Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава x. реализация заложенного  имущества, на которое обращено взыскание

 

Статья     56.   Реализация   заложенного    имущества

 

1. Имущество, заложенное  по  договору  об  ипотеке, на  которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным  законом,  реализуется путем продажи  с  публичных торгов, за  исключением  случаев,  предусмотренных настоящим Фе­ деральным   законом.

Порядок  проведения  публичных  торгов по  продаже  имущества, заложенного по договору об  ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской    Федерации,    поскольку   настоящим Федеральным  законом  не установлены  иные правила.

2. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия  залогодателя и залогодержателя установить  в решении,  что имущество   подлежит  реализации в поряд­ ке, предусмотренном  статьей 59 настоящего Федерального закона. Такой  же  способ  реализации заложенного  имущества может быть предусмотрен залогодателем и  залогодержателем в  соглашении  об удовлетворении требований залогодержателя во  внесудебном   по­ рядке, заключенном в соответствии с пунктом статьи 55 настоящего Федерального   закона.

Реализация  заложенного  имущества в  порядке,   предусмотрен­ ном  статьей 59 настоящего Федерального закона,  не допускается в случаях, когда взыскание  на это имущество в соответствии с пунк­ том 2 статьи 55 настоящего Федерального закона не может быть об­ ращено  во  внесудебном  порядке.

Порядок  продажи  имущества, заложенного  по  договору  об  ипо­ теке, на аукционе определяется правилами статей 447—449 Граждан­ ского  кодекса  Российской  Федерации  и  настоящим Федеральным законом,  а в том, что  ими не предусмотрено, определяется соглаше­ нием  об  удовлетворении требований залогодержателя во  внесудеб­ ном   порядке.

3. В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением ус­ тупки данного права.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

240      КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА           

 

Если  заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение  взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед   кредитором.   Способы  реализации    —  продажа  с  публичных торгов  и продажа на аукционе (ст. 56, 57 Федерального закона об ипотеке,  ст.  447-44 9  ГК  РФ) .

Имущество, заложенное по договору  об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание,  реализуется путем продажи с публичных торгов.   Порядок проведения публичных торгов  по  прода­ же имущества, заложенного по договору  об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской  Федерации.  Прини­ мая  решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может  с согласия залогодателя и  залогодержателя установить в реше­ нии, что  имущество подлежит реализации  в  порядке,  предусмотрен­ ном  статьей  59 настоящего Федерального закона. Такой же способ реализации заложенного имущества может  быть предусмотрен зало­ годателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении тре­ бований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии  с  частью   1  ст.  55  Федерального закона  «Об  ипотеке (залоге   недвижимости)».

Публичные  торги   по  продаже  заложенного  имущества  организу­ ются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессу­ альным законодательством Российской Федерации возлагается ис­ полнение судебных  решений, если  иное  не  установлено федеральным законом. Публичные торги по продаже заложенного имущества про­ водятся по  местонахождению  этого  имущества.  Организатор публич­ ных  торгов   извещает о  предстоящих  публичных  торгах,  не  позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в перио­ дическом издании, являющемся официальным информационным ор­ ганом  органа исполнительной власти  соответствующего субъекта  Рос­ сийской Федерации, с указанием даты, времени и места  проведения публичных  торгов,  характера продаваемого  имущества и  его  началь­ ной  продажной цены.  Лица, желающие принять участие  в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке,  которые должны быть  указаны в  извещении о  публичных торгах.   Размер задатка   не может превышать 5\% от начальной продажной цены заложенного имущества. Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании пуб­ личных  торгов.   Задаток  также   подлежит  возврату,  если  публичные торги  не  состоялись.

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                                           241

 

Статья  57.    Порядок   проведения  публичных  торгов по   решению  суда

 

1. Публичные    торги  по    продаже    заложенного    имущества   органи­ зуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процес­ суальным   законодательством Российской   Федерации   возлагается ис­ полнение    судебных   решений,     если    иное    не    установлено   федераль­ ным     законом.

2.  Публичные,   торги         по        продаже          заложенного  имущества     прово­

дятся  по   местонахождению  этого  имущества.

3.  Организатор   публичных    торгов  извещает   о    предстоящих   пуб­

личных   торгах не    позднее    чем    за    30   дней,    но   не   ранее    чем    за

60 дней  до  их  проведения  в  периодическом   издании,   являющемся официальным    информационным    органом    органа    исполнительной   вла­ сти     соответствующего      субъекта  Российской    Федерации,     с    указанием даты, времени  и места проведения публичных  торгов, характера про­ даваемого   имущества  и    его   начальной   продажной   цены.

4.  Лица,    желающие    принять  участие  в   публичных   торгах,  вносят задаток  в   размере,    сроки   и   порядке,    которые  должны   быть    указаны в  извещении  о  публичных  торгах. Размер   задатка  не  может превышать

5   процентов   от     начальной   продажной   цены    заложенного   имущества.

Лицам,    которые  участвовали  в   публичных   торгах,  но   не   выиграли их,    задаток  возвращается   немедленно   по   окончании    публичных    тор­ гов.  Задаток также подлежит возврату,  если  публичные торги не со­ стоялись.

5. Присутствие на   публичных   торгах по   продаже   заложенного имущества  не  участвующих  в них лиц  может быть ограничено только органами  местного  самоуправления  в  интересах поддержания   обще­ ственного   порядка.     На    публичных   торгах  во    всяком     случае    имеют право     присутствовать лица,     имеющие    права     пользования    продавае­ мым  имуществом или  вещные  права  на  это   имущество, а  также зало­ годержатели   по     последующим      ипотекам.

6. Выигравшим    публичные    торги  признается  лицо,     предложившее на   публичных   торгах наиболее   высокую   цену   за    продаваемое   имуще­ ство.  Это лицо   и   организатор  публичных   торгов  подписывают  в  день их   проведения  протокол   о   результатах публичных    торгов.   Уклонение кого-либо   из   них  от   подписания  протокола влечет последствия,  пре­ дусмотренные  пунктом    5    статьи   448   Гражданского   кодекса    Россий­ ской      Федерации.

7.  Лицо,    выигравшее    публичные    торги,   должно    в   течение   пяти дней   после   их   окончания  внести сумму,    за   которую им   куплено   зало­ женное    имущество   (покупную    цену),     за    вычетом  ранее    внесенного задатка на  счет, указанный организатором  публичных  торгов.  При невнесении  этой  суммы   задаток  не   возвращается.

8. В  течение пяти  дней  с  момента внесения  покупной  цены лицом, выигравшим    публичные    торги,   организатор   публичных   торгов  заклю­ чает  с   ним   договор   купли-продажи.    Этот  договор  и   протокол   о  ре -

 

9 Грудцына Л. Ю.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

242      КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                    _ _ ^

 

зультатах публичных торгов являются основанием для внесения необ­ ходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним.

 

Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного иму­ щества  не  участвующих в них  лиц  может  быть  ограничено только  ор­ ганами местного самоуправления в интересах поддержания общест­ венного  порядка.  На  публичных  торгах,  во  всяком  случае,  имеют право   присутствовать лица,  имеющие права  пользования  продавае­ мым  имуществом или  вещные права  на  это  имущество,  а также  зало­ годержатели по  последующим ипотекам (ст.  57  Закона об  ипотеке).

Выигравшим  публичные торги  признается лицо,  предложившее на  публичных торгах  наиболее высокую цену  за  продаваемое имуще­ ство.   Это  лицо  и организатор публичных торгов  подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.   Уклонение кого-либо из  них  от  подписания протокола влечет  последствия,  пре­ дусмотренные пунктом 5  ст.  448  ГК  РФ .  Лицо,  выигравшее публич­ ные  торги, должно в течение 5 дней  после  их окончания внести сум­ му, за которую им  куплено заложенное имущество (покупную цену), за  вычетом ранее  внесенного задатка  на  счет, указанный организато­ ром публичных торгов.  При  невнесении этой суммы задаток  не воз­ вращается.  В течение 5 дней  с момента внесения покупной цены  ли­ цом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним  договор  купли-продажи.  Этот  договор  и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в  Единый государственный реестр  прав  на  не­ движимое имущество и  сделок  с ним.

 

Статья    58.    Объявление  публичных  торгов несостоявшимися

 

1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные  торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных  торгах не сделана  надбавка  против начальной продажной  цены заложенного  имущества;

3) лицо,  выигравшее публичные торги, не внесло  покупную цену в установленный срок.

Публичные  торги должны  быть объявлены  несостоявшимися не позднее чем  на следующий день  после  того, как имело  место ка­ кое-либо  из  указанных обстоятельств.

2. В течение 10 дней после  объявления  публичных торгов несо­ стоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодате­ лем приобрести заложенное  имущество по его начальной продажной

КОММЕНТАРИЙ    24 3

 

цене   на   публичных  торгах  и  зачесть  в  счет покупной цены   свои  требо­

вания,   обеспеченные   ипотекой    этого   имущества.

К  такому  соглашению    применяются  правила   гражданского   зако­ нодательства     Российской      Федерации      о      Договоре        купли-продажи. Ипотека   в   этом   случае  прекращается.

3.  Если      соглашение       о     приобретении      имущества     залогодержате­ лем,   предусмотренное пунктом    2   настоящей  статьи,  не    состоялось, не    позднее   чем     через    месяц    после    первых    публичных    торгов   прово­ дятся   повторные    публичные   торги.    Начальная   продажная   цена    зало­ женного    имущества    на    повторных   публичных    торгах,    если    они    вызва­ ны   причинами,   указанными  в   подпунктах    1   и   2   пункта   1   настоящей статьи, снижается на  15\%.  Публичные  торги  проводятся в порядке, предусмотренном   статьей  57    настоящего    Федерального   закона.

4.  В    случае   объявления   повторных    публичных   торгов    несостояв­ шимися  по  причинам, указанным  в пункте   1  настоящей статьи, зало­ годержатель     вправе       приобрести      (оставить    за      собой)       заложенное имущество   по   цене    не   более    чем    на   25\%    ниже    его   начальной    про­ дажной  цены    на   первых  публичных  торгах  и   зачесть   в   счет  покупной цены    свои    требования,    обеспеченные   ипотекой   имущества.          

Если     залогодержатель     оставил    за     собой     заложенное    имущество, которое   по    своему    характеру   и    назначению   не    может   ему    принадле­ жать, в  том числе имущество, имеющее  значительную историческую, художественную   или    иную     культурную     ценность    для     общества,     зе­ мельный  участок,    он    обязан   в   течение   года    произвести   отчуждение данного  имущества  в   соответствии  со   статьей 238   Гражданского ко­ декса       Российской     Федерации.

5.  Если    залогодержатель    не    воспользуется    правом     оставить  пред­ мет  ипотеки   за    собой    в    течение  месяца    после    объявления    повторных публичных   торгов    несостоявшимися,    ипотека    прекращается.

 

Организатор публичных торгов  объявляет их несостоявшимися в случаях,  когда:

• на  публичные  торги  явилось  менее  двух покупателей;

• на  публичных  торгах   не   сделана   надбавка  против  начальной продажной цены  заложенного имущества;

• лицо,  выигравшее  публичные  торги,  не внесло  покупную  цену в установленный  срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее  чем   на  следующий  день   после   того,  как   имело   место   ка­ кое-либо из  указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления  публичных торгов несосто­ явшимися залогодержатель вправе  по соглашению с залогодателем приобрести  заложенное  имущество  по его начальной  продажной  цене на  публичных  торгах и  зачесть  в счет  покупной  цены  свои  требова­ ния,  обеспеченные  ипотекой  этого имущества.  К такому соглашению

 

9*

ИПОТЕКА.  КРЕДИТ.

24 4       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом  случае  пре­ кращается. Если  соглашение о приобретении имущества залогодер­ жателем не состоялось, не позднее чем через  месяц  после  первых публичных торгов   проводятся  цовторные  публичные торги.   Началь­ ная  продажная цена  заложенного  имущества на  повторных публич­ ных  торгах, если  они  вызваны причинами, указанными в пунктах   1 и

2 ч.  1  ст.  58 Закона об ипотеке,  снижается на  15\%.

Если  залогодержатель оставил за собой  заложенное имущество, которое по  своему  характеру   и  назначению не  может  ему  принадле­ жать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или  иную  культурную ценность для общества, зе­ мельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей  238  ГК  РФ .  Если  зало­ годержатель  не  воспользуется правом  оставить  предмет   ипотеки за собой  в течение месяца после  объявления повторных публичных тор­ гов  несостоявшимися,  ипотека прекращается.

 

Статья   59.     Реализация     заложенного     имущества по         соглашению   сторон    на    аукционе

 

1.  В     качестве    организатора     аукциона    по     продаже    заложенного имущества   выступает  избранная  для    этого   залогодержателем   с   со­ гласия      залогодателя     специализированная    организация,    которая    дей­ ствует  на    основании  договора  с   залогодержателем   и   выступает  от его   или   от    своего   имени.

2.  Продажа       заложенного       имущества      на      аукционе      допускается, если   аукцион  является    открытым.

Продажа         заложенного имущества     на        закрытом        аукционе        допус­

кается   лишь    в    случаях,     предусмотренных федеральным  законом.

3.  В   течение   пяти дней  с  момента   выполнения   требования об   оп­ лате имущества  лицом,  выигравшим аукцион,  организатор  аукциона заключает  с  ним  договор  купли-продажи. Этот договор  и протокол  о результатах   аукциона    являются    основанием    для    внесения   необходи­ мых    записей   в    Единый    государственный    реестр    прав    на    недвижимое имущество   и    сделок    с   ним.

 

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного иму­ щества  выступает избранная для этого  залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация,  которая действует  на основании  договора с  залогодержателем  и  выступает  от  его  или  от своего имени.  Продажа  заложенного  имущества на, аукционе  допус­ кается, если аукцион является открытым.  Продажа заложенного имущества  на  закрытом  аукционе  допускается  лишь  в случаях,  пре-

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                       245

 

дусмотренных федеральным законом.  В течение 5 дней  с момента выполнения требования об Оплате  имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним  договор  купли-про­ дажи.  Этот  договор  и протокол о результатах аукциона являются основанием для  внесения необходимых записей в  Единый государст­ венный реестр  прав  на  недвижимое имущество и  сделок  с ним.

Должник по  обеспеченному  ипотекой  обязательству и  залогода­ тель, являющийся третьим лицом, вправе  прекратить обращение взы­ скания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в  объеме, какой эти  требова­ ния  имеют  к  моменту уплаты   соответствующих  сумм.   Это  право   мо­ жет  быть  осуществлено в любое  время  до  момента продажи заложен­ ного  имущества на  публичных торгах, аукционе  или  по  конкурсу ли­ бо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Лицо, требующее прекращения обращения взы­ скания на заложенное имущество или его реализации, обязано воз­ местить  залогодержателю расходы, понесенные в связи  с обращением взыскания на  это  имущество и его  реализацией.

Сумма,  вырученная  от  реализации  имущества,  заложенного  по договору   об  ипотеке,  после   удержания  из  нее  сумм,  необходимых для  покрытия расходов в связи  с обращением взыскания на  это  иму­ щество   и  его  реализацией,  распределяется между  заявившими свои требования  к.взысканию  залогодержателями, другими   кредиторами залогодателя и  самим   залогодателем.  Распределение  проводится  ор-' ганом,  осуществляющим исполнение судебных   решений,  а если  взы­ скание на  заложенное имущество было  обращено во  внесудебном по­ рядке   —  нотариусом,  удостоверившим соглашение  о  таком   порядке взыскания,  с  соблюдением  правил  статьи  319,  пункта   1  ст.  334  и пунктов 5 и  6 ст.  350  ГК  РФ , а также  статьи  46  Закона «Об  ипотеке (залоге  недвижимости)».  Если  предметом ипотеки,  на  который обра­ щается  взыскание,   является  государственное  или   муниципальное имущество,  суммы,  подлежащие перечислению  залогодателю в  по­ рядке  и очередности, которые определены настоящей статьей, зачис­ ляются в  соответствующий бюджет.   Остаток суммы  после  погашения кредита  с  учетом  расходрв  на   процедуру  обращения   взыскания  и реализации жилого  помещения возвращается  бывшему залогодателю. В  случае  обращения взыскания на жилье, приобретенное по  ипотеке, заемщик и  все  совершеннолетние члены   его  семьи  дают  согласие на освобождение  приобретенного  жилья,  удостоверяющееся  нотариу­ сом.   После  обращения  взыскания  на  заложенный  жилой   дом  или квартиру и  реализации этого   имущества  залогодатель  и  проживаю­ щие  совместно с ним  члены  его  семьи  обязаны по  требованию собст-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

246      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА            

 

венника  жилого дома или  квартиры  в течение  месяца  освободить  за­

нимаемое  помещение  при условии,  что:

• жилой  дом или  квартира  были  заложены  по договору  об  ипо­ теке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на при­ обретение или  строительство этого  жилья;

• проживающие совместно  с залогодателем члены  его семьи  дали

до заключения  договора  об ипотеке,  а если  они  были  вселены в  заложенный жилой  дом  или  квартиру позже   — до  их  вселе­ ния,  нотариально удостоверенное обязательство освободить за­ ложенный   жилой  дом  или  квартиру  в  случае  обращения   на него  взыскания.

Лица,  проживающие  в  заложенных  жилых  домах  или  квартирах на  условиях договора найма или  аренды жилого  помещения,  не  под­ лежат выселению при реализации жилого  дома или квартиры. За­ ключенный с ними  до заключения  договора  об ипотеке  договор  най­ ма  или  аренды  жилого  помещения сохраняет  силу.

 

Статья    60.    Прекращение   обращения   взыскания

на  заложенное  имущество  и  его  реализации    -

 

/.   ДОЛЖНИК ПО   обеспеченному   ипотекой    обязательству   и    залого­ датель,   являющийся  третьим лицом,  вправе  прекратить  обращение взыскания      на     заложенное     имущество,     удовлетворив     все      обеспечен­ ные   ипотекой   требования  залогодержателя,   в   объеме,   какой  эти  тре­ бования  имеют   к   моменту   уплаты   соответствующих   сумм.   Это  право может  быть  осуществлено   в   любое  время  до   момента   продажи  зало­ женного   имущества    на    публичных   торгах,   аукционе   или    по    конкурсу либо    приобретения    права    на    это   имущество    в    установленном    поряд­ ке        залогодержателем.

2.    Лицо,     требующее   прекращения   обращения     взыскания     на    зало­ женное     имущество    или     его    реализации,    обязано     возместить   залого­ держателю    расходы,      понесенные    в     связи     с     обращением     взыскания на  это имущество  и  его  реализацией.                    >

 

В пункте 1 комментируемой статьи говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим  лицом,  предотвратить  утрату  заложенного  имущества даже после  того, как  началась процедура обращения взыскания на него. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном  порядке  зало­ годержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти  требования  имеют  к моменту  уплаты  соответствующих  сумм.  Та-

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                       247

 

ким  образом,  объем  требований в данном случае  может  не  совпадать с  суммой,  указанной  в  судебном решении  об  обращении взыскания на  заложенное  имущество.

Под  лицом, требующим прекратить обращение взыскания на за­ ложенное имущество или его реализацию, понимается должник по обеспеченному ипотекой обязательству либо  залогодатель, являю­ щийся третьим  лицом. Указанные лица должны  возместить залого­ держателю  фактически понесенные им судебные  расходы, расходы, связанные с  нотариальным  оформлением,  а  также  расходы,  связан­ ные  с  реализацией  заложенного  имущества.

 

Статья    61.    Распределение   суммы,       вырученной от          реализации    заложенного  имущества

 

Сумма,  вырученная от  реализации  имущества, заложенного по договору  об  ипотеке, после  удержания  из  нее  сумм,   необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму­ щество и  его реализацией,  распределяется  между заявившими  свои требования к  взысканию  залогодержателями, другими  кредиторами залогодателя и самим  залогодателем.  Распределение  проводится органом,   осуществляющим исполнение   судебных  решений,   а  если взыскание  на  заложенное  имущество было  обращено  во  внесудеб­ ном порядке — нотариусом, удостоверившим  соглашение  о таком порядке взыскания, с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 ста­ тьи 334 и пунктов 5 и 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.

Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное  или  муниципальное имущество,  суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответст­ вующий  бюджет.

 

В  данной статье  установлены основные принципы распределения денежной  суммы,  вырученной  от  реализации  имущества,  заложенно­ го  по  договору  об  ипотеке.

Первоначально  должен   быть   решен   вопрос   о  погашении  всех сумм, связанных с затратами в связи  с обращением взыскания на за­ ложенное  имущество и  его  реализацией.  Эта  норма  корреспондирует с правилом пункта  1 ст.  77 Закона об исполнительном производстве.

Во  вторую  очередь   идет  погашение долгов   по  требованиям  зало­

годержателей (п.  1  ст.  334  ГК  РФ ;  ст.  46  Закона об  ипотеке).

В  третью   очередь   удовлетворяются  требования  других   кредито­

ров  залогодателя (п.  1  ст.  334  ГК  РФ) .

Сумма,  оставшаяся  по  удовлетворению  всех  требований,  возвра­

щается   залогодателю  (п.  6  ст.  350  ГК   РФ ;  п.  2  ст.  77  Закона  об

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ:

248     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                       v

 

исполнительном производстве;   ст.  416 ГПК  РСФСР) .  Требования каждой последующей очереди удовлетворяются после  полного пога­ шения требований предыдущей очереди. При недостаточности взы­ сканной суммы для полного удовлетворения всех требований одной очереди эти требования удовлетворяются пропорционально причи­ тающейся  каждому  взыскателю  сумме.

Вопрос об установлении очередности распределения взысканной суммы  может  стоять  только  в  случае  недостаточности суммы,  выру­ ченной от  реализации предмета ипотеки,  а  также  при  наличии не­ скольких взыскателей. В этом  случае судебный пристав-исполнитель должен составить расчет по суммам, подлежащим выплате каждому из взыскателей (п.  2 ст.  78 Закона об исполнительном производстве).

В комментируемую  статью не включены положения по регулиро­ ванию  взаимоотношений между сторонами  при  недостаточности сум­ мы, вырученной при  реализации заложенного имущества, для удов­ летворения всех требований  взыскателей.  В частности,  очередность погашения  требований  по денежному  обязательству установлена статьей  319  ГК  РФ .  В  том  случае,  если  вырученной суммы  недоста­ точно  для покрытия  требований  залогодержателя,   ему предоставлено право  обратить взыскание на остальное имущество залогодателя в об­ щем  порядке (п.  5 ст.  350 ГК  РФ) .

В пункте  6 ст.  350 ГК РФ для защиты  интересов  залогодателя  со­ держится правило  для  случая,  когда  сумма,  вырученная  при  реали­ зации предмета.ипотеки, превышает размер основного обязательства. После удовлетворения требований залогодержателя разница возвра­ щается залогодателю. Государственное и муниципальное имущество имеет особый статус, поэтому когда на него обращается взыскание по договору  об  ипотеке,   то  сумма,  подлежащая  возврату  залогодателю, после   удовлетворения  всех  требований  зачисляется в  соответствую­ щий  бюджет  (федеральный, субъекта  Федерации, местный).

 

Глава XI. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

 

Статья   62.   Земельные  участки,

которые          могут быть    предметом      ипотеки

 

1.    По   договору  об   ипотеке   могут  быть  заложены  земельные  уча­ стки постольку,  поскольку соответствующие земли на основании фе­ дерального      закона     не     исключены     из     оборота    или     не     ограничены в    обороте.

1.1.     Если    земельный    участок   передан     по    договору    аренды    граж­ данину    или    юридическому   лицу,     арендатор    земельного     участка   впра­ ве    отдать    арендные    права    земельного    участка    в    залог    в    пределах

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                     249

 

срока     договора     аренды     земельного     участка   с     согласия     собственника земельного      участка.

2.    При    общей   долевой    или    совместной    собственности   на    земель­

ные   участки, указанные   в  пункте  1   настоящей  статьи,  ипотека   может быть  установлена   только   на    принадлежащий   гражданину  или    юриди­ ческому лицу  земельный участок,  выделенный  в  натуре  из  земель, находящихся     в    общей    долевой     или     совместной    собственности.

 

В статье  1  Федерального  закона  от  15 апреля  1998 г.  №  66-ФЗ

«О садоводческих,  огороднических  и дачных некоммерческих объе­ динениях  граждан» конкретизируются некоторые  из понятий,  о кото­ рых идет речь в пункте 1 комментируемой статьи. Так, под садовым земельным  участком  понимается   земельный  участок,  предоставлен­ ный  гражданину  или  приобретенный.им  для  выращивания  плодо­ вых, ягодных, овощных,  бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля,  а также  для отдыха  (с  правом  возведения  жи­ лого строения  без права регистрации проживания в нем и хозяйст­ венных  строений  и сооружений).

Огородным земельным участком считается земельный участок, предоставленный гражданину или  приобретенный им  для  выращива­ ния ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур  и картофеля (с правом или без права  возведения некапи­ тального  жилого  строения  и  хозяйственных   строений  и  сооружений в зависимости  от разрешенного  использования земельного участка, определенного  при зонировании территории).

К  дачному земельному  участку  относится  участок,  предоставлен­ ный  гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения  жилого    строения  без   права   регистрации  проживания в  нем  или  жилого  дома  с  правом  регистрации   проживания  в  нем и хозяйственных  строений  и сооружений,   а также  с правом  выращи­ вания плодовых, ягодных, овощных,  бахчевых или иных сельскохо­ зяйственных  культур и  картофеля).

Садоводческое, огородническое или дачное  некоммерческое объе­ динение граждан (садоводческое, огородническое или дачное  неком­ мерческое товарищество, садоводческий, огороднический или  дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство)  представляет собой некоммер­ ческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия  ее членам в решении общих социально-хо­ зяйственных задач ведения садоводства,  огородничества  и дачного хозяйства.

Максимальные размеры  садовых,  огородных  или  дачных  земель­

ных участков  устанавливаются  законами  и иными  правовыми  актами

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

25 0        КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

субъектов Российской  Федерации с учетом  установленных федераль­ ными  законами и  иными нормативными правовыми актами Россий­ ской  Федерации для граждан  отдельных категорий предельных норм предоставления  земельных участков (п.  5  ст.  13  Федерального зако­ на «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях  граждан»).

Пунктом 2 комментируемой статьи  введено новое  правило, кото­ рого  нет  в  пункте  2  ст.  253  ГК  РФ .  Оно  посвящено распоряжению имуществом, находящимся в общей совместной собственности и за­ ключается в том, что  ипотека указанных в пункте   1  ст.  62  Закона об ипотеке земельных участков, находящихся в общей совместной или долевой собственности, допускается только  после  выдела  земельного участка   в  натуре  гражданину  или  юридическому  лицу.   Что  касается общей долевой собственности,  то  ее  участник может  в  соответствии с пунктом 2 ст.  246 ГК  РФ , а также  с пунктом 2 ст.  7 Закона об ипо­ теке  заложить свою  долю  в  праве  на  о'бщее  имущество без  согласия других   сособственников.

В отношении же ипотеки имущества, находящегося в общей  со­ вместной  собственности,  существует иное  правило  — ипотека может быть  установлена только  при  наличии согласия на  это  сособственни­ ков.   Причем такое  согласие должно быть  дано  в  письменной форме, если  федеральным законом не установлено иное.   В качестве примера подобного федерального закона может  быть  назван Семейный кодекс РФ , в соответствии с пунктом 3 ст.  35  которого для  совершения од­ ним из супругов  сделки  по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или)  регистрации в уста­ новленном  законом  порядке,  необходимо получить нотариально удо­ стоверенное  согласие  другого   супруга.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |