Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

Глава xiii. особенности ипотеки жилых  домов  и квартир

 

Статья   74.   Применение  правил

об    ипотеке   жилых    домов   и    квартир

 

1.  Правила   настоящей    главы    применяются   к    ипотеке    предназна­ ченных     для      постоянного     проживания     индивидуальных     и     многоквар­ тирных   жилых    домов   и   квартир,    принадлежащих   на    праве     собствен­ ности    гражданам      или     юридическим    лицам.

2.  Ипотека     индивидуальных    и     многоквартирных    жилых     домов    и квартир,   находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собст­ венности,    не    допускается.

3.   Гостиницы,     дома      отдыха,    дачи,      садовые     домики      и     другие строения    и    помещения,    не    предназначенные   для    постоянного    прожи­ вания, могут быть предметом ипотеки  на  общих основаниях.  Правила, установленные  для  ипотеки  жилых  домов и  квартир,  на  них  не  рас­ пространяются.

4.  В   случае,  когда   предметом  ипотеки   является   часть  жилого до­ ма   или    часть  квартиры,    состоящая   из   одной  или   нескольких изолиро­ ванных  комнат,   к  такой  ипотеке   соответственно   применяются правила настоящего  Закона    об   ипотек е   жилог о   дом а   и   квартиры.

5.  Ипотека   жилого    дома    или    квартиры,    находящихся   в   собствен­ ности  несовершеннолетних граждан,   ограниченно дееспособных  или недееспособных   лиц,     над     которыми    установлены    опека     или     попечи­ тельство,   осуществляется    в   порядке,    установленном   законодательст­ вом     Российской    Федерации    для     совершения    сделок      с     имуществом подопечных.

 

Порядок совершения сделок  с имуществом подопечных регулиру­ ется статьями  37 и 38 Гражданского  кодекса  РФ . В пункте  1 коммен­ тируемой статьи  подчеркивается, что правилами гл. XIII  Закона об ипотеке охватывается только ипотека жилых домов и квартир,  пред­ назначенных для постоянного проживания. Соответственно, они не распространяются на дачи дачно-строительных кооперативов,  летние садовые домики садоводческих товариществ, другие  строения и по­ мещения,   предназначенные для сезонного  или  временного  прожива­ ния,  независимо  от его длительности.

В пункте 2 содержится прямое запрещение заключать договор ипотеки в отношении  жилых помещений, находящихся в государст­ венной или  муниципальной собственности (государственный и муни­ ципальный  жилой  фонд).  Государственный  жилой  фонд  подразделя­ ется на ведомственный,  состоящий  в собственности  Российской Фе-

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

26 8       КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

дерации и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении   федеральных   государственных  предприятий   и  учрежде­ ний, и фонд, находящийся в собственности субъектов Федерации. Муниципальный  жилой   фонд   включает  в  себя  фонд,  находящийся в  собственности   муниципальных   образований,   а  также  ведомствен­ ный,  находящийся  в хозяйственном  ведении  или  оперативном  управ­ лении   муниципальных предприятий  и  учреждений.

В пункте 3 говорится о том, что объекты недвижимости, не пред­ назначенные для  постоянного  проживания,  также   могут  быть  пред­ метом  ипотеки,  но  только   на  общих  основаниях и  к  ним,  соответст­ венно,  не  применяются  специальные  правила  ипотеки  жилых домов и квартир. Правила, касающиеся ипотеки жилого  дома и квартиры, применяются  и  к  частям, указанных  объектов  недвижимости,  если они  конструктивно   обособлены,   могут самостоятельно  использовать­ ся  и сохраняют  свое функциональное назначение.

Договор  ипотеки может заключаться с лицами * не являющимися полностью дееспособными, недееспособными или ограниченно  дее­ способными.   Не  обладают  полной  дееспособностью  лица,  не  достиг­ шие  18 лет (за исключением лиц, вступивших в брак до достижения указанного   возраста  в  случаях,  предусмотренных  законом,   а  также лиц, объявленных эмансипированными в связи с занятием предпри­ нимательской деятельностью либо работой по трудовому  договору). Недееспособными признаются в судебном порядке лица, которые вследствие  психического   расстройства  не  могут  понимать  значения своих действий или руководить ими.  Ограниченно дееспособными признаются в судебном порядке граждане, которые вследствие зло­ употребления спиртными  напитками  или наркотическими средствами ставят свою семью в тяжелое  материальное положение. От имени недееспособных сделки совершают их законные представители (ро­ дители,  усыновители,   опекуны).   Что  касается  несовершеннолетних от  14  до  18  лет  и  ограниченно  дееспособных граждан,  то  они  совер­ шают сделки самостоятельно при наличии письменного согласия ро­ дителей, усыновителей, попечителей. Сделки с такими лицами осу­ ществляются в  порядке,  установленном  законодательством  РФ .  На­ пример,  такой порядок установлен для сделок по распоряжению имуществом  подопечных  статьей 37 ГК РФ ,  в соответствии  с которой опекуны  не  вправе   без  предварительного разрешения  органов  опеки и попечительства  совершать,   а попечители  давать  согласие  на совер­ шение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Залог прямо  упоминается   среди  таких  сделок.

КОММЕНТАРИЙ    269

 

Статья    75.   Ипотека  квартир

в          многоквартирном     жилом             доме

 

При   ипотеке   квартиры   в   многоквартирном жилом  доме,   части  ко­ торого  в соответствии с пунктом  1 статьи 290 Гражданского  кодекса Российской  Федерации   находятся  в   общей   долевой   собственности залогодателя   и  других  лиц,   заложенной считается наряду  с  жилым помещением   соответствующая  доля    в   праве    общей   собственности   на жилой      дом.

 

При  применении настоящей  статьи необходимо  учитывать  прави­ ла пункта  1 ст.  290 ГК  РФ . Поэтому,  руководствуясь  правилом о не­ отъемлемости части  от целого, то есть квартиры от многоквартирного жилого' дома, комментируемая норма устанавливает одновременный залог жилого помещения и соответствующей доли в праве общей собственности на  жилой  дом.

 

Статья    76.   Ипотека  строящихся жилых    домов!

 

При     предоставлении     кредита    или    целевого     займа     для     сооруже­ ния  жилого дома договором  об  ипотеке  может  быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным  строительством и при­ надлежащими     залогодателю    материалами    и     оборудованием,     кото­ рые    заготовлены   для    строительства.    По    завершении  строительства жилого    дома    ипотека   на   него    не    прекращается.

 

Комментируемая  статья   развивает  общие   положения  пункта 2 ст. 5 Закона (см. комментарий к нему) о залоге не завершенного строительством недвижимого имущества. Использовать механизм ипотеки по отношению к строящимся жилым домам  можно лишь' в случае  «предоставления  кредита  для  сооружения  жилого  дома».  Та­ ким  образом,  здесь речь идет только  о целевом  использовании заем­ ных  средств  в  соответствии с  правилами ст.  814  ГК  РФ .  Нецелевое использование  заемных  средств,  а также  не  предоставление   заимо­ давц у  возможности   осуществлять   контрол ь  за  использование м средств  по  назначению дают  последнему право   потребовать  досрочно­ го возврата  суммы  займа  и уплаты  причитающихся процентов.

Статья  предоставляет  право  предусмотреть  в договоре  об ипотеке

в  качестве  обеспечения  обязательства  по  кредиту:

• незавершенное строительство  жилого  дома;

• материалы и оборудование, заготовленные для  строительства и принадлежащие  залогодателю.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

27 0     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Статья   77.   Ипотека   жилых   домов   и   квартир, приобретенных    за         счет     кредита           банка

или      иной   кредитной      организации

 

1. ЕСЛИ    иное    не    предусмотрено     федеральным     законом     или   дого­ вором,      жилой     дом      или     квартира,     приобретенные     или     построенные полностью   либо     частично   с    использованием    кредитных   средств    банка или  иной  кредитной  организации либо  средств  целевого  займа,   пре­ доставленного   другим    юридическим   лицом    на   приобретение    или строительство   жилого  дома   или    квартиры,     считаются   находящимися в    залоге     с    момента    государственной    регистрации    права     собственно­ сти  заемщика    на   жилой   дом    или    квартиру.

Залогодержателем     по     данному      залогу     является    банк     или     иная кредитная      организация      либо       юридическое      лицо,        предоставившие кредит   или    целевой    заем    на    приобретение    или    строительство жилого дома     или     квартиры.

2.  К   залогу    жилого    дома     или    квартиры,    возникающему   на    осно­ вании  пункта   1  настоящей статьи,  соответственно применяются прави­ ла    о   залоге    недвижимого   имущества,    возникающем    в   силу   договора.

3.  Органы опеки  и  попечительства   вправе дать  согласие  на   отчуж­

дение              и    (или)     передачу     в         ипотеку   жилого     помещения,             в    котором (            проживают       находящиеся           под      опекой            или        попечительством                члены семьи собственника             данного                        жилого         помещения        либо                         оставшиеся без    родительского     попечения                  несовершеннолетние            члены             семьи  соб­ ственника                     (о         чем        известно                   органу     опеки     и             попечительства),       если при  этом   не   затрагиваются   права  или   охраняемые  законом   интересы

указанных  лиц.        ч

Решение    органов    опеки    и   попечительства  о   даче    согласия    на    от­ чуждение     и    (или)    передачу    в   ипотеку   жилого    помещения,    в    котором проживают    указанные     лица,      или    мотивированное    решение     об    отказе в   таком   согласии  должно  быть  представлено  заявителю   в   письменной форме    не    позднее   чем    через    30   дней    после    даты  подачи    заявления с   просьбой  дать  такое  согласие.

Решение   органов   опеки   и   попечительства    может   быть   оспорено в    суде.

 

Данная  статья является  новой  и устанавливает  специальные пра­ вила об ипотеке  жилых домов  и квартир,  купленных  за счет кредита банка или иной кредитной организации. Правовая конструкция, ос­ нованная на них, состоит в следующем. Во-первых, жилой  дом или квартира,  приобретенные на  кредитные средства, считаются находя­ щимися в залоге  с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого   дома  или  квартиры (п .  2  ст.  558  ГК  РФ) . BojBTopbix,  залогодержателем  по  указанному  договору  является  кре­ дитор  в лице  банка  или  иного  кредитного  учреждения.

КОММЕНТАРИЙ    27 1

 

Пункт  1  комментируемой  статьи  носит  диспозитивный характер, и  стороны  могут  предусмотреть  в  договоре  иное  распределение  прав и  обязанностей  между собой  в отношении  предмета  ипотеки.   Равно как федеральным законом могут быть установлены правовые нормы, отличающиеся  от имеющихся.

Ипотека  на  купленное  за  кредитные средства  жилье  возникает  в момент  признания договора  заключенным,  то есть с момента его го­ сударственной регистрации  (п.  3  ст.  433  ГК  РФ) .  Между оформле­ нием договора купли-продажи, сдачей его с соответствующими при­ ложениями на государственную регистрацию и непосредственно  про­ ведением регистрации  проходит  определенный  период  времени.

Регистрацию  договора  не  следует   отождествлять  с  государствен­ ной  регистрацией перехода  права  собственности от продавца к  покупа­ телю.  Это следующая процедура в установленном порядке регистраци­ онных  действий. В промежутке между двумя регистрационными дей­ ствиями надлежит осуществить передачу  объекта  недвижимости для признания  реального договора заключенным (п.  2 ст.  433  ГК  РФ) .

Комментируемой нормой (п. 1 ст. 77 Закона) установлено, что купленное  на   кредитные  средства   жилье   считается  находящимся в залоге с момента госрегистрации договора, то есть право  залога (ипотека) возникает в силу прямого указания закона (п.  3 ст.  334 ГК РФ) .  Вследствие  этого   недвижимость  является  обремененной  в  то время, когда собственником жилого дома или квартиры является продавец.  К тому же право собственности остается за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на не­ движимость  к  покупателю.

Закон об ипотеке содержит лишь нормы о возникновении права залога по договору об ипотеке.  Порядок  регистрации  ипотеки  в силу закона   также   остался   неурегулированным    в   статье 20   Закона   и статье 29 Закона о государственной регистрации прав, поскольку они содержат только прямые предписания  о порядке государственной ре­ гистрации  договора об ипотеке  и прав залогодержателя,  вытекающих из  него.

В частности, подобные правовые нормы о залоге в силу закона существуют применительно к договору купли-продажи  в кредит  (п.  5 ст.  488 ГК  РФ )  и  к договору о продаже  товара  в кредит  с условием о рассрочке  платежа  (п.  3 ст. 489 ГК  РФ) .

Правила о залоге недвижимого имущества, возникающего в силу договора,  применяются  к  ипотеке жилых  домов   и  квартир,  куплен­ ных  за  счет  кредита   банка   или  иной   кредитной  организации  (п.  2 ст. 77 Закона).

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.        -

27 2     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

Статья    78.    Обращение  взыскания

на    заложенные   жилой    дом    или    квартиру

 

.    Обращение      залогодержателем     взыскания      на     заложенные     жи­ лой   дом    или   квартиру   и   реализация  этого  имущества    являются   осно­ ванием    для    прекращения     права     пользования     ими    залогодателя   и    лю­ бых   иных   лиц,    проживающих  в   таких  жилом  доме    или    квартире,    при условии,   что  такие  жилой   дом    или   квартира   были   заложены  по   дого­ вору   об   ипотеке   либо    по    ипотеке   в    силу   закона    в    обеспечение  воз­ врата    кредита     или     целевого   займа,    предоставленных  банком    или иной  кредитной  организацией   либо  другим   юридическим  лицом   на приобретение   или    строительство   таких   или    иных    Жилого  дома   или квартиры,     их    капитальный   ремонт   или    иное    неотделимое  улучшение, а также на погашение ранее  предоставленных кредита или  займа на приобретение   или    строительство  жилого  дома   или    квартиры.

Освобождение   таких   жилого   дома   или    квартиры    осуществляется в     порядке,      установленном      федеральным       законом.

2.  Обращение     взыскания     на    заложенные    жилой    дом     или    квартиру возможно     как    в    судебном,     так    и    во    внесудебном   порядке    с    соблю­ дением       правил,       установленных    главой    IX    настоящего     Федерального закона.

Жилой     дом     или     квартира,     которые    заложены   по    договору   об ипотеке   и   на   которые   обращено   взыскание,   реализуются  путем   про­ дажи    с    торгов,    проводимых   в   форме   открытого  аукциона   или    кон­ курса.

3.  Договор     найма     или     договор     аренды     жилого     помещения,   за­ ключенные     до     возникновения    ипотеки    или     с     согласия     залогодержа­ теля     после     возникновения    ипотеки,     при    реализации      жилого     поме­ щения       сохраняет      силу.       Условия     его     расторжения       определяются Гражданским  кодексом   Российской  Федерации  и  жилищным   зако­ нодательством      Российской       Федерации.

 

В  соответствии  со  статьей  675 ГК  РФ  переход  права  собственно­ сти на занимаемое по договору  найма  жилое помещение не влечет расторжения или  изменения договора найма  жилого  помещения.  При этом новый собственник становится наймодателем на условиях  ранее заключенного   договора  найма.

Основным и сдерживающим ипотечное кредитование фактором в течение  долгого  времени  являлась  нерешенность   вопросов,   связан­ ных  с  выселением  проживающих  в  заложенном  доме  или  квартире лиц  при  обращении взыскания на  такую  недвижимость.

В  соответствии с  пунктом 2  ст.  292  ГК  РФ  переход  права  собст­ венности на  жилое  помещение не является основанием для  прекраще­ ния права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если  иное  не  установлено законом.  В отличие от ранее

КОММЕНТАРИЙ                                                                                                                      27 3

 

действовавшей  редакции  Закона  об ипотеке  в пункте  1  комментируе­ мой  статьи  нет  ограничения,  согласно которому выселить залогодате­ ля  и  совместно  проживающих  с  ним  членов   семьи  можно   было  бы только  в  том  случае,  если  приобретенный   жилой  дом  или  квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного про­ живания  помещением.   Как  следует из пункта  1,  основанием  для пре­ кращения  права пользования  совместно проживающих в заложенном жилом-доме или  квартире залогодателя и членов  его  семьи  при  обра­ щении взыскания на эти объекты и их реализации является то об­ стоятельство, что они были заложены по договору об ипотеке в обес­ печение возврата   кредитных  средств,  предоставленных  на  приобрете­ ние  или  строительство  этого  жилого  дома  или  квартиры.

В пункте 2 особо подчеркивается, что помимо судебного порядка обращения  взыскания  допускается также   внесудебный.  Однако  при этом  должны  быть  соблюдены  правила,   предусмотренные  гл.  IX  За­ кона  об  ипотеке.

В пункте  3 говорится о гарантиях прав граждан, не являющихся собственниками  жилого  помещения,   однако  имеющих  право  пользо­ вания  жилыми помещениями, в частности по договору  найма  жилого помещения  или  аренды.  При  обращении  взыскания  на  заложенное жилое  помещение  и его реализации  такие  лица  выселению  не  подле­ жат.  Расторжение договора с ними  возможно по общим  правилам гражданского законодательства с учетом особенностей жилищного законодательства.

 

Глава XIV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья  79.  Введение   в   действие

настоящего    Федерального            закона

 

1. Ввести  в  действие   настоящий   Федеральный  закон  со  дня  его официального            опубликования.

2.  Нормы    Закона    Российской   Федерации    «О   залоге»    со    дня    вве­

дения    в   действие    настоящего    Федерального   закона     подлежат   приме­ нению    к    залогу    недвижимого   имущества     (ипотеке)    лишь     постольку, поскольку    они     не    противоречат    настоящему     Федеральному    закону.

Впредь  до   приведения  в   соответствие  с   настоящим    Федеральным законом    федеральных   законов    и     иных     правовых    актов    Российской Федерации    (пункты     ЗиЛ    статьи     3    Гражданского     кодекса     Российской Федерации)   эти   федеральные    законы    и    иные    правовые    акты    Россий­ ской    Федерации   применяются  в   части,   не   противоречащей   настояще­ му      Федеральному     закону.

3.  Правила     настоящего    Федерального    закона     применяются     к    от­ ношениям,      возникающим    в    связи     с    залогом     недвижимого     имущества (ипотекой)    после    его    введения   в   действие.

 

10 Грудцына  л. Ю.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.   .    "

27 4     КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

По отношениям,  возникшим до введения в действие настоящего Федерального      закона,        настоящий      Федеральный     закон      применяется к   тем  правам   и   обязанностям,   которые   возникнут   после    введения   его в   действие.

4.  Предложить     Президенту     Российской     Федерации     привести     из­ данные  им   правовые  акты  в   соответствие  с   настоящим Федеральным законом.

5.  Поручить Правительству    Российской          Федерации:

—  привести изданные  им   правовые акты  в  соответствие  с  настоя­

щим    Федеральным            законом;

—   принять    правовые   акты,    обеспечивающие   реализацию    настоя­

щего    Федерального            закона.

 

С  22  июля   1998  года  за  время   действия Закона  из  правовых ак­ тов, обеспечивающих его реализацию, были изданы Методические ре­ комендации по  применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Закона  «Об ипотеке  (залоге недвижимости)»,  утверж­ денные  распоряжением   ФКЦ Б  России  от  26  феврал я  1999  года

№  195-р.

С целью  приведения в соответствие с Законом об ипотеке Указом Президента  РФ  от  25  января  1999 г.  №   112  «О  признании утратив­ шими   силу  и  об  изменении некоторых актов  Президента Российской Федерации»  признан  утратившим силу  Указ  от  28  февраля  1996  г.

№  293  «О дополнительных  мерах  по  развитию  ипотечного  кредито­

вания».

Принят и введен в действие с 1 мая 1999 года Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля  1999 г. №  81-ФЗ, который  содержит гл.  XXII  «Морской залог  на  судно.   Ипотека  суд­ на  или  строящегося  судна»,  включающую  статьи  367 — 387.  Морские суда  пунктом 1  ст.  130  ГК  РФ   отнесены к  недвижимому  имуществу. Однако в Законе о залоге  не содержится нормы о применении общих правил  об  ипотеке (залоге  недвижимости) к  объектам недвижимости, в  отношении   которых  приняты   специальные   законы  и  в  них  есть нормы,  регулирующие ипотеку.  Помимо  этого,  в  Законе  об ипотеке вопрос   о  соотношении  между  федеральными  законами,  регулирую­ щими сходные отношения или касающимися их, также оставлен открытым.

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |