Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава vii. последующая ипотека статья  43.    понятие   последующей   ипотеки и    условия,        при    которых   она    допускается

 

1. Имущество,   заложенное   по   договору    об   ипотеке   в   обеспече­ ние     исполнения    одного     обязательства   (предшествующая     ипотека), может  быть  предоставлено    в   залог   в   обеспечение  исполнения дру­ гого  обязательства того же  или  иного  должника   тому же  или  иному залогодержателю     (последующая     ипотека).

Очередность     залогодержателей     устанавливается    на      основании данных  Единого   государственного  реестра  прав   на   недвижимое имущество  и   сделок   с   ним   о  моменте  возникновения  ипотеки,  опре­ деляемом  в   соответствии  с  правилами  пунктов  5  и  6  статьи  20  на­ стоящего    Федерального   закона.

2. Последующая   ипотека допускается,   если   она  не  запрещена предшествующими   договорами   об   ипотеке   того  же   имущества,   дей-

' Виндикационный иск  — это иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества из чужого  незаконного владения.

КОММЕНТАРИЙ    217

 

ствие которых не прекратилось к моменту заключения последующе­

го договора  об ипотеке.

Если предшествующий договор  об ипотеке предусматривает условия,   на  которых может быть заключен  последующий договор об ипотеке, последний должен  быть заключен  с соблюдением этих условий.

3. Последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипоте­ ке, может быть признан судом недействительным по иску залогодер­ жателя по предшествующему договору  независимо от того,  знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена,  но последующий дого­ вор  заключен  с  нарушением   условий,   предусмотренных для  него предшествующим договором,  требования залогодержателя  по по­ следующему Договору  удовлетворяются в той степени, в какой  их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествую­ щего договора  об ипотеке.

4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипоте­ ке являются одни  и те же лица.

5. Заключение последующего договора  об ипотеке, предусмат­

ривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

 

Перезалог недвижимого имущества возможен в обеспечение ис­ полнения другого  обязательства  того  же  или  иного   должника  тому же  или  иному  залогодержателю (п.  1  ст.  43  Закона). Для  установле­ ния  очередности  залогодержателей используют сведения,  внесенные в  Единый  государственный реестр   прав  на  недвижимое имущество и сделок  с ним, о моменте возникновения ипотеки, который опреде­ ляют по правилам пунктов 5 и 6 ст. 20 Закона об ипотеке (см. ком­ ментарий к  ним).  Записи об  ипотеке в  соответствии с  пунктом 44

Правил  ведения  Единого  государственного реестра   прав  вносятся  в подраздел  Ш-2.

Пункт 2 развивает правило пункта  2 ст.  342  ГК  РФ .  Для  обеспе­ чения  интересов  залогодержателя по  недопустимости  последующего договора об ипотеке должны служить  ограничения,  включаемые в договор.  Ограничения  в  отношении  последующей ипотеки,  устанав­ ливаемые в предшествующем договоре, могут содержать различные условия, соблюдение которых обязательно при заключении после­ дующего  договора об  ипотеке.

Несоблюдение запрещения, установленного предшествующим до­ говором об  ипотеке,  влечет  недействительность  последующего дого­ вора об ипотеке, что следует из пункта 3 комментируемой статьи. Недействительность признается  в  судебном порядке  по  иску  залога-

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

21 8       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

держателя  по  предшествующему договору.  Вынесение  судом  реше­ ния  о недействительности последующего договора об ипотеке преду­ смотрено независимо от того, знал  ли  залогодержатель по  последую­ щему  договору о таком  запрещении.  Допускается удовлетворение требований залогодержателя по  последующему договору, заключен­ ному  с нарушением условий, предусмотренных для него  предшест­ вующим договором  (ч.  2  п.  3  ст.  43  Закона) .  Это  возможно в  той степени, в  какой их удовлетворение  соответствует условиям  предше­ ствующего договора об ипотеке. Не допускается по правилам ком­ ментируемой статьи  последующая ипотека в  случае, если  сторонами в  предшествующем и  последующих договорах об  ипотеке являются одни  и  те  же  лица  (п.  4) .  Также не  допускается заключение после­ дующего  договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу   закладной.

 

Статья             44.       Предупреждение       залогодержателей

о          предшествующей      и          последующей            ипотеках. Изменение           предшествующего            договора                     об        ипотеке

 

1. Залогодатель обязан  сообщать каждому  последующему  зало­ годержателю до заключения с ним Договора о последующей ипоте­ ке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущест­ ва, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодер­ жателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения  причиненных убытков, если не будет доказа­ но, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на  основании статьи 26  настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.

2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипоте­ ке, должен  незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им све­ дения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 статьи 9 настоящего Федерального  закона.

3. После  заключения  последующего  договора  об  ипотеке изме­ нение  предшествующего договора,   влекущее  обеспечение   новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение  объ­ ема  требований,  уже обеспеченных по этому договору (статья 3), допускается лишь  с  согласия  залогодержателя по  последующему договору,  если  иное  не  было  предусмотрено предшествующим до­ говором об ипотеке.

4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те  же лица.

КОММЕНТАРИЙ    219

 

Последующая ипотека подлежит государственной регистрации в соответствии с  правилами статей  19 — 28  Закона.  Комментируемая статья  в дополнение к  нормам об  общих  правилах заключения дого­ вора  об  ипотеке и  его  содержании  предусматривает обязанность  де­ лать в последующем договоре об ипотеке отметки обо всех регистра­ ционных  записях о  предшествующих ипотеках того  же  имущества.

При   последующей ипотеке  обременение  недвижимого  имущества не  прекращается,  а дополняется  (преобразуется)  в  пользу   другого лица.  Записи об этом, как  это  предусмотрено частью  3 ст.  45 Закона, вносятся в подраздел Ш-2   Единого государственного реестра  прав  на недвижимое имущество и  сделок  с  ним  в  соответствии с  требования­ ми   пункта  63   Правил  ведения  Единого  государственного  реестра прав.

 

Статья             45.       Государственная       регистрация последующей              ипотеки

 

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществля­ ется с соблюдением правил  главы IV настоящего Федерального за­ кона.

В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же иму­ щества.

Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

 

Как   и  любой   другой  договор   ипотеки,  договор   последующей ипотеки  подлежит государственной регистрации,  которая осуществ­ ляется  по тем же самым  правилам. При этом ранее сделанные реги­ страционные записи не  отменяются, а дополняются новой регистра­ ционной записью. Важно  отметить, что в последующий договор  об ипотеке  вносятся  отметки  обо  всех  регистрационных  запися х  о предшествующих  ипотеках  того  же  имущества.

 

Статья    46.    Удовлетворение требований                       залогодержателей

по        предшествующей      и          последующей            ипотекам

 

1. Требования  залогодержателя по  последующему  договору  об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с со­ блюдением требований о наличии  у залогодержателя по предшест­ вующему договору об ипотеке  права  преимущественного удовлетво­ рения  своих требований.

2. В  случае  обращения  взыскания  на заложенное  имущество по требованиям, обеспеченным  последующей ипотекой, одновременно может быть потребовано  досрочное  исполнение  обеспеченного

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

220      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                       _ ^

 

ипотекой    обязательства   и   обращено   взыскание   на   это   имущество    и по   требованиям,    обеспеченным   предшествующей   ипотекой,    срок предъявления     которых   к    взысканию    еще    не    наступил.    Если    залого­ держатель    по     предшествующему    договору     об    ипотеке    не     воспользо­ вался  этим  правом,   имущество,  на  которое  обращено   взыскание  по требованиям,        обеспеченным      последующей      ипотекой,       переходит      к его      приобретателю,      обремененное      предшествующей      ипотекой.

3. В  случае   обращения   взыскания   на   заложенное  имущество  по требованиям,  обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное    обращение   взыскания     на    это   имущество   и    по    требо­ ваниям,       обеспеченным      последующей     ипотекой,       срок      предъявления которых  к  взысканию   еще   не   наступил.    Требования,   обеспеченные последующей     ипотекой,       не       подлежат     досрочному      удовлетворению, если      для      удовлетворения       требований,       обеспеченных     предшествую­ щей   ипотекой,    достаточно   обращения  взыскания  на   часть  заложенно­ го    имущества.

4.   До      обращения      взыскания      на     имущество,      залогом      которого обеспечены     требования     по     предшествующей     и     последующей    ипоте­ кам,      залогодержатель,      намеренный    предъявить     свои      требования     к взысканию,    обязан    в    письменной   форме    уведомить    об    этом   залого­ держателя    по   другому  договору  об   ипотеке    того  же    имущества.

5.  Правила,     содержащиеся   в    настоящей   статье,     не   применяются, если     залогодержателем     по     предшествующей     и     последующей    ипоте­ кам   является  одно    и   то    же   лицо.    В   этом  случае   требования,   обеспе­ ченные  каждой  из  ипотек, удовлетворяются в  порядке  очередности, соответствующей    срокам    исполнения   соответствующих    обязательств, если     федеральным      законом      или     соглашением     сторон    не    предусмот­ рено      иное.

 

В пункте 1 комментируемой статьи устанавливается очередность предъявления требований  залогодержателей  в тех случаях,  когда  од­ но  и то же недвижимое  имущество  заложено  по  нескольким  догово­ рам  ипотеки  (последующая  ипотека).   Общее  правило  заключается  в том, что преимущество  по удовлетворению своих требований  имеет предшествующий   залогодержатель.

Возможны ситуации, когда последующая ипотека обеспечит тре­ бование, срок  исполнения которого наступит раньше, чем срок  ис­ полнения обеспеченного предыдущей ипотекой.  Для  обеспечения интересов предшествующего залогодержателя Закон дает ему право досрочно  (до наступления  срока  предъявления требования  к взыска­ нию)  потребовать  исполнение обеспеченного ипотекой  обязательства и обратить  одновременно с последующим  залогодержателем  взыска­ ние  на это имущество. Если  предшествующий залогодержатель не реализовал  свое право,  а последующий  залогодержатель  обратил  на него  взыскание,  в результате чего  заложенное  имущество  перешло

КОММЕНТАРИЙ    221

 

к  новому  приобретателю,  считается,  что  к  новому приобретателю оно  перешло,  обремененное предшествующей ипотекой.

Аналогичным образом защищаются и права  последующего зало­ годержателя, который также имеет право досрочно (по требованиям, обеспеченным ипотекой, срок  исполнения которых не наступил), од­ новременно  с  предшествующим  залогодержателем  обратить  взыска­ ние  на  заложенное имущество.  Однако это  право  не  распространяет­ ся  на  случаи,  когда  требования по  предшествующей ипотеке  могут быть  удовлетворены посредством  обращения  взыскания  только   на часть  заложенного  имущества.

Независимо от того, кто собирается обратить взыскание на зало­ женное  имущество   (последующий  или   предыдущий  залогодержа­ тель), он  должен  до обращения взыскания на  заложенное имущество уведомить об  этом  в  письменной форме другого  залогодержателя.

В  пункте   5  комментируемой статьи  воспроизводится общее   пра­ вило, ранее  излагавшееся в пункте  4 ст.  43  и пункте  4 ст.  44  Закона об  ипотеке.  Оно  заключается в том, что  все  положения, установлен­ ные  в  предыдущих  пунктах   комментируемой статьи,  не  применяют­ ся, если  залогодержателем  по  предшествующей  и  последующей ипо­ текам  является одно  и  то  же  лицо.   Для  таких  случаев  установлено, что  требования,  обеспеченные каждой из  ипотек,  должны удовлетво­ ряться в порядке очередности. Однако эта норма  является диспози- тивной,  и  стороны в договоре могут  предусмотреть иное.

 

Глава VIII. УСТУПКА ПРАВ ПО  ДОГОВОРУ ОБ  ИПОТЕКЕ.

ПЕРЕДАЧА И  ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ

 

Статья   47.     Уступка  прав   по   договору   об   ипотеке или   обеспеченному          ипотекой            обязательству

 

1. Залогодержатель вправе,  если  договором  не  предусмотрено иное,  передать свои права другому лицу:

— по договору  об ипотеке;

— по обеспеченному  ипотекой обязательству (основному  обяза­

тельству).

2. Лицо,  которому переданы права по договору  об ипотеке, ста­

новится на место прежнего  залогодержателя по этому договору.

Если  не  доказано  иное,   уступка прав  по  договору  об  ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному  обязательству).

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому пере­ даны права по обязательству (основному  обязательству), переходят и права,  обеспечивающие исполнение  обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего  залогодержателя по договору  об ипотеке.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

222      КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                      

 

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основ­ ному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Граждан­ ского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное  обязательство).

4. К отношениям между лицом,  которому уступаются права, и за­

логодержателем применяются нормы статей 382, 384—386, 388 и 390

Гражданского кодекса  Российской  Федерации  о  передаче  прав  кре­

дитора путем уступки требования.

5. Уступка прав по договору  об ипотеке или обеспеченному  ипо­ текой обязательству, права  из  которых удостоверены  закладной, не допускается. При совершении такой сделки  она признается ни­ чтожной.

 

Пункт 1 комментируемой статьи  является диспозитивной нормой, поскольку при  заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит,  предусмотреть или  не  предусмотреть в  его  тексте  положение о  наделении  залогодержателя правом передать свои  права  по  догово­ ру  об  ипотеке другому  лицу.

В целом  норма  пункта  2  ст.  47  Закона содержит указания на  об­ щие  правила статьи  355  «Уступка  прав  по  договору  о залоге»   ГК  РФ и гл.  24  «Перемена лиц  в обязательстве» ГК  РФ .  К  тому  же коммен­ тируемая норма  носит  отсылочный характер к отдельным статьям указанной  главы  ГК  РФ .  Однако следует  отметить,  что  названные статьи  382,  384 — 386, 388  и  390  ГК  РФ  не  в  полном объеме  затраги­ вают  процесс  передачи прав  кредитора путем  уступки  требования.

В соответствии с пунктом 1 ст.  382 ГК  РФ  переход  прав  происхо­ дит как  по  сделке, которой обычно является договор  (условия и фор­ ма  такой  сделки  урегулированы положениями  ст.  388 и 389  ГК  РФ) , так  и  на  основании  закона  (обстоятельства такого   перехода изложе­ ны  в  ст.  387  ГК  РФ) .  Именно в  комментируемом  пункте  2  ст.  47

Закона отсутствует   ссылка на  статью  387  ГК  РФ .  Хотя  существует универсальное правопреемство в правах  кредитора, оно  имеет  место:

1)  при  наследовании, когда  кредитором является физическое ли­

цо  и  применению  подлежат нормы наследственного права;

2)  при  реорганизации юридического лица, являющегося кредито­

ром  (ст.  57, 58 и  60  ГК  РФ) .

Отсутствие в комментируемом пункте  2 ст.  47  Закона прямой от­ сылочной  нормы  на  статью  387  ГК  РФ   применительно  к  договору об ипотеке ослабляет позиции кредитора, хотя в статье 355 ГК РФ допускается перемена  сторон  в  договоре  о  залоге   «с  соблюдением правил   о   передаче   прав    кредитора   путем    уступки    требования (ст.  382-390)» .

КОММЕНТАРИЙ    22 3

 

Пункт  5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры   против   злоупотреблений.  Их   возникновение  возможно  в случае уступки прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет  на уступку вышеназванных прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается ничтожной   как  не  соответствующая  требованиям   закона   (ст.   168

ГК  РФ) .

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |