Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Статья   48.   передача  прав    по   закладной

 

1.  Передача    прав     по    закладной    совершается     путем    заключения сделки     в    простой    письменной    форме.

Передача   прав    по    закладной   влечет   последствия   уступки    требо­

ваний (цессии).

При    передаче     прав    по    закладной    лицо,     передающее   право,     про­

изводит   на   закладной  отметку  о   новом   владельце.

В   отметке должны  быть  точно  и   полно  указаны  имя   (наименова­ ние)    лица,     которому   переданы    права    по    закладной,     и   основание     та­ кой      передачи.

Отметка должна  быть подписана  указанным  в  закладной залого­ держателем,    а    если    эта   надпись     не    является   первой    —   владельцем закладной,    указанным   в    предыдущей   отметке.

2.  Передача     прав     по     закладной     другому    лицу    означает   передачу тем   самым    этому  же   лицу    всех    удостоверяемых   ею    прав    в    совокуп­ ности.

Законному       владельцу      закладной       принадлежат     все      удостоверен­ ные   ею   права,    в   том  числе   права   залогодержателя  и   права   кредитора по   обеспеченному  ипотекой  обязательству,  независимо  от   прав   пер­ воначального      залогодержателя    и      предшествующих владельцев   за­ кладной.

Если   иное    не   оговорено   в   сделке,   указанной  в   пункте   1   настоя­ щей   статьи,   при   передаче   прав   по   закладной    с   частичным  исполнени­ ем    обеспеченного   ипотекой    обязательства    (основного    обязательства) те   обязательства,    которые   должны  были   быть  исполнены  до   момента передачи     прав     по     закладной,      считаются   исполненными.

3.  Владелец    закладной    считается законным,     если    его   права    на   за­ кладную     основываются    на     сделке      по    передаче     прав     по     закладной и    последней    отметке  на    закладной,      произведенной    предыдущим     вла­ дельцем.     Он   не    считается законным     владельцем     закладной,     если    до­ казано,     что    закладная    выбыла    из    владения    кого-либо    из   лиц,    сделав­ ших   передаточные    надписи,   в   результате  хищения  или    иным    образом помимо     воли    этого  лица,     о    чем    владелец    закладной,     приобретая   ее, знал    или   должен  был   знать.

4.  Надписи    на        закладной,      запрещающие            ее         последующую           пере­

дачу    другим            лицам,            ничтожны.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

224     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА    '

 

5. Если третье лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 313 Граж­ данского  кодекса  Российской  Федерации  полностью исполнило  за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требо­ вать передачи ему права по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

 

В пункте   1  комментируемой статьи  установлено рбщее  правило о том, что  передача прав  по  закладной осуществляется в простой пись­ менной  форме.  Устанавливаются формальные требования к  отметке о новом владельце. Кроме того, в отметке должны быть указаны имя (наименование)  лица,  которому переданы права  по  закладной, и  ос­ нование такой  передачи. Так, она  должна  быть  подписана указанным в закладной залогодержателем (при  невозможности подписаться соб­ ственноручно это  в соответствии с п.  3 ст.  160  ГК  РФ , может  сделать другое  лицо   — рукоприкладчик).  Согласно пункту  1  ст.  160  ГК  РФ сделка  в  письменной форме должна  быть  совершена путем  составле­ ния  документа,  выражающего  ее  содержание и  подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполно­ моченными ими  лицами. Таким образом, важным элементом пись­ менной  формы сделки   является  подпись.  В  связи   с  этим   возникает вопрос о том, что  же считать  подписью в юридическом смысле. К со­ жалению, закон не дает легального определения подписи. Можно прийти к выводу, что собственно подписью следует считать  собствен­ норучно написанное гражданином полное имя, то есть фамилия, имя, отчество.  Что  же  касается росчерка,  состоящего из  нескольких букв или  сокращенной фамилии, которые и применяются на  практике, то его  следует  именовать «параф».   Таким образом, этот  вопрос не  полу­ чил  однозначного разрешения в законе.

Любая   ценная бумага  является  объектом  гражданского  права   в силу того, что она закрепляет определенное имущественное право. Соответственно,  с  передачей ценной  бумаги  переходят и  содержа­ щиеся в  ней  имущественные права.   Передача закладной предполага­ ет  передачу   всех  удостоверяемых  прав   в  совокупности.  При   этом  в абзаце   2  п.  2  комментируемой статьи, по  существу,  воспроизводится общее  правило пункта  1  ст.  142  ГК  РФ  о  том, что  с  передачей цен­ ной  бумаги  переходят все  удостоверенные  ею  права  в  совокупности, нельзя передать только  часть  прав.   Согласно комментируемому пунк­ ту, если  даже  передаются права  с частичным исполнением, то те обя­ зательства,  которые  должны  быть  исполнены до  момента  передачи прав по закладной, считаются исполненными полностью. Указанная норма  имеет  диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть  иное.

КОММЕНТАРИЙ    225

 

Как  и  другие  ценные бумаги, закладные могут  переходить от  од­ ного  лица  к другому  неопределенное количество раз.   В связи  с  этим может  возникнуть вопрос  о  законности прав  владельца  закладной. В  пункте  3 комментируемой статьи  говорится о двух условиях  закон­ ности   владения:  право  должно основываться  на  сделке  по  передаче прав  по закладной  и последней отметке  на  закладной, произведенной предыдущим владельцем. Особо  подчеркивается, что не считается за­ конным  владелец закладной,  если  доказано,  что  закладная выбыла из  владения кого-либо из  лиц,  сделавших передаточные надписи,  в результате хищения  или  иным  образом помимо  воли  этого   лица,  о чем  владелец закладной, приобретая ее, знал  или  должен  был  знать.

Пункт 4 содержит правило о том, что надписи на закладной, за­ прещающие ее  последующую передачу,  ничтожны.  Наличие  подоб­ ной  надписи на закладной само  по  себе  не  влечет  недействительность этой  закладной.  Недействительной будет  только   указанная надпись. Это  вполне  согласуется с  правилами статьи  180  ГК  РФ , установив­ шей,  что  недействительность  части  сделки   не  влечет  недействитель­ ности  прочих  ее  частей, если  можно предположить, что  сделка  была бы  совершена и  без  включения недействительной ее части.

В  пункте   5  содержится отсылка к  пункту  2  ст.  313  ГК  РФ , уста­ новившей, что  третье  лицо,  подвергающееся опасности утратить  свое право  на имущество должника (право аренды, право  залога  и др.) вследствие обращения кредитором взыскания на  это имущество,  мо­ жет за свой  счет удовлетворить требования кредитора без согласия должника. Таким образом, речь идет о ситуациях, когда имущество, заложенное по договору  об ипотеке, было передано в аренду или перезаложено и т.д.  Владелец имущественного права, возникшего в результате указанных действий,  заинтересованный  в  его  сохранении и опасающийся его  утратить,  может  исполнить за  должника обеспе­ ченное ипотекой обязательство. При  этом  он  может  требовать переда­ чи  ему  права  по  закладной.  Отказ   залогодержателя  передать  права по  закладной дает  право   третьему   лицу   —  владельцу   имущественно­ го права  предъявить в судебном порядке иск  с требованием перевести эти  права  на  себя.

 

Статья   49.   Залог   закладной

 

1. Закладная может быть заложена по договору о залоге заклад­ ной без  передачи  или с передачей  ее другому лицу (залогодержате­ лю закладной)  в обеспечение  обязательства по кредитному договору или  иного обязательства,  возникшего  между  этим лицом  и залого­ держателем, первоначально  названным  в  закладной,  либо  ее  иным законным  владельцем  (ипотечным залогодержателем).

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

22 6     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

2.  При    залоге     закладной    без     передачи     ее    залогодержателю     за­ кладной   порядок   обращения    взыскания   на   заложенную   закладную регулируется    статьей    349   Гражданского      кодекса     Российской    Феде­ рации.

3. При  заключении   договора   о  залоге   закладной  с  передачей  ее залогодержателю   закладной     стороны     вправе     предусмотреть:

1) обращение   взыскания     на    заложенное   имущество   в    порядке, установленном    статьей     349  Гражданского     кодекса     Российской    Феде­ рации;

2)  передачу    прав    по    закладной   в   порядке,     на   условиях    и    с    по­ следствиями,  которые   предусмотрены  статьей   48  настоящего Феде­ рального       закона;

3) осуществление   ипотечным    залогодержателем   на    закладной специальной     залоговой       надписи,      дающей      залогодержателю      заклад­ ной    право     по    истечении    определенного    срока     продать    закладную     с тем,    чтобы   удержать    из    вырученных   денег    сумму   обеспеченного   ее залогом     обязательства.

4.  Ипотечным  залогодержателем на   закладной может    быть    сде­ лана     специальная      залоговая     передаточная     надпись,      дающая     залого­ держателю    закладной   право     по    истечении    определенного    срока     про­ дать закладную с  тем, чтобы удержать  из  вырученных денег  сумму обеспеченного     ее     залогом      обязательства.

 

Нормы,  содержащиеся в  данной статье, являются новыми,  по­ скольку ранее  института закладной не  существовало,  а в  его  отсутст­ вие залога закладной быть не могло. В соответствии с пунктом 1 сто­ ронами рассматриваемых залоговых отношений  являются:

• залогодержатель закладной  — лицо, которому закладная пере­ дана  в качестве  залога  в обеспечение  обязательства  по  кредит­ ному   договору   или   иному   обязательству,  возникшему  между этим  лицом  и ипотечным  залогодержателем;

• ипотечный   залогодержатель   —  лицо,   которое   имеющуюся   у

него   закладную  передает  другому   лицу   (залогодержателю  за-

. кладной)   в  качестве  залога  в обеспечение   обязательства,   воз­

никшего  между ним  и этим  лицом.

К  числу  возможных   ипотечных   залогодержателей   относятся лица, которые по Закону об ипотеке считаются владельцами за­ кладной:

• первоначальный  залогодержатель  закладной;

• иной  законный владелец закладной.

Правовые нормы пункта 2 настоящей статьи базируются на по­ ложениях пункта 1  ст.  348  ГК  РФ .  В  них  определено, что  в случае неисполнения или  ненадлежащего  исполнения должником  обеспе-

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                        227

 

ченного залогом обязательства по обстоятельствам,  за которые он отвечает, производится обращение  взыскания  на предмет залога. Вследствие особенностей предмета залога, в качестве которого здесь выступает закладная  — именная  ценная  бумага, возникают  особые правовые отношения при залоге закладной.  Это значит,  что по тре­ бованию  залогодержателя  закладной  при  неисполнении  обязатель­ ства, обеспеченного залогом закладной,  ипотечный залогодержатель обязан  передать  ему свои права по закладной,   и сделать это он дол­ жен  в порядке,   на условиях  и с последствиями,  предусмотренными ст.  48 Закона.   Если  со стороны  ипотечного  залогодержателя  после­ дует отказ  передать  эти  права,  комментируемая норма  предоставля­ ет залогодержателю закладной возможность  обратиться за судебной защитой  нарушенных  прав,  как  это  предусмотрено  по  общему  пра­ вилу статьи  11  ГК  РФ .

 

Статья  (п.  3)  наделяет  залогодержателя  закладной,   ставшего  об­

ладателем прав по ней по основаниям,  предусмотренными п. 2 ст. 49

Закона,   правом  обратить  взыскание  на предмет  ипотеки  в соответст­ вии с условиями  закладной.  Перечень  оснований, по которым  может быть произведено обращение взыскания на заложенное имущество, приведен  в ст. 50 Закона  (см.  комментарий к ней).

В  пункте 3, с учетом  правил статьи  61  Закона (см.  комментарий к  ней),  также  установлен порядок  распределения суммы,  выручен­ ной  в результате реализации  предмета ипотеки.  Сумма  распределяет­ ся  между  заявителями  в  следующей последовательности:

• обращение  в погашение  долга ипотечного  залогодержателя  за­

логодержателю  закладной;

• передача   оставшейся   суммы  ипотечному   залогодержателю   в погашение  причитающегося ему долга  по  кредитному  догово­ ру или иному обязательству,  обеспеченному ипотекой по за­ кладной;

• передача  оставшейся  суммы  другим  кредиторам  залогодателя;

• передача оставшейся  суммы   самому   залогодателю.

Правила  пункта  4  настоящей  статьи   в  дополнение  к  нормам пункта 1  ст.  48  Закона  (см.   комментарий  к  нему)   вводят   понятие

«специальная   залоговая  передаточная   надпись».   Она  может  быть

сделана   на  закладной  ипотечным  залогодержателем,  для  того  чтобы дать  залогодержателю  закладной  право  по  истечении  определенного срока  продать  закладную  (передать  права  по  закладной  другому ли­ цу). Цель данной операции  — удержать из вырученных денег сумму обеспеченного залогом  закладной  обязательства.

w

ИПОТЕКА- КРЕДИТ.

22 8     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Глава IX. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЗАЛОЖЕННОЕ  ПО  ДОГОВОРУ  ОБ ИПОТЕКЕ

 

Статья   50.     Основания    обращения    взыскания на   заложенное    имущество

 

1. Залогодержатель  вправе   обратить  взыскание  на   имущество, заложенное   по    договору   об    ипотеке,     для    удовлетворения   за     счет этого   имущества  названных   в   статье   3   настоящего Федерального за­ кона   требований,    вызванных   неисполнением   или   ненадлежащим ис­ полнением   обеспеченного  ипотекой    обязательства,    в   частности  неуп­ латой   или    несвоевременной   уплатой   суммы  долга    полностью    или    в части,    если    договором    не    предусмотрено     иное.

При    расхождении   условий    договора     об    ипотеке    и    условий     обес­ печенного   ипотекой    обязательства   в   отношении   требований,    которые могут   быть  удовлетворены   путем   обращения  взыскания  на    заложен­ ное     имущество,     предпочтение     отдается  условиям     договора      об    ипо­ теке.

2.  Если    договором    об    ипотеке    не    предусмотрено     иное,     обраще­ ние     взыскания      на     имущество,     заложенное    для     обеспечения    обяза­ тельства,      исполняемого      периодическими      платежами,    допускается при    систематическом   нарушении    сроков    их   внесения,   то    есть  при    на­ рушении    сроков    внесения    платежей   более    трех раз   в   течение    12   ме­ сяцев,     даже     если     каждая     просрочка     незначительна.

3.  По требованиям,             вызванным                неисполнением                     или      ненадлежа- < щим       исполнением              обеспеченного          ипотекой        обязательства,              взыскание на    заложенное   имущество  не   может   быть   обращено,   если   в   соот­ ветствии   с   условиями   этого   обязательства    и    применимыми   к   нему федеральными    законами                    и          иными                правовыми             актами                        Российской Федерации        (пункты                     ЗиЛ                  статьи              3    Гражданского              кодекса         Россий­ ской     Федерации)    должник     освобождается     от     ответственности за   та­ кое             неисполнение            или       ненадлежащее          исполнение.

4. В случаях, предусмотренных статьями 35,  39  и 41' настоящего Федерального     закона,       залогодержатель     вправе      потребовать   досроч­ ного    исполнения    обеспеченного    ипотекой   обязательства,   а    при    невы­ полнении    этого  требования  —   обращения    взыскания    на   заложенное имущество,     даже     если     обеспеченное    ипотекой    обязательство   испол­ няется     надлежащим     образом.

 

Под  обращением взыскания на  заложенное имущество понимает­ ся  его  арест  (опись),  изъятие и  принудительная реализация  (п.   1 ст.  46  Федерального   закона   «Об  исполнительном  производстве»). Залоговое  законодательство  России  устанавливает  правило,   в соот-. ветствии  с которым  при невыполнении обеспеченного залогом  обяза­ тельства  предмет   залога  не  может  автоматически перейти в  собствен­ ность  (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения,

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                         229

 

предусматривающие передачу  имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя, являются ничтожными за исключением тех, которые могут  быть  квалифицированы как  отступ­ ное или новация обеспеченного залогом обязательства (п. 46 поста­ новления ВС  и  ВАС  РФ  №  6/4) .

Смысл  ипотеки  как   обеспечительного  обязательства  состоит  в том, что кредитор-залогодержатель в случае неисполнения или не­ надлежащего исполнения  обязательства должником вправе  получить преимущественное перед другими  кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное.  В случае расхождения условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, ко­ торые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество,  предпочтение отдается условиям договора об ипотеке (ч.  2 п.  1  ст.  50  Закона об  ипотеке). Такое  указание закона на  приоритет договора ипотеки при  исполнении  условий договора по обеспечению  обязательств является новым в  залоговых отношениях.

Не всякое неисполнение или  ненадлежащее исполнение обяза­ тельства  со  стороны должника предоставляет залогодержателю право на  обращение взыскания.  Для  этого  требуется,  чтобы  обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые,он несет ответственность, а также чтобы допущенное должником  нарушение обеспеченного ипотекой  обязательства  было достаточно  значительно. В пункте 2 конкретизируется понятие систематического нарушения сроков  внесения  периодических  платежей  (более  трех раз  в  течение

12 месяцев,  даже если каждая  просрочка  незначительна).  Указанная

норма  является  диспозитивной,  и  стороны  в договоре  могут преду­

смотреть  иное.

Пунктом 3 установлено правило,  согласно которому в случае освобождения  должника  от ответственности,  взыскание  на  заложен­ ное имущество не обращается.  Должник освобождается от ответст­ венности при отсутствии вины (за отдельными изъятиями, когда ответственность   наступает  независимо   от  вины).   Вина  отсутствует при действии непреодолимой силы,  а также при наступлении  случая (обстоятельства,  не зависящего от участников гражданского правоот­ ношения).

Пункт  4 делает отсылку к статьям 35,  39 и 41  Закона  об ипотеке, в соответствии с которыми в перечисленных в них случаях залого­ держатель имеет  право  потребовать досрочного исполнения обеспе­ ченного ипотекой  обязательства, а при  невыполнении этого  требова­ ния  — обратить взыскание на  заложенное имущество.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

230      КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА           

 

Статья   51.     Судебный  порядок     обращения     взыскания на           заложенное    имущество

 

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на иму­ щество, заложенное  по договору  об ипотеке, по решению  суда,  за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без  обращения в суд.

 

Гражданский кодекс РФ  и  Закон об ипотеке допускают два вари­ анта  обращения взыскания на  заложенное имущество — по  решению суда  и  без  обращения в  суд.

В  комментируемой статье  воспроизведена ранее  известная норма (ст.  28 Закона о залоге, п.  1 ст.  349 ГК  РФ) , согласно которой обра­ щение взыскания на имущество, заложенное по договору  об ипотеке, производится по  решению суда.  При   этом  установлен перечень  слу­ чаев, когда  обращение взыскания возможно только  по  решению суда (п.  3  ст.  349  ГК  РФ) , и  имеется ряд  случаев,  когда  обращение взы­ скания по  решению суда действует  как  общее  правило, если  стороны не  избрали иной   порядок.  Исключение из  общего   правила сделано для случаев, когда обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во  внесудебном порядке в соответствии со  статьей  55

Закона (см.  комментарий к ней).

 

Статья    52.    Подсудность  и          подведомственность             дел

об        обращении     взыскания      на        заложенное    имущество

 

Иск  об  обращении  взыскания  на имущество, заложенное  по до­ говору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами под­ судности и подведомственности дел,  установленными процессуаль­ ным  законодательством  Российской  Федерации,

 

Подсудность  — это  разграничение компетенции между  судами  по рассмотрению дел по первой инстанции, то есть определение кон­ кретного суда,  который  вправе   рассмотреть данное дело.

Подведомственность заявленного требования суду или арбитраж­ ному суду определяется в соответствии с их компетенцией, установ­ ленной законодательными актами Российской  Федерации.  В  случа­ ях, когда в законодательном акте подведомственность определена альтернативно (суду или арбитражному суду) либо когда имеется указание о рассмотрении требования в судебном порядке,  следует  ру­ ководствоваться тем  же  правилом,  исходя   при  этом  из  субъектного состава  участников и характера правоотношений,  если  иное  не пре­ дусмотрено законом (п.  1 постановления Пленума ВС  РФ  и Пленума

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                     231

 

ВАС  РФ  от  18 августа  1992  г.  №   12/12   «О некоторых вопросах под­

ведомственности дел  судам  и  арбитражным  судам»).

Компетенция арбитражного  суда определена  Федеральным  кон­ ституционным законом  от  28  апреля  1995  г.  №   1-ФКЗ  «Об  арбит­ ражных  судах в  Российской  Федерации».

 

Статья  53.  Меры    по   защите   интересов

других            залогодержателей,    отсутствующего

залогодателя  и          иных    лиц

 

1. При    обращении   взыскания     на    имущество,    заложенное    по    двум или      более     договорам      об     ипотеке,     залогодержатель     должен      пред­ ставить  в  суд,  в  который  предъявляется   соответствующий иск, до­ казательства    исполнения     обязанности,    предусмотренной    пунктом     4 статьи    46   настоящего   Федерального   закона.

2.  Если   из   материалов   дела    об   обращении   взыскания    на    заложен­ ное   имущество   видно,   что  ипотека   была   или   должна  была   быть  осу­ ществлена     с     согласия   другого     лица     или     органа,    суд,     в    который предъявлен иск об обращении взыскания, уведомляет об этом соот­ ветствующее  лицо   или   орган   и  предоставляет  ему   возможность уча­ ствовать  в  данном  деле.

3.  Лица,      имеющие      основанное    на     законе     или     договоре      право пользования       заложенным        имуществом        (арендаторы,         наниматели, члены     семьи     собственника     жилого     помещения      и    другие     лица)     или вещное    право    на   это  имущество   (сервитут,  право    пожизненного   поль­ зования    и   другие    права),     вправе    участвовать в   рассмотрении   дела    об обращении    взыскания      на     заложенное    имущество.

 

Данная норма (п. 1) возлагает определенные  обязанности на за­ логодержателя в случае обращения взыскания на имущество, зало­ женное по  двум  или  более  договорам об  ипотеке.  В  этом  случае  он должен представить  в суд, в который  им подается исковое  заявление, доказательства,  подтверждающие  исполнение обязанности об уведом­ лении в письменной  форме залогодержателя по  другому  договору   об ипотеке, поскольку имущество служит  обеспечением требований по предшествующей  и  последующей  ипотекам.

Возникновение  информативной  обязанности у суда  (п.  2)  уста­

навливается по нормативным правовым актам, регламентирующим залог отдельных видов недвижимого имущества, например государ­ ственной собственности,  переданной в хозяйственное ведение (п.  2 ст. 295 ГК РФ) .

В  пункте 3  данной статьи  содержится норма   о  праве  определен­ ного круга лиц принимать участие, в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации, в рассмотрении дел об обращении  взыскания  на имущество,  заложенное  по договору об ипо-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

232        КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                         

 

теке.   Возможности третьего   лица  защищать свои  права  на  имущест­ во,  находящееся  у должника,  могут быть расширены  за счет реализа­ ции  положений  пункта 2 ст. 313 ГК РФ . При  погашении  третьим ли­ цом  задолженности должника к нему переходят права  кредитора по обязательству  в соответствии  со  статьями  382 — 387  ГК  РФ ,  то  есть имеет  место  основанная на законе  уступка требования.

 

Статья    54.    Вопросы,       разрешаемые   судом

при    рассмотрении  дела     об        обращении     взыскания на             заложенное    имущество

 

1. В    обращении   взыскания     на    имущество,    заложенное    по    догово­ ру    об    ипотеке,    может   быть   отказано,     если    допущенное  должником нарушение       обеспеченного     ипотекой     обязательства    крайне       незначи­ тельно  и размер  требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен     стоимости    заложенного       имущества,      за      исключением случая,     предусмотренного     пунктом     2    статьи    50    настоящего    Феде­ рального       закона.

2.  Принимая     решение       об     обращении     взыскания      на     имущество, заложенное    по    договору    об   ипотеке,    суд    должен     определить    и    ука­ зать в нем:

1) суммы,   подлежащие  уплате   залогодержателю   из    стоимости заложенного     имущества,     за     исключением    сумм     расходов     по     охране и  реализации  имущества,   которые  определяются  по  завершении  его реализации.      Для      сумм,        исчисляемых       в      процентном       отношении, должны   быть   указаны   сумма,    на     которую     начисляются    проценты, размер     процентов   и    период,    за    который   они    подлежат   начислению;

2)  являющееся   предметом   ипотеки   имущество,   из    стоимости   ко­

торого    удовлетворяются  требования   залогодержателя;

3)  способ    реализации    имущества,        на    которое   обращается    взыска­

ние;

 

4)  начальную            продажную    цену    заложенного имущества     при      его

реализации.   Начальная      продажная       цена      имущества     на      публичных торгах   определяется    на     основе     соглашения     между     залогодателем     и залогодержателем,     а   в    случае    спора    —   самим     судом;

5)  меры    по    обеспечению    сохранности    имущества   до    его   реализа­

ции,     если     таковые   необходимы.

3.   По     заявлению      залогодателя     суд      при      наличии      уважительных причин     вправе     в    решении     об    обращении    взыскания     на    заложенное имущество   отсрочить  его   реализацию   на   срок   до    одного    года    в   слу­ чаях,     когда:

— залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество    заложено     им    по    договору    об    ипотеке,    при   условии,      что залог    не    связан     с    осуществлением     этим    гражданином   предпринима­ тельской   деятельности;

—  предметом  ипотеки   является   земельный участок   из   состава   зе­

мель        сельскохозяйственного     назначения.

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                     23 3

 

'                                   Определяя    срок,    на    который  предоставляется  отсрочка  реализа­ ции   заложенного    имущества,   суд   учитывает в   том   числе    то,   что    сум­ ма         требований      залогодержателя,        подлежащих       удовлетворению       из стоимости    заложенного   имущества     на    момент    истечения     отсрочки, не    должна     превышать    стоимость   заложенного     имущества    по     оценке, указанной     в    договоре     об    ипотеке.

Отсрочка        реализации    заложенного  имущества     не        затрагивает

прав    и   обязанностей  сторон   по   обязательству,    обеспеченному   ипоте­ кой    этого    имущества,     и    не    освобождает  должника    от    возмещения возросших     за      время      отсрочки     убытков     кредитора,      причитающихся кредитору   процентов     и    неустойки.

Если    должник     в    пределах     предоставленного     ему     отсрочкой    вре­ мени     удовлетворит   требования    кредитора,      обеспеченные     ипотекой    в том   объеме,   который   они   имеют   к   моменту   удовлетворения   требова­ ния,     суд    по    заявлению     залогодателя    отменяет решение     об    обраще­ нии      взыскания.

4.      Отсрочка   реализации    заложенного     имущества    не    допускается, если:

—   он а    може т    повлечь     существенное    ухудшение     финансового     по­

ложения           залогодержателя;

—   в      отношении     залогодателя     или      залогодержателя     возбуждено дело     о    признании    его     несостоятельным    (банкротом).

 

В пункте  1 комментируемой статьи воспроизведено правило  о со­ размерности   нарушения  условий  договора  и  права  обращения   взы­ скания  на  заложенное  имущество,   содержащееся  в  пункте  2 ст.  348

ГК  РФ .  Его  значимость носит   исключительный  характер,  прежде всего  в  ипотечных  правоотношениях,  поскольку  убытки   кредито­ ра-залогодержателя должны быть соотносимы со стоимостью зало­ женного объекта  недвижимости и его особого статуса вообще и для должника-залогодателя в частности. Поэтому данный фактор следует учитывать  как  кредитору,  так  и  суду  —  по  собственной инициативе или по заявлению должника.  Под действие этой статьи не подпадает случай, когда обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения  обязательства,  исполняемого периодическими платежами, допускается  при  систематическом нарушении  сроков  их внесения.

Пункт 2 настоящей  статьи определяет с учетом особенностей во­ просов,  разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания  на заложенное  имущество,  содержание  решения  суда.

Решение  суда — это постановление суда первой  инстанции, кото­ рым  гражданское  дело  разрешается  по  существу.  При  принятии   ре­ шения исключительно важно установить величину суммы, которая подлежит уплате залогодержателю из стоимости заложенного имуще­ ства,  поскольку не  исключена ситуация,  когда  в  обращении взыска-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.        Г

234      КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА           

 

ния  на  имущество может  быть  отказано в  соответствии с  пунктом  1 ст.  54  Закона.

Определение имущества, являющегося предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, должно  быть  произведено  с  особой  тщательностью и  содержать  все те характеристики и данные, которые упомянуты в пункте  2 ст.  9 За­ кона  (см.  комментарий к нему).

Способ реализации  имущества,  на  которое обращается взыска­ ние,  должен быть  определен  в  соответствии  со  статьей   56  Закона (см.  комментарий к  ней).   По  общему  правилу, реализация имущест­ ва  производится по  рыночным  (свободным) ценам.  Ряд  требований к порядку установления цены  на соответствующие объекты недвижи­ мости  содержатся, например,  в статье  555, пункте  1  ст.  561  ГК  РФ .

Принимаемые меры  по  обеспечению  сохранности  имущества до его реализации заключаются в сохранении объекта  недвижимости в целостности, предупреждении его повреждения, защите от посяга­ тельств третьих лиц, огня и различного рода стихийных бедствий. Принятие  названных и  других  мер  оправданно,  если  есть  обосно­ ванное мнение о том, что залогодатель не выполняет или может уклониться от выполнения своих обязанностей, предусмотренных статьями 30 — 33  Закона.  Решение суда, как  правило,  приводится в исполнение после  вступления его  в законную силу.

В  основе  положений  пункта  3  настоящей  статьи   лежат   нормы статьи  207  ГПК  РСФСР , по  которым суд, вынесший решение, впра­ ве  с  учетом  имущественного  положения  сторон  или  других  обстоя­ тельств  отсрочить (то есть отложить исполнительные действия на оп­ ределенный  срок)   либо   рассрочить  (то  есть  установить  несколько сроков для  исполнения по  частям) исполнение решения.

В  Законе (п.  3 ст.  54)  установлено два строго  определенных слу­ чая, когда  по заявлению залогодателя суд вправе, при  наличии ува­ жительных причин, отсрочить на срок  до одного года реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Первый случай   распространяется  только   на  залогодателей,  являющихс я гражданами, вне  зависимости от того, каким является предмет  ипоте­ ки,  но  с  одной   очень   существенной  оговоркой:  «залог  не  должен быть  связан с  осуществлением этим  гражданином  предприниматель­ ской  деятельности».  Второй   случай  установлен в  отношении земель­ ных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих  под  действие Закона  «Об  ипотеке».

При  определении срока  по отсрочке реализации заложенного имущества Закон обязывает суд учитывать, среди  прочих  факторов, размер  суммы  требований залогодержателя, подлежащих удовлетво­ рению   из  стоимости  заложенного  имущества  на  момент  истечения

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                      235

 

отсрочки.  Это  связано с тем, что  в течение срока  действия отсрочки размер  суммы  требований залогодержателя, то есть величина долга залогодателя, может возрастать в связи  с действием последствий, например нарушения заемщиком договора займа  (ст.  811 ГК  РФ) . Поэтому сумма  указанных требований не  должна  превышать стоимо­ сти  заложенного имущества по  оценке, указанной в договоре об ипо­ теке  (см.  комментарий к ст.  9 Закона).

Отсрочка реализации  заложенного имущества не  изменяет обще­ го  правила о  том,  что  обязательства должны исполняться  надлежа­ щим   образом  в  соответствии  с  условиями  обязательства и  требова­ ниями  действующего законодательства,  содержащимися  в  статье  309

ГК  РФ .  При  отсрочке также  действительны правоотношения  по  воз­ мещению  убытков   кредитора,  выплате  ему  неустойки и  процентов в соответствии со  статьями 393 — 395 ГК  РФ . Поэтому, обращаясь в суд  с  просьбой об  отсрочке,  должник должен   принимать в  расчет, что  общая   сумма  денежных  средств,  подлежащая  возврату   кредито­ ру,  за  время  отсрочки возрастет.

Комментируемая норма  содержит общее  правило о допустимости удовлетворения требований кредитора,  обеспеченных ипотекой,  в те­ чение  срока  действия отсрочки. Исполнение  обязательства служит основанием для  суда  по  заявлению  залогодателя отменить  решение об  обращении взыскания на  заложенное имущество.

Пункт 4 содержит два условия, по которым отсрочка реализации заложенного  имущества не  допускается,  поскольку должны быть  уч­ тены  соответствующие обстоятельства.  При  предоставлении отсрочки суд должен  исходить из имущественного положения не только  зало­ годателя, но и залогодержателя, поэтому не допускается появление возможности существенного ухудшения финансового положения за­ логодержателя  в  результате  отсрочки.   Возбуждение  дела  о  призна­ нии   залогодателя  или   залогодержателя несостоятельным (банкро­ том)  служит  еще  одним   основанием о  недопустимости отсрочки,  так как  это  является очевидным фактом  невозможности участия  в  дого­ воре  одной  из  сторон.

 

Статья   55.    Обращение  взыскания

на        заложенное    имущество     во        внесудебном порядке

1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имуще­ ства, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд до­ пускается на  основании  нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного  после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипо­ теки.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

236      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА            

 

Соглашение   об удовлетворении  требований  залогодержателя  по последующему   договору     об    ипотеке   действительно,    если     оно     заклю­ чено      с     участием     залогодержателей     по     предшествующим     договорам об    ипотеке.

2.  Удовлетворение   требований    залогодержателя        в          порядке,         пре­

дусмотренном   пунктом     1   настоящей  статьи,   не  допускается,  если:

1) для    ипотеки   имущества    требовалось    согласие     или    разрешение другого    лица    или    органа;

2) предметом  ипотеки  является  предприятие  как  имущественный комплекс;

2.1)   предметом  ипотеки    является   земельный  участок   из    состава

земель             сельскохозяйственного        назначения;

3)  предметом   ипотеки    является    имущество,   имеющее    значитель­ ную     историческую,    художественную    или     иную     культурную     ценность для    общества;

4) предметом  ипотеки  является  имущество, находящееся  в  общей собственности,  и  кто-либ о  из   ег о  собственнико в  не  дает  согласи я  в письменной    или      иной     установленной     федеральным       законом      форме на     удовлетворение     требований    залогодержателя     во     внесудебном   по­ рядке.

В    указанных     случаях    взыскание       на    заложенное    имущество         обра­

щается   по    решению     суда.

3.  В      соглашении      об     удовлетворении      требований     залогодержате­ ля,  заключенном  в  соответствии  с  пунктом    1  настоящей статьи, сто­ роны   могут   предусмотреть:

1) реализацию           заложенного имущества     в          порядке,         установлен­

ном   в   статье    56   настоящего   Федерального  закона;

2)  приобретение       заложенного       имущества      залогодержателем       для себя   или  третьих  лиц  с  зачетом  в  сче т  покупно й  цен ы  требовани й  за­ логодержателя      к     должнику,        обеспеченных     ипотекой.       В     указанном соглашении   не    может    быть   предусмотрено  приобретение  заложен­ ного    имущества    залогодержателем,   если    предметом   ипотеки   являет­ ся    земельный    участок.

К  соглашению    о   приобретении   заложенного   имущества  залого­ держателем     применяются    правила    гражданского    законодательства Российской   Федерации    о    договоре     купли-продажи,    а    в    случае     при­ обретения  имущества  залогодержателем   для   третьих лиц   —  также  и о     договоре      комиссии.

4. При    заключении     соглашения     об    удовлетворении    требований залогодержателя в  соответствии  с пунктом 1  настоящей статьи сторо­ ны  должны  указать  в   нем:

1) название     заложенного     по    договору     об    ипотеке    имущества,     за счет     которого      удовлетворяются требования  залогодержателя,  и стоимость   этого  имущества;

2)  суммы,       подлежащие     уплате     залогодержателю      должником      на основании     обеспеченного     ипотекой      обязательства     и      договора       об

КОММЕНТАРИЙ    237

 

ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залого­

дателем;

3) способ  реализации  заложенного  имущества либо  условие   о его приобретении залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения  соглашения пред­ шествующие и  последующие   ипотеки данного  имущества и  имею­ щиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

5. Соглашение  об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном  порядке,  заключенное  на основании  пункта 1  на­ стоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица,  чьи права нарушены этим соглашением.

 

Пункт  1  комментируемой  статьи развивает и конкретизирует пра­ вило, содержащееся в части  2 п.  1  ст.  349  ГК  РФ , по  которой сторо­ ны могут заключить нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, за­ ложенного по  договору   об  ипотеке,  во  внесудебном порядке. Такое соглашение может  быть  заключено только  после  возникновения осно­ ваний для  обращения взыскания на  предмет  ипотеки, предусмотрен­ ных  ст.  50  Закона.

Соглашение об  обращении взыскания на  имущество,  заложенное по  двум  и  более  договорам об  ипотеке,  действительно только   в  том случае, если в заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору  об ипотеке участвуют залогодержатели по предшествующим договорам об ипотеке. Соблю­ дение  этого  условия необходимо для  того, чтобы  права  залогодержа­ телей  не  были  ущемлены,  когда  будет  обращено взыскание на  зало­ женное имущество и  из  его  стоимости станут  удовлетворять требова­ ния  кредиторов.

Пункт 2 данной статьи  содержит исчерпывающий  перечень из  че­ тырех  случаев,  когда  внесудебный порядок,  предусмотренный пунк­ том  1  настоящей  статьи,  не  допускается.  Содержащиеся  в  данной норме  основания для запрета удовлетворения требований залогодер­ жателя   без  обращения  в  суд  подчеркивают,  насколько  значим  как вид  объектов недвижимости,  являющихся предметом ипотеки,  так  и вид  собственности на  них.   Общим для  этих  оснований является  то, что  все  они  связаны с  определенными права-ми третьих  лиц  на  пред­ мет ипотеки. Поэтому, чтобы их права  не были в какой-то мере ущемлены,  не  допускается внесудебный порядок обращения  взыска­ ния  на  указанное заложенное имущество.  В  таких  ситуациях приме­ няется судебный порядок обращения взыскания на  предмет  ипотеки. В  связи   с этим  нельзя считать   оправданным включение данной нор-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

23 8      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

мы  в  статью,  посвященную внесудебному  порядку  обращения   взы­

скания на  заложенное имущество.

В пункте  3 помещены  два условия,  одно из которых  стороны  мо­ гут включить в соглашение, заключенное  залогодержателем  и залого­ дателем в соответствии  с пунктом  1 комментируемой статьи.  Сторонам предоставляется возможность  выбрать один из способов реализации заложенного   имущества,  указание  о которых  содержится  в статье 56

Закона.  Другая возможность  состоит в том, что залогодержатель на­ деляется  правом  приобретения заложенного   имущества.  Сделать  это он может для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной  цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. Приобретается заложенное имущество по правилам, которые регули­ руют:

• общие  положения  о купле-продаже (ст. 454 — 481 ГК РФ) ;

• продажу  недвижимости (ст.  549 — 558  ГК  РФ) ;

• продажу  предприятия (ст.  559 — 566  ГК  РФ) .

, Приобретая  имущество  для  третьих лиц,  залогодержатель  высту­ пает комиссионером, и в этом случае следует руководствоваться  пра­ вилами  о комиссии  (ст. 990 — 1004 ГК РФ) .

На  действия залогодержателя,  включаемые в  соглашение,  имеет­ ся  единственное запрещение по  приобретению заложенного имущест­ ва.  Нельзя приобретать земельный участок, если  он является предме­ том ипотеки.

В пункте 4 перечислены  существенные условия соглашения, за­ ключаемого  залогодержателем  и  залогодателем  в соответствии  с п.  1 ст. 55 Закона  «Об ипотеке».

К определению  состава  имущества,  за счет которого  удовлетворя­ ются требования залогодержателя,  требуется подходить с особой тщательностью. Поэтому в его названии должны быть  все сведения, позволяющие его определенно установить (идентифицировать),  что особенно важно, если  взыскание обращается на  часть  имущества или если  предметом ипотеки является предприятие. Определяя стоимость имущества, для отражения ее величины в соглашении следует руко­ водствоваться  общим  правилом  статьи  424  ГК  РФ ,  а в  отношении конкретных объектов недвижимости необходимо применять правила, закрепленные, например, в статье  555, пункте 2 ст.  561  ГК  РФ .    '

При  обращении взыскания на заложенное имущество исключи­ тельно  важно  установить величину сумм, подлежащих уплате залого­ держателю должником.  Например,  если  основным обязательством является  кредитный  договор,  то  общая  сумма  взыскиваемых  денеж­ ных  средств,   подлежащих  возврату,  состоит  из  сумм:  оставшейся части  кредита;  \%, установленных за пользование кредитными средст­ вами;   \%, начисляемых за нарушение срока  возврата заемных сумм.

КОММЕНТАРИЙ    239

 

В соглашении должен быть  назван способ реализации предмета ипотеки, который стороны предусмотрели, опираясь на положения статьи  56  Закона (см.  комментарий к  ней), либо  условие  его  приоб­ ретения залогодержателем, как  это  установлено п.  3 настоящей ста­ тьи.   Стороны при  заключении  соглашения  обязаны  включить в  его текст все известные им сведения об обременениях заложенного иму­ щества, а та,кже о правах  третьих  лиц, руководствуясь требованиями статьи  12 Закона.        *

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |