Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Статья    20.   порядок         государственной регистрации ипотеки

 

1.  Государственная     регистрация     ипотеки,      возникающей     в      силу договора     об    ипотеке,    осуществляется   на    основании    совместного    за­ явления   залогодателя     и    залогодержателя.    Государственная   регистра­ ция     ипотеки,     возникающей    в     силу    нотариально    удостоверенного    до­ говора     об    ипотеке,    осуществляется   на     основании    заявления     залого­ дателя    или    залогодержателя.

Для     государственной    регистрации    ипотеки,     возникающей    в     силу договора   об   ипотеке,    должны  быть   представлены:

—  договор    об   ипотеке   и    его   копия;

—  документы,    указанные    в   договоре     об   ипотеке   в    качестве   при­

ложений;

—  документ    об    уплате   государственной  пошлины;

—  иные     документы,      необходимые    для     государственной     регистра­ ции    ипотеки    в   соответствии  с    законодательством   Российской  Феде­ рации     о    государственной    регистрации    прав     на    недвижимое    имущест­ во   и   сделок   с   ним.

2. Ипотека  в   силу   закона    подлежит  государственной   регистрации. Государственная   регистрация     ипотеки    в    силу    закона    осуществляется без    представления  отдельного    заявления  и   без    уплаты  государствен­ ной      пошлины.

Государственная     регистрация     ипотеки    в     силу     закона      осуществ­ ляется  одновременно  с  государственной регистрацией  права   собст­ венности    лица,      чьи     права     обременяются     ипотекой,     если     иное     не установлено     федеральным      законом.      Права     залогодержателя    по     ипо­ теке  в   силу  закона  могут  быть  удостоверены закладной.

3.   Если       права       залогодержателя      удостоверяются     закладной,      в орган,       осуществляющий      государственную      регистрацию      прав,       одно­ временно с документами,  указанными в пункте   1  настоящей статьи, представляются   также:

—  закладная,            содержание    которой    должно   удовлетворять    требо­

ваниям   пункта    1   статьи    14   настоящего   Федерального  закона,    за   ис-

КОММЕНТАРИЙ    179

 

ключением  требования    в   отношении   даты  выдачи  закладной  и   сведе­

ний   о   государственной  регистрации  ипотеки,    и   ее   копия;

—  документы,    названные  в   закладной  в   качестве    приложений,   и их    копии.

4.  Государственная   регистрация     смены    залогодержателя   вследст­ вие    уступки   прав    по    основному  обязательству   либо    по   договору  об ипотеке   осуществляется    по    совместному  заявлению   бывшего  и   ново­ го  залогодержателей.  Для  государственной регистрации смены зало­ годержателя     должны    быть    представлены:

—  договор   уступки    прав;

—  документ     об    оплате    государственной   регистрации;

—  ранее    зарегистрированный  договор    об    ипотеке.

4.1.     Заявление   о    государственной   регистрации   залога     недвижи­ мого     имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипо­ течное  покрытие,   доля   в  праве  общей  собственности  на  которое удостоверяется  ипотечным  сертификатом  участия,  представляется управляющим    ипотечным      покрытием.

На    государственную    регистрацию    залога     недвижимого    имущест­ ва,  обеспечивающего  требования, составляющие такое ипотечное  по­ крытие,    помимо   иных    необходимых   в    соответствии  с    Федеральным законом   от    11    ноября  2003    года   №   152-ФЗ  «Об   ипотечных   ценных бумагах»    и   Федеральным  законом   от   21   июля    1997    года   №   122-ФЗ

«О   государственной   регистрации   прав     на    недвижимое   имущество    и сделок   с    ним»    документов    представляются:

—  лицензия   на    управление   ипотечным    покрытием,   предусмотрен­

ная  статьей    17  Федерального  закона   от   11   ноября 2003  года  №   152-ФЗ

«Об   ипотечных   ценных   бумагах»    (подлинник  или    нотариально    удосто­

веренная         копия);

—  правила    доверительного   управления    ипотечным          покрытием.

5.  Ипотека   должна   быть  зарегистрирована   в   течение   одного  ме­ сяца    со   дня    поступления  необходимых   для    ее   регистрации докумен­ тов   в    орган,     осуществляющий государственную регистрацию прав.

6. Государственная  регистрация    ипотеки    осуществляется    путем совершения  регистрационной записи   об   ипотеке   в   Едином   государст­ венном  реестре   прав   на   недвижимое  имущество    и   сделок  с   ним.

Датой  государственной  регистрации  ипотеки  является  день   со­ вершения   регистрационной  записи    об    ипотеке    в   Едином    государст­ венном реестре прав  на недвижимое имущество  и сделок с ним.  Ре­ гистрационные записи  в  Едином  государственном реестре  прав   на недвижимое имущество  и сделок с ним  совершаются в очередности, определяемой   на    основании   дат   поступления   всех    необходимых до­ кументов    в    орган,     осуществляющий  ведение    указанного   реестра.

7.  Для   третьих лиц  ипотека   считается  возникшей  с момента ее  го­

сударственной           регистрации.

 

1*

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

18 0     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

В пункте 1 комментируемой статьи перечислены документы, не­ обходимые  для  государственной  регистрации  ипотеки.   Сама  регист­ рация  осуществляется  в соответствии  с Законом  о регистрации  прав на недвижимое имущество. Документы, представляемые на регистра­ цию,  должны отвечать   всем  необходимым требованиям,  установлен­ ным  для документов  вообще,   и  представляться  в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти  и актов  органов местного самоуправ­ ления) и после государственной регистрации прав должен быть воз­ вращен правообладателю.  В частности,  тексты документов,  представ­ ляемых  на  государственную регистрацию прав, должны быть  написа­ ны  разборчиво, наименования  юридических лиц  — без  сокращений, с указанием мест их нахождения.  Фамилии, имена и отчества физи­ ческих лиц, адреса их места жительства должны быть написаны  пол­ ностью.

Документами, указанными в качестве приложения в договоре об ипотеке,   могут быть  планы,   схемы,  чертежи  и  т.д.,  конкретизирую­ щие расположение заложенной недвижимости и ее привязку к земле, доверенности представителей и т.д. При  получении заявления на ре­ гистрацию соответствующее должностное лицо  вносит об  этом  запись в Книгу учета документов и выдает заявителю расписку в получении документов  с указанием  их перечня  и даты представления.

Не подлежат приему на государственную регистрацию прав доку­ менты,  имеющие  подчистки  либо   приписки,  зачеркнутые слова   и иные не оговоренные в них исправления, документы,  исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно  истолковать  их содержание.

План земельного участка должен быть удостоверен органом,  от­ ветственным за проведение кадастровых работ, а планы другого  не­ движимого  имущества — соответствующим  органом учета объектов недвижимого  имущества.

В случае если  отсутствуют или  не  закончены  работы  по кадастро­ вому  учету земельного участка  (отсутствует кадастровый номер,  не установлены границы,  не определено местоположение объектов недви­ жимости и  коммуникаций на  участке),  государственная регистрация прав  осуществляется при  наличии плана  участка, составленного на  ос­ новании данных, имеющихся на  момент государственной регистрации прав  в  органе  кадастрового  учета,  в  том  числе  натурного  описания границ.  До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер,  позволяющий одно­ значно идентифицировать указанный объект.   Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государст­ венный  реестр прав  без повторной  регистрации  при наличии  согласия в письменной форме  правообладателя  (правообладателей).

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                          18 1

 

В качестве доказательств уплаты регистрационных сборов могут представляться платежные документы (платежные поручения, кви­ танции  к  приходным  ордерам  и  т.д.) ,  на   которых  должно  быть указано  назначение платежа1.

Государственной регистрации подлежит также  ипотека в силу за­ кона.  Осуществляется она  безвозмездно и  без  представления отдель­ ного заявления.  Регистрируется она одновременно с государственной регистрацией права  собственности лица, чьи  права  обременяются ипотекой.   Так,  при  государственной  регистрации  права  собственно­ сти,   возникшего   в  результате  заключения   договора   ренты   (п.  1 ст.  587  ГК  РФ) , будет  также  зарегистрирована ипотека заложенного недвижимого   имущества.

В  пункте  3 анализируется  ситуация,   когда  помимо  заключения

договора ипотеки выдается также  закладная. В таких  случаях  кроме вышеуказанных   документов  должны  представляться  закладная  и  ее копия,  документы, названные в  закладной в качестве приложений, и  их  копии.

Залогодержатель   в  ипотечном   обязательстве   может  смениться

вследствие того,  что  будет  заменен кредитор в основном обязательст­ ве в результате уступки  требования. Под  уступкой требования пони­ мается  соглашение  между кредитором  обязательства  и третьим  лицом о передаче последнему права требования к должнику. Согласия должника  на уступку требования  не требуется,  однако  должник  дол­ жен  быть  письменно  уведомлен  о переходе  прав  кредитора  к новому лицу.  Право  первоначального  кредитора  переходит  к  новому  креди­ тору  в  том  же  объеме   и  на  тех  же  условиях,  которые  существовали к моменту  перехода права,  однако  не могут переходить  права,  нераз­ рывно  связанные  с личностью  кредитора  (требования  об  алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письмен­ ной или в нотариальной форме,  должна быть совершена в соответст­ вующей письменной форме.  Если уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации,  такая  уступка  должна  быть зарегистрирована  в  порядке,  установленном  для   данной  сделки. В комментируемом пункте подчеркивается  необходимость подачи со­ вместного  заявления   бывшего  и  нового  залогодержателей,   для  того чтобы зарегистрировать смену залогодержателя, и перечисляется перечень   документов,   необходимых   для  того,   чтобы  осуществить такую   регистрацию.

1   Под документом,  подтверждающим возникновение  обеспеченного ипотекой обязательства,  понимается документ,  содержащий  основное  обязательство  (на­ пример,  кредитный  договор).

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

18 2       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Пункт 5 ограничил одним месяцем срок, в течение которого долж­ на быть произведена государственная регистрация ипотеки.  Он исчис­ ляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки до­ кументов в  орган,  осуществляющий государственную регистрацию.

В пункте  6 рассматривается процедура  государственной  регистра­

ции  ипотеки и фиксируется порядок установления даты такой  реги­ страции.  Процедура государственной регистрации  сводится  к  тому, что в Едином  государственном  реестре прав на недвижимое  имущест­ во  совершается соответствующая регистрационная  запись.  День,  ко­ гда такая  запись  была совершена,  и считается  датой государственной регистрации.  Государственная регистрация осуществляется с учетом очередности поступления необходимых для этого  документов. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации  ипотеки.   Что  касается  залогодателя  и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистра­ ции самого договора ипотеки,  хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

 

Статья   21.     Отказ    в    государственной   регистрации ипотеки       и            отложение    государственной регистрации              ипотеки

 

. 8  государственной  регистрации ипотеки   может  быть  отказано в случаях,   предусмотренных   федеральным    законом    о   государственной регистрации   прав    на    недвижимое   имущество   и    сделок    с    ним.

2.  Государственная  регистрация  ипотеки   может   быть  отложена не

более    чем    на   один   месяц   при:

— непредставлении     в    орган,      осуществляющий    государственную регистрацию    прав,     какого-либо   из   документов,     указанных    в    пунктах  2 и  3  статьи   20  настоящего Федерального закона;

—   несоответстви и    договор а    об   ипотеке,   закладной   и    приложен­ ных     к     ним      документов      требованиям,       предусмотренным       законода­ тельством    Российской     Федерации;

—  необходимости    проверки        подлинности             представленных        доку­

ментов.

3.  Принимая      решение       об      отложении     государственной     регистра­ ции     ипотеки,     орган,      осуществляющий    государственную    регистрацию прав,   запрашивает необходимые  документы   или   требует устранения выявленных   несоответствий .

При     невыполнении    требований     указанного      органа     в     установлен­ ный    им    срок   в    государственной   регистрации   ипотеки    должно   быть отказано.

4.  При    наличии    судебного     спора     по    поводу     прав    на    имущество, являющееся     предметом    ипотеки,    или    по    поводу     обращения     на    него взыскания  государственная регистрация ипотеки  откладывается до разрешения     спора      судом.

КОММЕНТАРИЙ    183

 

5. Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока,  установлен­ ного для ее государственной регистрации.

 

Пункт 1 комментируемой статьи не содержит определенного пра­ вила, а отсылает к Закону о государственной регистрации прав, имеющему специальную статью  20 «Основания для отказа  в государ­ ственной регистрации прав.   Прекращение  государственной регистра­ ции  прав».   В  соответствии с  ней   (ш  1)  в  государственной регистра­ ции  прав  может  быть  отказано в  случаях,  если:

• право   на  объект   недвижимого  имущества,  о  государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав  в соответствии с  настоящим Федеральным законом;

• с  заявлением о  государственной регистрации прав  обратилось ненадлежащее лицо;

• документы,  представленные  на  государственную  регистрацию прав,  по  форме или  содержанию не  соответствуют  требовани­ ям  действующего  законодательства;

• акт   государственного  органа   или   акт   органа   местного  само­ управления о  предоставлении прав  на  недвижимое имущество признан недействительным с момента его  издания в  соответст­ вии  с  законодательством,  действовавшим в  месте  его  издания на  момент издания;

• лицо,  выдавшее правоустанавливающий документ,  не  уполно­ мочено распоряжаться правом на  данный объект  недвижимого имущества;

• лицо, которое имеет  права, ограниченные определенными усло­

виями,  составило документ без  указания этих  условий;

• правоустанавливающий  документ об  объекте   недвижимого иму­ щества   свидетельствует  об  отсутствии у  заявителя прав  на  дан­ ный  объект  недвижимого имущества.

О причинах отказа, если такое  решение состоялось, заявителю сообщается в письменной форме в срок  не более  5 дней  после  оконча­ ния  срока,  установленного для  рассмотрения заявления. Копия ука­ занного  сообщения учреждением юстиции  помещается в  дело  право­ устанавливающих документов (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

Закон о государственной регистрации прав  (ч.  2 п.  3 ст.  20) дета­

лизирует общие   нормы о  судебной защите  гражданских  прав   (ст.  11

ГК  РФ )  применительно к  случаю  отказа  в государственной регистра­

ции  прав.  В нем  также  конкретизируются случаи, при  возникновении

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

18 4        КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

которых может  быть  отказано в  государственной регистрации ипоте­ ки  (п.  2  ст.  29).   Указанные случаи  могут  иметь  место   при  следую­ щих   условиях:

• если   ипотека  указанного  в  договоре  недвижимого  имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации (ограничения по имуществу, которое не может быть предметом  ипотеки,   приведены  в   ст.  5   Закона  об   ипотеке; см.   комментарий к  ней);

• если  содержание договора об ипотеке или  прилагаемых к  нему необходимых  документов  не   Соответствует  требованиям  госу­ дарственной  регистрации  прав   на   недвижимое имущество и сделок   с  ним   (требования  к  документам,  представляемым  на государственную регистрацию прав,  изложены в ст.  18 Закона о  государственной регистрации прав).

Введенное понятие «отложение государственной регистрации ипотеки?* и  связанные с ним  основания об  отложении государствен­ ной  регистрации  (п.  2  ст.  21  Закона) имеют   существенное отличие от понятия «приостановление государственной регистрации прав», содержащегося в  статье   19  Закона о  государственной  регистрации прав.                                                                                                                        /

Приостановление  государственной регистрации прав  происходят в  случаях:

• когда  регистратор прав  в течение месяца обязан принять необ-

• ходимые  меры   по  получению  дополнительных  сведений  при возникновении у него  сомнений в наличии оснований для  госу­ дарственной регистрации прав  (п.  1);

• при  направлении  представленных  документов  на  подтвержде­

ние  их подлинности.  Государственная регистрация прав  может быть  приостановлена не  более  чем  на  месяц,  не  считая   срока

«в течение месяца», указанного в пункте  1.  В итоге  суммарный срок  приостановления регистрации ипотеки по данному осно­ ванию   может  достигать двух  месяцев (п.  2);

• на   основании  заявления  в  письменной  форме  (с   указанием причин и срока, необходимого для такого  приостановления) правообладателя или  уполномоченного  им  на  то  лица  при  на­ личии у него надлежаще оформленной доверенности государ­ ственная регистрация прав  может  быть  приостановлена не  бо­ лее чем на три месяца, при этом подача указанного заявления прерывает течение срока, установленного пунктом 1, а срок, истекший до подачи  названного заявления, не  засчитывается в новый срок  (п.  3);

• на  основании определения или  решения суда, в порядке, уста­

новленном законодательством.

КОММЕНТАРИЙ    185

 

Из  смысла   вышеназванных  норм   статьи   19  Закона о  государст­ венной регистрации прав  следует,  что  приостановление государствен­ ной  регистрации  прав   (в  том  числе  и  ипотеки)  возможно на  один месяц, на два месяца и даже  на пять  месяцев. Таким образом, регист­ рация  ипотеки может  растянуться на многие  месяцы, и поэтому впол­ не  возможно,  что  у  одной   из  сторон   обоснованно  пропадет интерес к  сделке   (например,  залогодатель нашел   более  выгодные условия  по ипотечному жилищному кредитованию) и он может отказаться от ее осуществления без каких-либо особенно неблагоприятных для себя последствий, так как все это время договор  об ипотеке считается не­ законным, поскольку вступает  в силу с момента его государственной регистрации  (см.   п.  2  ст.  10  Закона и  комментарий к  нему).   Подоб­ ное положение дел с государственной регистрацией прав  способно серьезно затруднить рыночный оборот  недвижимости в целом  и ста­ новление ипотеки в частности.

В  Законе об  ипотеке и  в  Законе о  государственной регистрации прав по-разному изложена информативная обязанность регистратора прав в случае принятия им решения соответственно «об отложении государственной регистрации ипотеки» и «о приостановлении госу­ дарственной  регистрации  прав».

По  Закону (п.  3 ст.  21)  орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки,  принимая решение об  ее отложении,  запраши­ вает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.  При  этом  нет  указаний на  то,  в  течение   какого вре­ мени   регистрирующий  орган   должен   выполнить  названную  обязан­ ность.  Вместе с тем данный орган наделен полномочиями отказать в государственной регистрации инотеки при  невыполнении его требо­ ваний  в установленный срок.

По Закону о государственной регистрации прав  информативная обязанность  регистратора возникает  в  двух  случаях:

— регистратор прав  при  возникновении у него  сомнений в нали­ чии  оснований для  государственной  регистрации  прав  обязан  немед­ ленно   (то  есть  как  только  это  оказывается  возможным)  известить об этом заявителя, который вправе  представить дополнительные доказа­ тельства  наличия у него  оснований для  государственной регистрации прав  (п.  1 ст.  19);

— регистратор  прав   при  направлении  представленных  докумен­ тов на подтверждение их подлинности обязан в письменной форме уведомить об  этом  заявителя.  В  случае  если  в течение  не  более  одно­ го  месяца (не  считая  месячного срока,  предусмотренного п.  1  ст.  19) не будут устранены причины, препятствующие государственной реги­ страции  прав,  регистратор прав   обязан  отказать  заявителю  в  госу-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

18 6     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

дарственной  регистрации  прав  и  сделать  об  этом  соответствующую запись  в книге  учета документов  (п.  2 сг.  19).

Нормы пункта 4 ст. 21 Закона дополняют перечень оснований, содержащийся  в пункте 2 комментируемой статьи,  по отложению  го­ сударственной  регистрации  ипотеки.   Государственная   регистрация прав  может  быть  приостановлена  с  внесением   соответствующей  от­ метки  в  Единый  государственный  реестр  прав  на  основании  опреде­ ления  или  решения  суда в порядке,   установленном   законодательст­ вом  (п.  4 ст.  19 Закона  о государственной  регистрации  прав).

В статье (п. 5) устанавливается порядок информирования зало­ годателя об отказе (с соответствующей мотивировкой) в государст­ венной регистрации ипотеки,  этот порядок отличается от того, что предусмотрен  пунктом  3  ст.  20  Закона  о  государственной  регистра­ ции прав. ,

 

Статья    22.   Регистрационная запись     об    ипотеке

и          удостоверение           государственной       регистрации ипотеки

 

1.    Регистрационная   запись     об   ипотеке   в   Едином    государственном реестре   прав    на   недвижимое   имущество   и   сделок    с   ним    должна    со­ держать      сведения      о       первоначальном      залогодержателе,        предмете ипотеки   и    сумме     обеспеченного    ею    обязательства.   Если    договор     об ипотеке    предусматривает,    что   права    залогодержателя   удостоверяют­ ся   закладной,   на   это  также  указывается   в   регистрационной    записи    об ипотеке.

Эти   данные     вносятся    в    регистрационную     запись     об    ипотеке    на основании    договора      об    ипотеке.

1.1.      При     государственной    регистрации    залога     недвижимого   иму­ щества,    обеспечивающего    требования,   составляющие   ипотечное     по­ крытие,   доля   в   праве  общей  собственности   на   которое   удостоверяет­ ся   ипотечным    сертификатом   участия,   в   Едином   государственном  рее­ стре   прав    на    недвижимое    имущество    и    сделок     с    ним     указывается, что   залогодержателями  указанного    недвижимого    имущества     являют­ ся владельцы ипотечных  сертификатов участия,  данные о которых устанавливаются  на    основании   данных   лицевых    счетов   в   реестре   вла­ дельцев ипотечных  сертификатов  участия  и  счетов  депо  владельцев ипотечных    сертификатов    участия,    а   также   указывается индивидуаль­ ное      обозначение,     идентифицирующее   ипотечные     сертификаты    уча­ стия,   в   интересах владельцев   которых   осуществляется доверительное управление   таким    ипотечным     покрытием.

В    случае    включения    в    состав   ипотечного   покрытия,   доля    в    праве общей  собственности на   которое   удостоверяется ипотечным  серти­ фикатом   участия,   требования, удостоверенного закладной,   государ­ ственная    регистрация     залога      недвижимого     имущества,      обеспечиваю-

КОММЕНТАРИЙ    187

 

щего    данное    требование,           осуществляется    по    требованию     управляю­

щего     ипотечным     покрытием.

2.   Государственная    регистрация    ипотеки     удостоверяется     путем надписи    на   договоре    об   ипотеке,   а    в   случае    государственной   регист­ рации    ипотеки   в    силу   закона    —   на   документе,    являющемся    основани­ ем  возникновения права  собственности залогодателя  на имущество, обременяемое     ипотекой.     Надпись     должна      содержать     полное      наиме­ нование         органа,          осуществляющего        государственную       регистрацию прав,     дату,     место     государственной   регистрации   ипотеки     и    номер, под     которым    она     зарегистрирована.      Эти   данные     заверяются    подпи­ сью    должностного   лица     и    скрепляются   печатью    органа,    осуществ­ ляющего       государственную      регистрацию      прав.

3.  Если      права      залогодержателя     удостоверяются    закладной,        ор­ ган,       осуществляющий      государственную      регистрацию      прав,        обязан обеспечить  к  моменту  выдачи   закладной   наличие   в  ней   сведений, предусмотренных  пунктом    2   настоящей  статьи,   а   также   подпункта­ ми   10  и   13  пункта    1   статьи    14  настоящего  Федерального  закона.

4. Орган,      осуществляющий    государственную    регистрацию    прав, оставляет в    своем     архиве    копию    договора     об   ипотеке,    а    при    госу­ дарственной регистрации  ипотеки в  силу  закона   —  копию  документа, являющегося      основанием      возникновения     права      собственности     зало­ годателя на  имущество,   обременяемое ипотекой.  Если  права  залого­ держателя   удостоверяются   закладной,   орган,     осуществляющий госу­ дарственную  регистрацию  прав,    оставляет  в    своем   архиве   также   и копию      закладной      с      приложениями.

 

В пункте 1 комментируемой статьи раскрывается содержание ре­ гистрационной записи об ипотеке.  В нем, по существу, повторяется положение  пункта  3 ст.  29  Закона  о регистрации  прав  на  недвижи­ мое  имущество,  и,  кроме  того,  он дополнен  положением  о том,  что, если   договором  об  ипотеке  предусмотрено  составление  закладной, это  обстоятельство должно  быть  отражено в регистрационной записи.

В пункте  2 перечисляются формальные реквизиты, которые должна  содержать регистрационная запись  об ипотеке. Особое внимание обращается на необходимость наличия подписи соответ­ ствующего  должностного   лица  и  печати  органа,   зарегистрировав­ шего  ипотеку.

В пункте 3 установлены формальные  реквизиты закладной в том случае, если договор  об ипотеке предусматривает ее выдачу.  Эти ре­ квизиты совпадают с реквизитами,  которые должна содержать реги­ страционная   запись  об  ипотеке.   В  нем  содержатся  также  отсылки к подпунктам 10 и 13 п.  1 ст.  14 Закона об ипотеке (см.  комментарий к  указанной статье).

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

18 8       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

В пункте 4 устанавливаются обязанности органа, осуществляю­ щего государственную регистрацию,  по архивированию как копии договора об ипотеке,  так и копии закладной с приложениями, если договор  предусматривал выдачу закладной. Если  государственная регистрация ипотеки осуществлялась в  силу  закона (например,  при передаче  недвижимого  имущества  под  выплату  ренты  в соответствии с  п.  1  ст. 587 ГК  РФ) ,  копия  документа,  послужившего  основанием возникновения права  собственности залогодателя на имущество, об­ ремененное ипотекой (копия договора ренты), она также должна архивироваться.

 

Статья   23.   Исправление,  изменение    и   дополнение регистрационной    записи            об        ипотеке

 

1.  Исправление     технических     ошибок      в      регистрационной      записи об ипотеке допускается  на основании заявления залогодателя  или залогодержателя    с    уведомлением    другой     стороны    о     внесенном   ис­ правлении   и    при    условии,     что    указанное    исправление   не    может  при­ чинить  ущерб  третьим  лицам  или   нарушить   их   законные   интересы.

2.  Изменения    и    дополнения   в    регистрационную     запись     об    ипоте­ ке  вносятся  на  основании  соглашения   между  залогодателем  и  зало­ годержателем      об     изменении     или      о     дополнении    условий     договора об    ипотеке.

Изменения  и  дополнения  регистрационной  записи   об  ипотеке  не допускаются,       если      права      залогодержателя     удостоверены      закладной, за   исключением   случая,.  предусмотренного   пунктом    6   статьи     13   на­ стоящего      Федерального     закона.

В     случаях,      когда      после      государственной    регистрации      ипотеки в     силу     закона      залогодатель    и     залогодержатель     заключили     договор об   ипотеке,    в   совершенную  ранее    регистрационную  запись   об   ипоте­ ке    вносятся    соответствующие   изменения.

 

Правовая норма  пункта 1  корреспондирует с правилами пункта 1 ст.  21  Закона о государственной регистрации прав,  в котором содер­ жится  требование о том, что технические ошибки исправляются в трехдневный срок  по  решению регистратора прав  после  обнаружения ошибки  или  получения  заявления  об ошибке  в записях.  В такой  же срок  в  обязательном порядке в  письменной  форме получают инфор­ мацию об исправлении технической ошибки участники отношений, возникающих при  государственной регистрации прав.

Исправление указанной  ошибки  осуществляется  в  случае,  если

нет оснований  полагать,  что такое  исправление может  иметь  следую­ щие последствия  для правообладателей  и третьих лиц,  полагавшихся на соответствующие  регистрационные записи:

• причинение ущерба;

• нарушение законных интересов.

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                     189

 

В связи с названными положениями принципиально важно  отме­ тить,  что  в  пункте  2  ст. 21  Закона  о  государственной  регистрации прав, в отличие от  комментируемой статьи  23  Закона,  включена нор­ ма,  которая  обязывает  в  случаях,  если  существуют  основания  пола­ гать, что исправление технической  ошибки может причинить  вред или нарушить законные интересы правообладателей или  третьих  лиц, ко­ торые полагались на соответствующие регистрационные записи,  такое исправление производить по  решению  суда, арбитражного суда.

Предписания,  содержащиеся в части  1  п.  2 ст.  23  Закона, выте­

кают из общих правил об основании  изменения договора (п.  1 ст. 450

ГК  РФ ) и о порядке  изменения договора  (п.  1 ст. 452 ГК  РФ) .  Не допускаются изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке,   если  права  залогодержателя  удостоверены  закладной   (ч.  2 п.  2 ст.  23 Закона). Из  этого  правила сделано единственное исключе­ ние  для  случая,  когда  изменение  размера  обеспечения,  при  котором размер требований,  возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору  об ипотеке, увеличивается или уменьшается  по  сравнению  с тем,  который  обеспечивался  ипотекой ранее.   В  Правила  ведения  Единого  государственного реестра   прав (утв.  постановлением  Правительства  РФ  от  18.02.1998 №  219) вклю­ чен раздел VII «Записи об изменениях, не влекущих за собой пре­ кращения или  перехода права»   (п.  67 — 70);  его  наличие расширяет возможности  по реализации  положений  комментируемой статьи.

 

Статья   24.     Государственная   пошлина

 

За    государственную  регистрацию  договора   об   ипотеке   и   ипотеки как      ограничения       (обременения)     прав       на      недвижимое      имущество, включая     внесение    соответствующих   записей   в    Единый     государствен­ ный  реестр   прав    на   недвижимое  имущество   и   сделок   с   ним    и   выдачу документов     о    государственной регистрации,   государственная  пошли­ на   уплачивается  один   раз   за   все   указанные   действия   в  размерах    и   по­ рядке,       которые    установлены     законодательством     Российской    Федера­ ции   о   налогах   и   сборах.

 

По  общему  правилу  расходы  по  уплате  государственной  пошли­ ны  за  государственную регистрацию ипотеки  и  внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя.  Однако указанная  норма  имеет  диспозитивный харак­ тер,  и в соответствии  с договором ипотеки  расходы могут быть возло­ жены   на  залогодержателя.

За  государственную регистрацию  прав   государственная  пошли­ на   взимается   в   соответствии   с   налоговым   законодательством (статья 333.33   «Размеры государственной пошлины  за  государствен­ ную  регистрацию,  а также  за  совершение прочих   юридически значи­ мых  действий»  главы  25.3  части  второй   НК   РФ) .

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

190      КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА           

 

Так согласно подпункту 22 п.  1 ст. 333.33 за государственную ре­ гистрацию договора  об  ипотеке,  включая внесение в Единый государ­ ственный реестр  прав  на  недвижимое  имущество и  сделок   с  ним  за­ писи  об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество взимается госпошлина с физических лиц в размере  500 рублей, орга­ низаций  —  2000  рублей.

За регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора   об  ипотеке,  включая  внесение  соответствующих изменений в  записи  Единого государственного реестра  прав  на  недвижимое иму­ щество и сделок с ним, с физических лиц взимается 100 рублей; организаций  — 300  рублей.

В случае если договор  об ипотеке или договор, включающий со­ глашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора,  влекущего возникновение  ипотеки на  основа­ нии  закона,  заключен между  физическим лицом   и  юридическим ли­ цом,  государственная пошлина  за  юридически  значимые  действия, предусмотренные настоящим подпунктом, взимается в размере, уста­ новленном для  физических лиц;

В соответствии с подпунктом 23 за государственную регистрацию смены  залогодержателя вследствие уступки прав по основному обя­ зательству, обеспеченному  ипотекой,  либо  по  договору  об  ипотеке,  в том   числе   сделки   по  уступке   прав   требования,  включая  внесение в  Единый  государственный реестр  прав  на  недвижимое имущество и сделок  с ним  записи об ипотеке, осуществляемой при смене  залого­ держателя,  —  500  рублей;

В  случае   смены   владельца  закладной,   в  том   числе   сделки   по уступке  прав  требования,  включая внесение  в  Единый государствен­ ный   реестр  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок   с  ним   записи об   ипотеке,   осуществляемой  при   смене   владельца  закладной,  —

100  рублей.

За  внесение изменений  и  дополнений в  регистрационную  запись об  ипотеке —  100  рублей  (подп.   25  п.  1  ст.  333.33).

 

Статья   25.  Погашение

регистрационной      записи            об        ипотеке

 

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании за­ явления законного  владельца  закладной,  совместного заявления  за­ логодателя и  залогодержателя либо   на  основании  решения  суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

При  погашении  регистрационной записи  об  ипотеке в  связи  с прекращением ипотеки закладная  аннулируется в порядке,  установ­ ленном  настоящим Федеральным  законом.  Аннулированная  заклад­ ная передается ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

КОММЕНТАРИЙ    19 1

 

Правоотношения по поводу ипотеки могут быть прекращены по следующим  основаниям:

• по  общим   основаниям,  предусмотренными  нормами  главы  26

ГК  РФ  о  прекращении  любых  обязательств;

• по   специальным   основаниям   прекращения   залога,   которые установлены статьями  352,  354  и  356  ГК  РФ ;

• по  специальным основаниям прекращения ипотеки, предусмот­ ренным настоящим  Законом,  в  связи  с  тем, что  ипотека явля­ ется   зависимым  обязательством,  она   прекращается  с  прекра­ щением  основного  обязательства.  Здесь,  прежде   всего,  имеет значение  не   характер   основания,   вызвавшего  прекращение основного обязательства, а сам  факт  его  прекращения, то  есть то, что  оно  состоялось.

В  части   1  ст.  25  Закона  об  ипотеке  и  пункте  4  ст.  29  Закона о госрегистрации прав  очерчен различный круг субъектов, которые наделены правом подавать  заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. По правилам комментируемого Закона регистра­ ционная запись  об  ипотеке погашается на  основании:

• заявления  законного  владельца закладной;

• совместного  заявления  залогодателя и  залогодержателя;

• решения  суда,  арбитражного  суда  или  третейского суда  о  пре­

кращении ипотеки.

Для  совершения аналогичного действия по  Закону о  госрегистра­

ции  основаниями  служат:

• заявление  залогодержателя;

• заявление  залогодателя с  приложением  документов  об  испол­

нении основного договора;

• вступившее  в  силу  решение  суда,  арбитражного  суда  или  тре­

тейского  суда.

В  том  случае,  когда  погашение регистрационной  записи  об  ипо­ теке производится в связи с прекращением ипотеки, то закладная аннулируется по  правилам части  2  п.  7 ст.  17  Закона (см.  коммента­ рий  к ней).   Должник по  обязательству, обеспеченному ипотекой,  мо­ жет затребовать и получить  в свое распоряжение аннулированную закладную (ч.  2  ст.  25  Закона).

 

Статья    26.    Публичный  характер государственной    регистрации  ипотеки

 

Государственная регистрация ипотеки является публичной. Лю­ бое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государствен­ ную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись  об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи  об ипотеке.

ИПОТЕКА.    КРЕДИТ..

192      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА   _ ^

 

Копия закладной,  находящаяся в архиве органа, осуществляюще­ го государственную регистрацию прав,  не относится к документам публичного характера.

 

В  комментируемой  статье  подтвержден принцип  информацион­ ной открытости государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок  с ним  и обременении этих  прав, ранее  зафиксиро­ ванный в п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Любой гражданин, предъявивший удостове­ рение   личности  (очевидно,  имеется  в  виду  документ,  удостоверяю­ щий личность), письменное заявление с обоснованием цели запроса, может  получить  информацию,  содержащуюся в Едином государст­ венном реестре  прав  на недвижимое имущество и сделок  с ним, о лю­ бом  объекте   недвижимости и,  в  частности,  сведения о  том,  имеется ли  регистрационная запись   об  ипотеке  соответствующего имущества, а также  заверенную выписку из  регистрационной записи об ипотеке.

Юридическое  лицо   также   может/получить  такие   сведения.  Для этого необходимо представить документы, подтверждающие регист­ рацию  данного юридического лица и полномочия его представителя. Выписки из  Единого государственного реестра  прав  на недвижимое имущество и  сделок  с  ним,  утвержденные в  установленном порядке, должны  содержать описание объекта  недвижимости, зарегистриро­ ванные  права   на  него,  а  также   ограничения  (обременения)  этих прав.  Следует при этом иметь в виду, что данная информация пре­ доставляется за плату.  Сведения должны  быть предоставлены в пя­ тидневный срок с момента обращения за ними  либо в тот же срок заявителю должен   быть  выдан   мотивированный отказ,  который мо­ жет  быть  обжалован в  судебном порядке.  Вместе  с  тем  в  комменти­ руемой  статье подчеркивается, что копия закладной не является до­ кументом публичного характера  и соответственно ее содержание не должно  раскрываться тем лицам, которые обратились в орган  госу­ дарственной регистрации с  просьбой о  предоставлении информации о регистрационной записи об ипотеке.

 

Статья    27.    Обжалование  действий,                  связанных с   государственной       регистрацией ипотеки

 

Отказ в государственной  регистрации ипотеки либо  уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистраци­ онную  запись  об ипотеке исправлений,   погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмот­ ренных статьей 26 настоящего Федерального закона,  а также иные

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                     193

 

действия         органа,            осуществляющего     государственную      регистрацию  / прав,   не    соответствующие   федеральному  закону,   могут   быть   обжа­ лованы  заинтересованным  лицом   в   суд,    арбитражный  суд    в   соответ­ ствии    с     процессуальным    законодательством     Российской   Федерации.

 

По  общему  правилу  отказ  в  государственной  регистрации  права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение  соответствующего органа  от регистрации  могут быть обжалованы  в суд (п.  5 ст.  131 ГК РФ) .  Правовые  нормы  комментируемой статьи  базируются  на соот­ ветствующих положениях  Закона  о  государственной   регистрации прав, в  которых определено  следующее:

• отказ  в государственной  регистрации  прав  либо  уклонение  со­ ответствующего  органа  от  государственной   регистрации   могут быть  обжалованы   заинтересованным  лицом  в  суд,  арбитраж­ ный   суд  (п.  5  ст.  2  Закона   о  государственной   регистрации прав  на недвижимое  имущество  и сделок  с ним);

• отказ  в государственной  регистрации  прав может быть обжало­

ва н  заинтересованным  лицом   в  суд,   арбитражный   суд  (ч.  2 п. 3 ст. 20).

Статья  содержит  перечень  оснований, по  которым  возможно  об­

жалование  действий,  связанных  с государственной  регистрацией  ипо­ теки.  Их содержание  находится  в прямой  связи с действиями  органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Данный перечень не является исчерпывающим, что по­ зволяет  правоприменителю  распорядиться  предоставленными  права­ ми в полном объеме. Нарушенные при этом права находятся под судебной  защитой  (ст.  11 ГК РФ) .

 

Статья   28.     Ответственность       органа, регистрирующего    ипотеку

 

Орган,      осуществляющий    государственную    регистрацию     прав,     ко­ торый    зарегистрировал   или    должен   был    зарегистрировать    ипотеку, обязан     в    соответствии с    Гражданским   кодексом   Российской   Федера­ ции  и  статьей   31   Федерального  закона   от  21   июля   1997  года  №  122-ФЗ

«О    государственной   регистрации    прав     на    недвижимое   имущество     и сделок   с   ним»    возместить   заинтересованному  лицу   убытки,   причинен­ ные    своими    незаконными   действиями   (бездействием),     в    том   числе:

—  необоснованным отказом           в          государственной     регистрации    ипо­

теки;

—   необоснованным    отказом    во    внесении   исправлений   в   регист­

рационную      запись;

— задержкой   в    государственной   регистрации    ипотеки    сверх установленного        срока;

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

19 4        КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

— государственной регистрацией ипотеки с нарушением требо­ ваний, предъявляемых законодательством Российской  Федерации к содержанию  регистрационной записи,  или  с  иными  ошибками;

— несоблюдением требований пункта 3 статьи 22 настоящего Фе­

дерального  закона;

— уклонением  от  выдачи закладной  (дубликата закладной);

— неправомерным  погашением регистрационной записи;

— необоснованным отказом в совершении действий, предусмот­

ренных статьей 26 настоящего Федерального закона.

 

Орган,  который  зарегистрировал или  должен   был  зарегистриро­ вать  ипотеку,  обязан  в  соответствии  с  Гражданским кодексом Рос­ сийской Федерации возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями (бездействием), в том числе:

• необоснованным  отказом  в  государственной  регистрации  ипо­

теки;

• необоснованным  отказом во  внесении исправлений в  регистра­

ционную запись;

• задержкой в  государственной регистрации  ипотеки  сверх  уста­

новленного срока;

• государственной регистрацией ипотеки  с  нарушением  требова­ ний,  предъявляемых законодательством Российской  Федерации к содержанию регистрационной записи, или  с иными ошибками;

• несоблюдением  требований  пункта   3  ст.  22  настоящего  Феде­

рального  закона;

• уклонением  от  выдачи   закладной  (дубликата закладной);

• неправомерным погашением регистрационной записи; Неправомерное  погашение  регистрационной  записи  возможно

при  несоблюдении  норм   раздела   VI  Правил  ведения  Единого  госу­

дарственного  реестра   прав  и  статьи  25  Закона  (см.   комментарий к ней).   Необоснованный отказ  в  предоставлении сведений о  том,  име­ ется  ли  регистрационная запись   об  ипотеке соответствующего имуще­ ства и в выдаче заверенной выписки из регистрационной записи об ипотеке (см.  ст.  26 Закона и комментарий к ней),  возможен, если  не соблюдаются условия  получения информации о зарегистрированных правах  на  объекты   недвижимого  имущества и  данных  их  учета,  кото­ рые  определены  в  статье  8  Закона  о  государственной  регистрации прав.

Содержащийся в статье  28 Закона перечень видов  нарушений яв­ ляется  исчерпывающим  (закрытым).  Во-первых,  иные  правонаруше­ ния  органа,  который зарегистрировал или  должен  был  зарегистриро-

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                      19 5

 

вать  ипотеку, в  Законе не  названы.  Во-вторых, ответственность госу­ дарственного  органа   практически повсеместно ограничена и несопоставима с ответственностью при осуществлении предпринима­ тельской деятельности. Принимая во внимание отсутствие урегули­ рованного в законодательстве реального механизма возмещения  госу­ дарственными органами причиненных физическим и юридическим лицам  убытков, а также  сложную финансовую  ситуацию в государст­ ве, в настоящее время  и на обозримое будущее целесообразнее задей­ ствовать  на  практике иные  механизмы государственных гарантий  за­ регистрированных прав.  В частности, этим  целям может и должно служить  создание органами по регистрации прав  либо  субъектами Федерации специальных гарантийных (страховых) фондов, на фор­ мирование которых может  направляться часть  средств, получаемых в виде  платы  за государственную регистрацию прав  (п.  3 ст.  11  Закона о  государственной регистрации прав).

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |