Имя материала: Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства

Автор: Грудцына Л.Ю.

1.3. цели и принципы  развития системы долгосрочного ипотечного  жилищного  кредитования

 

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать  эффективно работающую  систему обеспече­ ния  доступным по  стоимости жильем российских граждан со  средни­ ми доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном  рынке за счет собст­ венных средств   граждан и  долгосрочных  ипотечных  кредитов.

Создание указанной системы позволит:

•           • увеличить платежеспособный  спрос  граждан и  сделать  приоб­

ретение  жилья  доступным  для основной  части населения;

• активизировать рынок жилья;

• вовлечь  в реальный экономический  оборот  приватизированное жилье;

• привлечь  в  жилищную  сферу  сбережения  населения   и  другие

внебюджетные финансовые  ресурсы;

• обеспечить развитие строительного комплекса;

• оживить  экономику  страны  в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна  опираться на имеющийся международный опыт  раз­ вития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной  базе,  учитывать макроэкономические  условия (ха­ рактерные для переходной экономики), ограниченную  платежеспо­ собность населения,  высокую инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна  опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов,  а  не  на  финансирование со  стороны государственного

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

28 4       КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

бюджета.   Темпы   и  масштабы  развития  системы  ипотечного  жилищ­ ного кредитования в регионах должны  определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) не­ обходимой региональной нормативно-правовой базы  и инфраструк­ туры.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кре­ дитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

• совершенствование  законодательной  и  нормативной   базы  для реализации механизма данного вида кредитования  и эффек­ тивного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных  жилищных  кредитов;

• создание  и  внедрение  универсального   механизма  обеспечения притока   долгосрочных   внебюджетных   финансовых    ресурсов на  рынок  ипотечных  жилищных  кредитов;

.   • создание инфраструктуры,  обеспечивающей эффективное  взаи­ модействие всех участников рынка  ипотечных жилищных кре­ дитов;

• налоговое   стимулирование   граждан,   получающих   ипотечные кредиты,  кредиторов и  инвесторов,  обеспечивающих рефинан­ сирование кредиторов;

• создание  равных  условий  для  свободной  конкуренции   между субъектами  рынка  ипотечных  жилищных  кредитов;

• создание механизмов социальной защиты заемщиков  от  непра­ вомерных  действий  кредиторов  и   их   социальной  адаптации при  процедуре  выселения  в  случае  невозможности   погашения взятого  ранее  ипотечного  кредита.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

• ориентация  ипотечного  кредитования  в настоящее  время в пер­ вую  очередь  на  те  категории   населения,   которые  нуждаются в  небольшом  ипотечном  кредите.  Это позволит  при ограничен­ ных   ресурсах   обеспечить  кредитами  большее    число   заемщи­ ков.   Доля   населения,  нуждающегося в  небольших  ипотечных кредитах, значительна и, по  расчетам, составляет не  менее  тре­ ти  желающих  улучшить  свои  жилищные  условия;

• возможность  оплаты   части  нового   жилья   за  счет  продажи  уже имеющегося   в   собственности   жилья.   Поскольку   при   малом объеме  кредита  заемщику  требуется иметь  значительные  собст­ венные  средства,  то  для  тех  граждан,  у которых   нет  достаточ­ ных  собственных сбережений в денежной форме, это  ограниче-

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                                        285

 

ние  преодолевается  путем  оплаты   ими  части  нового   жилья   за счет  продажи  старого;

• предоставление  государственных субсидий заемщикам  при  при­ обретении   жилья   с  помощью   ипотечного   кредита.   Граждане, получающие  в установленном  порядке  субсидии  на  приобрете­ ние  жилья, могут  использовать их для  оплаты  части  стоимости жилья  в  дополнение   к  собственным   средствам  и  ипотечному кредиту.

 

2.  Организация системы

долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

 

2.1. Задачи  и функции основных  участников рынка  ипотечного жилищного кредитования

 

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит  (далее  именуется  —

ипотечный кредит)  — это  кредит  или  заем, предоставленные на  срок

3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом  (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину)  для  приобретения  жилья   под   залог   приобретаемого жилья  в  качестве  обеспечения  обязательства.

На рынке  долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют   следующие  основные  участники:

1)  заемщики — физические лица,  граждане Российской  Федера­ ции, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными орга­ низациями)  или  договоры займа  с  юридическими лицами (некредит­ ными  организациями),  по  условиям которых  полученные в виде  кре­ дита средства используются для приобретения  жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья  (ипотека);

2)  продавцы  жилья  — физические  и юридические  лица,  продаю­ щие жилые помещения,  находящиеся  в их собственности  или принадле­ жащие другим физическим  и юридическим  лицам,  по их поручению;

3) кредиторы — банки (кредитные организации) и иные  юриди­ ческие лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке  ипотечные  кредиты  (займы).

Основными функциями  кредитора являются:

• предоставление  ипотечного  кредита  на основе  оценки  платеже­ способности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и  условиями кредитования;

• оформление  кредитного  договора  (договора  займа)  и договора об ипотеке;

• обслуживание  выданных  ипотечных  кредитов.

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

28 6     КОММЕНТАРИЙ ЖИЛИЩНОГО   ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

 

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодер­ жателем,  что  дает  ему  возможность  в  случае  неисполнения  заемщи­ ком   обязательств  по  кредитному договору   получить  удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

4)  операторы  вторичного  рынка   ипотечных  кредитов  (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, вы­ дающих   долгосрочные  ипотечные  жилищные  кредиты  населению.

К  основным  функциям  операторов вторичного рынка   относятся:

• рефинансирование  кредиторов на  основе  установленных стан­ дартов  и  требований,  предъявляемых к  процедурам ипотечно­ го  кредитования;

• выпуск   эмиссионных  ипотечных ценных бумаг;

'•   привлечение  средств  инвесторов  в  сферу  жилищного  кредито­

вания;

• оказание   кредиторам   содействия   во  внедрении   рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и  менее  рискованных для  кредиторов;

5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок  с ним  — государственные  органы,  обеспечиваю­ щие  государственную  регистрацию  прав  на  недвижимое  имущество и сделок с ним."

Основными функциями этих  органов являются:

• регистрация сделок  купли-продажи жилых  помещений,  оформ­

ление   перехода   прав  собственности к  новому   собственнику;

• регистрация договоров об  ипотеке и  права  ипотеки;

• хранение  и предоставление  информации по правам собственно­ сти и обременению  залогом жилья  всем участникам  ипотечного рынка;

6)  страховые компании  — страховые компании,  имеющие лицен­ зии, осуществляющие имущественное страхование (страхование за­ ложенного   жилья) ,  личное  страхование  заемщиков   и  страхование гражданско-правовой  ответственности участников ипотечного  рынка;

7) оценщики  — юридические  и физические  лица,  имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений,  яв­ ляющихся  предметом  залога  при  ипотечном  кредитовании;

8) риэлторские  фирмы  — юридические лица,  являющиеся  про­ фессиональными  посредниками  на  рынке   купли-продажи   жилья. К  функциям   риэлторов  относятся  подбор  вариантов  купли-продажи жиль я  для  заемщиков  и  продавцов жилья,  помощь  в  заключении

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                                        287

 

сделок   по  купле-продаже,  организация  продажи жилья  по  поруче­ нию  других участников рынка жилья, участие  в организации про­ ведения торгов   по  реализации жилья , на  которое  обращено  взы­ скание;

9)  инвесторы — юридические и  физические лица,  приобретаю­ щие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируе­ мые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые  инвестиционные фонды и др.;

10)   инфраструктурные  звенья  системы  ипотечного  кредитова­ ния  — нотариат,  паспортные службы, органы опеки и  попечительст­ ва, юридические  консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регист­ рацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах  и домах),  защиту  прав  несовершеннолетних при  заключе­ нии  сделок  с недвижимостью.

Особую роль особенно  на начальном  этапе создания  системы дол­

госрочного  ипотечного  жилищного  кредитования населения  призвано играть  государство.

Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного  кредитования и формирует  правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитова­ ния, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит на­ логовую  политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает  необходимые институты для  организации рын­ ка  и  участвует  в  управлении ими.

В настоящее время  долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки.  Расширение  этих операций, рост  масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа  «ипотечных банков»,  «ссудосберега- тельных ассоциаций», «стройсберкасс» позволит повысить профес­ сионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их  создание и работа  в сфере  кредито­ вания  населения   во  многом  будут определяться   адекватным  разви­ тием банковского законодательства и созданием необходимой нор­ мативной  базы,  регулирующей  их деятельность.

Помимо  коммерческих банков определенную роль  в  формирова­ нии  дополнительного платежеспособного  спроса  на жилье  могут сыг­ рать другие  организации,  создаваемые  в настоящее  время  в соответ­ ствии  с гражданским законодательством, в том числе в качестве кре­ диторов  (фонды  поддержки и  развития  жилищного  строительства,

ИПОТЕКА.   КРЕДИТ.

288       КОММЕНТАРИЙ  ЖИЛИЩНОГО  ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА                                   

 

кредитные союзы  и  др.) .  Указанные организации  за  счет  собствен­ ных и привлеченных средств предоставляют населению займы на строительство и приобретение  готового жилья в рамках создаваемых паевых  капиталов или фондов. Они  не являются кредитными орга­ низациями,  и для осуществления  ими  деятельности  по  предоставле­ нию ипотечных займов им не требуется получения лицензии  Цен­ трального банка  Российской Федерации, Деятельность некредитных организаций по  предоставлению  ипотечных  займов  в настоящее  вре­ мя  не  подпадает  под  контроль  государственных  органов.  Выпуск ими   эмиссионных  ипотечных ценных  бумаг  может   быть  осуществ­ лен только при условии установления  на законодательном уровне строгого  государственного  контроля  за  их  деятельностью  и  разра­ ботки  специального механизма защиты прав  и интересов инвесторов (граждан).

Все  участники рынка ипотечных жилищных кредитов в  той  или иной   мере  уже  сегодня  действуют на  рынке.  Задача   состоит  в  том, чтобы обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодей­ ствии   с  целью  расширения  возможностей,  предоставляемых населе­ нию,  для улучшения  жилищных  условий.

 

Страница: | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 |