

 

Статья             16.       Регистрация   владельцев     закладной

 

1. Любой  законный  владелец  закладной  вправе  потребовать    от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, за­ регистрировать его в Едином  государственном реестре прав на не­ движимое имущество и сделок  с ним  в качестве залогодержателя с указанием  его имени  и места  регистрации, а если владельцем за­ кладной  является юридическое лицо — его наименования и места нахождения.

2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получив­ ший   от    законного   владельца  закладной   письменное   уведомление о  регистрации последнего  в  Едином  государственном реестре прав на недвижимое  имущество и  сделок с  ним  с надлежаще заверенной выпиской из  этого реестра,  обязан  осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъяв­ ления ему закладной.   Такая обязанность должника  прекращается  по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке  прав  по  закладной.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.        '

17 2     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

3.      Регистрационная     запись       о      законном      владельце       закладной должна  быть  осуществлена  в   течение   одного  дня   с   момента   обраще­ ния    заявителя    в    орган,    осуществляющий   государственную   регистра­ цию    прав,     при    предъявлении   закладной   на    основании:

—  совершенной   в   соответствии  с    настоящим    Федеральным  зако­ ном    передаче    права    по    закладной   и   произведенной   на   закладной   от­ метке,   если   совершившее  такую  надпись  лицо   являлось  законным владельцем    закладной    или    залогодержателем     закладной,    на    имя    ко­ торого   была    сделана   специальная   залоговая   передаточная    надпись   и который   продал    закладную     по    истечении    определенного   в    ней    срока (пункт 4 статьи 49);

—  документов,      подтверждающих     переход      прав      по     закладной    к другим     лицам     в    результате  реорганизации   юридического   лица    или    в порядке         наследования;

—  решения    суда    о    признании   прав    по    закладной   за    заявителем.

 

Лицо, к которому перешла закладная,  становится залогодержате­ лем  по  договору   ипотеки.  Соответственно у  этого   лица  возникает право  требовать  государственной   регистрации   в  качестве  такового в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация залогодержателей — владельцев за­ кладных возложена на те же органы,  которые осуществляют государ­ ственную  регистрацию  самих  договоров  ипотеки.

Положения  пункта 2  комментируемой статьи  направлены на  за­ щиту прав  кредитора,  поскольку  устраняют формально-бюрократиче­ ские рогатки  в отношениях  между сторонами.  В нем идет речь о том, что должник, получивший от законного владельца закладной пись­ менное  уведомление  о регистрации  в Едином  государственном  реест­ ре  прав  на  недвижимое  имущество с  надлежаще заверенной  выпис­ кой  из  этого  реестра,  обязан  осуществлять промежуточные  платежи по  указанному  обязательству,   не  требуя  всякий  раз  предъявления ему  закладной.

В пункте 3 зафиксирован однодневный срок для регистрации владельца закладной с момента обращения  в орган,  осуществляющий государственную  регистрацию.   Эта   норма   противоречит  пункту   3 ст.  13  Закона, о регистрации прав  на  недвижимое имущество, в соот­ ветствии с которым государственная регистрация производится не позднее  чем  в  месячный  срок  со дня  подачи  заявления  и докумен­ тов,  необходимых  для  ее проведения.   В  пункте  3 комментируемой статьи  содержится также  исчерпывающий перечень оснований, при наличии  которых  производится регистрационная запись  о  владель­ це  закладной:

КОММЕНТАРИЙ    173

 

1) передаточная надпись на закладной,  если совершившее такую надпись лицо  являлось:

• законным  владельцем закладной;

• залогодержателем  закладной,   на   имя   которого  была   сделана специальная  залоговая  передаточная  надпись  и  который  про­ дал  закладную по  истечении  определенного в  ней  срока';

2) документы подтверждают переход прав по, закладной к другим лицам:

• в  результате  реорганизации   юридического  лица;

• в  порядке наследования;

3) судом вынесено решение о признании прав по закладной за заявителем.

Под реорганизацией  юридического  лица понимается  его прекраще­ ние,  при  котором  происходит  правопреемство  (основные  разновидно­ сти — разделение,  выделение,  присоединение, соединение,  преобразо­ вание).   Наследованием   является  переход  прав  и  обязанностей  умер­ шего  к другим лицам.

 

Статья    17.    Осуществление прав    по    закладной

и          исполнение    обеспеченного           ипотекой        обязательства

 

1.  При      осуществлении     своих      прав,       предусмотренных      федераль­ ным     законом      или     договором,       владелец     закладной      обязан     предъяв­ лять   закладную   тому   обязанному  лицу    (должнику  или    залогодателю), в    отношении   которого     осуществляется     соответствующее    право,   по его   требованию,    если    только   при    залоге    закладной   она    не   передана в   депозит   нотариуса    или    не    заложена   с    передачей   ее    залогодержа­ телю    закладной.

2. Залогодержатель    по   исполнении   обеспеченного  ипотекой   обя­ зательства  полностью    обязан  передать    закладную   залогодателю,  а   в случаях,   когда     обязательство    исполняется   по     частям,    —   удостове­ рить   его    частичное    исполнение   способом,   достаточным   для    залого­ дателя    и     очевидным    для     возможных  последующих  владельцев   за­ кладной,   в   том   числе    приложением   соответствующих  финансовых документов    или    совершением    на    закладной    записи     о    частичном    ис­ полнении      обязательства.

3.  Нахождение   закладной   у   залогодержателя   либо     отсутствие  на ней    отметки  или    удостоверения   иным     образом   частичного    исполне­ ния     обеспеченного    ипотекой     обязательства     свидетельствует,     если не    доказано   иное,    что   это   обязательство    или    соответственно   его часть  не   исполнены,   за   исключением   случая,   указанного  в   пункте   2 статьи    48   настоящего   Федерального   закона.

4.  Должник   по     обеспеченному   ипотекой     обязательству    погашает свой    долг    полностью    или    в    части   надлежащим   исполнением    своих

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

174        КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                          

 

обязанностей   по    закладной   в    соответствии с   планом     погашения    долга ее     законному    владельцу     или     лицу,      письменно   уполномоченному за­ конным    владельцем    закладной   на    осуществление    прав    по    ней.

5.  В    случае    передачи     закладной   в    депозит   нотариуса   при    залоге закладной    должник      по      обеспеченному     ипотекой     обязательству    ис­ полняет   свое     обязательство   внесением   долга    в    депозит   нотариуса.

6.  Обязанное      по     закладной    лицо     вправе      отказать   предъявителю закладной   в    осуществлении   им    прав    по    закладной   в    случаях,    если:

—   судом     принят   к   рассмотрению    иск    о    признании   недействитель­ ной   уступки   прав    по   данной    закладной   либо    о    применении    последст­ вий   недействительности  этой   сделки;

—  предъявленная   закладная  недействительна в   связи  с   ее   утратой законным   владельцем  и   выдачей  дубликата   закладной  (статья  18)   ли­ бо   в   связи    с   нарушением   порядка    выдачи    закладной   или   ее   дублика­ та,  за   которое   обязанные  по   ним   лица   не   отвечают;

—  должник    по   основаниям,   указанным    в   пункте    2   статьи    48   на­ стоящего Федерального закона,   признается частично исполнившим обязательство.

Обязанное    по    закладной   лицо    не    вправе    приводить   против   требо­ ваний    законного    владельца    закладной   об    осуществлении    прав    по    ней никаких     возражений,    не     основанных     на    закладной.

7.  Нахождение    закладной   у   любого    из    обязанных    по    ней   лиц   или в органе,  осуществляющем  государственную регистрацию прав,  сви­ детельствует, если   иное   не   доказано    или   не   установлено   настоящим Федеральным   законом,     что    обеспеченное   ипотекой   обязательство исполнено.    Лицо,     в     обладании   которого    окажется   закладная,      обяза­ но    незамедлительно    уведомить    об    этом   других    лиц    из    числа    выше­ указанных.

В   случаях,    когда   в   соответствии с    настоящим   Федеральным  зако­ ном      закладная      аннулируется,      орган,       осуществляющий     государствен­ ную    регистрацию    прав,     незамедлительно    по    получении     им     закладной аннулирует  ее   путем   простановки  на   лицевой  стороне   штампа   «пога­ шено»     или    иным     образом,    не    допускающим    возможности    ее    обра­ щения,      за     исключением    физического     уничтожения    закладной.    ч

 

При  осуществлении своих  прав, предусмотренных федеральным законом или договором, владелец закладной обязан предъявлять за­ кладную тому обязанному лицу  (должнику или залогодателю), в от­ ношении  которого осуществляется соответствующее право по его тре­ бованию,  если  только   при  залоге  закладной она  не  передана в депо­ зит  нотариуса.

Залогодержатель по исполнении обеспеченного ипотекой  обяза­ тельства полностью обязан передать закладную залогодателю,  а в случаях,  когда  обязательство  исполняется по  частям,   — обеспечить

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                               175

 

должнику возможность сделать  отметку  на закладной об исполнении соответствующей  части   обязательства  или  удостоверить  ее  исполне­ ние  иным  образом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной. Нахождение за­ кладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удо­ стоверения иным  образом частичного исполнения  обеспеченного ипо­ текой  обязательства свидетельствует, если  не доказано иное, что это обязательство  или  соответственно его  часть  не  исполнены.  Должник по обеспеченному ипотекой обязательству погашает свой  долг пол­ ностью   или  в  части  надлежащим исполнением  своих  обязанностей по  закладной в соответствии с планом погашения долга  ее законному владельцу  или лицу, письменно уполномоченному законным вла­ дельцем   закладной на  осуществление  прав  по  ней.

В случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге за­ кладной  должник  по обеспеченному  ипотекой  обязательству исполня­ ет  свое  обязательство  внесением  долга в депозит  нотариуса.

Обязанное  по  закладной  лицо  вправе  отказать  предъявителю  за­

кладной  в осуществлении  им  прав  по  закладной  в случаях,  если:

• судом принят  к рассмотрению  иск  о признании недействитель­ ной уступки прав по данной  закладной  либо о применении по­ следствий  недействительности   этой  сделки;

• предъявленная  закладная  недействительна  в  связи   с  ее  утра­ той   законным   владельцем  и   выдачей    дубликата   закладной (ст.   18)  либо  в  связи   с  нарушением  порядка  выдачи   заклад­ ной  или  ее  дубликата,  за  которое обязанные  по  ним  лица  не отвечают.

Обязанное по  закладной лицо  не  вправе  приводить против  требо­ ваний  законного  владельца закладной об  осуществлении прав  по  ней никаких возражений, не основанных на закладной. Нахождение за­ кладной у  любого  из  обязанных по  ней  лиц  или  в  органе,  осущест­ вившем   государственную  регистрацию   ипотеки,    свидетельствует, если  иное  не доказано или не установлено настоящим Федеральным законом, что  обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.  Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных. Когда в соответствии с настоящим Федеральным законом закладная аннули­ руется,  орган,  осуществивший  государственную регистрацию  ипоте­ ки,  незамедлительно  по  получении  им  закладной  аннулирует  ее пу­ тем простановки  на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом,  не  допускающим  возможности   ее обращения,   за исключе­ нием  физического  уничтожения  закладной.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

17 6     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Статья    18.   Восстановление  прав по     утраченной    закладной

 

1. Восстановление     прав     по     утраченной    закладной    производится залогодателем,   а   если  он   является   третьим  лицом,  также  и   должни­ ком     по     обеспеченному    ипотекой    обязательству   на     основании:

—  заявления    в   их    адрес    лица,     означенного     в   Едином     государст­ венном   реестре  прав   на   недвижимое  имущество  и   Сделок   с   ним   в   ка­ честве    залогодержателя,     если     по     данным,      внесенным    в    указанный, реестр   в  соответствии  со   статьей  16   настоящего  Федерального зако­ на,   возможно  установить  законность  восстанавливаемых  прав   по   утра­ ченной       закладной;

—  решения      суда,      вынесенного      по     результатам   рассмотрения     в порядке      особого     производства    дела     об    установлении    фактов,    имею­ щих   юридическое  значение,     в   соответствии с   процессуальным зако­ нодательством      Российской      Федерации.

2.   Залогодатель,   а    если   он    является    третьим   лицом,   также   и должник     по     обеспеченному    ипотекой    обязательству   обязаны     в    мини­ мально   возможные   сроки   составить   дубликат    закладной   с    отметкой на   нем   «дубликат»   и   передать   его   в   орган,    осуществляющий  государ­ ственную     регистрацию      прав.

3. Дубликат  закладной   выдается   органом,     осуществляющим    госу­ дарственную регистрацию прав,   путем  вручения  лицу,   утратившему закладную.

4.  Дубликат    закладной   должен   полностью  соответствовать  утра­

ченной            закладной.

Составитель  дубликата закладной  несет  ответственность за  убытки, возникшие  в   связи   с   несоответствием дубликата  закладной  утраченной закладной.    Обязанные    по   закладной   лица    не   вправе    отказывать закон­ ному    владельцу    дубликата   закладной   в    осуществлении    прав    по    ней    в связи  с  указанным  несоответствием,   если   они   за   него   отвечают.

 

Как   любая   другая   ценная  бумага,  закладная  в  случае  ее  утери может  быть восстановлена, и соответственно  могут быть восстановле­ ны  права  по  ней.  Восстановление производится залогодателем, а если он является  третьим лицом,  то и должником  по обеспеченному  ипоте­ кой  обязательству. Поскольку закладная  — это  именная ценная бу­ мага, она  восстанавливается путем  обращения к лицу, ее выдавшему.

В пункте 1 комментируемой статьи  приведен перечень оснований, при наличии которых права по утраченной закладной могут быть восстановлены. В частности,  они восстанавливаются на основании решений  суда, вынесенных  в результате рассмотрения дел об уста­ новлении фактов,  имеющих юридическое значение,  в соответствии с процессуальным   законодательством Российской  Федерации.   В дан­ ном случае это установление факта принадлежности закладной как правоустанавливающего документа, тому  или  иному   лицу.   Вступив-

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                                                177

 

шее  в  законную  силу  решение суда  является  основанием  для  того, чтобы  владелец  утраченной  закладной  обратился  к  залогодателю,  а если последний является третьим лицом, то к должнику по обеспе­ ченному ипотекой обязательству с требованием составить дубликат закладной.

Поскольку выдача  закладной всегда относится к обязанности за­ логодателя,  а если он является  третьим лицом,  то — должника по обеспеченному  ипотекой   обязательству,   и  дубликат   (с  соответствую­ щей  отметкой «дубликат»),утраченной закладной должны составить указанные лица.  В пункте 2 комментируемой статьи сказано,  что дубликат закладной  должен быть  составлен  в  «минимально  возмож­ ные сроки», что является оценочным понятием. После составления дубликата закладной он передается в орган, осуществляющий госу­ дарственную регистрацию ипотеки.  Пункт 3 обязывает орган,  осуще­ ствивший государственную регистрацию ипотеки,  вручить дубликат закладной  лицу,  утратившему  ее.

Абзац  1 п. 4 комментируемой статьи  содержит общее формальное требование полного соответствия дубликата самой закладной- Такое требование  представляется  излишним, поскольку  само слово  «дубли­ кат»  предполагает точную  копию оригинала. В абзаце  2 п.  4 говорит­ ся  об  ответственности составителя  закладной  за  несоответствие  дуб­ ликата утраченной закладной. Ответственность заключается в возме­ щении  причиненных этим  несоответствием  убытков  (ст.  15 ГК РФ) .

Глава IV. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ Статья   19.   Основные    положения

о          государственной       регистрации  ипотеки

 

1. Ипотека  подлежит  государственной  регистрации  в   Едином   го­ сударственном   реестре   прав    на   недвижимое    имущество  и   сделок    с ним    в   порядке,    установленном   федеральным    законом    о    государст­ венной  регистрации  прав   на   недвижимое   имущество  и   сделок   с   ним.

2.  Государственная   регистрация   ипотеки   осуществляется  по    мес­

ту     нахождения    имущества,    являющегося    предметом    ипотеки.

 

В соответствии  со статьей  1 Закона  о госрегистрации  прав ипотека как отдельный вид права включена в ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном  законом  порядке  условий,  запрещений,  стесняю­ щих  правообладателя  при  осуществлении   права  собственности   либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и  др.) .

 

7 Грудцына Л. Ю.

.   ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

17 8     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Положения пункта 2 комментируемой статьи корреспондируют  с нормой пункта 4 ст. 2 Закона о госрегистрации прав, содержащей уточнение «по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного  округа».

Регистрационный округ  — территория, на которой действует  уч­ реждение юстиции,  осуществляющее государственную регистрацию прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с ним.  Регистрационные округа  создаются субъектами Российской  Федерации в границах, как правило, совпадающих с границами административно-территориаль­ ных единиц.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |