Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава xii. особенности ипотеки предприятий, зданий и  сооружений

 

Статья   69.   Ипотека   предприятий,   зданий или     сооружений    с    земельным    участком, на     котором    они     находятся

 

При  ипотеке предприятия  как имущественного  комплекса (да­ лее — предприятие) право залЬга распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской    Федерации).

Ипотека здания  или сооружения допускается только с одновре­ менной ипотекой по тому же договору  земельного участка, на кото­ ром находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально  обеспечивающей  закладываемый  объект, либо  при­ надлежащего залогодателю права аренды этого участка или его со­ ответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение,   право   залога  не  распространяется. При   обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, кото­ рое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования  земельным  участком на  тех  же  условиях  и  в  том же объеме,  что  и  прежний  собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

26 0     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Часть  1  комментируемой статьи  воспроизводит  правило  пункта 2 ст. 340 ГК РФ ,  используя  ссылку на него.  При  ипотеке  предприятия право  залога  распространяется на  все входящее  в  его состав  имуще­ ство,  включая  права требования  и исключительные права,  в том чис­ ле приобретенные в период  ипотеки,  если иное  не предусмотрено  за­ коном  или договором.  В соответствии  с данным  правилом  если следо­ вать  логике,   то  в  состав  имущества  также  следует  включать  доходы и продукцию,  получаемые в результате осуществления  производст­ венной  (предпринимательской) деятельности.  Это также следует из пункта  1  ст.  132 ГК  РФ .  Им  установлено,  что имущественный ком­ плекс,  в котором  все материальные  и нематериальные активы,  входя­ щие в него, используются для предпринимательской деятельности, признается  предприятием.-

 

В  части  2  настоящей   статьи  содержится  дословное  повторение нормы  пункта 3 ст. 340 ГК  РФ .  Данная  норма  предусматривает  свя­ занность отдельных объектов недвижимости при их залоге, но из-за различий  в регулировании  прав на здания  или сооружения  и земель­ ные  участки  реализовать  ее на  практике  очень  сложно.   Поэтому  в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного  Суда РФ  от 1 июля  1996 года №  6/ 8 было дано необ­ ходимое  разъяснение.                                                        <

Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником  или  арендатором  соответствующего  земельного  участ­ ка.  Если, такое  лицо  по  договору  ипотеки  передает  в  залог  только здание  или  сооружение,   а земельный  участок либо  право  его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ни­ чтожной  сделкой  (ст.  168 ГК  РФ) .

В остальных  случаях,  когда залогодатель  здания  или  сооружения не является  собственником или  арендатором  земельного  участка,  до­ говор ипотеки  не может считаться  не соответствующим  законодатель­ ству на  основании  пункта  3  ст.  340 ГК  РФ .  Права  залогодателя,   а при  обращении  взыскания  на здание  или  сооружение  — и права  по­ купателя  на  земельный   участок,   должны   определяться   исходя  из статьи  37  Земельного  кодекса  РФ ,  согласно  которой  при  переходе права  собственности  на  строение,   сооружение  или  при  передаче  их другим  юридическим   лицам  или  гражданам  вместе  с  этими  объекта­ ми  переходит и  право  пользования земельными участками.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным уча­ стком  — ограниченное вещное право в отношении  участка, находя­ щегося  в государственной  или  муниципальной  собственности.  Оно

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                     261

 

заключается в возможности владения и пользования земельным участком в целях  и пределах, установленных законом и актом  о пре­ доставлении  участка в пользование (ст.  268 и 269 ГК  РФ) .

В отношении этого  права  на земельный участок, на котором на­ ходится предприятие, здание или сооружение,  Закон  (ч. 3 ст. 69) устанавливает императивную норму, по которой право залога не рас­ пространяется на принадлежащее залогодателю право  постоянного пользования таким  земельным  участком.

В  статье  повторено  общее  правило  (ст.  552  ГК  РФ )  о том,  что

приобретатель объекта  недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое имущество получает соответст­ вующие права  на  земельный участок.

 

Статья   70.   Ипотека    предприятия как имущественного       комплекса

 

1.  Передача     предприятия    в    ипотеку   допускается    при    наличии     со­ гласия  собственника имущества,   относящегося  к  предприятию, или уполномоченного    им     органа.      Договор     об    ипотеке    предприятия,     за­ ключенный   с    нарушением   этого   требования,    ничтожен.'

2. Если  предметом  ипотеки является предприятие  и  иное  не  пре­ дусмотрено договором,   в  состав  заложенного имущества   входят  от­ носящиеся      к    данному     предприятию     материальные     и     нематериальные активы,    в    том    числе     здания,      сооружения,    оборудование,    инвентарь, сырье,     готовая   продукция,    права     требования,     исключительные    права.

3. Состав передаваемого в ипотеку  относящегося к предприятию имущества  и  оценка  его  стоимости определяются  на  основе  полной инвентаризации   данного    имущества.     Акт   инвентаризации,     бухгалтер­ ский   баланс    и    заключение     независимого   аудитора   о    составе   и    стои­ мости   имущества,   относящегося  к   предприятию,   являются   обязатель­ ными     приложениями    к    договору     об    ипотеке.

В   случаях,    если    проведение   оценки    является  обязательным   в   силу закона,     отчет    об    оценке     имущества,    относящегося   к    предприятию, также   является    обязательным  приложением    к   договору.

 

В данном  случае речь идет о ситуациях,  когда в качестве  залого­ дателя выступает не собственник закладываемого предприятия, а субъект  иного   права, в частности субъект  права  хозяйственного веде­ ния  (государственные  и муниципальные предприятия). Таким образом, положения пункта 1 комментируемой статьи  распространяются на те договоры ипотеки, предметом которых являются имущественные кдмплексы  (предприятия) ,  принадлежащие государственным или муниципальным  унитарным предприятиям  на  цраве   хозяйственного

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

262       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                        

 

ведения.  Если  речь  идет  о  федеральной собственности,  такое  согла-, сие  должно   давать  Министерство  имущественных отношений  РФ ,  а если  о  собственности  субъектов Федерации  и муниципальной  собст­ венности  — соответствующие  комитеты  по  имуществу.

В пункте  2 перечисляется  состав  предприятия  как  имущественно-.

го комплекса,  то есть по существу повторяется  статья  132 ГК РФ .  Из смысла  пункта  2  вытекает,  что  по  договору  в залог  может  быть  пере­ дано  не  все  предприятие в целом, а совокупность входящих  в его  со­ став  отдельных  видов  имущества.

Конкретный состав  передаваемого  в ипотеку  имущества  предпри­ ятия  и оценка его стоимости определяются на основании полной ин­ вентаризации. Инвентаризация проводится в соответствии с Методи­ ческими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом  Министерства финансов  РФ от  13 июня   1995  г.  №  49.  Акт инвентаризации,  бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора должны быть в обязательном порядке  приложены к  договору.

Составление заключения о составе и стоимости имущества, отно­ сящегося  к предприятию,   осуществляется  в соответствии  с пунктом  3 ст.  70  Закона  об  ипотеке  независимым  аудитором.  Такая   возмож­ ность   предусмотрена  и  статьей   6  Федерального закона  от  7  августа

2001  г.  №  119-ФЗ  «Об аудиторской  деятельности»,  из  которой  сле­

дует,  что аудиторы и аудиторские  фирмы  помимо  проведения  прове­ рок могут оказывать сопутствующие услуги по постановке, восста­ новлению  и  ведению  бухгалтерского  (финансового)  учета,  составле­ нию    бухгалтерской    (финансовой)    отчетности,     анализу хозяйственно-финансовой деятельности, оценке активов и пассивов экономического  субъекта,  консультированию  в  вопросах  финансово­ го,  налогового,  банковского и  иного   хозяйственного  законодательст­ ва  РФ ,  а  также   проводить  обучение  и  оказывать другие  услуги  по профилю  своей  деятельности.

Независимый аудитор  проверяет  правильность,акта инвентариза­ ции  и бухгалтерского баланса  и дает заключение  о составе и стоимо­ сти предприятия. Следует, однако, иметь в виду, что ни инвентари­ зационная  стоимость предприятия,  ни  оценка его  рыночной стоимо­ сти не имеют обязательной  силы для залогодателя  и залогодержателя при  заключении  договора ипотеки.  Могут  учитываться  и  субъектив­ ные  факторы (взаимоотношения сторон, перспективы развития рын­ ка и т.д.).

Собственник   может  делегировать  полномочия   по  передаче  пред­

приятия  в  ипотеку  определенному  органу,  в том  числе  единоличному

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                     26 3

 

(например,  генеральному директору). Однако уставом  обществах ограниченной ответственностью может  быть предусмотрено, что для совершения  крупных сделок   (включая передачу   предприятия в  ипо­ теку)   не  требуется   решения  общего   собрания участников общества и  его  совета  директоров  (наблюдательного  совета)1 .

 

Статья    71.    Обязательства,           которые  могут обеспечиваться      ипотекой        предприятия

 

1. Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины  стоимости имущест­ ва, относящегося к предприятию.

2. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное  обязательст­ во,  подлежащее исполнению не ранее  чем  через год после заключе­ ния договора  об ипотеке. В  случае,  когда договором  предусмотре­ но, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком  исполнения,  право  на  обращение  взыска­ ния на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим об­ разом  исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора  об ипотеке.

 

В  силу  специфики такого  предмета ипотеки,  как  предприятие,  в пункте   1  комментируемой статьи  введено ограничение на размер  обя­ зательства  в  соотношении  со  стоимостью  заложенного  имущества, для  того  чтобы  залог  имущественного комплекса использовался толь­ ко  в отношении адекватного по  величине обеспечиваемого обязатель­ ства.   Пункт 2  настоящей статьи  вводит   новое   правило,  устанавли­ вающее   предназначение ипотеки  предприятия.  Оно  состоит в  том, чтобы   данна я  ипотека  служил а  обеспечением  денежны х  обяза­ тельств, которые подлежат исполнению  не  ранее  чем  через  год  после заключения  договора об  ипотеке.

Вместе  с  тем  пункт  2  ст.  71  Закона допускает включение в  дого­ вор об ипотеке условия об обязательстве с менее  продолжительным сроком его исполнения. В отношении таких случаев  введена  запре­ щающая норма, по которой право  обращения взыскания на предмет ипотеки (при   наличии  соответствующих оснований)  возникает  у за­ логодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.

 

' См. пункт 20 постановления  Пленумов Верховного Суда РФ и.Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. №  90/14 «О некоторых вопросах применения  Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответствен­ ностью».

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

26 4     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Статья    72.   Права  залогодателя  в    отношении заложенного            предприятия

 

. Залогодатель  вправе продавать,  обменивать, сдавать в аренду, предоставлять  в    заем     имущество,     относящееся   к   предприятию,     пере­ данному     в    ипотеку,    и    иным     образом   распоряжаться    указанным     иму­ ществом,   а   также   вносить    изменения  в   состав   данного   имущества, если     это   не     влечет   уменьшения     указанной     в    договоре     об    ипотеке общей  стоимости   имущества,   относящегося  к   предприятию,   а   также не    нарушает   других    условий     договора     об    ипотеке.

Без     разрешения    залогодержателя    залогодатель    не     вправе     пере­ давать   имущество,   относящееся   к   предприятию,   в   залог,    совершать сделки,      направленные    на     отчуждение    недвижимого    имущества,     отно­ сящегося     к    предприятию,     если     иное     не    установлено    договором    об ипотеке.

2.    В    случае    непринятия   залогодателем    предприятия   мер    по    обес­ печению    сохранности   заложенного    имущества,   неэффективного   ис­ пользования  этого  имущества,   что  может  привести   к  уменьшению стоимости    предприятия,   залогодержатель   вправе    обратиться   в    суд с  требованием  о  досрочном  выполнении  обеспеченного  ипотекой обязательства  или  введении  ипотечного контроля  за  деятельностью залогодателя.

Решением      суда     залогодержатель    в     порядке     ипотечного    контроля может    быть   уполномочен:

—  требовать   от  залогодателя  регулярно   представлять    бухгалтер­ ские    и   иные    отчетные  документы,   предварительно   согласовывать  во­ просы,     связанные     с    заключением    сделок    с    относящимся    к    предпри­ ятию   имуществом;

—  обращаться    к    собственнику    имущества,     относящегося    к    пред­ приятию,    или    уполномоченному    им     органу    с    требованием    о    растор­ жении   контракта   с    руководителем    предприятия;

—  предъявлять   в    суд    иски    о    признании   сделок,     заключенных    за­

логодателем,  недействительными;

-~         осуществлять иные   права,             предусмотренные     ипотечным     кон­

тролем    за   деятельностью  залогодателя.

 

Поскольку  сохранение  предприятия  на  «ходу»,   то  есть  поддер­ жание   его  в  работоспособном  состоянии  предполагает изготовление и продажу  определенной продукции (работ, услуг), что требует со­ вершения  многочисленных сделок в отношении  отдельных объектов, входящих  в состав  единого  имущественного  комплекса,  закон  сохра­ няет за залогодателем широкие права по отношению  к имуществу заложенного предприятия: продажа, обмен, сдача в аренду, предос­ тавление в заем, иное  распоряжение, внесение изменений в состав данного  имущества.

КОММЕНТАРИЙ    26 5

 

Таким образом, в период действия ипотеки залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки,  изменяя  состав имущества,  однако  при  условии,  что это  не  влечет уменьшения   об­ щей  стоимости заложенного  имущества и  не  нарушает условий дого­ вора  об  ипотеке.  Например,  оборудование может  быть  заменено но­ вым (что повлечет повышение стоимости предприятия) либо будет продано или  списано по  окончании срока   службы   (что  приведет к уменьшению  стоимости предприятия).  Следует   отметить определен­ ное  сходство ипотеки  предприятия  с правовым  режимом  залога това­ ров в обороте. Вместе с тем недвижимость,  входящая в состав пред­ приятия,  не  может  быть  по  общему   правилу заложена  или  отчужде- на.  Однако это норма диспозитивного характера, и иное может быть предусмотрено  договором.

Специфика залога  предприятия как  имущественного комплекса в том,  что реальным  обеспечением   является  не  конкретное имущество (за  исключением   недвижимого  и  некоторых  других  видов  имущест­ ва), а некая «балансовая стоимость», которая напрямую зависит от эффективности работы  предприятия. Поэтому  Залогодержатель1 на­ прямую заинтересован в контроле  за предпринимательской деятель­ ностью   залогодателя в  целях  недопущения  ухудшения его  финансо­ вого положения. Если  в результате такого  контроля залогодержатель обнаружит,  что залогодатель неэффективно использует заложенное предприятие, что может привести к уменьшению  его стоимости,  и не обеспечивает  его  сохранность,   то  может  обратиться  в  суд с  требова­ нием  о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введения ипотечного  контроля  за деятельностью залогодателя. Ипотечный контроль содержит ряд мер, перечисленных  в пункте 2 комментируемой статьи.  Из этого следует, что, если залогодатель оказывается   недобросовестным  участником   гражданского   оборота, закон  выступает на  стороне интересов залогодержателя.

 

Статья   73.   Обращение    взыскания на   заложенное    предприятие

 

1.  В     случае     неисполнения    залогодателем     обязательства,    обеспе­ ченного     ипотекой    предприятия,     взыскание   на    заложенное    имущество может   быть  обращено  только   по   решению  суда.

2.  К    покупателю,     который    приобрел  на    публичных   торгах   пред­ приятие,   переходят  относящиеся   к  последнему права   и  обязанности собственника    предприятия    с     момента     государственной    регистрации права     собственности    на    приобретенное    имущество.

 

Содержащиеся в комментируемой статье  правила обращения взы­ скания на  заложенное  предприятие  отражают только   ряд  особенно­ стей  указанной  процедуры  применительно  к  имущественному ком-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

266      КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

плексу,  каким является предприятие.  Поэтому данные правила сле­

дует  применять только   в  тесном единстве с  нормами статей  50 — 55

Закона (см.  комментарий к ним).

В  отличие от  статьи  51  Закона комментируемая норма   пункта   1 ст.  73  предусматривает только   судебный порядок обращения взыска­ ния  на  заложенное имущество предприятия.  Договор купли-продажи предприятия должен быть  заключен с  соблюдением требований пунк­ тов  1 и 2 ст.  560  ГК  РФ .  Обязательного нотариального удостовере­ ния  договоров купли-продажи предприятия, заключаемых с уча­ стием,  как  граждан-предпринимателей,  так  и  юридических лиц,  не требуется (ст.  550  ГК  РФ) .

Порядок государственной регистрации при  продаже предприятия имеет  отличия от регистрации перехода права  собственности на не­ движимость (ст.  551  ГК  РФ) .  Для договора продажи предприятия установлена как государственная регистрация перехода права  собст­ венности на предприятие (ст.  564 ГК  РФ) , так  и государственная ре­ гистрация договора продажи предприятия  (п.  3 ст.  560  ГК  РФ) .  До­ говор   продажи предприятия,  поскольку он  подлежит государствен­ ной  регистрации,  считается заключенным с момента его  регистрации (п.  3 ст.  433  ГК  РФ) .  Право собственности на  предприятие перехо­ дит  к  покупателю с  момента государственной регистрации этого  пра­ ва  (п.  1  ст.  564  ГК  РФ) .                                                                ,

Порядок регистрационных действий, связанных со сделками куп­ ли-продажи предприятия как имущественного комплекса, состоит в следующем:

• регистрация сделки   купли-продажи продавцом;

• регистрация  перехода права   собственности  на  предприятие от продавца к покупателю на основании зарегистрированного до­ говора  продажи предприятия;

• регистрация  перехода права  собственности покупателя на  объ­

екты  недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

Для превращения покупателя предприятия в его собственника, с наделением его правами и обязанностями по статусу последнего, не­ обходимо  прохождение  трех  последовательных  стадий:

• государственная  регистрация  договора  продажи  предприятия

(п.  3 ст.  560  ГК  РФ) ;

• осуществление передачи предприятия  покупателю  (ст.  563  ГК  , РФ) ;

• государственная регистрация права  собственности на  предпри­

ятие  (ст.  564  ГК  РФ) .

КОММЕНТАРИЙ    26 7

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |