Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава v.  обеспечение сохранности имущества, заложенного по  договору об  ипотеке

 

Статья     29.   Пользование  залогодателем заложенным             имуществом

 

1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, зало­ женным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора  об ипотеке, ограничивающие  это  право  зало­

годателя, ничтожны.

Если иное  не  предусмотрено договором,  при  пользовании  зало­ женным  имуществом залогодатель не должен  допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным   износом.

2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору  об ипотеке, плоды  и доходы.  Залогодержатель не  приоб­ ретает прав  на эти плоды  и доходы,  если  иное  не предусмотрено договором об ипотеке.

 

Предписания пункта  1 комментируемой статьи аналогичны соот­ ветствующим правилам ГК РФ  о залоге  без передачи заложенного имущества  залогодержателю  (п.  1  ст.  338),  о  содержании и  сохран­ ности  заложенного имущества (ст.  343), о пользовании и распоряже­ нии  предметом залога   (ст.  346).   В  данной статье  названные нормы ГК РФ конкретизированы применительно к залогу недвижимости (ипотеке).

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

196       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                          

 

Право пользования предметом залога  по общему  правилу при­ надлежит залогодателю,  когда предмет залога остается у него.  Не­ движимость — особый вид  имущества (ст.  130 ТК  РФ) , а потому заложенные  объекты недвижимого  имущества всегда остаются у за­ логодателя,   и  он  сохраняет   право  пользования  недвижимостью. При  этом  необходимо соблюдать обязательное  условие:   использова­ ние имущества должно производиться в соответствии с его назначе­ нием,  то есть носить  целевой  характер.  Например, жилое  помеще­ ние  при  его использовании не  может  быть  превращено в нежилое, и наоборот.  Поэтому перемена целевого назначения объекта недвижи­ мости   влечет  изменение  предмета ипотеки  со  всеми   вытекающими отсюда для залогодателя последствиями (см.  ст. 35 Закона и ком­ ментарий  к ней).                                    !

Закон (ч.  2 п.  1  ст.  29)  защищает право  залогодателя на  пользо­ вание заложенным  имуществом,  и поэтому если в тексте договора об ипотеке (см.  ст. 9 Закона  и комментарий к ней) будут содержаться условия об  ограничении  указанных прав,  то  они  ничтожны  (ст.  180

ГК РФ) .

По  закону (ч.  3 п.  1 ст.  29) при  пользовании заложенным имуще­ ством  залогодатель  не  должен,  если  иное   не  предусмотрено  догово­ ром,  допускать  ухудшения  имущества  и  уменьшения   его  стоимости сверх  того, что  вызывается нормальным износом.

Формулировку  «при пользовании заложенным имуществом» нельзя  признать  удачной,  поскольку  в соответствии  с ней  залогода­ тель становится ответственным и за уменьшение стоимости объекта недвижимости, которое может  произойти вследствие изменения ценовой ситуации на рынке.  В указанной правовой конструкции, учитывая ее диспозитивный характер, целесообразно применять словосочетание  «вследствие пользования  заложенным имущест­ вом», подчеркивающее причинную связь состояния имущества и его стоимости с воздействиями на них залогодателя.  Под физическим износом  конструкции,  элемента,1   системы инженерного оборудова­ ния  и  здания в целом  следует  понимать утрату  ими  первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости,  на­ дежности и  др.)  в  результате воздействия природно-климатических факторов  и  жизнедеятельности  человека.  Правило  пункта 2  ст.  29

Закона  корреспондирует с нормой  пункта  1 ст. 346 ГК РФ .  Однако

и  в  том  и  в  другом  случае  законодатель  не  включил продукцию  в перечень благ, получаемых залогодателем от использования зало­ женной  недвижимости.  Определяя правомочность  залогодержателя на  извлекаемые  залогодателем плоды   и  доходы   из  предмета  ипоте­ ки,  законодатель сделал  эту  норму   диспозитивной.  Поэтому  если

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                     197

 

договором  об  ипотеке  предусмотрено,  то  залогодержатель  может иметь права на плоды и доходы (например, они служат средством погашения основного обязательства).

 

Статья   30.   Содержание и  ремонт заложенного            имущества

 

1. Если   договором    об   ипотеке   не    предусмотрено     иное,     залогода­ тель   обязан    поддерживать   имущество,   заложенное    по    договору   об ипотеке,     в    исправном    состоянии,     и    несет   расходы   на    содержание этого   имущества  до    прекращения   ипотеки.

2.  Если   договором    об   ипотеке   не    предусмотрено     иное,     залогода­ тель обязан производить текущий  и  капитальный ремонт  имущества, заложенного     по    договору    об   ипотеке,    в    сроки,     установленные    феде­ ральным      законом,      иными     правовыми     актами    Российской    Федерации (пункты      ЗиЛ     статьи     3    Гражданского      кодекса     Российской    Федера­ ции),     или    в    предусмотренном    ими    порядке,     а    если    такие   сроки    не установлены   —    в    разумные     сроки.

 

По общему правилу залогодатель, оставаясь собственником зало­ женного имущества, несет  бремя  его содержания и расходы  по под­ держанию его в исправном  состоянии.  Вместе с тем эта норма имеет диспозитивный характер, и в договоре ипотеки может быть преду­ смотрено,  что  указанные расходы   могут  быть  возложены  на  других лиц, в том числе и на залогодержателя. «Исправное состояние» — технический термин,  предполагающий,  что  данный объект  отвечает всем требованиям, установленным  нормативно-технической докумен­ тацией.  Это более широкий  термин по сравнению  с термином  «рабо­ тоспособное состояние», под которым понимается такое  состояние объекта, при котором он может выполнять свои  функции, хотя и не отвечает  всем  техническим  требованиям.

Пункт 2 комментируемой статьи  содержит диспозитивную  норму, в которой изложено общее  правило о том, что обязанностью залого­ дателя  является  производство  как  текущего,  так  и  капитального  ре­ монта заложенного  имущества.  Под  текущим  ремонтом  следует пони­ мать исправление повреждений или естественных ухудшений имуще­ ства,  не  нарушающих  его  целостность,   не  повлекших  разрушение или порчу его существенных частей.  Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат  (например, замена перекрытий в жилом доме). К капитальному ремонту относится также общая мо­ дернизация объекта  недвижимости (полная замена системы канали­ зации).  Разумный срок  является оценочным понятием и определяет­ ся  с учетом  состояния объекта  недвижимости.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

19 8     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Статья  31.  Страхование заложенного имущества

и  ответственности  заемщика  за   невозврат  кредита

 

1. Страхование   имущества,    заложенного    по   договору    об   ипотеке, осуществляется  в   соответствии  с   условиями  этого  договора.

2.  При   отсутствии в  договоре  об   ипотеке   иных   условий  о   страхо­ вании    заложенного    имущества     залогодатель     обязан    страховать    за свой  счет  это  имущество в  полной  стоимости  от рисков   утраты   и по­ вреждения,   а   если   полная   стоимость имущества  превышает  размер обеспеченного    ипотекой    обязательства   —    на    сумму    не    ниже     суммы этого  обязательства.

3.  Залогодержатель   имеет   право   на    удовлетворение  своего   тре­ бования      по      обязательству,     обеспеченному    ипотекой,      непосредствен­ но   из   страхового возмещения за   утрату   или  повреждение   заложен­ ного   имущества    независимо  от   того,  в   чью   пользу  оно   застраховано. Это требование  подлежит удовлетворению  преимущественно  перед требованиями  других  кредиторов  залогодателя  и  лиц,   в   чью  пользу осуществлено     страхование,     за     изъятиями,     установленными     федераль­ ным      законом.

Залогодержатель  лишается    права  на   удовлетворение  своего   тре­ бования    из   страхового возмещения, если   утрата    или  повреждение имущества    произошли  по   причинам,  за   которые   он   отвечает.

4.  Заемщик,      являющийся     залогодателем     по    договору     об    ипотеке жилого   дома   или  квартиры, вправе   застраховать  риск   своей   ответст­ венности    перед     кредитором    за    неисполнение    или    ненадлежащее ис­ полнение   обязательства    по    возврату   кредита.

Договор  страхования ответственности заемщика должен быть за­ ключен       в       пользу       кредитора-залогодержателя       (выгодоприобретателя). При    переходе     прав     кредитора    в    обязательстве,    обеспеченном   зало­ гом     недвижимого    имущества,     права     выгодоприобретателя   по    догово­ ру    страхования    переходят   к    новому    кредитору    в    полном     объеме.

Страховая    сумма   по   договору   страхования    ответственности заем­ щика  не должна превышать  20  \%  стоимости заложенного имущества. Страховая    премия     уплачивается     единовременно    в     срок,      установлен­ ный  договором   страхования.  При   отказе  страхователя  от  договора страхования    уплаченная      страховщику    страховая    премия     не     подлежит возврату.

Страховым    случаем   по   договору   страхования  ответственности за­ емщика  является   факт  предъявления  к  нему   кредитором требования о погашении    кредита     при      недостаточности     у     кредитора   денежных средств,    вырученных    от    реализации   заложенного     имущества    и   распре­ деленных     в     порядке,     установленном     законодательством    об    ипотеке.

 

В соответствии с принятой правовой конструкцией (подп.   1 п.  1 ст. 343 ГК  РФ)  страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора  об ипотеке (п.  1 ст. 31 Закона).

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                         199

 

Таким образом, на залогодателя, помимо содержания и ремонта за­ ложенного  имущества,  возлагается еще одна обязанность  — защита предмета ипотеки посредством страхования. Эта обязанность, про- ецируясь на ипотечные отношения, вытекает из общего правила, по которому риск  случайной гибели  или случайного повреждения иму­ щества  несет  его  собственник (ст.  211  ГК  РФ) , поскольку нет  лиц, на которых может быть возложена ответственность за реализацию указанных рисков,  то  есть  гибель   и  повреждение  имущества.  Это также  отражено в п.  1  ст.  344  ГК  РФ .

Обеспечение страховой защиты заложенного имущества является обязательным  условием договора об ипотеке.  На это в пункте 2 ком­ ментируемой статьи указывают следующие формулировки:  «при от­ сутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании,  залого­ датель  обязан  страховать  за  свой  счет».

Включение  нормы  о страховании  в закон  еще  не  свидетельствует об отнесении указанного страхования к обязательному виду, как  это по­ нимается  в соответствии  со статьей 4 Закона  РФ  от 27 ноября  1992 г.

№  4015-1  «Об организации  страхового  дела  в  Российской  Федера­

ции»   и  статьями 935  и  936  ГК  РФ .  Данные законодательные акты устанавливают,  что обязательное страхование осуществляется в силу федерального закона,  определяющего порядок и условия проведения конкретного вида  обязательного страхования.  Например,  Федераль­ ный  закон  от 29 июля  1998 г. №  135-фЗ  об оценочной  деятельности предусмотрел в статье  17 обязательность страхования гражданской ответственности оценщиков.  Однако  этот  Закон  не  определил  поря­ док  и условия  проведения  данного  вида  обязательного  страхования. В  этой  связи,  несмотря на  обязательность данного страхования,  оно осуществляется в добровольной форме в соответствии с договорами, заключаемыми  на основании  лицензированных правил  страхования.

Правила,  содержащиеся  в подпункте  1 п. 1 ст. 343 ГК РФ , воспро­ изведены  в пункте 2 комментируемой статьи.  Данная  диспозитивная норма  устанавливает ряд требований к порядку проведения страхования:

— расходы  по  страхованию  несет  залогодатель;

— заложенное  имущество  страхуется  на  полную  стоимость,   а ес­ ли полная стоимость имущества превышает размер  обеспеченного ипотекой  обязательства,   — на сумму не ниже  этого  обязательства;

— страхование производится  от  рисков утраты  и  повреждения. Плата   за  страхование,  именуемая  страховой премией,  представ­

ляет  собой   предусмотренную  договором  страхования  денежную  сум­

му,  подлежащую уплате  страховщику  в  качестве  вознаграждения  за то, что он  принимает на себя  риск  убытков и обязуется возместить их при  наступлении  страховых событий  (ст.  954 ГК  РФ) .

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

200  КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА       s

 

По  общему  правилу (п.  2 ст.  947  ГК  РФ )  при  страховании иму­ щества,  если  договором  страхования  не  предусмотрено  иное,  страхо­ вая  сумма   (сумма,  в  пределах   которой  страховщик "обязуется  вы­ платить страховое возмещение по договору  имущественного страхо­ вания)  не  должна  превышать  его  действительную  стоимость (страховую  стоимость)  в месте его нахождения в день заключения договора страхования. При  регламентации страховых отношений употребляются термины «полная стоимость» и «действительная стоимость».  Конкретизация этих  понятий  содержится  в ст. 7  Зако­ на  об  оценочной деятельности. В случае  если  в нормативном право­ вом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта недвижимости, не определен конкретный вид стоимости  этого   объекта, установлению подлежит рыночная стои­ мость  данного  объекта1.

При  заключении договора страхования имущества страховщик вправе  при  необходимости назначить экспертизу (оценку) в целях установления  его действительной   стоимости  (п.  1  ст.  945 ГК  РФ) . В требованиях о страховании заложенного имущества (п.  2 ст.  31  За­ кона) имеется оговорка о возможности страхования на сумму ниже полной  стоимости  имущества  (общие  нормы  об  этом  содержатся  в ст.  949  ГК  РФ) ;  следовательно,  предусматривается пропорциональ­ ная (долевая)  система страхового обеспечения  —" способ страхования на условиях, предусматривающих выплату страхового возмещения в размере такой части ущерба, какую страховая сумма составляет по отношению  к страховой  стоимости,   то есть по  отношению  к величи­ не,  которая получена в  результате оценки  действительной  стоимости объекта страхования. Наличие данной оговорки позволяет снизить расходы  заемщика   на  проведение   данного   вида  страхования,   по­ скольку страховой тариф  представляет собой  ставку  страхового взно­ са с единицы  страховой  суммы.  Однако  страхование  на  сумму ниже полной  стоимости имущества повышает  риск   заемщика,  которому в этом  случае  при  наступлении страхового события ущерб  будет  возме­ щен  не в размере  полной  стоимости  объекта  недвижимости, а только в соответствующей  доле,  покрытой  страхованием.

 

Указанное правило подлежит применению и в случае использования  в нор­ мативном правовом акте не предусмотренных указанным Федеральным законом или стандартами оценки терминов (ГОСТ Р 51195.0.02-98.  Единая система оцен­ ки имущества. Термины и определения), определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная  стоимость», «разумная стои­ мость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и.др.

КОММЕНТАРИЙ    201

 

Статья  32.   Меры    по    предохранению

заложенного  имущества     от        утраты            и          повреждения

 

Для      обеспечения     сохранности      заложенного       имущества,      в      том числе для   защиты   его   от посягательств   третьих лиц,  огня,  стихийных бедствий,     залогодатель    обязан    принимать   меры,     установленные    феде­ ральным      законом,      иными     правовыми      актами    Российской    Федерации (пункты    ЗиЛ    статьи    3   Гражданского     кодекса     Российской    Федерации) и   договором   об   ипотеке,   а   если    они   не   установлены   —   необходимые меры,       соответствующие    обычно      предъявляемым      требованиям.

В  случае  реальной  угрозы  утраты   или  повреждения  заложенного имущества     залогодатель  обязан   уведомить     об    этом    залогодержате­ ля,    если    он   ему   известен.

 

Поскольку заложенное имущество остается  во владении залого­ дателя, последний должен  предпринять необходимые меры для его защиты. Перечень рисков для заложенного имущества, указанных в комментируемой статье,  является исчерпывающим,  что  нужно   отне­ сти  к ее недостатку,  так  как  на практике перечень рисков может  быть значительно шире.   Конкретные нормы,  предусматривающие защиту заложенного  имущества,  могут  содержаться  не  только   в  федераль­ ных законах, но и в указах Президента, и в постановлениях Прави­ тельства.   Они  могут  быть  также  указаны в  договоре  об  ипотеке.

Термин  «посягательство» следует   признать  неудачным,  посколь­ ку он применяется в уголовном праве  и предполагает наличие умыш­ ленного преступного деяния; между тем сохранность заложенного имущества может  быть нарушена не только  в результате  преступных посягательств,  но  и  при  отсутствии  вины   третьих  лиц,  в  том  числе в  результате   действия непреодолимой  силы,  случая  или  неправомер­ ных действий (например, нарушения правил  техники безопасности работниками  залогодателя  или   залогодержателя).

Положение  комментируемой  статьи   об  обязанности  залогодателя в  случае  реальной угрозы  утраты  или  повреждения  имущества уведо­ мить  об  этом  залогодержателя,  если  он  ему  известен,  сходно   с  нор­ мой, содержащейся в п.  3 ст.  343 ГК  РФ .  Однако нельзя  не  обратить внимание на  два  отличия между  ними.

Во-первых,  в  ГК  РФ  говорится об  угрозе,  тогда  как  в  комменти­ руемой  статье речь идет о реальной угрозе  (это оценочное понятие, определяемое  с  учетом   конкретных  обстоятельств).

Во-вторых,  в  комментируемой статье  содержится оговорка о  том, что залогодатель обязан уведомить залогодержателя, если он ему известен.  Очевидно,  имеются  в  виду  ситуации,  когда  залогодатель не является должником. Другую ситуацию представить трудно, по­ скольку если  залогодатель  (должник)  не  знает  своего  залогодержате­ ля  (кредитора),  он  не  может  исполнить основное обязательство.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

202      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА            

 

Статья    33.    Защита   заложенного  имущества от         притязаний    третьих    лиц

 

1.  В    случаях    предъявления   к   залогодателю  другими   лицами   тре­ бований    о   признании   за   ними    права    собственности  или   иных   прав    на заложенное    имущество,    о    ег о    изъятии   (истребовании)    или    об    обре­ менении      указанного      имущества    либо     иных    требований,     удовлетворе­ ние     которых   может   повлечь   уменьшение   стоимости    или    ухудшение этого    имущества,    залогодатель   обязан    немедленно     уведомить      об этом    залогодержателя,    если     он    ему     известен.      При     предъявлении к    залогодателю     соответствующего  иска     в     суде,      арбитражном     суде или   третейском суде   (далее  —  суд)   он  должен  привлечь   такого за­ логодержателя   к   участию   в   деле.

2.  В   случаях,   указанных   в   пункте    1   настоящей  статьи,   залогода­ тель   должен    использовать  соответствующие  обстоятельствам   спосо­ бы    защиты   своих    пращ    на    заложенное    имущество,     предусмотренные статьей   12    Гражданского     кодекса    Российской   Федерации.    Если    зало­ годатель   отказался   от   защиты   своих  прав    на   заложенное   имущество или    не    осуществляет   ее,     залогодержатель   вправе    использовать   эти способы     защиты   от     имени     залогодателя    без     специальной   доверенно­ сти   и    потребовать   от     залогодателя    возмещения    понесенных   в    связи с     этим    необходимых   расходов.

3.  Если    имущество,     заложенное    по    договору     об    ипотеке,    оказа­ лось     в     незаконном    владении     третьих  лиц,      залогодержатель    вправе, действуя   от   своего  имени,   истребовать  это  имущество    из    чужого   не­ законного   владения   в    соответствии  со    статьями  301—303   Граждан­ ского  кодекса   Российской  Федерации  для  передачи   его  во  владение залогодателя.

 

В пункте 1 комментируемой статьи  на залогодателя возложена информативная обязанность о немедленном, то есть как только  это оказывается возможным, уведомлении залогодержателя (если  он ему известен) о случаях  предъявления  залогодателю другими  лицами требований, удовлетворение которых может  повлечь уменьшение стоимости или ухудшение заложенного имущества. Указанная обя­ занность  корреспондирует с подпунктом  3 п.  1 ст. 343 ГК РФ . Таким образом,  перечисленные в  пункте 1  ст.  33  Закона притязания ка­ ких-либо  лиц на предмет ипотеки  становятся  информационным пово­ дом  для  уведомления   залогодержателя   (такой  порядок  установлен для обеспечения  его интересов)  только  в случае возможного  «умень­ шения стоимости» или  «ухудшения»  заложенного имущества. По­ скольку в  статье  не  уточнено,  какие  формы могут  использоваться для передачи  сообщения, то их при  возникновении такой  необходи: мости   выбирает  залогодатель,  чтобы  обеспечить  доведение сообще­ ния  до залогодержателя  в кратчайшие  сроки.

КОММЕНТАРИЙ    203

 

Одним из существенных условий договора об ипотеке является оценка  предмета ипотеки  (см.  п.  1 ст. 9 Закона  и комментарий к не­ му), то есть  проведение соответствующего .экспертного  действия.  Эта норма  повторяет положения пункта 1  ст.  339  ГК  РФ , хотя  в  Законе о залоге  (п.  1 ст.  10) устанавливается, что в договоре  о залоге долж­ но  содержаться,  среди  прочих,  условие о  стоимости имущества.

Оценка  имущества — определение  стоимости имущества в соот­ ветствии  с поставленной целью,  процедурой  оценки  и требованиями этики оценщика (п.  1  ГОСТ  Р  51195.0.02-98. Единая система оценки имущества.  Термины  и определения). В данном  случае целью оценки является  залог недвижимого  имущества.  Залоговая  стоимость  имуще­ ства  — стоимость имущества в целях  обеспечения кредита (п.  22  то­ го же ГОСТа).  В рассматриваемых  отношениях  для сторон  договора об ипотеке главное значение имеет  информация о величине залоговой стоимости вообще и возможное изменение ее величины в случае удовлетворения перечисленных  в пункте 1 ст. 33 Закона притязаний других  лиц  на  заложенное имущество.

Ухудшение  заложенного   имущества  и  уменьшение   его  стоимо­ сти  — взаимосвязанные параметры, поэтому оправданно, что оба эти показателя  включены в  состав   принципов, на  которых строится  за­ щита предмета ипотеки от притязаний третьих лиц. Залогодержатель является стороной,  заинтересованной  в  исходе  дела  при  предъявле­ нии к залогодателю соответствующего иска, поэтому его участие в судебном  разбирательстве  безусловно  необходимо.   В  соответствии  с ГПК   РСФС Р  (утратил   силу)  применительно к  ситуации по  защите заложенного"имущества лицами,  участвующими в деле, признавались третьи  лица,   заявляющие   самостоятельные   требования   на  предмет спора  (ст.  37),  и третьи  лица,  не  заявляющие   самостоятельных  тре­ бований на  предмет   спора   (ст.  38).

В пункте 2 настоящей статьи  содержится предписание залогода­ телю.  В соответствии  с ним  он должен,  защищая  права  на заложен­ ное имущество, использовать предусмотренные статьей  12 ГК РФ способы  защиты гражданских прав  обособленно или  в  совокупности в зависимости  от конкретных  обстоятельств.

Новеллой в  Законе (п.  2  ст.  33)  является норма   о  предоставле­ нии  залогодержателю  права  использовать  способы  защиты,   назван­ ные  в статье  12  ГК  РФ , от имени залогодателя, если  последний от­ казался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осу­ ществляет ее.  Причем делать это залогодержателю разрешено без специальной доверенности; также он может предъявлять требование залогодателю по  возмещению расходов,  понесенных  в  связи  с  защи­ той указанных  прав.

ИПОТЕКА.  КРЕДИТ.

20 4       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

В комментируемой норме  законодатель не устанавливает, в какой форме  залогодателем должен быть  выражен  отказ   от  защиты своих прав. Поэтому вполне оправданно в ситуации,  когда залогодатель не заявляет об  отказе   от  защиты своих  прав  на  заложенное имущество, чтобы   залогодержатель  доказал,  что   действия  залогодателя  могут быть квалифицированы вышеуказанным образом и потому он само­ стоятельно начинает использовать имеющиеся способы защиты,  де­ лая это от имени  залогодателя.

При  этом  залогодержатель наделен полномочием  (п.  2 ст.  33  За­ кона)  осуществлять такого рода защиту прав без специальной дове­ ренности,  что корреспондирует с нормами  ст.  182 «Представительство» ГК  РФ .  Полномочие  — это  право  выступать представителем другого лица,  совершать  юридически  значимые  действия  для него.

Данное  полномочие  залогодержателя  возникло  на основании  одно­ го  из  трех, предусмотренных пунктом 1  ст.  182  ГК  РФ  юридических фактов  — закона,  а именно  Закона  об ипотеке  (п. 2 ст. 33). Предста­ вительство, основанное на законе, называется обязательным. Его особенностями являются:

• представительство    возникает   независимо    от   волеизъявления

.   представляемого;

• полномочия  представителя непосредственно  определены зако­

ном.

Представитель вообще, а с учетом  вышеуказанного статуса  в  осо­ бенности, должен осуществлять свои правомочия добросовестно.  На­ пример,  в  случае  если  залогодержатель превысит данное ему  полно­ мочие,  то  в  отношении  заключенной  им  сделки   действует   правило статьи  183 ГК  РФ .

Истребуя  из чужого незаконного владения  имущество,  заложенное по договору  об ипотеке, залогодержатель, действуя от своего  имени, должен  руководствоваться  правилами,   изложенными в статьях 301—303

ГК  РФ ,  и  при  возврате  имущества  передать  его во владение  залого­

дателя.  Таким образом, закон охраняет интересы не только  залого­ держателя,  но  и  залогодателя, независимо  от  возможных действий или бездействия последнего по защите заложенного имущества от притязаний третьих  лиц.   ,

 

Статья    34.    Право    залогодержателя     проверять заложенное                      имущество

 

Залогодержатель вправе  проверять  по  документам  и  фактически наличие,      состояние     и     условия      содержания    имущества,     заложенного по   договору   об   ипотеке.    Это   право    принадлежит    залогодержателю и в    том   случае,     если     заложенное    имущество    передано    залогодателем на   время  во   владение  третьих лиц.

КОММЕНТАРИЙ    20 5

 

Осуществляемая     залогодержателем      проверка       не     должна      созда­ вать   неоправданные    помехи   для    использования   заложенного   имуще­ ства залогодателем  или  другими лицами,  во  владении которых оно находится.

 

Залогодержатель заинтересован в контроле за соблюдением зало­ годателем своих обязанностей по обеспечению сохранности заложен­ ного  имущества,   а  потому  законодатель   наделяет  его  соответствую­ щими полномочиями. Контроль включает в себя такие обязательные элементы, как  проверка наличия заложенного имущества, его состоя­ ния и условий содержания.  Законом  не установлены очередность и порядок  осуществления  данного  контроля,   в связи  с чем целесооб­ разно  оговорить их в договоре. Если  же это  сделано не  было, полно­ мочия  залогодержателя   по  осуществлению   контроля   ограничены только  общим правилом, согласно которому проводимые залогодер­ жателем проверки не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного  имущества залогодателем или другими лицами (например, арендаторами), во владении которых оно  нахо­ дится.

 

Статья   35.     Права    залогодержателя     при    ненадлежащем обеспечении                         сохранности             заложенного имущества

 

При    грубом     нарушении     залогодателем     правил     пользования   зала­ женным   имуществом  (пункт   1  статьи   29),  правил   содержания  или ре­ монта    заложенного    имущества  (статья  30),    обязанности  принимать меры   по    сохранению   данного   имущества     (статья  32),     если   такое нарушение      создает     угрозу     утраты      или    повреждения     заложенного имущества,  а  также при   нарушении  обязанностей по  страхованию  за­ ложенного   имущества  (пункты   1  и 2 статьи   31) или при необоснован­ ном      отказе    залогодержателю    в     проверке     заложенного     имущества (статья    34)    залогодержатель вправе    потребовать   досрочного     испол­ нения     обеспеченного    ипотекой     обязательства.

Если  в удовлетворении такого требования отказано либо  оно  не удовлетворено    в     предусмотренный  договором    срок,     а     если     такой срок     не     предусмотрен,      в     течение    одного     месяца,      залогодержатель вправе   обратить  взыскание   на    имущество,     заложенное   по    договору об    ипотеке.

 

Нормы,  заложенные в правовую конструкцию комментируемой статьи,  базируются на  положениях пункта 3  ст.  343  ГК  РФ , но  при этом  учтены  особенности ипотечных правоотношений.  В данном слу­ чае  имеется в виду  не  любое  нарушение, связанное с ненадлежащим

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

206      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

обеспечением  сохранности  заложенного  имущества,  а  отвечающее следующим  условиям:

• нарушение должно  быть  в причинной связи  с действиями зало­

годателя;

• грубое    нарушение   создает    угрозу    утраты    или    повреждения имущества.

Статья   содержит  перечень  различного  рода  нарушений  (когда они   по  степени  своего   воздействия  считаются  «грубым   нарушени­ ем») со стороны залогодателя, дающих право залогодержателю по­ требовать  досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обяза­ тельства:

• при  грубом  нарушении правил   пользования  заложенным  иму­

ществом;

• при  грубом  нарушении правил   содержания  или  ремонта  зало-

г       женного  имущества;

• при  грубом  нарушении обязанности принимать меры  по  сохра­

нению  заложенного имущества;

• при  нарушении обязанностей по  страхованию заложенного иму­

щества;

• при  необоснованном  отказе   залогодержателю  в  проверке зало­

женного  имущества.

Наличие указанных нарушений дает залогодержателю право  не только   потребовать  досрочного  исполнения  обеспеченного  ипоте­ кой   обязательства,  но  и  обратить взыскание  на  имущество,  зало­ женное  по  договору   об  ипотеке  (ч .  2  ст.  35  Закона) .  Реализовать его он может лишь тогда, когда в удовлетворении требования до­ срочного  исполнения  обеспеченного  ипотекой  обязательства  отка­ зано, а также если такое требование не удовлетворено в преду­ смотренный  договором  срок.   Если   в  последнем  случае  такой   срок не   предусмотрен,   то   в   течение    одного   месяца  залогодержатель вправе  начать  процедуру обращения взыскания на заложенное недвижимое  имущество.

 

Статья   36.     Последствия  утраты   или    повреждения заложенного             имущества

 

7.     Залогодатель    несет   риск    случайной     гибели    и    случайного     по­ вреждения    имущества,     заложенного     по     договору     об     ипотеке,     если иное     не     предусмотрено      таким    договором.

2.   Если    по   обстоятельствам,   за   которые   залогодержатель  не   от­ вечает,    заложенное   имущество    утрачено    или    повреждено    настолько, что  вследствие   этого   обеспечение   ипотекой    обязательства    сущест­ венно      ухудшилось,       залогодержатель      вправе      потребовать   досрочного

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                    20 7

 

исполнения   обеспеченного   ипотекой    обязательства,    в    том    числе     за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом  3 статьи  31 настоящего      Федерального     закона.

3.    Залогодержатель   не   может   осуществить   права,   предусмотрен­ ные   пунктом    2   настоящей  статьи,   если   между   ним   и   залогодателем заключено      соглашение     в    письменной    форме     о     восстановлении     или замене  погибшего  или   поврежденного  имущества   и   залогодатель надлежаще   выполняет    условия   этого   соглашения.

 

Под  случайной  гибелью  или  случайным  повреждением  заложен­ ного по договору об ипотеке имущества понимается наступление указанных негативных последствий в результате действия непреодо­ лимой силы либо по вине третьих лиц. По существу, в пункте 1 ком­ ментируемой  статьи  воспроизводятся положения  статьи 211  ГК  РФ , установившей,   что риск  случайной  гибели  или  повреждения имуще­ ства несет по общему правилу собственник  (в данном случае залого­ датель).

В пункте 2 ничего  не говорится о том, являются ли утрата или повреждение заложенного имущества случайными (хотя  это можно предположить). Главное то, что залогодержатель не несет за это от­ ветственности. В этом  случае  утраченное или  поврежденное имущест­ во уже не может иметь характер обеспечительной функции,  и потому законодатель приходит к логическому выводу, что залогодержатель получает право  на досрочное  исполнение основного  обязательства,  в том числе и за счет страхового возмещения. Выдача закладной в оп­ ределенной  степени  ограничивает  права  залогодателя  по  распоряже­ нию заложенным  имуществом.  В частности,  произвести  отчуждение заложенного имущества можно, только если соответствующее право залогодателя предусмотрено в закладной  (в таком случае не имеет значения, было ли предусмотрено это право в договоре ипотеки). Причем должны соблюдаться условия, установленные в закладной. Например, условием  может быть минимальная цена,  по которой  мо­ жет продаваться заложенное имущество.  Особый правовой режим установлен в отношении  такой разновидности распоряжения зало­ женным  имуществом,   как  его завещание.   Право  собственника заве­ щать  принадлежащее   ему  имущество  входит  в  содержание  граждан­ ской правоспособности и потому ничем не может быть ограничено. Соответственно, любые условия договора об ипотеке или любые со­ глашения,  направленные на ограничение этого права,  являются  абсо­ лютно  недействительными (ничтожными).  Наследование по  завеща­ нию  регулируется частью  третьей   ГК  РФ .

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

20 8     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |