Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Статья    63.   земельные  участки, не      подлежащие  ипотеке

 

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Фе­ деральным  законом  не  допускается.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше  минимального  размера,   установленного норматив­ ными актами субъектов Российской  Федерации и нормативными ак­ тами органов местного самоуправления  для земель различного целе­ вого назначения и разрешенного  использования.

 

Ограничение  ипотеки  земельных участков, находящихся в  собст­ венности государства или  субъекта  Российской Федерации, скорее обусловлено причинами политического порядка.  Очевидно законода-

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                      251

 

тель исходил из необходимости сохранения территориальной целост­ ности  России и закрепления резерва  государственных земель.  Такие земельные участки  могут передаваться в хозяйственное ведение госу­ дарственным и муниципальным унитарным предприятиям и в опера­ тивное управление учреждениям и казенным предприятиям. Следует обратить внимание на противоречие пункта  1  комментируемой статьи положениям пункта  1  ст.  6 Закона об  ипотеке, допускающего ипоте­ ку  имущества,  принадлежащего  залогодателю на  праве  хозяйственно­ го  ведения.  Кроме  того,  этот  пункт   противоречит также   пункту  3 ст.  129  ГК  РФ , в соответствии с которым земля  и другие  природные ресурсы  могут  отчуждаться  или  переходить  от  одного   лица  к  друго­ му иными способами в той  мере, в какой их, оборот  допускается зако­ нами  о земле  и других  природных ресурсов. Однако Закон об  ипоте­ ке  к таковым законам не  относится.

 

Определение  земель   сельскохозяйственного назначения  дается в  пункте   1  ст.  46  Градостроительного кодекса  РФ   от 7  мая   1998  г.

№  73-ФЗ  (утратил   силу),  в  котором сказано,  что  «в  пределах   гра­ ниц  (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны  сель­ скохозяйственного использования, занятые пашнями,  садами, вино­ градниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также  сельскохо­ зяйственными строениями, зданиями, сооружениями». Несколько иное  определение дается  в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 1 ст. 77 ЗК  РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли  за чертой  посе­ лений, предоставленные для нужд  сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Представляется' более  правильным установление минимального размера земельного участка  в новом Зе­ мельном кодексе либо  в порядке, им  определенном.

Однако законодатель пошел  по другому пути.  Очевидно это объ­ ясняется тем, что количество пригодной к использованию земли  су­ щественно  различается в  различных регионах Российской  Федера­ ции.   Уже  в настоящее время  различные регионы имеют   «свои»  ниж­ ние  и  верхние пределы размеров  земельных участков.

Статья    64.    Ипотека   земельного   участка,

на        котором          имеются         здания     или             сооружения, принадлежащие          залогодателю

 

1.  Если договором  об ипотеке не предусмотрено иное,  при ипо­ теке земельного участка право залога распространяется также на на­ ходящиеся или строящиеся на земельном  участке здание  или соору­ жение  залогодателя.

Право  залогодателя распоряжаться такими зданием  или  соору­

жением,  условия  и последствия перехода  прав на такие здание  или

•ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

25 2     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

сооружение    к   другим     лицам определяются    правилами    главы           VI   на­

стоящего        Федерального            закона.

При    наличии     в    договоре     условия,      предусматривающего,      что     на­ ходящиеся   или   строящиеся  на   земельном  участке  и   принадлежащие залогодателю    здание     или    сооружение    не    заложены     тому  же    залого­ держателю,      залогодатель     при      обращении     взыскания      на     земельный участок  сохраняет  право    на    такие  здание    или    сооружение   и   приобре­ тает   право    ограниченного    пользования  (сервитут)    той  частью    земель­ ного    участка,    которая    необходима   для    использования   таких   здания или    сооружения   в    соответствии с    их   назначением.    Условия    пользова­ ния    указанной   частью    земельного   участка    определяются  соглашени­ ем     между     залогодателем     и     залогодержателем,      а     в     случае      спо­ ра   —    судом.

2.  Залогодатель    земельного     участка    вправе     без     согласия     залого­ держателя    распоряжаться     принадлежащими     ему     зданиями     и     соору­ жениями на  этом  участке,   на  которые   в  соответствии  с  пунктом   1  на­ стоящей   статьи   право   залога   не   распространяется.

При   отчуждении  такого  здания   или   сооружения  другому  лицу   и отсутствии соглашения   с   залогодержателем   об   ином   права,    которые это лицо  может приобрести на  заложенный земельный участок,  огра­ ничиваются условиями,   предусмотренными  частью  третьей пункта   1 настоящей статьи.

3.  Утратил    силу.    —   Федеральный   закон    от    30.12.2004   №  216-ФЗ.

4. Если  на  закладываемом  земельном  участке из  состава земель сельскохозяйственного     назначения      находятся     здания,       строения,      со­ оружения,    в     том    числе     возводимые    на     таком    земельном    участке, или    иные    прочно     связанные     с   земельным     участком   объекты  недвижи­ мости,    принадлежащие  на   том  же   праве    собственнику  такого  земель­ ного   участка,    ипотека,  такого   земельного  участка   допускается   только с    одновременной   ипотекой   прочно     связанных    с    ним     объектов   недви­ жимости.

 

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель воспроизводит норму  пункта  4 ст.  340 ТК  РФ  о  том,  что  при  ипотеке  земельного участка построенные на нем здания и сооружения, которые принад­ лежат  залогодателю,   его  судьбе  не  следуют.  Залогодатель   — собст­ венник здания или сооружения сохраняет право на данные объекты и приобретает право  ограниченного пользования (сервитут) соответст­ вующей частью   земельного  участка   даже  при  последующем  отчужде­ нии  предмета ипотеки в  результате обращения  взыскания  на  земель­ ный  участок:   Правило о наличии у залогодателя права  распоряжаться принадлежащими-ему зданиями  и сооружениями на заложенном  зе­ мельном  участке  следует из  пункта  1  данной  статьи,  так  как  на ука­ занные объекты право  залога  не  распространяется.

КОММЕНТАРИЙ    25 3

 

Когда  такое  здание  или  сооружение  приобретается   другим  ли­ цом,  то при  отсутствии  у покупателя  соглашения  с залогодержателем об ином, его права на заложенный земельный участок  также  имеют ограничения по  пользованию им, как  это  установлено частью  2  п.  1 настоящей  статьи.

Норма  пункта  3 предусматривает  связанность  залоговых  отноше­ ний, если имеет  место  одновременно ипотека земельного участка  и находящегося  на нем здания или сооружения  одному залогодержателю.

 

Статья    64.1.    Ипотека   земельного   участка, приобретенного          с                      использованием            кредитных     средств банка            или      иной               кредитной      организации

либо    средств           целевого         займа

 

1.    Если    иное    не    предусмотрено    федеральным     законом     или   дого­ вором,       земельный      участок,     приобретенный     с     использованием    кре­ дитных  средств   банка    или    иной    кредитной    организации  либо    средств целевого   займа,    предоставленного   другим   юридическим  лицом   на приобретение   это'го    земельного   участка,    считается   находящимся   в залоге   с  момента  государственной регистрации  права   собственности заемщика    на   этот   земельный    участок.

Если   соответствующий   земельный  участок  взят  в   аренду,  возника­ ет  ипотека в  силу  закона  на' право  аренды,   если  иное  не  установлено федеральным       законом      или     договором     аренды.

Залогодержателем    по    данному    залогу     является    банк     или     иная кредитная     организация     либо      другое      юридическое     лицо,       предоста­ вившие  кредит   или   целевой  заем    на    приобретение  земельного   участ­ ка   или    права   аренды   земельного   участка.

2.   К  возникающему  на  основании  пункта    1   настоящей  статьи   зало­ гу  земельного  участка   или   права  аренды  земельного  участка   соответ­ ственно   применяются    правила     о    возникающем   в    силу   договора    зало­ ге    недвижимого    имущества   и    права    аренды    недвижимого    имущества.

 

Комментируемая  статья   устанавливает диспозитивное  правило, при котором земельный участок, приобретенный с использованием кредитных  средств   банка   или   иной   кредитной  организации  либо средств   целевого займа,  предоставленного другим  юридическим  ли­ цом  на  приобретение этого  земельного участка,  находится под  зало­ гом (обременением). Однако если иные  правила предусмотрены спе­ циальным  федеральным законом  или оговорены в договоре, то при­ меняются  правила  соответственно.закона или  договора.

На начало 2005 года в системе ипотечного кредитования России участвовали более  160  банков.  Однако у преобладающего большинст­ ва  банков  нет  доступа  к  достаточным  для  долгосрочного  кредитова­ ния ресурсам, в связи с этим представляется маловероятным даль­ нейшее   снижение   процентных   ставок  и  существенное   увеличение

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

254      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

объемов кредитов без  создания условий для  привлечения в эту сферу достаточных  долгосрочных  ресурсов.

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование  которых до  недавнего времени  находилось в  зачаточ­ ном состоянии. С их помощью банки получат  возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупа­ тели таких бумаг при ликвидации банка  будут наделяться правами кредиторов. Недавно были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов  о создании рынка доступного жилья  в России (первые восемь  приняты еще  в середине прошлого года).   Среди  них и поправки к закону  «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее  противоречия между  некоторыми положения­ ми  этого  закона и  другими  нормативными актами.  Тем  самым  унич­ тожено  препятствие,  мешавшее появлению  первых   ипотечных цен­ ных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных об­ лигаций заработал, необходимо принять еще  целый  ряд  подзаконных актов, появление первых  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало  подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций.  Если  все  необходимые акты  будут  скоро   приняты,  агент­ ство  эмитирует первые   бумаги  уже  в  этом  году.

 

Статья    64.2.   Ипотека  земельного  участка,

на        котором                      находятся    здания   или       сооружения, приобретенные                      или        построенные  с                       использованием кредитных   средств                   банка   или     иной               кредитной организации       либо    средств           целевого                     займа

 

1. Если иное  не предусмотрено федеральным законом  или дого­ вором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целево­ го займа,  предоставленного другим  юридическим   лицом  на  строи­ тельство здания или сооружения,  построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считает­ ся находящимся в залоге  с момента государственной  регистрации права  собственности заемщика на построенные или строящиеся здание  или  сооружение  либо  с  момента получения  органом,  осу­ ществляющим государственную регистрацию прав,  уведомления  за­ логодателя и залогодержателя  о заключении кредитного договора (договора займа с условием  о целевом использовании)  с приложени­ ем  указанного  договора.

2. Залогодержателем  по залогу,  указанному в пункте 1 настоя­ щей статьи, является банк или иная кредитная организация либо дру­ гое юридическое  лицо,  предоставившие кредит или целевой заем  на строительство здания или сооружения.

КОММЕНТАРИЙ    255

 

Комментируемая  статья   регулирует отношения:  во-первых,  при строительстве на земельном участке  здания или сооружения с ис­ пользованием кредитных средств   банка  или  иной   кредитной органи­ зации либо  средств  целевого займа,  предоставленного другим  юриди­ ческим лицом на строительство; во-вторых, право  аренды такого  зе­ мельного участка.   В  этих  случаях, как  сам  земельный участок, так  и право  его аренды находятся под залогом (обременением) с момента государственной регистрации права собственности заемщика на по­ строенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом,  осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа  с условием о целевом использо­ вании) с приложением указанного договора. Залогодержателем по такому   залогу  является банк  или  иная   кредитная организация либо другое  юридическое лицо,  предоставившие кредит   или  целевой заем на  строительство здания или  сооружения.

 

Статья    65.    Возведение   залогодателем зданий

или      сооружений   на        заложенном   земельном      участке

1. На земельном участке, заложенном по договору  об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в уста­ новленном порядке здания или сооружения, если иное не преду­ смотрено договором  об ипотеке. Если иное  не  предусмотрено дого­ вором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и соору­ жения.

Если  возведение  залогодателем на  заложенном  земельном участке здания  или сооружения влечет или может повлечь  ухудше­ ние обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе  в соответствии с пунктом 2 статьи  450  Гражданского кодекса  Российской  Федерации  потребо­ вать изменения договора  об ипотеке, в том числе,  если  это необ­ ходимо,  путем распространения ипотеки на  возведенное здание или    сооружение.

2. Возведение  зданий или  сооружений  на  заложенном  земельном участке,  если   права   залогодержателя   удостоверены   закладной, допускается только в случае,  если  право  залогодателя на это пре­ дусмотрено в  закладной,   с  соблюдением   условий,   которые в  ней. отражены.

 

В абзаце   1 п.  1 комментируемой статьи  содержится общее  прави­ ло о том, что  залогодатель имеет  право  без  согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения (уста­ новленный  порядок  предполагает получение необходимых разреше­ ний   в  государственных  органах)  на  заложенном  земельном участке.

ИПОТЕКА. КРЕДИТ.

256       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                          

 

Эта  норма   имеет  диспозитивный  характер, и  в договоре ипотеки мо­ жет  быть  установлено либо  запрещение их  возведения,  либо  получе­ ние  предварительного  согласия  залогодержателя  на  их  возведение. В абзаце  2 п.  1 содержится ограничение указанного общего  правила, заключающееся в том, что, если возведенное на заложенном участке здание или  сооружение влечет  или  может  повлечь ухудшение обеспе­ чения,  предоставленного залогодержателю ипотекой этого  имущества, залогодержатель вправе  потребовать изменения  договора об  ипотеке, в  том  числе,  если  это  необходимо,  путем  распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. При  этом не поясняется, что имеется в  виду  под  ухудшением обеспечения.  Таким  образом,  речь идет  об  оценочном  понятии,  допускающем различные его  толкова­ ния, что  может  повлечь множество конфликтов.

В пункте  2 комментируемой статьи  говорится о дополнительных гарантиях для  владельцев закладной:  указанное  выше   право   залого­ дателя может быть реализовано только  в том случае, если оно преду-. смотрено в  закладной,  с  соблюдением условий,  которые в  ней  отра­ жены.

 

Статья    66.    Ипотека   земельного           участка,

на        котором          имеются         здания             или      сооружения,

принадлежащие        третьим          лицам

 

^            ЕСЛИ ипотека   установлена  на   земельный  участок,   на   котором    на­ ходится            здание      или     сооружение,     принадлежащее    не     залогодателю, а   другому     лицу,      при      обращении    залогодержателем      взыскания     на этот   участок    и   его   реализации   к   приобретателю   участка    переходят права    и    обязанности,    которые   в   отношении   этог о   лица    имел    залого­ датель   как   владелец   участка.

 

Комментируемая статья  воспроизводит положения пункта  5 ст.  340

ГК  РФ .  Общим правилом является норма  о том, что  к  приобретате­ лю  земельного  участка   от  залогодателя-собственника  переходят пра­ ва и обязанности по  отношению к другому  лицу, являющемуся собст­ венником здания (сооружения), расположенного на участке, на кото­ рый  залогодержателем  было  обращено, взыскание.

 

Статья  67.   Оценка    земельного   участка   при   его    ипотеке

 

1. Оценка земельного участка  осуществляется в  соответствии с законодательством,   регулирующим     оценочную     деятельность    в     Рос­ сийской      Федерации.

2.  Залоговая   стоимость   земельного   участка,    передаваемого   в   за­ лог   по   договору   об   ипотеке,    устанавливается   по    соглашению  залого­ дателя    с    залогодержателем.

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                      257

 

3.    К  договору  об   ипотеке    земельного   участка   должна   быть  при­ ложена   в    качестве    обязательного     приложения   копия     плана     (чертежа границ) этого участка,  выданная соответствующим  комитетом  по  зе­ мельным   ресурсам     и     землеустройству.

 

При решении практических вопросов землепользования в Рос­ сийской  Федерации применяется  показатель,  именуемый  «норматив­ ная  цена  земли».   Он  был  введен  статьей  25  Закона РФ  от  11  октября

1991 г. №  1738-1  «О плате за землю» для обеспечения  экономическо­

го регулирования земельных отношений  при передаче земли в собст­ венность,   установлении  коллективно-долевой собственности  на  зем­ лю,  передаче  по  наследству,  дарении  и  получении  банковского  кре­ дита  под  залог  земельного  участка.

Нормативная цена земли — показатель,  характеризующий стои­ мость участка определенного качества и местоположения,.исходя из потенциального  дохода  за  расчетный  срок  окупаемости.

Порядок определения нормативной цены  земли  установлен поста­ новлением Правительства РФ от 15 марта  1997 г. №  319 «О порядке определения нормативной  цены   земли».

Пунктом  1 данного  постановления  установлено,  что нормативная цена земли ежегодно, определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам,  административным районам,  посе­ лениям или Их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта  Федерации и о1  нормативной цене  земли  по указанным  зонам   представляются  комитетами  по  земельным  ресур­ сам  и  землеустройству.

В пункте 2 постановления делегированы полномочия  органам ме­ стного самоуправления (администрации), которые по мере развития рынка  земли  могут  своими  решениями  уточнять  количество  оценоч­ ных зон и их границы,  повышать или понижать установленную в соответствии  с пунктом  1 указанного  постановления  нормативную  це­ ну  земли, но  не  более  чем  на  25\%.

Установленная таким  образом рыночная цена земли, то есть в соответствии  с пунктами  1 и 2 постановления, не должна превышать

75\%  уровня  рыночной  цены  (определение  термина  «рыночная  стои­

мость»  в соответствии  с положениями Закона  об оценочной  деятель­ ности  см.  в п.  3 ст.  9  Закона и  комментарии к  ней)  на  типичные зе­ мельные участки  соответствующего целевого назначения  (п.  3 поста­ новления).

Нормативная цена  земли  фиксируется  в Государственном  земель­ ном  кадастре   (это  действующая на  всей  территории страны методиче­ ски  унифицированная система  регистрации  прав  на  землю  и связан-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

258        КОММЕНТАРИЙ   ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                         

 

ную с ней  недвижимость, учета и оценки земельных участков) по каждому  участку   наряду   со  сведениями  об  изменении  его  статуса, границ, площади и  о расположенных на  нем  строениях.  Эти  данные востребованы всеми  системами информационного обеспечения рынка недвижимости и  ее  государственной регистрации.  Нормативная  цена земли  служит  базой  для  установления ставок  арендной платы  и стар­ товых   цен   продажи  земли   из   государственных  и  муниципальных запасов.

 

Статья     68.   Особенности   обращения  взыскания

на    заложенные   земельные   участки   и    их   реализации

1. На земельный участок, приобретенный  при  продаже на пуб­ личных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требо­ вания о разрешенном  использовании.

Лицо,  которое приобрело земельный участок при  продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначе­ ние участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законода­ тельством Российской Федерации, или в установленном этим законо­ дательством порядке.

2. Продажа  и приобретение  на публичных  торгах, аукционе или по конкурсу  заложенных земельных участков осуществляются с со­ блюдением установленных федеральным законом ограничений в от­ ношении  круга лиц, которые могут приобретать такие участки.

3. Не допускается обращение  взыскания  на  заложенный земель­ ный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени,   необходимого  для реализации  произведенной   или произведенной   и  переработанной сельскохозяйственной продукции.

Данное требование действует до 1 ноября года, в котором преду­ смотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

 

В  комментируемой статье  изложены только   особенности обраще­ ния  взыскания на  земельные участки  и их  реализации,  поэтому нор­ мы,  содержащиеся в  ней,  необходимо применять в  совокупности с правилами главы  IX  «Обращение взыскания на  имущество,  заложен­ ное  по  договору  об  ипотеке».

В  пункте   1  комментируемой  статьи  содержится предписание о том,  что  приобретатель  земельного  участка,  так  же  как  и  залогода­ тель, должен  руководствоваться требованиями о его разрешенном ис­ пользовании, то есть в соответствии с целями, для которых данный участок  предназначен. Одновременно он также не вправе, например, ограничить  проезд   (проход)  по  участку,  техническое  обслуживание или ремонт зданий (сооружений) и другие существующие условия использования данного земельного участка.

КОММЕНТАРИЙ    259

 

Если  ввиду  изменившихся  обстоятельств лицу,  которое приобре­ ло заложенный земельный участок, потребуется изменить назначение участка,  то  сделать   это  оно   может  только   в  случаях, предусмотрен­ ных  действующим земельным законодательством,  и  по  правилам, со­ держащимся в нем.

Собственность  на  землю   и  другие  ресурсы,  как  и  любой  другой институт собственности,  имеет  свою  специфику,  определяемую соци­ ально-экономическими причинами и особенностями ее субъектов. Ре­ гулирование сделок   с  землей,  находящейся в  собственности граждан и  юридических лиц,  осуществляется гражданским законодательством с  учетом  земельного,  лесного,  природоохранного и  иного   специаль­ ного законодательства. В том случае, когда земельное или иное  зако­ нодательство устанавливает другой  порядок перехода права  собст­ венности на  землю,  нежели  гражданское законодательство,  а  также когда  предусматриваются ограничения для  совершения сделок  (на­ пример, запрещение передачи в частную  собственность тех или иных земель   и  др.) ,  действуют специальные нормы,  а  не  общие   нормы гражданского  законодательства.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |