Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава vi. переход прав  на имущество, заложенное  по  договору  об ипотеке, к  другим   лицам   и  обременение этого  имущества правами  других лиц

 

Статья   37.     Отчуждение     заложенного    имущества

 

1. Имущество, заложенное  по  договору  об  ипотеке,   может  быть отчуждено      залогодателем      другому      лицу      путем     продажи,     дарения, обмена,   внесения   его  в  качестве вклада   в  имущество  хозяйственного товарищества или  общества либо  паевого  взноса   в  имущество  произ­ водственного  корператива  или  иным   способом  лишь  с  согласия  зало­ годержателя,     если     иное     не    предусмотрено     договором    об    ипотеке.

2.  В    случае     выдачи     закладной    отчуждение    заложенного     имущест­ ва   допускается,    если    право    залогодателя   на   это  предусмотрено    в   за­ кладной,     с    соблюдением    условий,     которые   в    ней    установлены.

3.  Залогодатель     вправе      завещать     заложенное     имущество.     Усло­ вия   договора     об   ипотеке   или    иного    соглашения,     ограничивающие   это право    залогодателя,    ничтожны.

 

Статья  развивает правило,  содержащееся в пункте 2 ст.  346 ГК  РФ , о  том,  что  существует  запрет  на  совершение  юридических действий в отношении  предмета ипотеки без согласия залогодержателя,  по­ скольку ими могут нарушаться его права на удовлетворение за счет заложенного  недвижимого  имущества.  В  комментируемом  пункте  1 ст.  37 Закона установлены две диспозитивные нормы. Первая,  сфор­ мулированная «или иным способом», относится к праву отчуждать имущество, заложенное по договору  об ипотеке. Вторая, изложенная в виде «если иное не предусмотрено»,  предоставляет право сторонам установить в договоре об ипотеке отличный от названного  порядок принятия  решения  об отчуждении  имущества.

Право залогодателя об отчуждении заложенного имущества включается в закладную по  правилам пункта 2 ст.  14 Закона, а затем реализуется с  соблюдением  условий,  содержащихся в  закладной.

Пункт  3  комментируемой статьи  повторяет  норму  части  2  п.  2 ст.  346  ГК  РФ ,  касающуюся  права  залогодателя  завещать  заложен­ ное  имущество,  которое  не подлежит  ограничению.

 

Статья    38.    Сохранение  ипотеки  при    переходе   прав на    заложенное   имущество     к    другому    лицу

 

1.  ЛИЦО, которое   приобрело  заложенное по  договору  об  ипотеке имущество    в   результате   его    отчуждения    или    в   порядке   универсаль­ ного    правопреемства,     в    том   числе    в   результате  реорганизации  юри­ дического   лица  или  в  порядке   наследования,   становится на  место залогодателя    и    несет   все     обязанности     последнего      по    договору     об

КОММЕНТАРИЙ    209

 

ипотеке, включая и те, которые  не были надлежаще выполнены пер­

воначальным залогодателем.

Новый  залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.  Такое соглашение необязательно  для  последующих приобретателей за­ кладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.

2. Если имущество, заложенное  по  договору  об  ипотеке, пере­ шло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к не­ скольким лицам, каждый из правопреемников первоначального за­ логодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему  части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собст­ венность правопреемников залогодателя, правопреемники становят­ ся солидарными  залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу неза­ висимо от того, были ли при  переходе этого имущества к другим лицам  нарушены  какие-либо установленные  для  такого перехода правила.

 

Действующее законодательство допускает замену  залогодателя в договоре ипотеки по  различным основаниям,  упомянутым в пункте  1 комментируемой статьи.

Под  универсальным  правопреемством  понимается  такой   переход прав и обязанностей от правопредшественника к правопреемнику, когда  правопреемник занимает место  правопредшественника во всех правах  и обязанностях, за исключением  тех, в которых закон вообще не допускает правопреемство. В качестве примера универсального правопреемства в п.  1 приводится реорганизация (прекращение юри­ дического лица  при  сохранении для  функционирования в  граждан­ ском  обороте его  имущественной массы  и  переходе прав  и  обязанно­ стей  к  другому  лицу)   и  наследование  (переход прав  и  обязанностей от умершего к его наследникам). Общим правилом, характерным для залоговых правоотношений,  является наличие права  следования, ко­ торое   выражается  в  том,  что  право   следует  за  вещью,  а  для  лица, которое  приобрело заложенную вещь,  это  означает наличие залого­ вых  обременении.

В  виде  исключения из  общего  правила новый залогодатель может быть  освобожден от  каких-либо обязанностей на  основании соответ­ ствующего соглашения  с  залогодержателем.  Однако  если  такое   со-, глашение  не   было   удостоверено  нотариально   или   если   не   были соблюдены правила о  приложениях к  закладной  (ст.   15  Закона об

 

8 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

21 0  КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

ипотеке),  то  для  последующих  приобретателей  закладной  оно   не имеет  юридической  силы.

Заложенное имущество может  перейти в собственность не  одного, а нескольких лиц,  которые все  будут  рассматриваться в  качестве но­ вых залогодателей.  Если  заложенное  имущество  может быть разделе­ но в натуре  (например, земельный участок  — на несколько более мелких) и продано нескольким  лицам,  то каждое из них является правопреемником залогодателя и несет последствия неисполнения обеспеченного  ипотекой  обязательства соразмерно  своей  доле.   Если же предмет  ипотеки  неделим  или  по  иным  основаниям поступает  в общую  собственность  правопреемников залогодателя,  правопреемни­ ки  становятся солидарными залогодателями. Это  значит, что  каждый из них несет последствия  неисполнения обеспеченного ипотекой  обя­ зательства в полном объеме. Нельзя не  обратить внимание на  то, что указанное правило не соответствует общим положениям об общей собственности1.

В пункте 3 подчеркивается, что  залоговое обязательство сохраня­ ет свою силу независимо  от того, были ли нарушены правила,  регла­ ментирующие переход заложенного  имущества  от одного  лица  к дру­ гому  (например,  нарушена форма договора купли-продажи).

 

Статья   39.   Последствия  нарушения    правил об         отчуждении   заложенного  имущества

 

При   отчуждении   имущества,   заложенного    по   договору    об   ипоте­ ке,   с  нарушением  правил  пунктов   1   и  2  статьи  37  настоящего Феде­ рального    закона    залогодержатель   вправе    по    своему    выбору   потре­ бовать:

— признания сделки  об  отчуждении заложенного   имущества не­ действительной  и    применения   последствий,    предусмотренных    стать­ ей     167    Гражданского    кодекса    Российской    Федерации;

—  досрочного     исполнения    обеспеченного    ипотекой   обязательст­ ва   и   обратить взыскание    на   заложенное   имущество   независимо   от того,   кому    оно   принадлежит.

В   последнем  случае,   если   доказано,   что   приобретатель имущест­ ва,   заложенного    по   договору   об   ипотеке,   в   момент  его   приобрете­ ния   знал   или   должен   был   знать  о   том,  что   имущество  отчуждается с    нарушением    правил    статьи   37    настоящего    Федерального    закона, такой  приобретатель  несет  в   пределах    стоимости указанного    имуще­ ства ответственность  за  неисполнение  обеспеченного ипотекой обя­ зательства  солидарно   с    должником   по    этому   обязательству.   Если

Так, можно  иметь  право  долевой  собственности и  на  то  имущество,  которое не подлежит фактическому разделу.  В этом случае доля определяется в виде арифметической  дроби.

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                      211

 

заложенное  имущество отчуждено с  нарушением  указанных правил залогодателем, не  являющимся  должником  по  обеспеченному  ипо­ текой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

 

Законом ограничивается возможность залогодателя отчуждать имущество,  заложенное по  договору   об  ипотеке (см.   п.  1  и  2  ст.  37

Закона и комментарий к ней).  Если  он поступил вопреки имеющимся запрещениям, то залогодержатель наделяется правом принять к нему установленные меры  (ч.  1 ст.  39 Закона) .  Ему  в этом  случае  предо­ ставлена  альтернатива:

• потребовать признания совершенной сделки  недействительной, то есть противоправной, и применения к ней  последствий, пре­ дусмотренных ст.  167  ГК  РФ ;

• потребовать  досрочного  исполнения   обеспеченного  ипотекой обязательства,  а  при  невыполнении этого  требования — обра­ щения взыскания на  заложенное  имущество  (независимо  от того, кому  оно  принадлежит).

Здесь  необходимо обратить внимание,  что  во втором  случае  содер­ жание   нормы имеет  расхождение с  правилом пункта  4  ст.  50  Закона об  ипотеке,  несмотря на  существующую между  ними взаимосвязь.

Данная статья  исключает возможность защиты интересов недоб­ росовестного приобретателя имущества, заложенного по договору  об ипотеке. Он  считается таковым при  наличии доказательств, что  в его действиях  имеется  умысел   или   даже   неосторожность,  поскольку в момент приобретения недвижимости он  знал  или  должен  был  знать о  том,  что  имущество  отчуждается  залогодателем  с  нарушениями правил по  отчуждению заложенного  имущества  (см.   ст.  37  Закона и  комментарий  к  ней) .  Поэтому  недобросовестный  приобретатель становится ответственным за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно  с должником по  этому  обязательству в  пре­ делах стоимости указанного имущества. Порядок удовлетворения кредитором  своих   требований  за  счет  солидарных должников  рас­ крыт  в статье  323  ГК  РФ .

Предусмотрены защитные меры  в отношении обеспечения прав залогодержателя и в том случае, когда залогодатель, не являющийся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, осуществил отчуждение заложенного имущества с нарушениями, указанными в данной статье.   Закон (ст.  39)  содержит императивную норму, по  ко­ торой   с   этим   должником   солидарную  ответственность  несут   как прежний  залогодатель, так  и  приобретатель имущества.  При  наступ­ лении солидарной ответственности указанных лиц  залогодержатель (кредитор) вправе  требовать исполнения обязательства от любого  из названных лиц  или  обоих  лиц  совместно (ст.  323  ГК  РФ) .

ИПОТЕКА.  КРЕДИТ.

212      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Статья     40.   Обременение   заложенного   имущества правами           других            лиц

 

1. ЕСЛИ    иное    не    предусмотрено    федеральным     законом     или    дого­ вором      об    ипотеке,    залогодатель    вправе     без     согласия     залогодержа­ теля   сдавать   заложенное  имущество  в  аренду,    передавать  его  во   вре­ менное     безвозмездное    пользование   и    по     соглашению     с    другим     ли­ цом       предоставлять     последнему     право       ограниченного       пользования этим   имуществом  (сервитут)   при   условиях,  что:

—   срок,      на     который    имущество    предоставляется   в     пользование, не     превышает    срока      обеспеченного    ипотекой    обязательства;

—  имущество    предоставляется  в   пользование  для   целей,  соответ­

ствующих      назначению   имущества.

2.  В    случае     обращения     залогодержателем    взыскания     на    заложен­ ное     имущество    по     основаниям,     предусмотренным      федеральным      за­ коном    или    договором    об    ипотеке,    все    права    аренды    и    иные    права пользования     этим      имуществом,      предоставленные      залогодателем третьим  лицам     без     согласия     залогодержателя    после     заключения     до­ говора    об   ипотеке,    прекращаются   с   момента    вступления    в   законную силу   решения     суда    об    обращении   взыскания     на    имущество,    а    если требования    залогодержателя  удовлетворяются    без   обращения  в   суд   — с    момента     нотариального     удостоверения     соглашения     между     залого­ дателем    и   залогодержателем   об   обращении   взыскания   в   соответст­ вии   со   статьей 55   настоящего    Федерального  закона.

3.  Заложенное    имущество   может    быть   предоставлено  залогода­ телем  в  пользование  третьим лицам   на  срок,    превышающий срок обеспеченного ипотекой  обязательства,  либо  для  целей, не  соответ­ ствующих   назначению    имущества,     лишь     с     согласия     залогодержателя. В   случае  выдачи  закладной  предоставление  на   этих  условиях  третьим лицам       права        пользования      заложенным       имуществом      допускается, если    право    залогодателя   на    это   предусмотрено     в    закладной.

4.  Предоставление      залогодателем      заложенного       имущества     в пользование   другому    лицу    не     освобождает    залогодателя    от     исполне­ ния  обязанностей  по  договору  об  ипотеке,  если  этим договором  не предусмотрено         иное.

5.  Обременение    имущества,     заложенного      по     договору     об    ипоте­ ке,   другими   залогами  регулируется  правилами  главы   VII  настоящего Федерального       закона.

 

В пункте 1  комментируемой статьи  говорится о праве  залогодате­ ля  на  передачу  заложенного   имущества  во  временное   владение и  пользование  другим   лицам  без  передачи  права   собственности. Речь, в частности, идет о договоре аренды (возмездной передаче во временное владение и  пользование либо  только  в  пользование), без-

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                         213

 

возмездного пользования (безвозмездной передаче во временное пользование),  сервитута (ограниченного пользования чужой  вещью). Осуществить указанное  право   залогодатель  может   при   соблюдении двух  условий:

• срок, на который передается имущество в пользование, не дол­

жен  превышать срока  обеспеченного ипотекой обязательства;

• имущество должно использоваться в  соответствии с  его  назна­

чением.

Наличие второго условия представляется излишним, поскольку обязательным условием заключения любого из указанных выше до­ говоров является использование передаваемой выше вещи по назна­ чению  и нарушение  этого  правила  является  основанием  для  растор­ жения  договора.

Дополнительными основаниями прекращения вышеперечислен­ ных договоров  о передаче  заложенного  имущества  во временное  вла­ дение  и пользование другим лицам  является  вынесение  судебного ре­ шения об обращении взыскания на заложенное имущество (договор прекращается с момента вступления соответствующего решения в законную силу) и нотариальное удостоверение соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении  взыскания  на за­ ложенное  имущество  (договор  прекращается с момента  нотариально­ го  удостоверения соглашения).

В  пункте  3  содержится  противоречащее  нормам  гражданского права  и  общим положениям о  залоге  правило относительно возмож­ ности  заключения договора о передаче заложенного имущества во временное владение и пользование другим  лицам на срок, превы­ шающий срок   обеспеченного  ипотекой  обязательства,  и  для  целей, не соответствующих назначению имущества. Для  этого  необходимо получить  согласие  залогодержателя.

Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользо­ вание  другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обя­ занностей по  договору  ипотеки и, в частности, от обязанности по  со­ хранению заложенного имущества, проведению его капитального  и текущего  ремонта,   страхованию  и др.,  хотя  практически исполнить эти обязанности будет довольно  трудно.  Указанная  норма  имеет дис- позитивный характер,  и стороны в договоре ипотеки могут преду­ смотреть иное.  Например, если с согласия залогодателя заложенное имущество сдается в аренду, в договоре ипотеки может быть преду­ смотрено,  что залогодатель освобождается от обязанности проводить текущий ремонт, поскольку это обычно является обязанностью арен­ датора.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

214      КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА           

 

Статья             41.       Последствия  принудительного      изъятия государством                       заложенного            имущества

 

1. Если право собственности залогодателя на имущество, являю­ щееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в поряд­ ке, которые установлены федеральным законом,  вследствие изъятия (выкупа)  имущества для государственных или муниципальных  нужд, его реквизиции  или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека рас­ пространяется на предоставленное взамен  имущество либо залого­ держатель приобретает право  преимущественного  удовлетворения своих  требований из  суммы  причитающегося залогодателю возме­ щения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной ме­ ре защищены правами,  предусмотренными частью первой настояще­ го пункта, вправе потребовать досрочного  исполнения обеспеченно­ го ипотекой обязательства и  обращения  взыскания  на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

2. В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за соверше­ ние преступления или иного правонарушения (конфискация), ипотека сохраняет силу, и применяются правила статьи 38 настоящего Феде­ рального  закона.   Однако  залогодержатель,  интересы которого не могут быть в  полной  мере  защищены  применением  этих правил, вправе  потребовать досрочного   исполнения обеспеченного ипоте­ кой обязательства и обращения  взыскания  на конфискованное иму­ щество.

 

Нормы данной   статьи  охватывают   случаи,   связанные с  последст­ виями   принудительного  изъятия  государством  заложенного  имущест­ ва.   Ее  положения  базируются  на  правилах   одноименной  статьи  354

ГК  РФ .  Случаи   принудительного  изъятия  имущества у  собственника указаны  в  пункте  2  ст.  235  ГК  РФ :

— обращение взыскания на  имущество по  обязательствам  (ст.  237

ГК РФ) ;

— отчуждение  имущества,  которое   в  силу  закона   не  может  при­

надлежать  данному  лицу  (ст.  238  ГК  РФ) ;   -

— отчуждение недвижимого  имущества в  связи   с  изъятием участ­

ка (ст. 239  ГК РФ) ;

— выкуп  бесхозяйственно  содержащихся культурных   ценностей, домашних животных   (ст.  240  и  241  ГК  РФ) ;

— реквизиция  (ст.  242  ГК  РФ) ;

— конфискация (ст.  243  ГК  РФ) ;

— отчуждение  имущества  в  случаях,   предусмотренных  пунктом   4 ст.  252,  пунктом  2  статьями  272,  ст.  282,  285,  293  ГК  РФ .

КОММЕНТАРИЙ    215

 

Поскольку предмет  ипотеки служит  обеспечением основного обя­ зательства, то при изъятии заложенного имущества существенное значение приобретает механизм его проведения и назначаемая сумма возмещения.  Согласно пункту  3  ст.  35  Конституции РФ , «принуди­ тельное  отчуждение  имущества  для   государственных  нужд   может быть  произведено только  при  условии предварительного и  равноцен­ ного  возмещения».  В  случаях, указанных в подпунктах 2 — 5  выше­ приведенного  перечня  (п .  1  комментария к  настоящей статье), и при  национализации изъятие имущества производится возмездно с возмещением собственнику убытков  в порядке, установленном статьями 239-243 , 306  ГК  РФ .

В части  2 п.  1 ст. 41 законодатель развивает положения, содер­ жащиеся в пункте  1  ст.  354  ГК  РФ .  Здесь  необходимо обратить вни­ мание, что  содержание комментируемой нормы имеет  расхождение с правилом пункта  4 ст.  50 Закона,  несмотря на  существующую между ними взаимосвязь.

Преимущественное право  залогодержателя перед другими  субъ­ ектами на заложенное имущество обеспечивается как  принципом спе­ циальности, так и принципом старшинства залогового права.  Послед­ ний  принцип нашел отражение в положениях пункта  2 ст.  41  Закона, имеющих отличия от  норм  пункта  2 ст.  354  ГК  РФ .  Для  сохранения ипотеки в силе  применяются правила о сохранении ипотеки при  пере­ ходе прав  на заложенное имущество к другому  лицу  (см.  ст.  38 Зако­ на и комментарий к ней).  Если  при этом  интересы залогодержателя защищаются не  в полной мере, то  ему  предоставлено право  действо­ вать  по  норме  пункта  4 ст.  50  Закона (см.  комментарий к нему).

Вопреки предписаниям пункта  2 ст.  41  Закона в статье  78 Зако­ на об исполнительном производстве без каких-либо ограничений устанавливается приоритет требований государства перед  требова­ ниями залогодержателя недвижимого имущества, допуская тем  самым возможность удовлетворения требований государства за счет кон­ фискованной  недвижимости,  находящейся в  залоге  у третьих  лиц.

 

Статья  42.    Последствия   виндикации заложенного    имущества

 

В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в от­ ношении  этого имущества прекращается.  Залогодержатель  после вступления в законную  силу соответствующего решения  суда вправе требовать досрочного исполнения  обязательства, которо е  было обеспечено  ипотекой.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

216      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Виндикация осуществляется  с помощью  виндикационного иска1 . Этот  вид  иска  направлен   на  защиту  права  владения  имуществом. В частности,  согласно  статье  301  ГК  РФ , собственник  вправе  истре­ бовать  свое  имущество из  чужого  незаконного  владения  (например, иск  о возврате незаконно  занятого нежилого помещения).

Гражданским кодексом РФ установлены особые  правила об ис­ требовании  имущества от  добросовестного приобретателя.  В  частно­ сти, в соответствии со статьей  302  ГК  РФ , если  имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело  права  его отчуждать, о чем приобретатель  не  знал  и  не  мог  знать   (добросовестный  приобрета­ тель), собственник вправе  истребовать у него это имущество лишь в случаях,  когда  имущество утеряно собственником  или  лицом,  кото­ рому  оно  было  передано во  владение, либо  похищено у того  или  дру­ гого, либо  выбыло из их владения иным путем  помимо их воли.   Если же  имущество приобретено  безвозмездно  от  лица,  которое не  имело права   его  отчуждать,  собственник  вправе   истребовать  имущество  во всех  случаях.   При  удовлетворении предъявленного виндикационного иска и изъятии  предмета ипотеки у залогодателя по решению  суда, вступившего в законную силу, ипотека в отношении  этого имущества прекращается. Определенные гарантии в комментируемой статье предусмотрены и для залогодержателя,  который  после вступления  в законную  силу  решения  суда о виндикации заложенного   имущества имеет  право  требовать досрочного исполнения  обязательства, обеспе­ ченного ипотекой.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |